2021物业管理师考试真题及详解7辑 第1辑
物业管理日常运作过程中存在的风险包括( )。
A.管理费收缴风险
B.物业使用带来的风险
C.物业管理员工服务存在的风险
D．公共媒体在宣传报道中的舆论风险
E．替公用事业费用代收代缴存在的风险
下列物业管理招标投标的原则中，（ ）是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的。
A．公开原则
B．公平原则
C．公正原则
D．合理原则
零售商业物业的租赁管理中，业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入是()
A:基础租金
B:百分比租金
C:市场租金
D:实际租金
答案：A
解析：
零售商业物业的租赁管理中，基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
商品房买卖合同应当明确的主要内容有()
A:交付使用条件及日期
B:直系亲属的名称或者姓名和住所
C:装饰、设备标准承诺
D:公共配套建筑的产权归属
E:商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
答案：A,C,D,E
解析：
商品房的销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。
影响房地产市场发展的经济因素包括( )。
A．房地产供给政策
B．物价水平
C．房价租金比
D．经济发展状况
E．金融业的发展
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供()等方面服务的经营活动。
A:法律
B:法规
C:政策
D:信息
E:劳务
答案：A,B,C,D
解析：
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括（ ）。
A．房屋租赁不转移房屋的所有权
B．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C．房屋租赁关系是一种时间要式契约关系
D．房屋租赁关系因所有权的转移而中止
E．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置( )瓶灭火器。
A:1
B:2
C:3
D:4
在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是()。
A:公开
B:公平
C:公正
D:合理
E:诚实信用
2021物业管理师考试真题及详解7辑 第2辑
是指个体从原有的生活方式向另外一种新的生活方式的转变、适应和文化内化的过程。
A．基本社会化
B．继续社会化
C．持续社会化
D．再社会化
《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，主要内容有欢迎辞；小区概况；( )；小区内相关公共管理制度；公共及康乐设施介绍等。
A．委托他人办理入住手续的规定
B．建设单位和业主的签字确认
C．服务指南及服务投诉电话
D．业主、验收人、建设单位代表姓名
下列选项中，在建筑区划内不需要业主共同决定的是( )。
A．有关共有和共同管理权利的其他重大事项
B．改建、重建建筑物及其附属设施
C.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
D.规划用于停放汽车的车位、车库的归属
物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同有( )。
A:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同
B:土地使用合同和售房合同
C:装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议
D:清洁承包合同、垃圾清运合同
业主委员会有责任督促欠费业主交纳物业服务费的根据是()
A:维护物业服务合同的约定
B:维护物业服务企业权益
C:依法履行职责
D:处理欠交物业费争议
E:避免交费业主权益受到损害
答案：A,C,E
解析：
业主委员会对欠费业主有督促的义务，这是业主委员会维护物业服务合同约定、依法履行职责、避免交费业主权益受到损害的客观要求。
住宅小区的经济功能体现在()。
A:安静、清洁、有秩序的生活环境
B:较完善的公共设施和组织机构
C:小区物业的商品化和管理服务的有偿化
D:与住宅小区内的政府机关、商业网点等单位发生关系
答案：C
解析：
住宅小区的经济功能首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第一节。
房地产开发企业申请预售许可，应提交的证件及资料有( )。
A．商品房预售申请表
B．开发企业的《营业执照》
C．土地使用权证
D．施工许可证
E．施工的费用及工人
《物业管理条例》为保护业主与物业服务企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业服务企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向( )收取有关费用。”
A.物业服务企业
B．最终用户
C．小区居民委员会
D.所有业主
下列不是物业服务费核算要点及方法的是( )。
A:物业的大修、更新、改造费用的核算
B:确定服务费成本构成的注意事项
C:收集原始数据
D:物业服务费的测算
2021物业管理师考试真题及详解7辑 第3辑
物业管理的核心工作是()
A:配合机构发展战略的实现
B:创造一个益于员工健康的高效生产办公环境
C:对物业进行日常的维护与维修
D:满足房地产组合投资管理者的要求
答案：C
解析：
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
在物业管理的客户管理中，( )是最主要的客户管理对象。
A.建设单位
B.专业公司
C．业主
D.政府部门
写字楼风险的不确定性决定了风险识别的全寿命性，体现了写字楼物业管理风险的( )特点。
A．全期性
B．全员性
C．动态性
D．不可预测性
资产管理与传统物业管理相。比()。
A:强调物业和客户资产的保值、增值
B:资产管理多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛
C:其收益主要集中于项目酬金或服务利润
D:其考核评价以经济效益为主
E:强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度
答案：A,B,D
解析：
(1)传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。(2)传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛。(3)传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润。(4)传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第一节。
建筑石膏的特性包括( )。
A．凝结硬化快
B．防火性能良好
C.装饰性好
D．硬化体的可加工性能差
E．凝结硬化后空隙小、强度高
行政诉讼二审案件，除特殊情况需要延长的，法院应当自收到上诉状之后()个月内做出终审判决。
A:1
B:2
C:3
D:6
答案：B
解析：
法院第二审行政案件，应当自收到上诉状之日起2个月内作出终审判决，有特殊情况需要延长的，报高级法院批准。
以下不属于由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位是( )。
A．物业管理用房
B．避雷设施
C．屋面
D．公共走廊
建筑总平面使用的测量坐标网又称( )。
A．施工坐标
B．大地坐标
C．主坐标
D．虚设坐标
当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门（如派出所、居委会）、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用( )文种。
A．“函”
B．“通知”
C.“请示”
D．“批复”
2021物业管理师考试真题及详解7辑 第4辑
屋面防水可以根据建筑物的重要性，渗后的影响程度划分为()四个等级。
A:一级、二级、三级、四级
B:甲类、乙类、丙类、丁类
C:Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级
D:不设防、一般设防、重点设防、整体设防
答案：C
解析：
屋面防水根据建筑物的重要性，渗透的影响程度划分为四个等级，使用年限分别定为5、10、15、25年，根据使用年限划分为Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ等四个等级。
大中型物业管理区域及高层建筑供电方式有()。
A:一用一备供电
B:两电源同时供电
C:双高压电源供电
D:高供低备供电
E:低供低备供电
答案：A,B,C,D
解析：
大中型物业管理区域及高层建筑供电方式有：①一用一备供电，为双电源进线供电，当正常工作电源因故断电时，另一备用电源供电，②两电源同时供电，这种方式增加了母线联络柜和电压互感器柜，当一路电源因故断电时，另一路通过母线联络开关对故障回路供电，③采用两路高压独立电源，变压器低压倒采用单母线分段方案，④在获得两个高压电源有困难时，可采用一路高压电源作主电源，再采用一路400V低压电源作备用电源。
楼梯是由( )组成的。
A．梯段
B．平台
C．栏杆扶手
D．楼梯井
E．梯段高度
物业管理用房的所有权依法属于()。
A:业主
B:业主委员会
C:物业服务企业
D:房地产主管部门
答案：A
解析：
《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
会所实施多方位经营需要做到()。
A:树立品牌，扩大影响力
B:充分利用自己的资源对市场进行渗透，提高市场占有率
C:利用拥有的项目开发市场
D:收购其他项目
E:开发新项目
答案：B,C,E
解析：
多方位经营是指会所在一定的管理、技术和服务的条件下，同时提供两种以上具有协同效应的服务，以求达到最佳社会效益、经营效益的一种经营方式。会所是否采用多方位经营是一个带有全局性、长远性的问题。①充分利用自己的资源对市场进行渗透，提高市场占有率。②利用拥有的项目开发市场。③开发新项目。
下列关于市场营销组合的表述，错误的是()。
A:是企业市场营销战略的个重要组成部分
B:市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”，且是个动态组合
C:是企业为了满足目标顾客群的需要而加以组合搭配、灵活运用的可控制变量
D:产品、价格、渠道、公共关系，即4P组合
答案：D
解析：
市场营销组合是现代市场营销理论中的个重要概念。4P组合理论自美国学者杰罗拇·麦卡锡（JeromeMcCarthy）于1960年提出，构成了最基本的企业市场营销战略。“4P‘S”营销组合以企业自身为出发点来面对外部的市场环境，是“以产品为中心”的市场营销策略。具有如下几个特点：4P组合因素对企业来说都是“可控因素”，4P组合是个复合结构，且是个动态组合，营销组合受企业市场定位战略的制约，即应根据市场定位战略，安排相应的市场营销组合。4P分别是指产品(Product)、价格(Price)、地点(Place)和促销(Promotion)。
关于零售商业物业，下列说法错误的是()
A:零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业
B:在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产
C:传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区
D:近十年来，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年30%以上的速度增长
答案：D
解析：
零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。零售商业物业的范围相当广泛，传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区。近十年来，随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年20%以上的速度增长。
物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同中，（ ）是这类企业物业管理活动中最主要的合同。
A．物业服务合同
B．物业经营合同
C．物业综合合同
D．物业租赁合同
审阅和筛选应聘者简历重点察看的客观内容包括( )。
A:自我评价和表述
B:个人信息
C:教育背景
D:工作经历
E:个人成绩
2021物业管理师考试真题及详解7辑 第5辑
设备磨损的补偿方式有()
A:风险补偿
B:局部补偿
C:拆迁补偿
D:完全补偿
E:管理负担补偿
答案：B,D
解析：
设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更新新设备。
根据物业服务合同约定，应当由（ ）承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
A．业主
B．住宅使用者
C．物业服务企业
D．物业管理部门
影响写字楼分类的因素有( )。
A．位置
B.交通方便性
C．声望或形象
D.建筑形式
E．周围环境
房地产投资的弊端之一是投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付()的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。
A:10%
B:20%
C:30%
D:40%
答案：C
解析：
房地产投资的弊端之一是投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。
办理工程竣工验收备案应当提交的文件有（ ）。
A．工程竣工验收备案表
B．验资证明
C．法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件
D．企业章程
E．法规、规章规定必须提供的其他文件
写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有（）。
A:员工流失率
B:服务满意度
C:员工年龄结构
D:物业经济指标
E:物业品牌化
下列说法错误的是( )。
A:在筛选申请表时，对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接筛掉
B:在筛选申请表时，应标明疑点，在面试时作为重点提问内容之一加以询问
C:面试程序一般包括四个步骤：准备、提问、结束及复审
D:心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异
人进行活动的基本动力是()。
A:个人气质
B:个性倾向性
C:思维能力
D:行动能力
答案：B
解析：
人的个性包括个性心理倾向性和个性心理特征两个方面。其中，个性倾向性是人进行活动的基本动力，主要包括需要、动机、兴趣、理想、世界观、人生观和价值观等。
的特点是供需水量相匹配，节约能源、节省设备和建筑面积。
A．采用高位水箱、低位水池给水系统
B．中水位压强给水
C．采用恒压供水
D．对于超高层建筑除设置高区水箱外，还需设置接力泵和中区水箱
2021物业管理师考试真题及详解7辑 第6辑
物业管理层次中，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标的是()
A:物业管理
B:设施管理
C:资产管理
D:组合投资管理
答案：C
解析：
资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
管理该项目的物业服务企业资质为()。
A:一级
B:二级
C:三级
D:三级暂定
答案：A
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
以下属于物业区位因素的有()。
A:周边配套设置
B:城市规划的要求
C:所有权或使用权
D:交通条件
E:设施设备情况
答案：A,D
解析：
影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。区位因素包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。实物因素主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。
评标委员会的主要成员，由招标从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取()的方式确定。
A:国务院建设主管部门
B:省、自治区、直辖市人民政府住房与建设主管部门
C:城市人民政府住房与建设主管部门
D:城市人民政府房地产主管部门
答案：B
解析：
评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
下列说法错误的是()
A:业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利
B:业主对建筑物共有部分不得以放弃权利而不履行义务
C:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利
D:业主对建筑物共有部分只享有权利，不履行义务
答案：D
解析：
《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
对应用文书的相关术语叙述不正确的是( )。
A:内行文仅限在独立的组织中传达的文书
B:外行文可在组织外传递的文书
C:前行文是在事情发生前制作的文书
D:上行文属于外行文，且是向组织外传递的文书
以下关于物业管理招标程序的表述中，正确的有( )。
A:招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
B:招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标过程中完成招标文件的编制
C:在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议
D:招标人采取邀请招标方式的，只能向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
E:公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。下列不属于财务费用的是( )。
A.利息净支出
B．汇兑净损失
C．金融机构手续费
D．固定资产净损失
房屋及设施设备维修养护计划的实施是( )。
A．修前预检
B．修前资料准备
C．修前工艺准备
D．以上三项都包括
2021物业管理师考试真题及详解7辑 第7辑
统计分组的基本原则是必须保证在某一标志组内各单位的( )。
A:差异性
B:同质性
C:结构性
D:统一性
下列有关物业管理企业组织结构的说法中错误的是( )。
A．物业管理企业在设置组织机构时，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多
B．物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标，进行层层分解，落实到每个部门和项目
C．在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系
D．物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，即使外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，也要经批准后才能作出调整
为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据( )对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。
A．《建筑法》
B．《土地管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市房地产管理法》
义务消防队员的工作不包括()。
A:负责消防监控报警中心的值班监控
B:负责消防知识的普及、宣传和教育
C:负责消防设施设备及日常消防工作的检查
D:制定消防检查方案及应急预案
答案：D
解析：
义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，义务消防队员的工作有：①负责消防知识的普及、宣传和教育；②负责消防设施设备及日常消防工作的检查；③负责消防监控报警中心的值班监控；④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。
《民法通则》规定了下列()行为人应承担无过错责任。
A:产品缺陷致人损害
B:欠债不还
C:高度危险作业致人损害
D:饲养的动物致人损害
E:污染环境致人损害
答案：A,C,D,E
解析：
《民法通则》规定了以下几种情况，行为人应承担无过错责任：①用人单位对工作人员的行为侵害他人承担无过错责任，②产品缺陷致人损害时，生产者承担无过错责任，③高度危险作业致人损害的，侵害人承担无过错责任，④污染环境致人损害的，排污单位承担无过错责任，⑤被监护人致人损害，监护人承担无过错责任，⑥个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害，自接受劳务一方承担侵权责任，⑦饲养的动物致人损害，饲养人承担无过错责任。
对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施，只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查、分析，才能制订出科学、合理、可行的方案，因此，( )是编制物业管理方案的前提条件。
A．客户服务需求分析
B．项目简介
C．项目分析
D．项目的可行性研究与定位
物业管理市场化的集中体现是()
A:单向选择和无偿占有
B:单向选择和等价有偿
C:双向选择和无偿占有
D:双向选择和等价有偿
答案：D
解析：
市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
下列说法错误的是( )。
A．产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同
B．物业管理涉及群众的日常生活，但行政机关无权介入物业管理活动
C．在订立物业服务合同时，应明确业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用
D．只要通过法定的多数投票权利，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
合同解释的原则主要包括( )等。
A．客观解释原则
B．整体解释原则
C.主观解释原则
D．习惯解释原则
E.重点解释原则
