21年物业管理师考试题库精选7卷 第1卷
下列各项中，情事变更原则的适用要件包括()。
A:须有不可预见的情事变更
B:情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前
C:须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平
D:情事变更须发生于合同成立之前
E:情事变更须不可归则于当事人
答案：A,B,C,E
解析：
情事变更原则，是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。情事变更原则的适用要件包括：①须有不可预见的情事变更，②情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前，③情事变更须不可归则于当事人，④须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平。
以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明的内容有( )。
A．商品房预售许可证
B．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
C．已缴纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额
D．已投入在建工程的工程款
E．施工进度及工程竣工日期
一般来说，物业管理服务的需求价格弹性为()。
A:富有弹性
B:缺乏弹性
C:单一弹性
D:无弹性
答案：B
解析：
物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。即物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的。
维修养护物业应当遵守的规则有（ ）。
A．物业维修养护中业主应当相互配合与协助
B．涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
C．保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
D．全体业主授予物业服务企业行使的管理权利
E．业主承诺按时足额交纳物业服务费
下列( )是应用文书的写作要领。
A．行政公文的写作要领
B．事务文书的写作要领
C．礼仪文书的写作要领
D．以上三项都是
转租合同的终止日期( )原租赁合同规定的终止日期。
A．可超过
B．可超过2天
C．可超过5天
D．不可超过
可行性研究费占项目总投资的( )。
A．1%～3%
B．3%～5%
C．5%～8%
D．10%
21年物业管理师考试题库精选7卷 第2卷
政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握（ ），而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。
A．房地产市场价格指数的变化规律
B．房地产市场供求关系的变化规律
C．房地产市场需求关系的变化规律
D．房地产政府指导价的变化规律
以下对物业管理在社会经济中的地位与作用的表述，错误的是（ ）。
A．实施物业管理有利于促进经济增长
B．实施物业管理有利于提高人民群众工作效益
C．实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
D．实施物业管理有利于维护社区稳定
通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照相关规定时限完成物业管理招标投标工作，下列说法不正确的是( )。
A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
B．预售商品房项目应当在取得“商品房预售许可证”之前完成
C．非出售的新建物业项目应当在取得“商品房预售许可证”之前完成
D．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
物业管理项目机构请求购买车辆，公司对其请示必须作出同意与否的答复，就要用“批复”。其“批复”属于（ ）。
A．内行文
B．后行文
C．上行文
D．下行文
电梯按拖动方式划分，可分为直流电梯、交流电梯和( )电梯。
A．单机控制
B．乘客
C．液压
D．集选控制
物业管理中，早期介入的作用是( )。
A．优化设计
B．增加物业管理的成本
C．有利于了解物业情况
D．为前期物业管理作充分准备
E．有助于提高工程质量
物业保险中，投保人保险事故发生后，索赔程序主要包括（ ）。
A．及时发出出险通知并提索赔要求
B．采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大
C．保护现场，配合检验
D．提供必要的索赔单证
E．分散意外损失
21年物业管理师考试题库精选7卷 第3卷
某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（ ） 万元。
A. 9 B.10
C.11 D. 20
答案：B
解析：
应支付的租金为基础租金加上超过自然平衡点的百分比租金。在该题目中，应缴租金= 10 + (200 - 200)x5% = 10（万元）。
水泥的强度是评定其质量的重要指标。分为42.5、42.5R、52.5、52.5R、62.5和62.5R等6个强度等级。与硅酸盐水泥相比，普通水泥增加了()的等级。
A:32.5
B:42.5
C:52.5R
D:62.5
答案：A
解析：
水泥的强度是评定其质量的重要指标。分为42.5、42.5R、52.5、25.5R、62.5和62.5R等6个强度等级。与硅酸盐水泥相比，普通水泥增加了32.5的等级而减少62.5的等级。
下列关于物业管理招标投标基本要求的叙述，不正确的是( )。
A．物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规、政策规定
B．在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素
C．招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的市级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
D．投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性、项目外部环境和条件等方面进行综合评估
业主大会议事规则是( )组织、运作的规程，需要由业主共同决定。
A．业主委员会
B．业主大会
C．物业服务企业
D．其他管理人
电梯按拖动方式划分，可分为直流电梯、交流电梯和（ ）电梯。
A．单机控制
B．乘客
C．液压
D．集选控制
根据群体形成的方式分类，群体可分为()。
A:项目群体
B:协会群体
C:兴趣群体
D:正式群体
E:非正式群体
答案：D,E
解析：
根据群体形成的方式划分成正式群体和非正式群体。
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
在物业管理中具有多种心理效应的应用，那么，业主可能出现的心理效应包括()。
A:晕轮效应
B:近因效应
C:首因效应
D:移情效应
答案：A,B,C,D
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
21年物业管理师考试题库精选7卷 第4卷
物业服务合同是确立（ ）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。
A．业主和业主
B．业主和居民委员会
C．业主和物业服务企业
D．居民委员会和物业服务企业
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由()共同履行业主大会、业主委员会职责。
A:业主
B:物业服务企业
C:大业主
D:业主代表
答案：A
解析：
《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
风险具有的特征有（）。
A:负面性
B:不可测性
C:确定性
D:不确定性
E:可测性
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为( )等四种情况进行处理。
A．观察使用
B．处理使用
C．停止使用
D．部分拆除
E．整体拆除
酒店公寓前台服务人员应熟悉掌握大量的信息，主要包括()。
A:本酒店公寓自身方面的信息
B:交通方面的信息
C:客户个人信息
D:本地科学、教育、文化设施方面的信息
E:天气、日期、时差方面的信息
答案：A,B,D,E
解析：
酒店公寓前台服务人员应熟悉掌握大量的信息，主要包括：①本酒店公寓自身方面的信息，②交通方面的信息，③本地主要娱乐、购物、体育及观光场所的信息；④本地科学、教育、文化设施方面的信息，⑤天气、日期、时差方面的信息，⑧其他方面的信息。
零售商业物业现场管理计划的费用测算中，( )主要是指开业前2～3个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。
A.筹备期工资和奖金
B．办公设备购置费
C.安保费用
D．小型工具购置费
社会组织和其他社会结构类型相比，更具有()
A:完整性
B:持续性
C:可靠性
D:可预见性
E:可控性
答案：B,C,E
解析：
社会组织与其他社会结构类型相比，更具持续性、可靠性和可控性。
21年物业管理师考试题库精选7卷 第5卷
房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
A．1
B．2
C．3
D．4
住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保障期满后的( )。
A:维修
B:日常保养
C:日常维护
D:改造
E:更新
下列有关前期物业管理招标原则和招标形式的表述正确的是（）。
A:前期物业管理招标人是物业建设单位
B:采取邀请招标方式的，招标人应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
C:前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标
D:对个别潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目
E:从企业所有制角度进行限制，不允许国营物业服务企业参加投标
下列选项中，登记机关可以依法直接代为登记的是（ ）。
A．依法由房地产行政主管部门代管的房屋
B．因正当理由不能按期提交证明材料的
C．按照规定需要补办手续的
D．有人主张权利的房屋
企业自我诊断评价是指( )。
A．企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为
B．各类物业管理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容
C．结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征
D．要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价
侵权责任的一般规则原则为()。
A:过错责任
B:无过错责任
C:民事责任
D:公平责任
答案：A
解析：
侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的归责原则，是指基于一定的归责事自确定侵权责任承担的法律原则。按照《民法通则》和《侵权责任法》的规定，归责原则包括过错责任原则（含过错推定归责原则）、无过错责任原则（即严格责任原则）和公平责任原则。过错责任是侵权责任的一般归责原则，除法律法规规定的特别侵权行为外，一般侵权行为均适用过错归责原则。
一级资质和二级资质的物业管理企业均要求管理( )种类型以上的物业。
A．两
B．三
C．四
D．五
21年物业管理师考试题库精选7卷 第6卷
制订物业管理计划的基本原则是()
A:物业管理师必须参加和主持
B:发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C:物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素
D:实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
E:物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序
答案：A,B,D
解析：
制定物业管理计划的基本原则是：(1)物业管理师必须参加和主持；(2)发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；(3)实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。
为了提高建筑物室内温度的稳定性，设计建筑物外围护结构时宜选用()的建筑材料。
A:导热系数较大
B:比热容较大
C:导热系数较小
D:比热容较小
E:表观密度较大
答案：B,C
解析：
本题考核的知识点为设计建筑物外围护结构时宜选用的建筑材料。材料的导热系数和比热容是设计建筑物围护结构（墙体、屋盖）进行热工计算时的重要参数。设计时应选用导热系数较小而比热容较大的建筑材料，以使建筑物保持室内温度的稳定性。同时，导热系数是热工计算和确定绝热层厚度时的重要数据。
年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年。一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为 ( )元。
A．1120.00
B．1125.51
C．1126.83
D．1147.96
下列建筑物区分所有权人，()是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。
A:专有权
B:共有权
C:成员权
D:用益物权
答案：B
解析：
A项，专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权，C项，成员权是指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和，D项，用益物权即对他人之物在一定范围内使用、收益的物权。
下列选项中，不属于筛选申请表的方法是( )。
A．分析简历结构
B．关注与职业相关的问题
C．判断应聘者的态度
D．注明可疑之处
网上调查法的缺点是( )。
A．调查范围窄
B．成本高
C．只能用于有条件上网的人，回复率不高
D．资料收集慢
性格的特征中，( )主要表现为行为活动的习惯方式。
A:性格的理智特征
B:性格的意志特征
C:性格的情绪特征
D:对现实态度的性格特征
21年物业管理师考试题库精选7卷 第7卷
高层建筑的屋面防水层耐用年限应为( )年。
A:5
B:10
C:15
D:25
若某种商品的需求为单一弹性，则( )。
A:价格与消费者支出呈同方向变动
B:价格与消费者支出呈反方向变动
C:价格变化与消费者支出无关
D:价格上升时，消费者支出减少
大数据在物业服务企业内部运营中的作用包括()。
A:提升顾客忠诚度
B:提升供应链效率
C:打通线上线下营销
D:改善客户服务
E:提升物业服务成本
答案：A,B,D
解析：
大数据在物业服务企业内部运营中的作用：(1)优化企业商务网站；(2)改进企业内部管理；(3)提升顾客忠诚度；(4)进行服务需求预测，据此调整内部运营；(5)提升供应链效率；(6)改善客户服务。
下列属于财务效益状况指标的有( )。
A．总资产周转率
B．总资产报酬率
C．流动资产周转率
D．净资产收益率
E．财务内部收益率
物业管理统计工作的一般过程包括()。
A:统计设计
B:统计分析
C:统计整理
D:统计调查
E:统计反馈
答案：A,B,C,D
解析：
统计工作过程一般要经过统计设计、统计调查、统计整理和统计分析等四个阶段。①统计设计，是根据所要研究问题的目的，制定统计指标、指标体系和统计分类，同时提出搜集、整理和分析数据的方案和工作进度等，②统计调查，是指根据统计设计方案对调查的要求，运用科学的调查方法，有组织、有计划、系统地搜集统计资料的工作过程，③统计整理，是根据统计设计的要求，将调查资料进行审核、分组、汇总、编制统计表等科学加工处理的过程，以便清晰地反映研究总体的综合特征，④统计分析，是指将加工整理好的统计资料加以分析研究，采用各种分析方法，计算各种分析指标，揭示研究对象的基本特征和发展的规律性，根据研究的目的，做出科学的判断和结论。
物业服务企业资质等级分为一、二、三级，( )负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．直辖市人民政府房地产主管部门
D．设区的市级人民政府房地产主管部门
关于人身保险的说法，正确的是( )。
A:人身保险属于定额保险
B:人身保险的保险利益以人与人的关系来确定
C:人身保险具有长期性
D:人身保险的保险利益是以人与物的关系来确定
E:人身保险的保险期间一般不长
