关于四级资质物业管理企业的评定条件,说法不正确的是( )。
A.曾发生过重大工程质量事故
B.已竣工的建筑工程质量合格率达100%
C.从事房地产开发经营1年以上
D.注册资本不低于100万元
建设单位和物业管理单位应在入住前( )制订入住工作计划,由项目管理负责人审查批准,并报经上级主管部门核准。
A.15天
B.1个月
C.45天
D.60天
从发达国家购物中心布局的发展历史来看,一般都经历了以下( )阶段。
A.在城市建设初期,主要在市中心集中建设
B.随着城市建设的发展,市区面积的扩大,开始建设城市级的购物中心
C.接下来由于城市化所带来的交通不畅、地价昂贵等问题,设在郊外交通要道的购物中心纷纷兴建
D.最后,城市人口向郊区卫星城镇分流
E.最后,出现了所谓的“城市空心化”现象,新的社区性的商业中心建设后来居上
问题:
1.物业管理区域公共安全防范管理服务的内容有哪些?
2.物业管理安全防范服务的要求是什么?
3.物业安全防范工作检查方法有哪些?
4.分析案例,谈一谈该物业服务企业是否承担民事责任?
1.公共安全防范管理服务主要内容包括:(1)出入管理,物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定,区分不同物业的类型和档次,制订相应方案,实现人员、物品、车辆等出入的有效管理;(2)安防系统的使用、维护和管理,物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统;(3)施工现场管理;(4)配合政府开展社区管理,物业服务企业在社区组织重大活动时,应及时知会辖区派出所及社区居委会,相互协调,避免发生意外事故,物业管理辖区内发生治安或意外事故时,应及时通知相关部门,并协助做好调查取证及善后处理工作,积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。
2.安防人员的仪表和礼貌礼仪:(1)执勤时整洁着装、佩戴工牌号;(2)精神饱满,站立、行走姿态规范;(3)执勤中认真履行职责,不脱岗,不做与工作无关事情;(4)举止文明大方,主动热情,耐心周到;(5)办事高效,坚持原则,礼貌待人。巡逻、门岗等执勤岗位:(1)服从领导,听从指挥;(2)熟悉物业及业主(或物业使用人)基本情况,如业主(或物业使用人)家庭成员、楼宇结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心、应急反应等;(3)按规定路线和方式巡逻、签到,未签到或不及时签到要记录原因;(4)熟悉人员和物品出入管理流程,具备条件的,可对外来人员及外搬物品做好记录及控制;(5)观察细致,反应迅速,按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件;(6)相互配合,妥善处理各种问题,对于超出职权或无法处理的情况,应及时汇报。值班记录:(1)记录及时、齐全、规范和真实;(2)交接班事项及物品记录清晰,未完成事项有跟进记录;(3)接班人员分别签名确认;(4)记录、分类和归档正确及时,记录本整洁完好,记录字迹清楚。技防设施设备:(1)各类安防设施设备齐全完善,使用正常;(2)定期检查和维护,并有完整记录;(3)标志明显正确,相关制度应张贴在墙壁的醒目处。
3.日检:安防队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查,检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象和安全隐患等,对存在的问题应及时指出并作相应处理。周检:安防主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查,除日检内容之外,其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等,并填写周检记录表。月检:月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查,重点检查现场管理效果及过程管理记录,确保安防工作的有效性。督查:督查工作是指由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查,确保安防工作严格按标准执行,并对违规人员进行教育和处罚。
4.本案例的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务,这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定:"物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。"物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽,不存在管理上的缺陷,则物业服务企业就不应当承担责任;相反,如果根据物业服务合同的约定,物业服务企业存在明显的过错,则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务,也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程,只要履行了安全防范义务,但仍无法阻止损害结果发生的,提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。本案中的孙小姐虽然在其居住的小区内遭受不法侵害,但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业服务企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全,也不可能接受这种义务。因此,物业服务企业对业主遭受侵害所致的损失,如果没有证据证明物业服务企业存在管理上的过错,就可不承担民事责任。
以下关于行政管理论述不正确的是( )。
A.行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务
B.行政管理的主体是国家权力机关
C.行政管理的基本依据是行政权力
D.行政管理活动的根本原则是依法管理
物业服务收费办法是由国务院价格主管部门会同( )制定的。
A.业主委员会
B.国家财政部
C.物业服务企业
D.国务院建设行政主管部门
在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订( )。
A.前期物业管理服务协议书
B.前期物业委托管理合同
C.临时物业委托管理合同
D.永久性合作协议
《物业管理条例》正式颁布,这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段,这一阶段物业管理政策法规主要体现出( )的特点。
A.盈利性
B.配套性
C.经验性
D.操作性
E.广泛性
影响创新成功的过程因素有( )。
A.企业对变化有积极的响应,企业内部的创新机制合理
B.企业家环境、制度环境和金融环境支持创新,外部激励有效
C.重大项目的长期资源配备不能仅仅依据单一的短期投资收益准则更要基于未来的市场渗透与未来的市场成长
D.建立良好的内、外部沟通交流
E.高质量管理活动
甲与乙签订租赁合同,将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间,甲在征得乙同意后,将房屋卖给丙,并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中,正确的是( )。
A.租赁合同在乙和丙之间继续有效
B.租赁合同自动解除
C.租赁合同自动解除,但是甲应当对乙承担违约责任
D.租赁合同自动解除,但是丙应当另行与乙签订租赁合同
代收代管单位未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的,由建设主管部门责令改正,给予警告,并可处以( )罚款。
A.1万元以上
B.3万元以上
C.1万元以下
D.3万元以下
在混凝土中,( )起骨架作用。
A.水泥
B.石灰
C.水
D.砂、石子
问题:
1.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言,哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
3.在物业服务过程中,相关各方先后提出了以下观点。
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌,由物业管理公司经营,收益应交到业主委员会主任指定账户,由业主委员会管理、支配和使用。
请分别指出上述观点正确与否,并对不当或错误的观点说明理由。
1.技术节能措施有:对耗能较大设备的更换,提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1)落实组织和管理体系。
(2)加强节能宣传和培训,树立节能意识。
(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
(4)在运行管理上,尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5)调整设备运行时间,实行节能运行程序,特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
(6)合理设定运行参数(如空调温控点),既保证正常使用功能,又节省能源。
2.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由:房屋及设施设备管理涉及面广,技术含量高,关系到物业的正常运行和安全使用,是物业管理的重要内容之一,消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
3.观点正确与否的判断如下。
(1)不正确。理由:物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。
(2)不正确。理由:物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
(3)正确。
(4)正确。
(5)不正确。理由:《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理相关手续,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
收益性物业价值的高低主要取决于( )。
A.获得净收益的可靠性
B.经济寿命的长短
C.获得净收益期限的长短
D.未来净收益的大小
E.物业的使用状态
住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由()编制。
A.物业管理公司
B.业主委员会
C.街道办事处
D.房地产行政管理部门
业主公约是由( )制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以书面形式订立。
A.当地政府
B.建设单位
C.全体业主
D.业主委员会
物业管理企业是( )。
A.政府派出机构
B.事业单位性质
C.独立的企业法人
D.房屋管理单位
物业管理机构更迭时管理工作的移交中的重点和难点是( )。
A.管理资料的移交
B.共用配套设施和机电设备的接管
C.人事档案资料的移交
D.合同协议书的移交
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