物业管理师试题7节 第1节
某旧住宅，测算其重置价格为60万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为6万元。则该旧住宅的现值为( )万元。
A.43
B.49
C．46
D．54
由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产的( )有关。
A．区位
B．收益
C．风险
D．投资
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关()报告。
A:政府
B:国务院
C:行政主管部门
D:业主大会
答案：C
解析：
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
房屋的种类可按房屋的( )划分。
A．用途
B．层次和高度
C．周围的环境
D．承重受力方式
E．建筑结构类型和材料
业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险。已获取全部租金收入的租赁模式是( )。
A．包租转租模式
B．出租代理模式
C．委托管理模式
D．出让权模式
关于房屋转租的说法，正确的是()。
A:承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同
B:承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
C:承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方
D:承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有
答案：C
解析：
本题考核的知识点为房屋转租的约定。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。这里需要注意的是，承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的条件下，承租人可以转租给他人。
物业管理师试题7节 第2节
虚拟办公室客户群体所具有的特征有()。
A:居家工作
B:经常往返各地，需要实际办公场地
C:需要工作环境和形象，但没有资金预算
D:需要一个市中心地址
E:需要在市中心举行会议，但不需要办公室
答案：A,C,D,E
解析：
虚拟办公室需求客户一般有以下几个方面的特质：(1)企业在城市业务中心地区以外运作，但需要一个市中心地址；(2)需要在市中心举行会议，但不需要办公室；(3)经常往返各地，无需实际的办公场地；(4)居家工作；(5)需要一个工作环境和形象，但没有建立实际办公场所的资金预算。
物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可以分为( )。
A．物业管理有限责任公司
B．集体所有制物业服务企业
C．民营物业服务企业
D．外资物业服务企业
E．物业管理股份有限公司
按照原建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的( )，该部分专项维修资金属售房单位所有。
A．10%
B．15%
C．20%
D．30%
行政法的基本原则包括()。
A:高效便民原则
B:诚实信用原则
C:程序正当原则
D:责任推定原则
E:责任行政原则
答案：A,B,C,E
解析：
行政法基本原则，是指反映行政法本质和具体制度规则内在联系的共同性规则。基本原则的作用主要是指导行政法的制定、修改和废止，指导行政法的统一适用和解释，弥补法制漏洞。包括：①合法行政原则，②合理行政原则，③程序正当原则，④高效便民原则，⑤诚实信用原则，⑥责任行政原则，又称权责统一原则。
下列成本中，属于交易成本的有()。
A:信息成本
B:生产成本
C:谈判成本
D:订立或执行契约的成本
E:防止欺诈的成本
答案：A,C,D,E
解析：
交易成本是指围绕自自交易而发生的任何谈判或使契约强制执行的成本，包括：①信息成本，②谈判成本，③订立或执行契约的成本，④防止交易的参与者在议价时进行欺骗的成本，⑤维持所有权的成本，⑥监督和执行成本等。
物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（ ）情形的，其资质不予批准。
A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动
B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有$资料
C.超越资质等级承接物业管理业务
D.发生重大责任事故
E.有业主投诉
答案：A,B,C,D
解析：
不得批准资质的违规行为有：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书'的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区城内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。
物业管理师试题7节 第3节
写字楼市场中供求变化比较剧烈，对于( )租户，可设定一租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。
A．全部
B．大部分
C．小部分
D．租期较短的
新建物业承接查验准备工作中资料准备的内容包括( )。
A:与建设单位确定承接查验的日期、进度安排
B:要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料
C:工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》等
D:承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》等
E:派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作
在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。
A:收入状况不同
B:工作内容不同
C:工作时间不同
D:周边工作、生活环境的不同
答案：C
解析：
写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性很大，如：①收入状况不同，形成不同消费水平的客户群体，②工作内容不同，形成不同专业服务需求的客户群体，③周边工作、生活环境的不同，形成不同生活服务需求的客户群体等。从而形成了客户群体服务需求的多样性。写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。
建设单位选聘物业服务企业的，应当在()与物业服务企业办理物业承接验收手续并将承接查验记录作为物业管理档案。
A:物业销售前
B:业主大会成立前
C:业主人住前
D:业主人住后
答案：C
解析：
建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。
下列各项中，属于社会化的外界社会环境的有()
A:家庭、学校
B:社区和工作单位
C:同龄群体
D:大众传媒媒介
E:交通工具
答案：A,B,C,D
解析：
社会化过程使得人类社会明显地区别于其他动物世界，人类社会化的条件包括：社会化的必要条件包括两个方面：个人生物基础和外界社会环境。其中，外界社会环境包括：①家庭，②学校，③同龄群体，④工作单位，⑤大众传播媒介。
制定( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
A．销售策略、销售方案
B．销售策略、租赁策略
C．租赁方案、租赁策略
D．销售方案、租赁方案
物业管理师试题7节 第4节
房地产市场状况分析不包括( )分析。
A．竞争
B．供给
C．市场占有率
D．产业结构
关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是( )。
A:房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积
B:房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积
C:房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D:房屋施工面积是指报告期内竣工的全部房屋建筑面积
《物业管理条例》的立法宗旨是()。
A:规范物业管理活动
B:维护当事人合法权益
C:改善人民群众的生活和工作环境
D:提高城市房地产开发管理水平
E:提高物业管理水平
答案：A,B,C
解析：
作为第一部全国性的物业管理法规，《物业管理条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。
保险合同的解除包括()
A:法定解除
B:强制解除
C:约定解除
D:协商解除
E:裁决解除
答案：A,C,D,E
解析：
保险合同因解除而终止，是指保险合同有效期尚未届满，合同方当事人依据法律或者法规解除原有的法律关系，提前终止保险合同效力的法律行为。保险合同的解除有四种情况：①法定解除，②约定解除，③协商解除，④裁决解除。
现在借入100元，年利率为15%，则一年后要还的本利和是( )元。
A．115
B．100
C．120
D．125
在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。
A．单一
B．保本
C．合伙
D．最低
物业管理师试题7节 第5节
房地产寿命可以区分为()
A:经济寿命和技术寿命
B:经济寿命和自然寿命
C:技术寿命和自然寿命
D:自然寿命和物理寿命
答案：B
解析：
房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容( )。
A:产权资料，竣工验收资料
B:业主资料
C:设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料
D:房屋装修资料
美国社会学家( )最早研究了初级群体。
A:帕金森
B:库利
C:特纳
D:彼得
根据社会组织对其成员控制方式的不同，可将其分为()。
A:正式组织
B:非正式组织
C:强制组织。
D:功利组织
E:规范组织
答案：C,D,E
解析：
根据社会组织对成员的控制类型，将其分成三种类型：①强制性组织，②功利组织，指以金钱或物质控制其成员的组织，③规范组织，指通过将组织规范内化为成员的伦理道德或信仰来控制其成员的组织。
合同的订立是基于()的原则。
A:国家的强制力得以体现
B:契约自由
C:订立保护，不订立不保护
D:动态监督
答案：B
解析：
合同的订立是基于“契约自由”的原则，而“契约自由”是建立在当事人真实意思表示基础上的。因此，如果合同内容不能反映当事人的真实意思，该合同就必然属于无效合同。
物业服务企业常用的预算编制方式为()。
A:一上一下式
B:一下一上式
C:二上一下式
D:二下一上式
答案：D
解析：
各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”：①物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标（一下），②各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门（一上），③财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本预算），并报物业服务企业管理层，然后再自管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给备部门执行（二下）。
物业管理师试题7节 第6节
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的是( )。
A．全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任
B．业主的自主选择权必须依法得到保护
C．强调物业活动必须纳入市场秩序
D．业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，必须在物业服务合同中作出明确约定
E．强调业主在市场活动中的自主权
印象管理的策略包括()。
A:按社会常模管理自己
B:自我伪装
C:隐藏自我与自我抬高
D:按社会期待管理自己
E:投人所好
答案：A,C,D,E
解析：
印象管理也称印象整饰、印象控制，指个体以一定的方式去影响他人对自己的印象和印象形成过程，使他人对自己的印象符合自我的期待。印象管理是一种社交技巧，其常见策略有：①按社会常模管理自己，②隐藏自我与自我抬高，③按社会期待管理自己，使自己的行为符合角色的社会规范，④投人所好。为了得到他人的好评，给人留下良好印象，人们往往投其所好，采取针对性的手段。
要成为一个ARM，要满足的条件有( )。
A．一位执行CPM负责
B．经历
C．遵守职业道德
D．IREM教育
E．所有ARM候选人应通过一次考试以获得ARM职衔
对拒不交费的业主，物业服务企业有权()。
A:依法追索
B:停水、停电
C:向人民法院起诉
D:依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决
E:采取措施胁迫业主交费
零售商业物业运作的相关理论中，比较符合购买日用商品和标准化商品的理论是（ ）。
A．同类零售店聚集理论
B．中心地理论
C．需求的外部效应理论
D．供应的内部效应理论
我国物业管理是在( )背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。
A．农村房地产综合开发
B．乡镇房地产综合开发
C．住房制度改革
D．城市房地产综合开发和住房制度改革
物业管理师试题7节 第7节
《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入()
A:营业成本
B:管理费用
C:递延资产
D:期间费用
答案：A
解析：
关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地严开发企业财务制度》特别规定，物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
物业管理成本的分类中，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向的分类标准是()
A:按照经济性质分类
B:接经济用途进行分类
C:按照与业务量的关系分类
D:按照计算依据不同分类
答案：B
解析：
在物业管理成本分类中，按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
影响物业经营管理市场的价格的因素有()。
A:物业所处地理位置
B:市的平均利润水平
C:物业本身品质和档次
D:物业服务质量
E:客户对物业管理服务产品消费的理念
答案：A,C,D,E
解析：
物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。如果物业所处地理位置优越、物业品质和档次高、物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念，则物业服务产品就会有较高的价格。
零售商业物业关于代收代缴费用和净租约，下列说法正确的是()
A:当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
B:许多租户喜欢毛租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付
C:净租的租户仅按比例分摊与物业有关的税项
D:净租的租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
E:净租的业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
答案：A,C,D,E
解析：
像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。而业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业总可出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。净租的形式一般有以下几种：(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项；(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。
二级及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积()的开发建设项目。
A:30万m2以下
B:30万m2以上
C:25万m2以下
D:25万m2以上
答案：C
解析：
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围自省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
转让房地产开发项目应当符合法定条件中，属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的()以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。
A:5%
B:15%
C:25%
D:30%
