2021物业管理师历年真题和解答8卷
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第1卷
B:移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地
C:确认原物业服务企业退出或留下人员名单
D:对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任
物业的管理方式与运作程序一般由（ ）、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。
A．人员配备
B．人员培训
C．组织架构的设置
D．人员管理
自动喷淋水系统方式中，( )是用于局部环境而取代卤代烷自动喷水灭火系统，其灭火效果虽不及卤代烷灭火系统，但却防止灭火时及灭火后的环境污染。
A．干式
B．湿式
C．雨淋式
D．喷雾式
B:与承诺通知同时到达要约人
C:承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人
D:承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人或在受要约人做出承诺前
B:用以分析现象之间的独立关系
C:说明整体的生产水平和经济效果，在大系统中作为该问题的总体的代表值
D:作为评价、决策的数据量唯一参考值
当物业管理公司对某一工作、某一活动、某一法规制订具体实施的方法时，要用
( )文书。
A．“制度”
B．“守则”
C．“办法”
D．“公约”
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据（ ）等情况进行综合评标。
A．招标标准
B．标书评分
C．投标限制
D．现场答辩
E．合同标准
B:性格的意志特征
C:性格的情绪特征
D:对现实态度的性格特征
某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（ ）万元。
A．10
B．12.5
C．15
D．17.5
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第2卷
B:签订物业服务合同的双方协商约定
C:县级以上人民政府房地产主管部门具体确定
D:房地产开发企业在销售合同中约定
B:控制性的预防维修
C:状态监测下的预防维修
D:计划性的预防维修
E:合理性的预防维修
房地产企业四级资质要求( )。
A．未发生过重大工程质量事故
B．从事房地产开发经营3年以上
C．注册资本不低于100万元
D．已竣工的建筑工程质量合格率达100%
E．财务负责人具有相应专业初级以上职称
名义利率为12%，一年计息4次的实际利率为( )
A．3.33%
B．12.55%
C．3%
D．12.49%
下列物业管理招标投标的原则中，（ ）是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的。
A．公开原则
B．公平原则
C．公正原则
D．合理原则
B:所交存住宅专项维修资金的比例
C:各自专项维修资金专有账户余额的比例
D:业主大会确定的比例
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万㎡，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介人工作。
1．物业服务企业早期介入有何作用?
2．在可行性研究阶段。物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
1．早期介入的作用：
(1)优化设计。
(2)有助于提高工程质量。
(3)有利于了解物业情况。
(4)为前期物业服务作充分准备。
(5)有助于提高建设单位的开发效益。
2．在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
(2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
B:现场管理
C:物业资产管理
D:改进管理
B:40%
C:50%
D:60%
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第3卷
因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品是不良资产中( )。
A．以开办费、待摊费用表现的不良资产
B．以无形资产形式表现的不良资产
C．以存货形式表现的不良资产
D．以应收账款形式表现的不良资产
B:逆向选择
C:市场失灵
D:内在不经济
B:通信组和设备组
C:警戒组
D:灭火组和救援组
B:有无枯黄枝及折断枝
C:植物修剪、造型状况
D:花苞及花果枝及时清除
B:比较相对数
C:强度相对数
D:结构相对数
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是（ ）。
A．风险程度
B．立场
C．物业价格
D．假设前提
物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据( )，定期检查房屋共用部位的使用状况。
A.房屋规划部门的要求
B．房屋实际使用年限
C．物业服务合同的约定条款
D．业主的要求
以下关于平均指标的描述中，正确的有( )。
A．平均指标反映了变量分布的集中趋势
B．平均指标是其他指标分析的基础
C．平均指标是现象总体特征属性的数量表达
D．平均指标可以用以分析现象间的依承关系
E．平均指标可以作为评价的数量标准参考值
物业的( )是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。
A．使用查验
B．检测查验
C．承接查验
D．试验查验
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第4卷
A.投资价值 B.主营业务
C.账面价值 D.历史成本
B:列表法
C:公式法
D:头脑风暴法
E:专家咨询法
通过房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为( )收入。
A．商业用房经营
B．物业管理
C．物业经营
D.无形资产转让
商品房现售的条件包括( )。
A．只持有建设工程规划许可证
B．已通过竣工验收
C．物业管理方案已经落实
D．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
E．拆迁安置已落实
物业管理常用的档案分类方法为( )。
A．季度分类法
B．年度分类法
C．组织机构分类法
D．问题分类法
E．事故分类法
B:效益与责任相统一
C:充分调研，周密策划
D:基础性工作与经济效益的统一
建筑施工图中的索引符号是由直径为( )mm的圆和水平直径组成，圆及水平直径均应以细实线绘制。
A．6
B．8
C．10
D．12
B:打通线上线下营销
C:提升顾客忠诚度
D:提升供应链效率
E:进行服务需求预测
B:预测估价对象的未来收益
C:求取报酬率或资本化率、收益乘数
D:选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E:减去折旧求取物业价格
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第5卷
B:市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
C:在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合
D:在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格
E:凡是影响真实需求与真实供给的因素，都可能使市场价格发生波动
从社会化发生的领域来看，可以把社会化的内容分为( )。
A．内化价值观念
B．政治社会化
C．确立生活目标
D．学习基本生活技能
E．两性角色社会化
B:心理服务
C:个性化服务
D:主动服务
物业管理企业组织机构设置的影响因素包括( )、外部环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。
A．内部环境因素
B．企业战略因素
C．经济因素
D．社会因素
B:专业型物业服务企业
C:综合型物业服务企业
D:单纯型物业服务企业
物业管理企业取得一级资质的条件是( )。
A．注册资本人民币400万元以上
B．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
C．有多层住宅200万平方米以上物业管理经验
D．有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验
E．有办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米以上物业管理经验
B:香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务
C:香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合
D:香港对公营房屋实行物业管理私营化
按机制分，下列不属于成本控制的是( )。
A．前馈性控制
B．事先控制
C．防护性控制
D．反馈性控制
B:确定服务费成本构成的注意事项
C:收集原始数据
D:物业服务费的测算
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第6卷
业主在监督物业服务企业履行物业服务合同方面的权利包括( )。
A．有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督
B.有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评和处分
C.有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料
D．有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正
E．有权监督物业服务企业的收费情况
下列选项中，反映部分物业服务企业缺乏法律意识和诚信经营理念的情况是（ ）。
A．合同规范不彻底
B．合同条款不真实
C．轻视物业服务合同的宣传
D．物业服务合同内容草率
B:优化服务
C:树立品牌
D:获取利润
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
A:晕轮效应
B:近因效应
C:首因效应
D:移情效应
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
物业管理企业培训方法有很多，常用的培训方法有课堂教学法、现场教学法和( )。
A．师徒式培训法
B．面对面培训法
C．指导性培训法
D．师徒式教学法
物业服务企业应该有充分的( )，积极协助政府主管部门做好相关的工作。
A．沟通政策
B．社会责任感
C．自身义务感
D．公共关系意识
B:从客户角度看
C:从物业角度看
D:从业主角度看
编制企业物业资产清单过程中所需要的时间和资金会随着企业的不同而有所不同，这就取决于企业的（ ），大多数的企业都可以轻松完成这项工作。
A．资金和现金收支的平衡
B．类型和记录信息的属性
C．负债和资金的平衡
D．性质和记录信息的属性
无论商品房预售与现售，都必须遵守的原则有( )。
A．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
B．商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议
C．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
D．房地产开发企业不得采取加价销售或者变相加价销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
E．房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第7卷
我国借鉴英国模式，从( )开始住房制度的改革。
A．20世纪90年代
B．20世纪80年代
C．20世纪70年代
D．20世纪60年代
B:相似性因素
C:临近因素
D:首次效应
B:物业人住阶段
C:业主大会选聘物业服务企业阶段
D:建设阶段
E:竣工验收阶段
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？
2.乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
4.甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5.在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接査验的情况下，乙物业管理公司 应如何进行物业承接查验？
（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
2.（1）乙物业管理公司的做法不妥当。
（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3.2005年7月31日（24时）或2005年8月1曰（零时）。
4.拒绝移交的理由不成立。理由：业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决（或因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料）。
5.（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。
（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部 位、共用设施设备运行、维修、养护技术档案。
（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
B:房屋买卖、交换、继承等致使房地产权属发生变更
C:房屋权利人改换姓名、名称
D:房屋灭失，他项权利终止
E:房屋状况发生变化
《物业管理条例》规定：经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A．20%
B．30%
C．1/2
D．2/3
B:自管公房租赁
C:私房租赁
D:他营房屋租赁
B:成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格
C:实际的成交价格即市场价格
D:成交价格可以按照交易方式的不同来划分
B:《城市房地产管理法》
C:《土地管理法》
D:《城市房地产抵押管理办法》
E:《城市规划法》
2021物业管理师历年真题和解答8卷 第8卷
临时管理规约由（ ）制订，但由于物业买受人在购房时与建设单位的实力对比
处于劣势，对于临时管理规约的制订缺乏主动参与的机会。
A．业主委员会
B．建设单位
C．业主大会
D．监理单位
B:广告所使用的场地产权，一般情况下都属于开发商所有
C:写字楼的装饰装修需要具有资质的专业企业施工，装修人一般情况下均是法人企业
D:车位以年度租赁为主，零散租赁为辅
E:停车管理费用较高，停车费支付形式以年付为主，月付、季付为辅
B:业主委员会
C:居委会
D:业主大会
某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日，空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60d（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10d告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
问题：
1.根据上述给定条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。
2.若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。
3.业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。
1.本方案实施中，业主可能遭遇的重大风险是不能按时使用空调能源。物业服务企业可能遭遇的重大风险是管理项目外包存在的风险。理由：节能服务公司的工期比较紧，有逾期的可能性，可能会导致业主不能按时使用空调能源，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主（或物业使用人）仍将责任归咎于物业服务企业。
2.若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归节能服务公司和物业服务企业所有。理由：采用的是合同能源管理模式实施节能管理。
3.在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有的要求不合理。理由：空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。
物业管理区域内的道路、场地是为( )而建设。
A．业主利益
B．物主利益
C．业主共同利益
D．国家利益
某业主向甲保险公司担保50万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损60万元。问题：
A:如实告知义务
B:危险增加时的通知义务
C:说明义务
D:防损救灾义务
超额责任制又称为顺序责任制，甲公司以基本责任承保，即甲公司赔偿50万元，剩余的赔偿额10万元由乙公司承担。
保险的基本原则：①最大诚信原则，②保险利益原则，③近因原则，④损失补偿原则，⑤重复保险分摊原则，⑥公平互利原则。
近因是指引起保险标的损失最直接、最有效、起决定效作用的原因，而并非一定是空间上、时间上最近的原因。近因原则指凡引起保险事故发生、造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任，若近因属于除外责任，则保险人将不负赔偿责任。房屋自于遭受战争时期炸弹的袭击起火受损，其近因是战争，而不是火灾，保险人无需赔付此房屋的火灾险。
《物业管理条例》在立法过程中，应遵循的基本原则包括( )。
A．物业管理权利和财产权利相对应的原则
B．维护全体业主合法权益的原则
C．现实性与前瞻性有机结合的原则
D．从实际出发，实事求是的原则
E．尊重和维护业主的财产权利的原则
B:折旧法
C:收益法
D:趋势法
E:成本法
B:“乘客电梯、载货电梯、观光电梯”等是按照用途对电梯进行分类的
C:交流电梯多为低速和快速电梯
D:直流电梯多为快速和高速电梯
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