物业管理师考试真题及答案5辑 第1辑
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加()，在会议上行使表决权的方式来行使的。
A:小组讨论
B:业主大会会议
C:业主委员会
D:业主委员会会议
答案：B
解析：
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。
我国写字楼按功能可以分为()三种类型。
A.一级、二级、三级
B.甲级、乙级、丙级
C.大型、中型、小型
D.单纯型、综合型、商住型
照明的种类有()。
A:工作照明
B:应急照明、值班照明、警卫照明
C:障碍照明
D:彩灯和装饰照明
E:混合照明
答案：A,B,C,E
解析：
照明的种类可分为：①工作照明：主要是为正常工作而设置的照明。工作照明分一般照明、局部照明和混合照明三种，②应急照明：包括疏散照明、安全照明和备用照明，③值班照明：指在重要的仓库、车间、厂房或其他重要场所设置的照明，值班照明可利用工作照明中能单独控制的一部分，也可利用应急照明中的一部分照明；④警卫照明：指在有警卫任务的场所，根据警戒范围的需要而设置的照明，⑤障碍照明：是作为障碍标志的照明，其灯应能透露红光，并应县有双电源，⑥彩灯和装饰照明：是为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明。
下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（ ）。
A．出租量
B．房地产租金
C．预售面积
D．灭失量
某物业公司要求所有员工要对业主使用规范化文明语言、微笑服务，这种服务属于()。
A:功能服务
B:心理服务
C:个性化服务
D:主动服务
答案：B
解析：
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，情感化服务又包括两个方面：①功能服务。功能服务指的是具有一定客观标准的服务内容，即为业主解决实际问题。功能服务是“硬件”，满足业主期待的“实用性”与“享受性”的需求，②心理服务是“软件”，是通过人际交往而产生的，态度在人际交往中的作用至关重要。心理服务的常用办法包括：使用得体的服务语言，礼仪着装体现职业素养，抓住业主的心理需求，表现出使人感受亲切的态度，发自内心地微笑，以及适当运用幽默感等。
商品房买卖合同应明确( )。
A．房屋租赁
B．商品房销售方式
C．交付使用条件及日期
D．公共配套建筑的产权归属
E．解决争议的方法
是社区组织的主要组成部分，占有重要地位。
A．物业管理企业
B．社区自治组织
C．业主委员会
D．社区管理主体
共用题干
物业企业给不交纳物业费的业主发法律函、起诉业主，已成了许多物业企业对付业主的“杀手锏”。某物业管理企业自成立以来，企业立下规矩，绝不因物业费起诉业主，该企业始终认为业主不交物业费有其复杂的根源和心理状态，采取起诉业主的做法，将把矛盾直接引导为物业企业和业主之间的矛盾，使物业企业和客户形成对立面。所以在他们管理的十几个项目，面对着上万名业主，至今没有起诉过一个业主。在某小区，初期物业费交费率仅有80%，经过企业的努力，在没有起诉一个业主的情况下，使收费率达到了96%，实践证明这一做法赢得了业主的信赖。
公共关系活动包括()活动。
A:协调
B:传播
C:服务
D:沟通
答案：A,B,D
解析：
影响人际关系的心理效应包括罗密欧与朱丽叶效应、从众效应、晕轮效应、马太效应、皮格马利翁效应、首因效应和近因效应。
人际交往的原则包括：道德与守法的原则、平等原则、真诚原则、尊重原则、友爱原则、宽容原则、互助原则、安全原则。
公共关系的特征包括：(1)人情性；(2)双向性；(3)广泛性；(4)整体性；(5)长期性；(6)创造性；(7)全员性。
公共关系活动是指一个组织为创造良好的社会环境，争取公众舆论支持而采取的政策、行动和手段，主要包括协调、传播、沟通等活动。
物业管理师考试真题及答案5辑 第2辑
制定业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主（ ）的机制。
A．民主协商
B．平衡利益
C．自我管理
D．自我处分
E．自由举报
把所有的成本负担都转给租户既不现实，也不明智。一般不会采用这种方式的情况是( )。
A．对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资
B．由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中
C．租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分
D．以上全都正确
当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、( )的分析，以便制定出更明智的租买决策。
A．租金价格水平
B．市场吸纳情况
C．竞争情况分析
D．以上全部正确
总量指标反映总体规模，水平的综合指标，是以统计单位以及标志值汇总而得，其特点及作用主要包括( )等。
A．总量指标是统计单位标志值汇总而成，所以必然具有实物量计算单位
B．是其他综合指标的直接标准
C．是相对指标，平均指标，变异指标构造的基础
D．总量指标是总体范围大小的直接体现
E．总量指标是对总体认识的终点
管理具有二重性，即管理同时具有( )。
A．自然属性和社会属性
B．单体属性和组织属性
C．差异属性和多样属性
D．技术属性与艺术属性
下列选项中，属于商品房买卖合同应当明确的主要内容是( )。
A．房地产权属证书名称和编号
B．土地宗地号
C．当事人名称或者姓名和住所
D．用途和使用性质
下列关于物业管理合同的签订要点中，不应有无偿无限期的承诺，下列说法不正确的是 ( )；
A．委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房
B．除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业管理合同中，不应有无偿无期限的承诺
C．除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业管理合同中，应有无偿无期限的承诺
D．物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的
2009年8月的一天深夜，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其力应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。
庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应 的赔偿。法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。
近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。
请分析后回答以下问题：说说你对此事的看法。
正确答案：
解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司？还是物业服务公司？首先要看电梯的质量问题。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。
物业管理师考试真题及答案5辑 第3辑
房地产转让除可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质之外，其他转让房地产的合法方式主要有（ ）。
A．以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的
B．一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的
C．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的
D．以房地产抵债的
E．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取提土地使用权证书的
是一门新兴的管理学科，它以观察实验、经验积累为基础，以科学分析为手段。
A．风险管理
B．防范管理
C．风险防范管理
D．物业风险管理
我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间()时止。
A:6
B:9
C:12
D:24
答案：D
解析：
保险期间也称保险期限,是指保险合同有效期间。只有在此期间，保险人才承担保险责任。我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间24时止。
物业管理师应当具备的执业能力包括( )。
A．掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
B．具有一定的经济学、管理学等相关学科的知识
C．能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D．具有丰富的物业管理实践经验
E．审定并督促执行物业管理财务预算
零售商业物业现场管理中，就中高档项目而言，经营策略主要包括()
A:树立品牌形象，参与市场竞争
B:与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
C:必要的经济回报
D:物业服务企业对委托方进行承诺
E:确定物业服务企业采用什么样的模式对项目进行管理
答案：A,B,C
解析：
零售商业物业现场管理中，就中高档项目而言，经营策略主要包括：(1)树立品牌形象，参与市场竞争；(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟；(3)必要的经济回报。选项D、E属于管理策略的内容。
业主投诉的一般心理主要有( )。
A:求尊重心理
B:求认同心理
C:求补偿心理
D:求和平心理
E:求发泄心理
下列有关定期检查的说法中，错误的是()。
A:所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放
B:常规消防装备是配备在队部的战备器材，至少每季度进行一次全面检查
C:消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理
D:配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作
答案：B
解析：
B项，常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。
物业管理绩效评价的指标体系中，充分反映了企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力的是（ ）。
A．资产负债率
B．营业增长率
C．利息保障倍数
D．财务内部收益率
物业管理师考试真题及答案5辑 第4辑
根据投诉的性质不同，分为( )。
A:有效投诉和无效投诉
B:来人投诉、来函投诉、来电投诉
C:咨询性投诉、普通投诉、紧急投诉
D:公司内部员工投诉和公司外部业主投诉
因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品是不良资产中( )。
A．以开办费、待摊费用表现的不良资产
B．以无形资产形式表现的不良资产
C．以存货形式表现的不良资产
D．以应收账款形式表现的不良资产
物业可以获取的最大租金收入称为( )。
A．净运营收益
B．有效毛收入
C．潜在毛租金收入
D．准备租金
具有结构简单、价格低廉、可靠性高，但灵敏度较低的火灾探测器是( )。
A:复合式火灾探测器
B:气体火灾探测器
C:感光火灾探测器
D:感温火灾探测器
答案：D
解析：
本题考核的是感温火灾探测器。感温火灾探测器响应异常温度、温升速率和温差等火灾信号，它是一种动作于引燃阶段后期的"早中期发现"的探测器。其结构简单、价格低廉、可靠性高，但灵敏度较低。常用的有定温型、差温型以及差定温型。感温探测器主要作用于不适合或不完全适合感烟火灾探测器的一些场合。
在一个制造类的设施中，建筑维护费用要与设备维护费分开的目的是()
A:增加服务的知名度
B:获取较为稳定的经常性收入
C:准确评估绩效
D:满足生产经营的需要
答案：C
解析：
要做出精细的决策，就要长期跟踪一系列的数据，如效用、保险、税务、修复和维护等成本的变动，可能获得的毛收入，以及空置和使用的情况。为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据分开。如在一个制造类的设施中，建筑维护费用要与设备维护费分开，除非该设备是物业资产的一部分。
财务内部收益率可以通过( )求得。
A．内插法
B.成本法
C.比较法
D．收益法
下列关于银行物业的访客管理的说法，正确的有()。
A:访客进入总部内部必须走专用通道
B:访客必须办理登记手续
C:访客必须持发放的访客证方可进入物业
D:物业服务人员应当提醒银行有关部门严格执行一项规定，即当事人领人制
E:访客进入大厦前，只需出示访客证便可进入大厦
答案：A,B,C,D
解析：
银行总部来访客人多。对于访客的管理，关键是注重内紧外松。①访客进入总部内部必须走专用通道，②访客必须办理登记手续，③访客必须持发放的访客证方可进入物业；④物业服务人员应当提醒银行有关部门严格执行一项规定：当事人领人制，⑤访客进入大厦前，要在登记处出示相关证件，如身份证、驾驶证、军官证等。
关于建筑给水系统的说法，正确的是()。
A:生活给水系统和消防给水系统必须独立设置
B:给水方案的确定与建筑物高度无关
C:直接给水方案是简单、经济的给水方案
D:直接给水方案的特点之一是管网系统内无水箱
答案：C
解析：
本题考核的知识点为建筑给水系统的内容。给水系统可独立设置，也可根据生活、生产、消防用水对给水的要求，两种或三种合并设置。给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。直接给水方案是当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种给水方式有时需设置水箱来调节。
物业管理师考试真题及答案5辑 第5辑
我国电网的标准频率为( )Hz。
A．40
B.50
C.60
D．70
零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，而( )是基础。
A．计划
B．经营管理策略
C．管理方案设计
D．费用测算
下列选项中，对物业保险的作用表述不正确的是( )。
A．可以促进住房制度改革
B．可以增强社会防灾救灾力量
C.增强保险人的信用程度
D．可以抵御意外不幸
负责申领建筑工程施工许可证的单位是()。
A:建设单位
B:设计单位
C:施工单位
D:监理单位
答案：A
解析：
建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。
确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的( )定位。
A:功能
B:模式
C:客户
D:服务质量
E:服务需求
物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括()
A:目标成本
B:边际成本
C:机会成本
D:差异成本
答案：A
解析：
物业管理成本按照与决策的关系划分，可分为边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、可缓成本、可免成本和附加价值成本。
物业经营管理中资产管理工作的主要职责包括（ ）。
A．制订物业发展战略计划
B．物业更新改造等主要开支决策
C．持有/出售分析
D．负责投资组合的绩效
E．管理和评价物业服务企业
大型公共物业绿化管理中应注意的是( )。
A．植物绿化功能以环保为主
B．按设计意图进行规则式修建
C．不宜使用果树或大花植物作绿化
D．采用精品式管理
