2021物业管理师经典例题9卷
2021物业管理师经典例题9卷 第1卷
在物业竣工验收后，工程进入( )。
A．物业管理项目前期运作
B．质量保修期
C．前期沟通协调
D．物业管理期
下列不属于物业管理常用行政公文的是( )。
A．决定
B．投票
C．通告
D．报告
法律关系可以根据不同的标准进行分类，具体包括( )等。
A．平权的法律关系与隶属的法律关系
B．一般的法律关系和具体的法律关系
C.绝对法律关系和相对法律关系
D.调整性法律关系和保护性法律关系
E．普通性法律关系和特殊性法律关系
下列关于保险合同法律特征的说法中，错误的是( )。
A．保险合同是一种要式合同
B．保险合同是一种附合合同
C．保险合同是双务无偿合同
D．保险合同是射幸合同
B:3%
C:4%
D:5%
下列选项中，不属于社会学研究特点的是( )。
A．整体性
B．综合性
C．实证性
D．相互性
草坪的日常绿化检查的重点内容不包括( )。
A．虫害、病害情况
B．修剪是否及时
C．杂草状况
D．垃圾杂物
B:决策与计划
C:激励与控制
D:指挥与协调
2021物业管理师经典例题9卷 第2卷
写字楼物业管理风险的特点主要有( )。
A．全员性
B．确定性
C．针对性
D．全期性
E．动态性
B:设计错误
C:自然磨损
D:材料缺陷
B:施工单位
C:物业服务企业
D:开发商
B:通知家属将其领走
C:通知公安机关将其领走
D:将其给予强制限制人身自由
E:通知单位将其领走
物业统计报表通常分为( )调查用表等几大类。
A．住房和城乡建设部
B．物业行业协会
C．物业监督部
D．物业服务企业
E．物业企业内部
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是( )。
A．业主对物业管理区域内的业主大会进行维护
B．业主制订物业管理区域内的维护和管理规定
C．业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理
D．明确物业管理区域内全体业主组成业主大会
B:违反规定饲养动物
C:违章搭建
D:侵占通道
E:拒付物业费
在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度是（ ）。
A．操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程
B．对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度
C．操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备
D．实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责
2021物业管理师经典例题9卷 第3卷
B:统计监督管理部门
C:财政监督管理部门
D:工商行政管理部门
A.参加业主大会，参与重大事项的决策 B.监督业主委员会规范运作
C.监督物业服务企业履行服务合同 D.配合政府主管部门加强行政监管
下列选项中，不属于房地产转让合同应载明的主要条款和内容的是( )。
A．依法收回土地使用权的
B．房地产权属证书名称和编号
C．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
D．权属有争议
B:顾客流量
C:消费者行为
D:消费者偏好
E:购买能力
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由( )予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
A．县级以上地方人民政府房地产主管部门
B．市级以上地方人民政府房地产主管部门
C．省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门
D.国务院建设行政主管部门
一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种( )关系。
A．合同
B．雇佣
C．委托
D．上下级
B:中期社会化
C:后社会化
D:再社会化
下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（ ）计划。
A．业主沟通
B．设施改造
C．财务收支
D．物业建造
2021物业管理师经典例题9卷 第4卷
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为( )。
A．3人以下
B．3人以上
C．4人以上
D．5人以上
业主大会成立的意义包括（ ）。
A．关系着业主如何减少自己的义务
B．关系着维护自身的合法权益
C．关系到广大业主的切身利益
D．关系到建筑区划内的安定团结
E．关系到社会的稳定
收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是（ ）。
A．物业估价既无收益又很少发生的交易
B．物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少
C．在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易
D．以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值
B:物业管理委托合同
C:物业管理租赁合同
D:土地使用合同
B:管理规约
C:服务标准
D:临时管理规约
B:投资
C:期望
D:预期
(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署"遗留问题备忘录"，这时的签字可能是"一字千金"的。
根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业的管理模式有( )模式。
A．出租代理
B．包租转租
C．审查管理
D．行政管理
E．委托代理
2021物业管理师经典例题9卷 第5卷
B:硬件园区
C:高新园区
D:工业园区
E:孵化器园区
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
2.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
1.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2.义务监督员提出的建议(2)不可行。理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
自行组织物业管理招标活动的招标人应具备的条件是( )。
A．拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员
B．具有编制招标文件的能力
C．具有组织开标、评标的能力
D．具有组织定标的能力
E．拥有20名以上相关技术管理人员
按照功能来分，照明可以分为工作照明、值班照明、障碍照明和景观照明等，其中用于警戒地区周边附近的照明属于( )。
A．工作照明
B．障碍照明
C．值班照明
D．警卫照明
|
年龄（岁） |
20~25 |
25~30 |
30~35 |
35~40 |
40~45 |
45~50 |
50~55 |
55~60 |
合计 |
|
员工数（人） |
35 |
210 |
180 |
145 |
93 |
67 |
18 |
12 |
760 |
B:30～35
C:35～40
D:55～60
B:20
C:26
D:38
B:比较相对数
C:动态相对数
D:计划完成相对数
物业服务收费办法是由国务院价格主管部门会同( )制定的。
A．业主委员会
B．国家财政部
C．物业服务企业
D．国务院建设行政主管部门
2021物业管理师经典例题9卷 第6卷
物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
A．净资产收益率
B．总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
B:审核
C:登记备案
D:批准
日常物业管理的风险中，（ ）的风险是物业管理运作中常见的现象。
A．管理费收缴
B．物业管理员工服务存在
C．物业管理服务项目外包
D．替公用事业费用代收代缴存在
物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。以下属于直接材料费的是（ ）。
A．办公费
B．工资
C．燃料和动力费
D．低值易耗品摊销
B:技术文件的选择是确保投标活动的质量和效率的基础
C:灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性
D:周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动
B:房地产开发商
C:业主大会成员
D:业主委员会成员
按使用功能划分,物业可分为( )物业。
A．居住
B．公共
C．商业
D．工业
E．其他
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域由各承租单位自行管理。[2011年真题]
问题：
1.节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段等方面上下功夫）请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各两项以上（含两项）。
2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务，设各设施管理服务，保洁服务、公共秩序管理服务，消防管理服务，绿化管理服务，社区文化等内容，相对而言哪些是管理的重点工作？请简要说明理由。
3.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点：
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不必于物业管理公司职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5)大厦层项设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任拨定账户，由业主委员会管理支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，对不当或错误的观点说明理由。
1、(1)本项目建筑和设备设施管理的技术节能措施包括：
①楼面门窗采用节能建材，做好保温节能；
②制冷管道包做好保温层；
③采用非氟利昂制冷剂；
④冷却塔能源再利用。
(2)本项目建筑和设备设施管理的管理措施包括：
①减少门窗开启次数；’
②空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度；
③更换节能照明灯具；
④绿化使用中水；
⑤关闭未启用物业空调。
2、保洁服务、公共秩序服务以及消防管理服务属于管理的重点工作。理由如下：这三项是物业管理过程中发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业的形象和人身财产安全。因此属于重点工作。而设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。
3、(1)裙楼出租经营场所的消防管理非物业管理服务内容。该观点错误，消防是物业管理的重中之重。
(2)租赁业主分别与物业签合同。该观点错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人。
(3)百货商场夜间巡视不是物业责任。该观点是正确的，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。
(4)写字楼卫生间卫生打扫是物业管理。该观点是正确的，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应有物业管理。
(5)楼顶商业广告牌收入交到业主委员会账号的观点是错误的。物业公共部位收入归全体业主所有，有物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支情况应定期公示，接受业主监督。
2021物业管理师经典例题9卷 第7卷
房地产具有各异性，这种差异往往最终反映在两宗物业的( )方面。
A．管理成本
B．租金水平
C．出租率
D.收益状况
E．服务费
B:人力资源和社会保障部
C:省、自治区、直辖市房地产行政管理部门
D:县级以上房地产行政管理部门
B:必须授权给雇员
C:必须承诺不断进步
D:必须愿意并能够接受评价与评价自身
E:质量服务应该在公司内得到共识并面向市场
物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为( )。
A.指挥组
B．设备组和通信组
C．警戒组
D．技术组
E．灭火组和救援组
B:权属有争议的
C:已抵押的
D:司法机关依法裁定、决定查封的
E:不符合安全标准的
B:审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的
C:超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的
D:违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的
E:对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的
区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能、经营管理、服务设施上分别表现为（ ）。
A．一致性、完整性、复合性
B．复合性、一致性、完整性
C．完整性、复合性、一致性
D．一致性、复合性、完整性
对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用( )。
A．门禁管理
B．验证制度
C．业主承诺制度
D．出入卡证管理
2021物业管理师经典例题9卷 第8卷
物业经营管理中的战略性工作主要包括（ ）等。
A．确定战略
B．确定目标
C．构建信息基础
D．进行资产分配
E．决策分析
直接调查属于统计调查按( )的分类。
A．按总体范围大小
B．按调查的组织形式
C．按调查的形式
D．按搜集资料方式
B:2
C:3
D:4
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于（ ）所有。
A．业主
B．物业服务企业
C．房屋规划主管部门
D．国家
在新建物业的移交过程中，移交方为( )。
A．开发建设单位上一级的监理单位
B．该物业的开发建设单位
C．物业服务企业
D．施工单位
人事管理部门不同意员工辞职的情况为( )。
A．劳动合同期满
B．与企业订有试用合同
C．与企业订有特殊工作协议
D．未与企业订立劳动合同
公共关系活动中，传播的四大元素是( )。
A．传播者
B．群体传播
C．传播的内容
D．传播媒介
E．传播对象
在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?
在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验。
(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。
(2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
2021物业管理师经典例题9卷 第9卷
组织形式的主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。
A．事业部制
B．矩阵制
C．直线职能制
D．直线制
B:公共关系的行为主体是组织，人际关系的行为主体是个人
C:公共关系的对象是私人关系，人际关系的对象主要是公众
D:公共关系较强调运用大众传播，人际关系则局限于人际传播
是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。
A．物业权属
B．物业所有权
C．物业权利
D．物业抵押权
B:管理功能或职能
C:管理原理
D:管理的主要方法
B:能够签订租约
C:吸引租户人住
D:全方位与租户进行沟通
是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
A．业主临时公约
B．业主公约
C．物业服务合同
D．业主大会议事规则
《物业管理条例》规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是( )。
A．地下管网工程竣工图
B．设备、设施的安装保养资料
C．物业质量保修文件
D．物业使用说明书
B:物业服务企业
C:全体业主
D:物业主管部门
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