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21年物业管理师考试试题及答案6节

发布时间：2021-07-11
21年物业管理师考试试题及答案6节

21年物业管理师考试试题及答案6节 第1节

某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行，A物业管理公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗?为什么?

能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业。也没有订立新的物业服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受A物业管理公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

答案：
解析：

共用题干
某物业管理项目经理工作一段时间后发现所管物业项目主要存在以下问题：①基层员工工作不安心、流动性大，影响服务计划的实施。②不少业主对物业服务不理解，认为收费多、服务少，且经常投诉称员工不够热心、技能差。③小区中业主关心集体事物不够，邻里之间缺乏往来，共同议决小区重要事项困难。项目经理根据发现的问题，采取了以下措施：①改善基层员工的薪资待遇，而且重视内在激励，经常对他们予以精神鼓励，及时提供成长、发展、晋升的机会，对积极关心企业，发挥主动创造性尽力做好本职工作的员工，马上给予奖励，建立工作绩效与奖励的客观联系。②通过小区宣传栏、员工口头宣传、用心做好投诉接待等多种方法宣传专业化物业管理的必要性、优势与便利等，增进业主对专业物业管理的理解。③针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。④联系当地街道办、居委会、志愿者组织等共同在社区开展活动，鼓励大家平等发表意见、建议，增强小区居民民主议事协商能力，提高小区公共事务决策效率。

项目经理采取的措施②运用的是()知识。
A:心理学
B:公共关系
C:社会组织
D:企业管理

答案：B
解析：
双因素理论，也叫激励保健理论。该理论认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等；第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。强化理论所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。

公共关系是一个组织运用有效的传播手段，使自身适应公众的需要，并使公众适应组织发展需要的一种思想、政策和管理职能。

管理的基本职能包括决策、计划、组织、指挥、协调和控制六项基本职能。针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。——计划职能同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。——控制职能

社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同，依据正式的法律、法规以及非正式的社区规范、公约、约定等，通过协商谈判、协调互动、协同行动等对涉及社区共同利益的公共事务进行有效管理，有效供给社区公共物品，优化社区秩序的过程与机制。

社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。

实行差异目标市场营销策略的缺点是( )。

A:风险大
B:成本高
C:不易销售
D:投资大

答案：B
解析：

物业经营管理的内容不包括()。

A:房地产开发建设
B:物业运行操作管理
C:租赁管理
D:物业价值和经营绩效评估

答案：A
解析：

《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于()

A:物业服务企业
B:业主
C:居民委员会
D:业主委员会

答案：B
解析：
《物业管理条例》第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是成本决策结果的系统化。

A．成本目标

B．成本水平

C．成本预算

D．成本计划

正确答案：C

屋面水排水系统中，( )适用于普通住宅、屋面面积较小的公共建筑和单跨工业厂房，但无法解决多跨厂房内跨的雨水排除问题。

A:天沟外排水系统
B:单斗内排水系统
C:檐沟外排水系统
D:多斗内排水系统

答案：C
解析：
本题考核的是檐沟外排水系统。檐沟外排水系统适用于普通住宅、屋面面积较小的公共建筑和单跨工业厂房，但无法解决多跨厂房内跨的雨水排除问题。

()是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

A:房地产咨询
B:房地产价格评估
C:房地产经纪
D:房地产代理

答案：C
解析：
房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。其中，房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

21年物业管理师考试试题及答案6节 第2节

建筑区划内，下列部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造可以使用住宅专项维修资金的是()。

A:物业服务管理用房
B:有线电视管线
C:城镇公共道路和绿地
D:居委会用房

答案：A
解析：
本题考核的知识点为住宅专项维修资金的管理。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

一般而言，商场内商品损耗的大部分是由()造成的。

A:消费者不良行为
B:供应商不良行为
C:商品质量较差
D:内部员工不良行为

答案：D
解析：
导致商场内商品损耗的主要原因包括：员工作业错误，员工偷盗，顾客偷盗，供应商偷盗以及各种特殊原因造成的意外损失，如火灾、水灾、台风、地震等。而其中80%左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。

物业管理项目评标时，招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于评标委员会成员总数的()。

A:1/4
B:1/3
C:2/3
D:3/4

答案：C
解析：
本题考核的知识点为物业管理项目的评标。招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

屋面在划分排水区域时，每块区域的面积宜小于()m2以保证屋面排水通畅，防止屋面雨水积蓄。

A:150
B:200
C:250
D:300

答案：B
解析：
排水区域划分应尽可能规整，面积大小应相当，以保证每个水落管排水面积负荷相当。在划分排水区域时，每块区域的面积宜小于200m2，以保证屋面排水通畅，防止屋面雨水积蓄。划分排水区域时，要考虑到雨水口设置位置。雨水口设置位置要注意尽量避开门窗洞口和入口的垂直上方位置,一般设置在窗间墙部位。雨水口间距一般在18～24m之间。

写字楼物业经营管理的绩效评价中，（ ）是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。

A．物业大众化

B．物业经济指标

C．物业品牌化

D．物业效益指标

正确答案：C

设施质量管理的核心是( )。

A．授权给雇员，让他们承担责任

B．使用全面的、管理良好的回馈系统

C．能够接受评价与评价自身

D．持续改进技术水平和管理水平

正确答案：D

据统计，经济发达城市物业管理的覆盖面已占物业总量的()

A:38%左右
B:45%左右
C:50%以上
D:95%以上

答案：C
解析：
据统计，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖面已经超过95%。

在物业管理企业投标的正式投标答辩阶段中，其工作内容包括准时递交标书、( )。

A．对手动态及优劣势分析

B．模拟、演练

C．模拟答辩

D．以上全是

正确答案：D

21年物业管理师考试试题及答案6节 第3节

以( )作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。

A．汽车

B．股票

C.房地产

D．公司

正确答案：C

下列选项中，（ ）会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。

A．对政府的税收政策的调整

B．对未来房地产市场价格变化的预期

C．房地产开发成本的变化

D．其他商品的价格变化

正确答案：B

在签订物业服务合同中的服务费用的内容条款时，首先应该明确()。

A:物业服务的收费形式
B:实行包干制还是酬金制、或者是其他收费形式
C:收费标准、酬金额额或职费比例
D:交费时间、交费方式及结算方式
E:交费人员和收费单位

答案：A,B
解析：
在签订物业服务合同中的服务费用的内容条款时，首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或职费比例、交费时间、交费方式及结算方式等。

在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从()方面来宣传其所推广的物业。

A:价格优势
B:良好的声誉
C:物业本身的素质
D:防范机制的建立
E:经济实用

答案：A,B,C,E
解析：
在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值。市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：(1)价格优势；(2)物业本身的素质；(3)良好的声誉；(4)经济实用。

在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的( )计算。

A．0.03

B．0.02

C．0.015

D．0.14

正确答案：D

偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在()的水平比较好。

A:100%
B:120%
C:150%
D:200%

答案：A
解析：
速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100%的水平比较好，表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。

根据法律的外部形式和结构等方面的特点，可以把法进行一般分类，按照( )，国内法又分为根本法和普通法。

A．法所规定的内容和效力的强弱

B．法所调整的是国内关系还是国际关系

C．法的效力范围

D．法的创制方式或表现形式的不同

正确答案：A

业主大会筹备组应当自组成之日起( )在物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

A．5日内

B．30日内

C．15日内

D．20日内

正确答案：B

21年物业管理师考试试题及答案6节 第4节

工商行政管理的目标中,市场经济秩序的内涵包括( )。

A:市场法律及市场伦理规范
B:市场经营的规范
C:规范的实施状况
D:市场经济伦理道德的规范约束
E:市场行为人的法律约束

答案：A,C
解析：

对于考核的原则来说，考核标准要便于衡量和理解，如果含混不明，抽象深奥，便无法使用。考核标准必须可以直接操作，同时还应尽可能予以量化，做到可( )测定。

A:定性
B:定量
C:定量与定性相结合
D:不确定

答案：B
解析：

有关承诺构成要件的叙述，不正确的是( )。

A．承诺须由受要约人或其代理人作出

B．承诺可以在要约发出后的任意时间作出

C．承诺与要约的内容应保持一致

D．承诺须传达给要约人

正确答案：B

零售商业物业经营管理的核心内容是( )。

A．策略与运行管理

B．现场管理

C．市场需求分析

D．选择分析

正确答案：A

下列风险中，由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险是()

A:自然风险
B:社会风险
C:政治风险
D:经济风险

答案：B
解析：
社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险。

所有权的权能有( )。

A．保护权

B．占有权

C．使用权

D．收益权

E．处分权

正确答案：BCDE

医院物业经营管理应注意的问题有()。

A:充分调研，周密策划
B:平稳性与创新性的统一
C:基础性工作与经济效益的统一
D:效益与责任相统一
E:服务与管理相统一

答案：A,C,D
解析：
相对于住宅区、写字楼、商场等一般性物业而言，医院是较难管理的一种物业形式。在管理中矛盾较多，困难较大，这是由医院物业服务自身的特点所决定的。在工作中，要注意：①充分调研，周密策划，②基础性工作与经济效益的统一，③效益与责任相统一。

物业的质量问题中，业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究()的质量责任。

A:管理单位
B:物业服务企业
C:建设单位
D:监理单位

答案：C
解析：
在贯彻实施《物业管理条例》中，不仅要学习领会《物业管理条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

21年物业管理师考试试题及答案6节 第5节

《物业管理条例》明确规定( )应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

A:建设单位
B:街道办事处
C:业主大会、业主委员会
D:物业服务企业

答案：A
解析：

下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。

A:别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅
B:公寓的土地使用年限可能只有40年
C:公寓一般选址在郊外，远离市区
D:公寓的建设原则是“统一规划、综合开发”

答案：C
解析：
一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套，满足入园企业员工的居住需求，别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。

根据风险因素的性质，一般可分为( )。

①实质风险因素；

②道德风险因素；

③风险事故；

④心理风险因素；

A．①②④

B．①②③

C．①③④

D．②③④

正确答案：A

拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于( )。

A.要约

B.反要约

C.邀请要约

D.承诺

请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!

正确答案：C

已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为( )。

A.19.25%

B．18.81%

C．4.5%

D．19.56%

正确答案：A

《物业管理条例》在立法过程中主要遵循（ ）的原则。

A．强调业主在市场活动中的自主权

B．维护全体业主合法权益

C．物业管理权利和财产权利相对应

D．现实性与前瞻性有机结合

E．从实际出发，实事求是

正确答案：BCDE

合格楼宇经理简称( )。

A．MRA

B．ARM

C．AMR

D．RAM

正确答案：B

对于管理为主的物业服务企业来说，( )合同是企业物业管理活动中最主要的合同。

A．物业管理

B．租赁

C．物业服务

D．建设施工

正确答案：C

21年物业管理师考试试题及答案6节 第6节

《物业管理条例》要求前期物业服务合同以()的形式签订。

A:约定
B:书面
C:口头
D:传真

答案：B
解析：
由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。

针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记是( )。

A．总登记

B．初始登记

C．转移登记

D．变更登记

正确答案：D

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )，

A:合同风险
B:管理风险
C:资金风险
D:技术风险

答案：A
解析：
本题考核的是前期物业管理的合同风险。前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。

住宅小区经营服务对象的特点有()。

A:人员密集，服务时间长
B:人口构成复杂，需求多样
C:居民收入差距较大
D:需求多样，层次高
E:服务品质要求高

答案：A,B,C
解析：
住宅小区经营服务对象的特点包括：①人员密集，服务时间长，②人口构成复杂，需求多样，②居民收入差距较大。DE两项属于公寓别墅经营项目服务对象的特点。

承诺，在商品交易中又称为( )。

A:接受
B:出价
C:发盘
D:出盘

答案：A
解析：

我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )。

A．《城市新建住宅小区管理办法》

B．《物业管理条例》

C．《全国优秀管理住宅小区标准》

D．《物业服务企业资质管理试行办法》

正确答案：A

投资分析是组合投资管理的第二步，包括( )等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素

A．宏观分析

B．行业分析

C．微观分析

D．适中分析

E．决策分析

正确答案：ABC

物业管理项目的承接方式有( )方式。

A.合资合作

B.顾问服务型管理

C．单项服务项目合作

D．分阶段项目管理

E．全方位服务型管理

正确答案：ABE

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