2021物业管理师考试真题精选及答案7节
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第1节
物业服务企业的特征包括( )。
A.多为全民所有制物业服务企业
B.以盈利为目的
C．是独立的企业法人
D．具有一定的公共管理性质的职能
E．属于服务性企业
按照我国《公司法》的规定，物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于（ ）万元。
A．50
B．100
C．500
D．1000
B:3年
C:5年
D:设计确定的最低使用期限
B:事先控制
C:事后控制
D:反馈性控制
房地产抵押权的设定规则中，( )必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并 报其上级主管机关备案。
A．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的
B．以集体所有制企业的房地产抵押的
C．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的
D．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的
以下关于“市场调节价”的说法，正确的是（ ）。
A．有利于提升业主对住房消费观念
B．提供的服务和收取的费用不超过业主的承受能力
C．提高价值相符的市场交换意识，缓解物业管理的根本矛盾
D．由经营者自主制定，通过市场竞争形成价格
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第2节
B:生产成本
C:谈判成本
D:订立或执行契约的成本
E:防止欺诈的成本
B:《物业服务定价成本监审办法（试行）》
C:《物业服务收费管理办法》
D:《物业服务收费等级标准》
B:出租经营
C:赠与他人
D:改变使用性质
B:遵守管理规约
C:遵守业主大会议事规则
D:经业主委员会同意
E:经有利害关系的业主同意
下列市场调查中，属于直接调查法的主要内容包括( )。
A．询问法
B．测试法
C．抽样调查法
D．实验法
E．观察法
B:要有层次、有条理地阐明对客观事物的认识过程
C:要以论为纲，虚实结合，反映出从"虚"到"实"，从"理"到"事"，即由理性认识上升到感性认识的飞跃过程
D:要以论为纲，虚实结合，反映出从"实"到"虚"，从"事"到"理"，即由感性认识上升到理性认识的飞跃过程
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第3节
应对措施如下：(1)了解和确认起火位置、范围和程度。(2)向公安消防机关报警。(3)清理通道，准备迎接消防车入场。(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在( )中明示所委托的单位。
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅质量保证书》
C．《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
D．《商品房销售管理办法》
B:对于规模较小的住宅物业，投标人少于3个的，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业
C:投标人少于5个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业（名师解读：3个）
D:以协议方式选聘物业服务企业时，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行
E:不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服务企业
B:消防安全岗位责任和奖惩规定
C:消防安全行为
D:消防保障要求和消防事故处理报告制度
E:消防系统维护
B:卤钨灯
C:高压钠灯
D:荧光高压水银灯
下列不属于日常物业管理期档案的收集与整理的内容的是( )。
A．收集地点
B．收集范围
C．收集时间
D．档案资料收集后的整理工作
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第4节
下列属于开发建设单位在物业管理活动中的义务的是( )。
A．制定业主临时公约并明示买受人
B．住宅物业必须通过招标、投标的方式选聘物业管理企业
C．提供必要的物业管理用房
D．以上三种都有
B:施工单位交接
C:业主装修管理
D:建设工程的竣工验收
B:侵权行为
C:合同
D:不当得利
E:协议
原则上，一般的广告不是要约，即使广告中标明物品及价格，也不认为广告是要约，广告只是邀请要约。下列选项中，可作为要约的广告是（ ）。
A．商场家用电器的促销广告
B．悬赏广告
C．政府某建设项目的招标广告
D．企业建设项目的招标广告
火灾自动报警控制器是整个火灾自动报警与联动控制系统的核心，必须具备的功能不包括( )。
A．声光报警功能
B．故障检测功能
C．信息的加工与处理功能
D．备用电源
房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须（ ）。
A．依法设立
B．有资金
C．有组织机构和场所
D．未发生工程质量事故
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第5节
物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的时候必须由( )来依法办理有关行政审批手续。
A．业主大会
B．业主
C．业主委员会
D．居民委员会代表
酬金制和包干制的财务特征，在成本费用方面表现为( )。
A．物业管理企业总成本较低
B．物业管理企业人工成本占总成本比例较低
C．物业管理企业固定成本比例较高
D．人工成本占总成本的比例较高
E．物业管理企业成本费用的可预测性较强
荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。
A:易树立企业优越形象
B:营销稳定性好
C:总销售量会增加
D:能充分挖掘企业潜力
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。
保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，无累计赔偿限额的保险费计算公式为（ ）。
A．保险费＝累计赔偿限额×适用费率
B．保险费＝每次事故赔偿限额×适用费率
C．保险费＝场地占有面积×单位面积保险费
D．保险费＝赔偿限额×事故发生次数×单位保险费
甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：
A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。
请回答下列问题：
A:在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B:对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C:为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D:为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。
为了提升小区品质而更换围墙，其所需要的经费要从专项维修资金中列支，这需要经业主大会表决通过。因此，C项工作应经业主大会同意。
对部分锈蚀的给水支管及时进行更换，属于小范围的、单项目的管理，应从物业管理费中列支。因此，B项费用可在物业管理费中列支。
为了提升小区品质而更换围墙，其所需要的经费要从专项维修资金中列支，可以使用住宅专项资金。因此，C项费用可使用住宅专项资金。
在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，由建设单位负责解决。因此A项费用由建设单位负责解决。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求( )予以撤销。
A．公安机关
B．人民法院
C．行政机关
D．物业服务企业
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第6节
若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体应为( )。
A．物业产权人
B．业主大会
C．管理使用单位
D．政府采购中心
E．房地产行政主管部门
B:排放污染物或者噪声
C:违反规定饲养动物
D:违章搭建
E:擅自改变家用设施设备的结构
B:70%
C:80%
D:90%
B:业主委员会
C:物业服务企业
D:房地产主管部门
某建设项目各年净现金流量如下表所示，该项目的行业基准收益率ic＝12%，则该项目财务净现值为（ ）万元。
A. 27.85
B. 70
C．43.2
D．35.53
业主与物业服务企业可以参照中国物业管理协会印发的( )，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。
A．《物业管理条例》
B．《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
C．《物业服务收费管理办法》
D．《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
2021物业管理师考试真题精选及答案7节 第7节
物业服务企业对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为应( )。
A．及时向有关主管部门报告
B．向物业服务企业主管部门报告
C．向规划管理部门报告
D．向市政管理部门报告
B:45
C:50
D:60
B:物业服务产品的供给具有多样性和灵活性
C:物业经营管理市场需求具有多样性
D:物业管理服务产品的内容一般由物业服务委托合同界定
B:经营资金投入
C:经营管理团队
D:经营管理企业文化
(一)入住时间安排
(1)甲、乙栋集中入住时间：2006年11月26日-2006年12月3日。
(2)丙、丁栋集中入住时间：2007年3月3日-2007年3月10日。
(3)每日服务时间：周一至周五8:00am-6:30pm;周六、周日9:00am-5:00pm。
(二)场地准备
售楼处洽谈厅：办理入住手续，办理电信、邮政、有线电视、银行、派出所手续或咨询，装修审批或咨询。
(三)办公用具准备
(1)桌椅20套，配以丝绒台布;
(2)文件柜3个，资料袋500个;
(3)饮水机2台，一次性水杯500个;
(4)复印机1台，复印纸若干;
(5)小礼品200份;
(6)纸、笔、双面胶;
(7)平面图、模型;
(8)装订机、过胶机、钥匙箱;
(9)数码相机、手提电脑。
(四)环境布置
(1)彩灯、喷绘、粘贴画;
(2)指示牌(中英文);
(3)办事流程(灯箱);
(4)样本表格;
(5)广播、背景音乐;
(6)宣传标语;
(7)隔离桩等。
问题：
1.入住服务准备工作是一项繁琐的工作，在实施时应注意哪些方面?
2.入住期间需要注意的问题有哪些?
3.根据所给信息，设计一套现场的人员配置表，并附上其负责的工作。
1.物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意以下四个方面的工作。第一是人力资源要充足。现场引导、办理手续、交接查验、技术指导、政策解释、综合协调等各方人员应全部到位，协同工作。如现场出现人员缺位，其他人员或机动人员应及时补位。第二是资料准备要充足。虽然物业管理公司可通过一定管理方法有意识地疏导业主，避免业主过于集中，但业主的随意性是不可控的，因此，有必要预留一定余量的资料。第三是分批办理入住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱。为避免入住工作的混乱，降低入住工作强度，在向业主发出入住通知书时，应明确告知其入住办理时间，现场亦应有明确标志和提示，以便对业主入住进行有效疏导和分流，确保入住工作的顺利进行。第四是紧急情况要有预案。入住时由于现场人员混杂、场面较大，随时可能发生如治安、消防、医疗、纠纷等突发事件，建设单位及物业管理单位应预先设立各种处理方案，防患于未然。
2.入住期间需要注意的问题包括以下几方面。(1)业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。在入住办理期间，物业建设单位、物业管理单位和相关部门应集中办公，形成"一条龙"式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。(2)因故未能按时办理入住手续的，可按照入住通知书中规定的办法另行办理。(3)应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。为方便业主入住，应根据业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式，如在正常工作时间之外另行安排入住手续的办理，或延长工作时间，如中午或晚上延时办公。(4)办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，在显要位置张贴或摆放各类业主入住的标牌标志、作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主了解掌握，加快入住进程。同时，现场摆放物业管理相关法规和其他资料，方便业主取阅，减轻咨询工作压力。对于重要的法规文件等，可以开辟公告栏公示。(5)指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。入住现场应设迎宾、引导、办事、财务、咨询等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。(6)注意安全保卫以及车辆引导。入住期间不仅有室内手续办理，还有现场验房等程序。而有些楼盘的现场施工尚未完结，现场人员混杂，故应注意业主人身安全和引导现场车辆有序摆放。
3.人员配置表如下。(五)人员配备(1)引导组：2人，负责入住流程介绍，引导办理手续。(2)资料组：4人，负责资料发放，查验登记工作。(3)财务组：2人，负责收费并签订《管理服务费收费协议》。(4)钥匙组：2人，负责钥匙发放与登记。(5)验房组：15人，负责引导业主进行验房，以及情况登记。(6)综合组：4人，负责咨询工作，综合协调工作。(7)治安组：10人，负责治安防范，秩序维护，车辆引导。
是市场上经营决策的利润最大化原则。
A．边际收益与边际成本相等
B．边际收益大于边际成本
C．总成本大于总收益
D．总成本等于总收益
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