2021物业管理师考试试题及答案9卷 第1卷
担保物权的成立以()的存在为前提。
A:主债权
B:占有权
C:使用权
D:处分权
答案：A
解析：
担保物权，指为确保特定债权的实现，债务人或第三人以自己特定的不动产、动产及其他的财产权利为标的而设定担保，在债务人不履行到期债务或发生当事人所约定的情形时，债权人有权就该项财产变价并优先受偿的一种限制物权。担保物权具有从属性，担保物权的设立、转移和消灭，均从属于债权。
某宗物业交易总价为800万元，其中首期付款40%，余款于1年后支付。假设季利率为1.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。
A.781.50
B．772.25
C．779.03
D．800
实现有效管理的关键因素是（）。
A:培训方法
B:规章制度
C:奖励措施
D:管理者
收益性物业估价中，毛租金乘数法的优点是（ ）。
A．方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
B．有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
C．避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
D．把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率
E．由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
零售商业物业现场管理计划中，开办费的内容主要有( )。
A．筹备期工资和奖金
B．小型工具购置费
C．办公设备购置费
D．公共能耗费
E．保险费
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第2卷
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和()。
A:继承
B:抵押
C:保险
D:信托
答案：B
解析：
本题考核的知识点为房地产交易的内容。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。
代表和维护全体业主共同利益的有效机制是()
A:管理规约制度
B:业主大会
C:业主委员会制度
D:物业管理制度
答案：B
解析：
对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。
零售商业物业经营管理的选址与规划中，( )是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。
A．进出交通
B．规模大小
C．市场容量
D．地点显著
《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务不包括( )。
A．物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况
B．业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复
C．物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计
D．在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务
在应用文书的相关术语中，平行文则表示的是( )。
A:在各独立组织之间传递的文书
B:在事情发生后制作的文书
C:属内行文，且是向下级发送的文书
D:可在组织外传递的文书
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第3卷
前期物业服务合同的主要内容包含合同的当事人、物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理等主要部分。对于物业的经营与管理来说，物业的经营与管理包括( )。
A:物业其他共用部位共用设施设备经营与管理
B:物业服务费用缴纳
C:物业服务费用开支项目
D:停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法
E:免责条款的约定
因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，但是撤销权人自知道或者应当知道撤销事自之日起()内设有行使撤销权的，撤销权消灭。
A:1个月
B:6个月
C:1年
D:2年
答案：C
解析：
可不变更、可撤销的民事行为可依当事人单方的意思表示而变更过撤销，这种权利称为撤销权。但主张撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，否则撤销权消灭。
物业承接查验内容是指()
A:移交物业资料
B:物业现场验收
C:签署物业质量保修文件
D:移交物业资料和物业现场验收
答案：D
解析：
物业承接查验的内容包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。选项A、B不周全；选项C属于商品房销售合同的内容，不属于物业承接查验的内容。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应当承担相应的()。
A:法律责任
B:合同责任
C:行政责任
D:刑事责任
答案：B
解析：
《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。
关于建筑中水系统的说法，正确的有()。
A:应该优先选用污染程度较轻的废、污水源作为中水水源
B:一般而言，雨水是中水系统最主要的水源
C:单栋建筑设置中水系统后，该建筑内还应设置饮用给水系统
D:建筑中水系统是压力供水系统
E:中水系统由中水原水集流系统、中水处理设施、中水供水系统、中水排水系统组成
答案：A,C,D
解析：
本题考核的知识点为建筑中水系统的内容。中水水源应优先选用污染程度较轻的工业和生活废、污水，以降低处理费用。单幢建筑中水系统是由单幢建筑物独自形成的中水系统。建筑物内分别设置饮用给水系统和杂用给水系统。建筑中水系统是将建筑中排放的废、污水及冷却水、雨雪水等经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统。由于雨水的季节性特点，一般将其作为中水的补充水源。中水系统由中水原水集流系统、中水处理设施、中水供水系统组成。
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第4卷
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括()
A:房屋租赁不转移房屋的所有权
B:房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C:租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
D:房屋租赁关系是一种经济非要式契约关系
E:房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：(1)房屋租赁不转移房屋的所有权；(2)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋：(3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系：(4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；(5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
根据物业服务定价成本审核的方法和标准，固定资产残值率按( )计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
A．1%～3%
B．3%～5%
C．4%～8%
D．5%～9%
花场花木种植工作包括()。
A:时令花卉栽培
B:荫生植物繁殖与栽培
C:苗木繁殖、撤出花木复壮养护
D:盆景制作、
E:绿化苗木
答案：A,B,C,D
解析：
花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业服务企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。花场花木种植工作包括时令花卉栽培、荫生植物繁殖与栽培、苗木繁殖、撤出花木复壮养护、盆景制作等。工程苗木种植是指在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。
业主对一级普通住宅小区的物业服务满意率应在()以上。
A:70%
C:80%
D:85%
E:75%
答案：C
解析：
根据《普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》，业主对物业服务的满意率规定：一级标准满意率80%以上；二级标准满意率75%以上；三级标准满意率70%以上。
在我国，行政立法的主体是( )。
A．特定的国家行政机关
B．各级国家行政监察机关
C．各级国家行政机关
D．各级国家司法机关
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第5卷
在( )之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业基本情况，并着手制定承接查验方案。
A．与业主大会协商
B．接管物业
C．与建设单位协商
D．签订了物业服务合同
为保障入住工作有秩序地顺利进行，入住现场应设迎宾、( )、引导、办事、财务等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。
A．咨询
B．武警
C．医生
D．律师
下列属于商业物业经营管理需考虑的因素有()。
A:项目位置
B:经营管理的特点
C:专业定位
D:开发商资信
E:销售招商情况
答案：A,C,D,E
解析：
一般情况下，物业服务企业应在以下几个方面慎重把握，审慎参与：①项目位置；②专业定位；③开发商资信；④销售招商情况；⑤管理模式。
各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有( )。
A．固定灭火器材
B．不固定灭火器材
C．手动式灭火器
D．消防战斗服
E．推车式灭火器
经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
A．15%
B．20%
C．25%
D．30%
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第6卷
物业服务合同具有的法律特征包括（ ）。
A．物业服务合同是要武合同
B．物业服务合同是有偿的
C．物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
D．物业服务合同是劳务合同
E．物业服务合同是无偿的
共用题干
荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。
荣昌物业服务企业是自于服务质量一直很好，得到了业主的联名嘉奖，这是其服务营销成功的表现，而服务营销是一种全新的理念，其基本观念包括()，
A:产品成功售出是销售工作的开始而非结束
B:服务是一种重要的营销组合要素
C:消费者需要的不仅仅是产品
D:员工与顾客的参与对于成功营销至关重要
答案：A,B,C,D
解析：
物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。
下列不属于写字楼管理策略中合同服务与超值服务区别的是( )。
A．合同服务是无偿服务；超值服务是有偿服务
B．合同服务是业主服务需求期望值内的；超值服务是业主服务需求期望值外的
C．合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握
D．合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务
房地产投资面临的系统风险中，危害最大的一种风险是（ ）。
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．政策风险
D．政治风险
一般用于洗衣房、开水间、浴室等用水设备上的建筑内部给水系统的配水装置是( )。
A．胶带龙头
B．旋塞式配水龙头
C．盆浴水龙头
D．混合龙头
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第7卷
影响行政组织结构形态的决定性因素是( )。
A．管理层次
B．管理方法
C.管理范围
D．管理力度
E．管理幅度
一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，其替代品的需求将()。
A:减少
B:增加
C:不变
D:无关
答案：B
解析：
一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。
关于建筑区划内是否设立业主大会的说法，错误的有()。
A:已交付的专有部分建筑面积超过总面积60%的，可以设立业主大会
B:首套房屋出售并交付使用已满两年的，可以设立业主大会
C:业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会
D:行政主管部门可以根据实际情况决定是否设立业主大会
E:未建立居民委员会组织的住宅小区，可以暂缓设立业主大会
答案：D,E
解析：
本题考核的知识点为成立业主大会的限制和选择。一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积50%以上，或者首套房屋出售交付使用之日起已满两年的，可以成立业主大会。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇企业），在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组。《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少的，经过全体业主同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
影响供给弹性的主要因素包括( )。
A．商品的替代品数目和可替代程度
B．商品本身用途的多用性
C．商品的耐用程度
D．时间的长短
E．产品的成本
在物业管理的基本职能中，()是其他管理职能的前提和基础。
A:组织与领导
B:决策与计划
C:激励与控制
D:指挥与协调
答案：B
解析：
决策和计划是其他还礼职能的前提和基础，可以说整个管理活动就是围绕如何制定和实施计划及决策方案而进行的。
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第8卷
物业服务企业的组织形式中，直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其主要缺点是( )。
A．不适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业
B．不能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性
C．降低了专业管理的职能，
D．机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率
对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，建设用地土地使用权的出让方式不应采用()出让方式。
A:招标
B:挂牌
C:协议
D:拍卖
答案：C
解析：
招标、协议、拍卖、挂牌是法定的四种土地使用权的出让方式。对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，一般应当采用招标、拍卖或者挂牌方式；对于公益性和政策性项目，可适当采用协议方式。
市场供求分析的内容主要包括()。
A:宏观因素分析
B:供给分析
C:需求分析
D:竞争分析
E:市场占有率分析
答案：B,C,D,E
解析：
宏观因素分析和市场供求分析属于并列的关系，它们同属于物业经营管理市场分析的内容。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第三节。
对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持()的原则。
A:合理赔偿
B:自行调节
C:协商一致
D:损害赔偿优先
答案：D
解析：
《物业管理条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
开发利用通过出让方式取得使用权的土地必须依照()设定的条件。
A:土地使用权出让合同
B:建设项目用地许可证
C:项目选址意见书
D:建设工程规划许可证
答案：A
解析：
房地产开发项目管理应当遵循的制度之一为：必须按照徒弟使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第9卷
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（ ）。
A．项目接管的不确定性带来的风险
B．合同风险
C．物业管理日常运作过程中存在的风险
D．合同执行的风险
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配()
A:货币化
B:市场化
C:专业化
D:社会化
答案：A
解析：
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。
房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。
A:注册
B:审核
C:登记备案
D:批准
答案：C
解析：
物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。
房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以( )。
A．由转租人承担
B．由承租人分期偿还
C．由承租人承担
D．由出租人分期偿还
E.折抵租金
一套建筑面积120m2、单价3000元/m2、总价36万元的住房，在实际交易中，双方约定在一年后一次性付清。假设年折现率为8%。则该住房的实际总价为( )万元。
A．38.88
B．33.33
C．36
D．30.86
