物业管理师历年真题和解答6卷
物业管理师历年真题和解答6卷 第1卷
写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值，租户非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是( )的水平。
A．物业维护
B．物业管理
C．物业经营
D．物业收益
B:600～1500
C:800～1500
D:900～1800
下列不属于保险当事人的是( )。
A．保险人
B．投保人
C.被保险人
D．受益人
商品房现售条件包括( )。
A．没持有建设工程规划许可证
B．取得土地使用权证书
C．已通过竣工验收
D．拆迁安置已经落实
E．未超过土地使用年限
B:交换价值
C:投资价值
D:市场价值
房地产的位置、环境、数量、档次的差异，说明了房地产市场供给( )的特点。
A．具有非同质性
B．缺乏弹性
C．具有多样性
D．具有广泛性
B:防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火
C:重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火
D:在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火
E:动火人员要严格执行安全操作规程
物业管理师历年真题和解答6卷 第2卷
物业管理活动的实质是( )。
A．业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动
B．房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化
C．物业服务企业接受业主和建筑物所有权人的特别委托
D．业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易
B:公安机关
C:业主委员会
D:行政主管部门
B:目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内
C:在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容
D:物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益
B:我国的太阳能资源十分丰富，年日照时数为2500小时的地区占国土面积的3/4以上
C:太阳能优点是极为丰富、洁净、安全、廉价
D:我国第一栋太阳能建筑是于1995年在甘肃省民勤县建成的一栋集热蓄热墙组合式太阳房
E:目前，在住宅区中太阳能的利用主要有三个方面：太阳能热水器、太阳能空调和太阳能电池
业主委员会所拥有的召集业主大会会议报告物业管理的实施情况的职责具体表现为( )。
A．业主对业主委员会的工作享有监督权，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利
B．业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同之后，作为合同一方当事人享有对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利
C．业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管
D．业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督
下列不属于物业管理招标方式的是( )。
A．公开招标
B．秘密招标
C．邀请招标
D．议标
B:物业共用部位、共用设施设备及管理现状
C:各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
D:物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料
E:观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等
物业管理师历年真题和解答6卷 第3卷
物业管理从业人员职业素养的主要内容中，（ ）是对服务行业从业人员最基本的要求。
A．自信自强、积极向上
B． 奋发努力、坚韧不拔
C．文明礼仪、着装整洁
D． 诚恳待人、服务热情
B:工程的合理使用年限
C:100年
D:40年
以下属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标的是( )。
A．可供租售量
B．预售面积
C．城市家庭人
D．空置率
在建筑材料中，( )在建筑、道路、水利和国防等工程中应用极广，常用来制造各种形式的混凝土、钢筋混凝土、预应力混凝土构件和建筑物，也常用于配制砂浆，以及用作灌浆材料等。
A．水泥
B．无机气硬性胶凝材料
C．石材
D．烧结砖
物业管理绩效的基本评价结果，是运用（ ）指标计算得分产生的。
A．基本
B．修正
C．评议
D．财务
B:通知
C:批复
D:函
物业管理信用档案的建立范围包括( )。
A．物业管理企业
B．物业管理专业人员
C．业主委员会
D．建设单位
E．物业使用人
物业管理师历年真题和解答6卷 第4卷
业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保沽、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于( )。
A．单纯物业管理招标
B．专项服务工作招标
C．物业管理与经营综合招标
D．服务管理招标
B:基本完好房
C:一般损坏房
D:严重损坏房
B:工程部
C:安保部
D:物业部
B:设定管理目标
C:适时处置资产并获得收入
D:控制成本
E:进行系统化的物业投资
日常清洁卫生管理制度的主要内容是什么?
清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查及预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。
物业管理企业的资质等级分为( )。
A．一级、二级和三级
B．一级和二级
C．一级、二级、三级和临时资质
D．一级、二级、三级和四级
下列土地权利属于债权的是( )。
A．典权
B．租赁权
C．永佃权
D．地设权
物业管理师历年真题和解答6卷 第5卷
B:补充
C:调查
D:咨询
B:应收账款管理
C:现金管理
D:存货管理
B:利润表
C:成本报表
D:现金流量表
业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入是( )租金。
A．市场
B.基础
C．附加
D．百分比
按材料和构造给墙分类，可分为( )。
①实体墙；②空体墙；③承重墙；④组合墙；
A．①②③
B．②③④
C．①②④
D．①③④
对薪酬结构的确定和调整需主要掌握的基本原则包括（ ）原则。
A．公平竞争
B．公开
C．给予员工最大激励
D．诚信
E．公平付薪
B:利润表
C:现金流量表
D:成本报表
物业管理师历年真题和解答6卷 第6卷
一般来说，物业检查的频率取决于( )。
A．物业的新旧程度
B．业主对物业质量要求的程度
C．物业的装修和室内设备配置标准
D．所处地区的人口流动量
B:人工费用、建造费用和空置损失
C:抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失
D:经营费用、建造费用和空置损失
是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是成本决策结果的系统化。
A．成本目标
B．成本水平
C．成本预算
D．成本计划
B:投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件
C:市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D:评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提
E:在某时点，投资价值是惟一的
问题：
1.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)
2.统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20.83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算过程，计算结果取整数)
3.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1.5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位)
4.若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计人成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?
1.投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。
2.每名员工每月最长工作时间=20.83×8+36=202.64(小时)。小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202.64=3.55=4(人)。
3.每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12,93(元)。每名员工每月超时加班工作时间=(30-21.75)×8=66(小时)。每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×66=2353.38(元)。
4.每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。
智能建筑中的3A。通常是指( )。
A．楼宇自动化系统
B．通信自动化系统
C．办公自动化系统
D．综合布线系统
E．智能建筑集成系统
B:妥善处理与开发建设单位的关系
C:妥善处理与物业施工单位的关系
D:妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系
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