2021物业管理师考试真题8节
2021物业管理师考试真题8节 第1节
在编制成本预算时，必须遵循( )。
A．成本预算必须同其他预算相协调
B．成本预算要以各项定额为基础
C．成本预算应有相应的技术经济措施保证
D．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
E．成本预算要符合实际，不要留余地
物业管理往往涉及多个业主，业主之间( )。
A．只有个体利益
B．有共同利益
C．无共同利益
D．既有个体利益，也有共同利益
B:制定物业发展战略计划
C:协助物业管理的租户关系工作
D:客户报告与现金管理
以下不属于消防安全检查的基本程序是( )。
A．对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门
B．确定被检查的部位和主要检查内容得到检查
C．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
D．确定被检查的部位和主要检查内容得到检查
对消防安全检查的要求，以下叙述不正确的是( )。
A．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
B．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题时，在规定时间内进行整改
C．对消防隐患问题，立即处理
D．深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验
B:1：000～1：1500
C:1：500～1：2500
D:1：250～1：2000
B:弹性预算
C:零基预算
D:滚动预算和概率预算
当物业管理公司对某一工作、某一活动、某一法规制订具体实施的方法时，要用( )文书。
A．“制度”
B．“守则”
C．“办法”
D．“公约”
2021物业管理师考试真题8节 第2节
2007年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责，并且不再受理业主有关这个问题的投诉。
根据以上案例，回答1~4题：
1、根据案例分析，上述3名业主提出的修复请求是否合理?
2、在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在满足什么条件的情况下实施承接查验?
3、物业管理机构更迭时，移交的物业资料有哪些?
4、物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项有哪些?
第2题： 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：
(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
第3题： 物业管理机构更迭时，移交的物业资料如下。
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料，包括：
1)业主人住资料，有入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片等；
2)房屋装修资料，有装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
(3)管理资料，包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
(4)财务资料，包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
(7)其他需要移交的资料。
第4题： 物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项，主要包括以下内容。
(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。
(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利于交接和今后工作的开展。
(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
B:20
C:15
D:7
B:资产管理和组合投资管理
C:物业管理和资产管理
D:设施管理和组合投资管理
我国目前的各类房地产价格指数，通常基于( )。
A．市场价格
B．供给价格
C．需求价格
D．平均价格
物业管理的主要内容是( )。
A．维护业主的财产权利
B．维护业主的民主权利
C．遵守管理规约
D．维护物业管理的共同机制
物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。
A．边际
B．机会
C．可免
D．可缓
自信属于性格的( )特征。
A．态度
B．意志
C．情绪
D．理智
在某住宅小区，张先生的住宅集办公与住宿于一体。某日，张先生回家正沿楼梯上楼，突然停电。因楼道设有照明设施，他因此重重的摔了一跤。问题：
A:照明供电的干线有放射式、树干式、混合式和环式等四种配电系统
B:一般建筑物内若干条支线，备支线的负荷应尽可能相等
C:从外墙或地下室到总照明配电盘的线为进户线
D:室内照明支线的每单相回路，一般采用不大于10A熔断器或自动保护开关
照明的种类可分为：①工作照明，即正常工作时使用的室内外照明，②应急照明，即正常照明因故障熄灭后，供事故情况下继续工作或安全通行的照明，③值班照明，在重要的仓库、车间、厂房或其他重要场所设置的照明，④警卫照明，在有警卫任务的场所，根据警戒范围的需要设置的照明，⑤障碍照明，即装在建筑物上作为障碍标志用的照明，⑥彩灯及装饰，为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明。
在下列场所应设置事故照明：①在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所，②在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方，③公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处，④医院的手术室、急救室等。
A项，照明电的干线有放射式、树干式和混合式等三种配电系统。室内照明支线的每一单相回路，一般采用不大于15A的熔断或自动保护开关。
2021物业管理师考试真题8节 第3节
B:有线电视管线
C:城镇公共道路和绿地
D:居委会用房
当某厂商以既定的成本生产出最大产量时，他( )。
A．一定获得了最大利润
B．一定没有获得最大利润
C．是否获得了最大利润还无法确定
D．经济利润为零
B:5
C:10
D:15
改革开放后，住宅小区建设方面规划布局的指引方针是（ ）。
A．统一规划
B．合理布局
C．综合开发
D．配套建设
E．改革体制
B:小区主出入口24小时值勤
C:小区24小时值勤
D:小区主出入口8小时站岗值勤
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
A:关闭公共区域照明，降低能耗
B:协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本
C:充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本
D:加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
B:20万m2以下
C:25万m2以下
D:30万m2以下
物业管理投诉处理的要求有( )。
A．对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”
B．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
C．尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
E．对业主的过多要求不予理睬
2021物业管理师考试真题8节 第4节
对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中（ ）的方法。
A．真诚对待，冷静处理
B．耐心倾听，不与争辩
C．及时处理，注重质量
D．总结经验，改善服务
企业薪酬管理的目标主要有( )。
A．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
B．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
C．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
D．为进行薪酬调查建立统一的职位评估标准，使不同职位之间具有可比性，为确保薪酬的公平性奠定基础
E．是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程
B:面对面的结合与合作的群体
C:一个人经常参与的，或在其间生活、工作，或在其间进行其他活动的群体
D:一个人参与其中并接受其规范的群体
在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在（ ）的情况下，方可实施承接查验。
A．物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同
B．物业的业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同
C．物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
D．物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同并且同新的物业服务企业签订了物业服务合同
B:售后包租
C:商品房预售
D:商品房现售
根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要有( )。
A．利润最大化
B．资本利润率最大化或每股利润最大化
C.企业价值最大化或股东财富最大化
D．筹资管理目标
E.利润分配管理目标
《房地产开发企业资质管理规定》中规定，三级资质的房地产开发企业从事房地产开发经营( )年以上。
A．1
B．2
C．3
D．4
物业管理社会化的必要前提是（ ）。
A．物业服务企业有专业的人员配备和专门的组织机构
B．现代化大生产的社会专业分工
C．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
D．物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作
2021物业管理师考试真题8节 第5节
某贷款项目，银行贷款年利率为8%时，净现值为33.82万元；银行贷款年利率为10%时，净现值为－16.64万元，当银行贷款年利率为（ ）时，企业净现值恰好为零。
A．8.06%
B．8.66%
C．9.34%
D．9.49%
按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（ ）。
A．物业债券管理项目评价
B．政府评价
C．社会评价
D．企业集团内部评价
E．企业自我诊断评价
B:双务合同
C:射幸合同
D:附合合同
B:交通费
C:管理费分摊
D:水电费
E:取暖费
《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。
A．建设单位
B．业主
C．物业公司
D．物业买受人
在市场经济条件下，( )是交易双方所采取的一种交易形式。
A．招标
B．审标
C．投标
D．招标投标
一般而言，应优先考虑选用的探测器是( )。
A．感烟探测器
B．感温探测器
C．感光探测器
D．火焰探测器
建立、维持和发展人际关系的原则主要包括( )原则等。
A．平等
B．互惠互利
C.公正
D．诚信
E．宽容
2021物业管理师考试真题8节 第6节
B:70%
C:80%
D:90%
B:承诺
C:确认
D:同意
零售商业物业运作的相关理论中，（ ）是当前零售商业物业理论中的研究热点。
A．中心地理论
B．同类零售店聚集理论
C．需求的外部效应理论
D．需求的内部效应理论
B:管理团队
C:经营管理小组
D:专业操作人员
业主李先生来到某物业服务中心，想咨询有关物业服务费构成和支出方面的问题，接待员小赵告诉李先生：我不明白，等我们领导来了再说。此时，服务中心门外又来了一位先生，小赵对第二位先生说了句：“等等，我们现在正在接待业主”。
请分析后回答以下问题：
1．在接待业主来访时，应注意哪些问题？
2．本案例中有两位业主需要接待，作为物业服务中心的接待员应该如何处理为好？
1．在接待业主来访时，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免“节外生枝”，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。
2．在这种情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务；如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。
《物业管理条例》明确将( )合同定义为物业服务合同。
A．生意
B．房屋
C．转卖财产
D．业主和物业之间
B:房地产价格评估
C:房地产经纪
D:房地产代理
属于粗净化的除尘设备是( )。
A．重力沉降室
B．旋风除尘器
C．袋式除尘器
D．静电除尘器
2021物业管理师考试真题8节 第7节
在零售商业物业经营的应用中，将干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店体现的是（ ）。
A．租户组合应实现多样化
B．引入主力店以带来大量客流
C．空间安排实现相互促进效应
D．互相促进销售的聚集效益
输配系统中将冷热水从冷冻机房或热力站输送到空调机房的空调箱或房间里的风机盘管中去的管道称为( )。
A．风道
B．管井
C．盘管
D．水管
下列有关民事主体的说法，不正确的是( )。
A．18周岁以上的自然人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动
B．具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织
C．个人合伙
D．限制民事行为能力的人在特殊情况下也可作为民事主体
物业服务企业组织机构设置的要求是（ ）。
A．统一领导、分层管理
B．按照规模、任务设置
C．分工协作
D．精干、高效、灵活
E．加强专业管理的职能
B:委托方应尽量相信受托方，不必在服务过程中保留质量记录文件
C:建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改
D:定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同
E:建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题
B:50%
C:60%
D:70%
房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行( )的过程。
A．优化组合
B．协调
C．管理
D．处置
E．计划
建设单位和物业管理单位应在人住前（ ）制订入住工作计划，由项目管理负责人审在批准，并报经上级主管部门核准。
A．15天
B．1个月
C．45天
D．60天
2021物业管理师考试真题8节 第8节
B:增长量
C:发展速度
D:相对指标
E:增长速度
B:终身持续性
C:可持续性
D:反反复复性
国内一般物业管理合同对委托的管理服务包括四个层次约定的内容，用( )形式列出，
A．附录
B．正文
C．公告
D．通知
请分析后回答以下问题：
1.法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持?说明原因。
2.简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。
1.法院对李某提出的83500元的诉讼请求不予支持。原因：李某与物业服务企业订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。物业服务企业虽在合同中承诺24h安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业服务企业的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。物业服务企业确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24h安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业服务企业不履行职责所致的证据，其要求被告某物业服务企业承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。
2.公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。
下列选项中，属于房地产转让合同应载明的主要条款和内容的是（ ）。
A．依法收回土地使用权的
B．权属有争议的
C．未依法登记领取权属证书的
D．违约责任
B:良好的声誉
C:物业本身的素质
D:防范机制的建立
E:经济实用
B:医疗建筑用排水系统
C:工业废、污水排水系统
D:屋面雨水排水系统
E:餐饮排水系统
B:物业服务企业
C:施工单位
D:房地产开发企业
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