2021物业管理师考试历年真题精选8辑
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第1辑
在物业开发项目竣工验收阶段，以下不属于早期介入的内容是( )。
A.在工程全面竣工后，参与综合竣工验收
B．在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收
C．在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收
D.拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续
E．派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务
B:外墙
C:非承重墙
D:实体墙
E:内墙
压缩式制冷系统，主要由( )及各种管、阀等组成。
A.压缩机
B．冷凝器
C.蒸发器
D．风机
E.空气过滤器
必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
A．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的
B．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的
C．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的
D．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的
B:业主委员会请求物业服务企业移交物业服务用房的
C:业主委员会请求物业服务企业移交由其代管的专项维修资金的
D:物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的
E:业主委员会请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料的
B:应当取得人民政府的批准
C:符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策
D:转让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B:业主委员会
C:业主居委会
D:物业服务企业
实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括( )。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业管理企业的利润
D．物业管理成本
E．物业管理和服务的成本
组合投资管理工作的步骤中，( )是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
A．制订投资方针和政策
B．投资组合的调整
C．投资组合绩效评估
D．构建投资组合
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第2辑
新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的( )个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
A．1
B．2
C．3
D．4
B:初始登记
C:转移登记
D:变更登记
B:实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
C:实施物业管理有利于解决中低收入居民的住房困难
D:实施物业管理有利于维护社区稳定
E:实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
对于特别重要或对防水有特殊要求的建筑，其屋面防水层耐用年限为( )年。
A．5
B．10
C．15
D．25
房地产置业投资的对象可以是( )。
A．购置土地
B．购置设备
C．购置建筑材料
D．市场上的增量房地产
E．市场上的存量房地产
物业管理绩效评价的基本要素为（ ），这是评价活动得以开展的重要条件。
A．评价期限
B．评价指标
C．评价对象
D．评价标准
E．评价方法
物业服务的沟通应根据（ ）的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象
B．沟通的目的
C．沟通的内容
D．沟通的地点
E．沟通的事件
某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2007年6月开始入住，2009年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2009年10月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2009年10月113前办理完成物业交接验收手续。
2010年7月15日，顶层的8户业主发现房间在雨天渗水，联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
根据以上案例，回答7~10题：
上述8户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?
上述8户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
B:自管公房租赁
C:私房租赁
D:他营房屋租赁
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第3辑
问题：
1.物业服务费编制的依据是什么?
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?
3.针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
1.物业服务费编制的依据如下。
(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。
(2)支出的编制依据包括：
1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;
2)物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。
(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;
(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;
(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;
(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。
(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;
(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;
(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交;
(4)如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同;
(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序;
(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行;
(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。
B:能加强在某个领域中的市场地位
C:营销稳定性好
D:易树立企业优越形象
E:总销售量会增加
房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，( )费用通常也比较多。
A．成本
B.手续
C．管理
D.交易
单位本金经过一个计息周期后的增值额是( )。
A．利息
B．现值
C．终值
D.利率
房地产开发企业应当自签约之日起( )日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
B:接近名家住宅心理
C:讲究风水或吉祥号码
D:购买或出售心态
E:物理形态
采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征是( )。
A．将无序的竞争机制引入交易过程
B．将有序的竞争机制引入交易过程
C．方式多样
D．时间有期限
在物业开发项目竣工验收阶段，以下不属于早期介入的内容是( )。
A.在工程全面竣工后，参与综合竣工验收
B．在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收
C．在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收
D.拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续
E．派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务
股份有限公司的注册资本不得( )。
A．低于500万元
B．低于1000万元
C．高于500万元
D．高于1000万元
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第4辑
B:自负盈亏
C:风险自担
D:结余归己
E:盈余归己，亏损由业主承担
B:物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
C:物业服务企业固定资产折旧
D:物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限( )以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
A．三个月
B．四个月
C.五个月
D．六个月
可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是( )。
A.成本预算
B．营业成本预算
C．管理费用预算
D．财务费用预算
下列不属于承租人治安责任的是( )。
A．必须持有本人身份证或其他合法证件
B．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口规定在10日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记
C．将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所审报备案
D．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险品
业主公约的主要内容包括( )。
A．业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程
B．业主的共同利益
C．业主应当履行的义务
D．违反公约应当承担的责任
E．在小区内可以鸣放喇叭
房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示( )。
A．《商品房销售许可证》
B．《营业执照》
C．《房地产转让许可证》
D．《商品房预售许可证》
B:物业服务企业与价格行政主管部门
C:业主与价格行政主管部门
D:价格行政主管部门与房地产行政主管部门
下列关于偿债能力状况修正指标中流动比率，说法有误的是( )。
A．流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率
B．
C．流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力
D．该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强；但该指标过高，说明企业的资金利用效率比较低下
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第5辑
B:二级培训体系
C:一级培训体系和二级培训体系
D:一级培训体系、二级培训体系和三级培训体系
B:社会保险
C:政策性保险
D:商业保险
E:合作保险
出人口自动控制系统也叫门禁系统，一般由( )等组成。
A.计算机
B．电子锁
C.识别卡
D．报警控制器
E．探测器
A.日常维修费用 B.保险费
C.营业税 D.所得税
E.财务费用
购买物业保险的目的是( )。
A．可抵御意外不幸
B．分散意外损失
C．增强投保人的信用程度
D．可以增强社会防灾救灾力量
B:有利于加强项目机构培训的责任感
C:有利于加强培训标准和要求的统一
D:有利于加强培训的及时性
E:有利于加强培训的适应性
过错责任的构成要件包括( )。
A．法律有特殊规定
B．损害事实的发生
C．行为人实施了违法行为
D．违法行为与损害事实之间有因果关系
E．行为人有过错
以下对前期物业管理合同关系的表述，正确的是（ ）。
A．是根据房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同
B．不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同
C．不是根据建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同
D．是根据业主和物业服务企业之间签订的前期物业服务合同
不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是( )。
A．经济周期变化
B．房地产虚假的泡沫繁荣
C．经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
D．银行货币资金运作的中断
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第6辑
是构成业主之间联系的基础。
A．财产
B．利益
C．权利
D．共同财产和共同利益
B:住房
C:产权
D:分配
按照成本计算依据的不同，可以有( )等一些成本的划分(并非成本构成项目)。
A．定额成本、计划成本、实际成本、机会成本
B．目标成本、计划成本、实际成本、机会成本
C．目标成本、定额成本、计划成本、实际成本
D．目标成本、定额成本、实际成本、机会成本
B:节能与能源利用
C:室外环境质量
D:节水与水资源利用
E:节材与材料资源利用
B:租金水平不能反映资产经营财务效益
C:空置的面积不能全面反映事物的所有特征
D:空置的面积不能产生租金收入
物业管理师的执业范围是( )。
A．制定并组织、实施物业管理方案
B．审定并监督执行物业管理财务预算
C．维护物业管理区域内环境卫生和秩序
D．以上说法都对
合格管理公司简称为( )。
A．MOA
B．OMA
C．OAM
D．AMO
物业管理涉及的财产保险主要是（ ）。
A．物业的火灾保险
B．家庭财产保险
C．企业财产保险
D．涉外财产保险
B:形式
C:内容
D:客体
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第7辑
日常物业管理期档案的收集，除一些需跨年执行处理的文件或某些特殊载体的文件时间可延长外，一般不应超过( )。
A．半年
B．8个月
C．10个月
D．1年
房地产的权益包括( )。
A．转让权
B．使用权
C．收益权
D．处置权
E．占有权
B:利润最大化的目标
C:物业的增值服务
D:基本物业服务
企业管理的财务费用中，( )是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额。
A．利息净支出
B．汇兑净损失
C．金融机构手续费
D．固定资产净损失
B:具有丰富的物业管理实践经验
C:能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D:了解经济学、管理学、社会学、心理学等学科
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、( )和有效需求。
A．稀缺性
B．合理性
C．公平性
D．科学性
B:通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C:整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理
D:以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营
E:在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业
B:要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。一旦受要约人同意，合同即成立，双方均应受合同的约束
C:如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约
D:要约一经承诺，合同即告成立
E:承诺是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示部分接受以缔结合同的一种意思表示
下列选项中，登记机关不予登记的是（ ）
A．申报不实的
B．属于违章建筑的
C．涂改房屋权属证书的
D．按照规定需要补办手续的
2021物业管理师考试历年真题精选8辑 第8辑
B:赔偿限额
C:保修范围
D:保修期限
E:保修责任
商品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为( )和商品房现房销售。
A．新房销售
B．二手房销售
C．商品房预售
D．商品房定购
物业服务企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务企业的组织形式有( )。
A．直线制
B．企业部制
C．事业部制
D．直线职能制
E．矩阵制
B:初始调查，摸清房屋的历史和现状
C:现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况
D:签发鉴定文书的证明文件
E:检测验算，整理技术资料
B:物业服务费、停车费、水电费
C:维修基金的收取、使用和结存
D:待付费用
E:各类押金、欠收款项
B:以投标邀请书方式发出邀请招标
C:面向特定法人及组织公开招标
D:以招标公告的方式邀请不特定的企业参加投标
B:经专有部分占建筑物总面积15%且占总人数15%业主提议的
C:经专有部分占建筑物总面积30%且占总人数30%业主提议的
D:发生重大事故需要及时处理的
E:发生紧急事件需要及时处理的
不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地( )导致了我国房地产市场的一些独特性。
A．转让制度
B．出让制度
C．出售制度
D．转售制度
与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有( )的特点。
A．强制性
B．临时性
C．单一性
D．长期性
