物业管理师考试真题及详解7卷
物业管理师考试真题及详解7卷 第1卷
B:强制力
C:确定力
D:执行力
以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。
A．与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
C．在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备
D．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
E．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
B:投资组合
C:实物资金运动方式
D:现金流量图
下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是( )。
A．有自己名称、组织机构
B．有固定的服务场所
C．无规定数量的财产和经费
D．具有房地产及相关专业中等以上学历
B:名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
C:计息次数大于1时，名义利率小于实际利率
D:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B:15
C:20
D:30
物业服务企业投标的关键事项中，决定参与投标的关键因素包括（ ）。
A．项目区域、规模符合企业发展规划
B．准确的物业管理年度收支测算
C．项目类型符合企业确定的目标客户
D．项目委托方具有独立法人资格和经济实力
E．项目风险在企业承受范围内
物业企业给不交纳物业费的业主发法律函、起诉业主，已成了许多物业企业对付业主的“杀手锏”。某物业管理企业自成立以来，企业立下规矩，绝不因物业费起诉业主，该企业始终认为业主不交物业费有其复杂的根源和心理状态，采取起诉业主的做法，将把矛盾直接引导为物业企业和业主之间的矛盾，使物业企业和客户形成对立面。所以在他们管理的十几个项目，面对着上万名业主，至今没有起诉过一个业主。在某小区，初期物业费交费率仅有80%，经过企业的努力，在没有起诉一个业主的情况下，使收费率达到了96%，实践证明这一做法赢得了业主的信赖。
A:广泛性
B:单向性
C:创造性
D:分散性
人际交往的原则包括：道德与守法的原则、平等原则、真诚原则、尊重原则、友爱原则、宽容原则、互助原则、安全原则。
公共关系的特征包括：(1)人情性；(2)双向性；(3)广泛性；(4)整体性；(5)长期性；(6)创造性；(7)全员性。
公共关系活动是指一个组织为创造良好的社会环境，争取公众舆论支持而采取的政策、行动和手段，主要包括协调、传播、沟通等活动。
物业管理企业是( )。
A．政府派出机构
B．事业单位性质
C．独立的企业法人
D．房屋管理单位
物业管理师考试真题及详解7卷 第2卷
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况有( )。
A．债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的
B．抵押房地产为共有或者出租的
C．抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的
D．抵押人被依法宣告解散或者破产的
E．抵押人擅自处分抵押房地产的
B:开辟各种宣传园地
C:协助开发商与业主沟通
D:开展丰富多彩的社区文化活动
E:与新闻媒体进行有效沟通
合同的解释原则有( )。
①客观解释原则；
②整体解释原则；
③目的解释原则；
④情事变更原则；
A．①③④
B．②③④
C．①②③
D．①②④
物业管理早期介入的必要性有( )。
A．为接管验收打下基础
B．有利于后期物业管理工作顺利进行
C．完善物业的使用功能
D．为保证物业正常运行打下基础
E．解决物业项目开发建设的资金问题
空心砖是指( )的烧结砖。
A.孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸大而数量少
B.孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸小而数量多
C.孔洞率等于或大于 20%、孔的尺寸大而数量少
D．孔洞率等于或大于29%、孔的尺寸小雨数量多
下列影响人际吸引的主要因素中，( )可以分为浅层因素和深层因素。．
A．个性因素
B．移情效应
C.互补性因素
D．相似性因素
B:正常秩序维护
C:确保电力供应
D:突发事件处理
1、试列举物业项目开发建设存在的问题？
2、早期介入的含义及必要性分别是什么？
3、根据案例分析，该建设单位选聘了具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作的好处是什么？
(1)物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；
(2)建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等； (3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；
(4)建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担；
(5)建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。
第2题： 早期介入的含义：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。
早期介入的必要性：在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。
第3题： 良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。
B:收益性
C:稳定性
D:独立性
物业管理师考试真题及详解7卷 第3卷
B:行为人实施违法行为
C:高度危险作业致人损害
D:行为人有过错
E:违法行为与损害事实之间有因果关系
B:经营战略备选方案的制定
C:备选方案的评估与选择
D:确定企业的使命与目标
E:制定阐明经营战略的政策
B:限制经营相似的用户
C:关于每一独立承租单元的用途
D:营业时间
商业辐射区域通常被分为三个部分，但不包括( )。
A．主要区域
B．次要区域
C．边界区域
D．一般区域
在物业管理档案的分类中，具有客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案等特点的分类方法，称为( )分类法。
A．组织机构
B．事由
C．季度
D．年度
B:现状分析
C:潜力分析
D:趋势分析
物业管理中最常见的租赁形式是( )租赁。
A．私房
B.意愿
C．定期
D．周期性
B:速动比率
C:已获利息倍数
D:资产负债率
房屋及设施设备维修的组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下要注意( )。 ①质量的控制；
②进度的控制；
③材料的控制；
④成本的控制；
A．①②③
B．②③④
C．①②④
D．①②③④
物业管理师考试真题及详解7卷 第4卷
综合或其他用地最高出让年限为( )。
A．40年
B．45年
C．50年
D．70年
企业经营的最终目的是追求可持续的最大盈利，达到此目的的手段是( )。
A．提高生产技术
B．合理地控制成本
C．资源的合理利用
D.进行好客户关系管理
B:品牌化决策解决的是品牌的属性问题
C:品牌识别界定确立的是品牌的内涵，也就是希望消费者认同的品牌形象
D:品牌战略是产品战略的一部分
从分析的时期和目的角度划分，财务报告分析可分为( )分析。
A．趋势
B．现状
C．潜力
D．财务报表
E．内部报表
B:城市总体规划
C:控制性详细规划
D:修建性详细规划
制定租赁方案和租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
A．预算
B．计划
C．策略
D．方法
B:安防系统的使用、维护和管理
C:施工现场的管理和配合政府开展社区管理
D:装修管理
评估投资价值所采用的最低报酬率，应是( )。
A．与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率
B．某个特定的投资者所要求的最低报酬率
C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率
D．某个特定的投资者所要求的最高报酬率
物业管理活动的实质是( )和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
A．业主
B．业主大会
C．业主委员会
D．业主委员会委员
物业管理师考试真题及详解7卷 第5卷
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为( )。
A．联合作业
B．综合管理
C．外包管理
D．委托管理
E．自行作业
B:工业村
C:企业区
D:工业园
B:面积
C:幢
D:套
E:有具体权属界限的部分
保安系统费(F1)中，（ ）为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。
A．保安系统日常运行电费及维修保养费
B．日常保安器材费
C．保安人员人身保险费
D．更新储备金
B:成本中心
C:利润中心
D:投资中心
B:管理人员
C:态度
D:业主
B:提高经济效益
C:满足顾客需求
D:降低生产成本
B:防盗报警系统
C:闭路电视监控系统
D:访客控制系统
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
A:首因效应
B:近因效应
C:晕轮效应
D:情感效应
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
物业管理师考试真题及详解7卷 第6卷
B:1/2
C:1/3以上
D:2/3以上
B:交换价值
C:投资价值
D:市场价值
转租合同的终止日期( )原租赁合同规定的终止日期。
A．可超过
B．可超过2天
C．可超过5天
D．不可超过
B:物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同
C:委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务
D:物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
E:物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是物质成果或物化成果
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要( )风险。
A．应对
B．识别
C．评估
D．控制
B:可保利益的原则
C:诚信原则
D:比例分摊原则
B:根据停车场形式选择经营方法
C:停车场产权及收益归属问题
D:重视停车场经营风险
B:有偿物业特约服务
C:无偿物业管理服务
D:无偿物业特约服务
B:投标人
C:项目负责人
D:中标人
物业管理师考试真题及详解7卷 第7卷
业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以( )。
A.直接占有、使用和拍卖，实现居住或者营业的目的
B．依法出租，获取收益
C.出借，解决亲朋好友居住之难
D．在自己的专有部分上依法设定负担
E.将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分
生产建设过程中的大小投资活动，计息都是以（ ）为计息周期。
A．年
B．季度
C．月
D．周
建筑施工图主要包括( )。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑剖面图
D．建筑详图
E．结构施工图
当一方违约时，强制履行也是承担违约责任的方式之一，但下列情形中不得强制履行的是( )。
①债务的标的不适于强制履行；
②履行费用过高；
③法律上或者事实上不能履行；
④令债务人重作；
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．②①④
B:认定责任
C:赔偿损失
D:提起诉讼
E:违约金
B:能抵消通货膨胀。的影响
C:能够得到税收方面的好处
D:投资回收期较短
E:易于获得金融机构的支持
B:被吊销保安员证未满4年的
C:年龄超过60周岁的
D:曾两次被吊销保安员证的
B:遵守房屋装饰装修规定
C:共用部位共用设施设备的使用规定
D:按设计用途使用物业的规定
E:使用物业的禁止性规定
业主大会决定《物业管理条例》规定的事项时，应当经专有部分占建筑物总面积( )以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A．1／3
B．2／3
C.1／4
D.1／2
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