21年物业管理师考试试题及答案9节 第1节
直接关系到房地产的法律包括( )。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市房地产开发经营管理条例》
E．《城市房地产转让管理规定》
房地产投资是指以获得未来的房地产资产( )为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
A．收益或增值
B．居住
C．建筑
D．管理
关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有()
A:百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付
B:基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算
C:基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入
D:百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动
E:百分比租金常常作为基础租金的附加部分
答案：C,D,E
解析：
基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一介最低收入。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。
选择零售商业物业承租商时首先要考虑的因素是()。
A:财务能力
B:声誉
C:承租商组合与未知分
D:承租商需要的服务
答案：B
解析：
零售商业物业承租商选择时应考虑的因素包括：①声誉，②财务能力，③承租商组合与位置分配；④承租商需要的服务。声誉是选择零售商作为零售商业物业承租商时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业服务企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。
在进行小区园林设计时，必须首先考虑的因素有( )。
A．美观
B．环保
C．方便
D．实用
E．灵活
21年物业管理师考试试题及答案9节 第2节
投标有效期应当在()中载明。
A:招标公告
B:招标文件
C:招标邀请书
D:招标答疑会议
答案：B
解析：
招标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标，投标活动的期限，投标有效期应当在招标文件中载明。
写字楼物业管理风险的特点包括（ ）。
A．全员性、全期性、动态性
B．详细性、全期性、流动性
C．全员性、全期性、流动性
D．全员性、详细性、流动性
主要的需要理论包括()。
A:马靳洛的需要层次理论
B:麦克莱兰的需要分类法
C:ERG理论
D:公平理论
E:赫茨伯格的需要双因素理论
答案：A,B,C,E
解析：
主要的需要理论包括：①马靳洛的需要层次理论，即生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现的需要，②赫茨伯格的需要双因素理论，即激励因素和保健因素，③麦克莱兰的需要分类法，即成就需要、权力需要和亲和需要，④ERG理论，即生存需要、相互关系需要和成长需要。
房屋租赁实行登记备案制度，要求房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内办理登记备案手续。
A:5
B:10
C:15
D:30
答案：D
解析：
物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过( )名有排序的合格的中标候选人。
A．2
B．3
C．4
D．5
21年物业管理师考试试题及答案9节 第3节
物业管理的核心工作是( )。
A.对物业进行日常的维护与维修
B．对建筑物进行日常的维护
C.对物业进行日常的看管
D．对建筑物进行日常的维修
《物业管理条例》规定，()是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。
A:业主大会制度
B:管理规约
C:业主委员会制度
D:临时管理规约
答案：B
解析：
管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识到管理规约起到的重要作用。
工程勘察资质包括()。
A:工程设计行业资质
B:工程设计综合资质
C:工程勘察综合资质
D:工程勘察劳务资质
E:工程勘察专业资质
答案：C,D,E
解析：
工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。
风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失，其步骤包括()
A:风险预测
B:风险识别
C:风险评估
D:风险控制
E:风险调整
答案：B,C,D,E
解析：
风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：(1)风险识别；(2)风险评估；(3)风险控制；(4)风险调整。
关于共有，下列说法不正确的是()。
A:必须是三个以上的主体，他们共同享有一个所有权，而非数个所有权
B:其客体必须是一项特定的统一的财产
C:在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等地享有权利和承担义务
D:共有关系具有对内和对外的双重特性
答案：A
解析：
共有是指某项财产自两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。共有分为按份共有和共同共有。①按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系，②共同共有，指两个或两个以上的权利主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地享有权利并承担义务。因共有的不动产或者动产所产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带情权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债务、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
21年物业管理师考试试题及答案9节 第4节
招标人应当自确定中标人之日起()日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A:5
B:10
C:15
D:30
答案：C
解析：
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
商品房销售面积误差比绝对值在3%以内(含3%)时，( )。
A．应该据实结算房价款
B．买受人有权退房
C．误差部分不计算房价款
D．应按合同约定面积计算房价款
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（ ）应当督促其限期交纳。
A.业主大会 B.房产行政管理部门
C.社区居民委员会 D.业主委员会
答案：D
解析：
为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为几类基本消费支出，包括( )。
A．租赁、中介、搬运等费用
B．购房消费支出
C．家庭装饰装修、家具家电等消费支出
D．使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出
E．房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出
房地产投资之利包括( )。
A．相对较高的收益水平
B．能够得到税收方面的好处
C．易于获得金融机构的支持
D．能抵消通货膨胀的影响
E．提高投资者的资信等级
21年物业管理师考试试题及答案9节 第5节
一天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。请问在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入?在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?请你评判在这件事情的处理上，该物业管理公司做法是否妥当，还有什么不足?
(1)在本案例所述的情形下，物业管理公司不可以直接破门而入。物业管理公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业管理公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业管理公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进入。(3)值得肯定的是，物业管理公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。不足在于，物业管理公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。
写字楼租金常常以( )为计算基础。
A．实际使用面积
B．可出租面积
C．原有面积
D．每平方米可出租面积
根据《物业管理条例》的规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的()，并认真听取其建议。
A:派出所
B:居民委员会
C:建设单位
D:物业服务公司
答案：B
解析：
召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
物业服务企业最重要的业务是()。
A:便民服务
B:特约服务
C:居间服务
D:临时照管儿童服务
答案：C
解析：
住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。
业主委员会重新选聘物业服务企业的，原物业服务企业应当将物业管理资料移交给()
A:开发建设单位
B:业主委员会
C:接管的物业服务企业
D:物业行政主管部门
答案：B
解析：
物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会。
21年物业管理师考试试题及答案9节 第6节
是由美国哈佛大学工业心理研究所的梅奥在“霍桑实验”中提出来的。
A．经济人理论
B．人际关系学说
C．非正式组织理论
D．需求层次理论
人员招聘的最后一个环节是( )。
A:劳动技能测验
B:面试
C:心理测验
D:人员的录用
答案：D
解析：
本题考核的是对人员的录用的概述。人员录用是人员招聘的最后一个环节，主要涉及人员选择之后的一系列有关录用事宜，如通知录用人员、签订试用合同、安排员工的初始工作、试用、正式录用等。
下列消费品市场细分标准中，( )标准是指根据消费者购买时间、地点、频率、忠诚度等项目来细分市场。
A．地理
B．行为
C.心理
D．需求
物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。初选阶段的评估主要是( )。
A:对投标物业进行经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
B:在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标
C:对投标物业进行技术论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
D:对投标物业进行深入的调查并提出最佳投标方案
物业管理二级服务标准对房屋管理的要求是( )。
A．每3日巡查1次
B．配有安全监控设施，实施24小时监控
C．每1小时至少巡查1次
D．只需做维修养护工作
21年物业管理师考试试题及答案9节 第7节
根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括()
A:会计报表和文字报告
B:资产负债表和分部报告
C:成本报表和文字报告
D:利润分配表和分部报告
答案：A
解析：
根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。
下列选项中不属于物业管理中行政管理手段的是( )。
A:限制手段
B:警告手段
C:经济手段
D:教育手段
物业管理本质上是()对物业管理区城内共同利益的维护和管理。
A:业主
B:物业服务企业
C:企业
D:行政主管部门
答案：A
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫以及( )工作。
A．听取租户的意见
B．给租户提出建议
C．维护写字楼物业的设施
D．协调业主与租户的关系、组织与控制等
对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则，即给予员工最大激励的原则和( )。
A．按劳付酬原则
B． 平均分配原则
C．多劳多得原则
D．公平付薪原则
21年物业管理师考试试题及答案9节 第8节
设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的()
A:自然磨损
B:实体性磨损
C:正常磨损
D:意外磨损
答案：B
解析：
设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。
有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是()
A:某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
B:某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的消费者的价值
C:投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
D:在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同
答案：D
解析：
某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其投资目的是()
A:获取投资收益
B:获取有价值的资源
C:获取开发利润
D:获取物业所有权或使用权
答案：D
解析：
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。
A:收入状况不同
B:工作内容不同
C:工作时间不同
D:周边工作、生活环境的不同
答案：C
解析：
写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性很大，如：①收入状况不同，形成不同消费水平的客户群体，②工作内容不同，形成不同专业服务需求的客户群体，③周边工作、生活环境的不同，形成不同生活服务需求的客户群体等。从而形成了客户群体服务需求的多样性。写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。
设备的寿命包括()
A:自然寿命
B:技术寿命
C:维护寿命
D:经济寿命
E:社会寿命
答案：A,B,D
解析：
设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。
21年物业管理师考试试题及答案9节 第9节
物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是（ ）。
A:向委托单位收取手续费
B:向业主收取手续费
C:向委托单位和业主分别收取手续费
D:将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护
成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以()为基本控制单元的组织体系。
A:成本中心
B:费用中心
C:责任中心
D:控制中心
答案：C
解析：
为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。
业主临时公约的内容主要包括( )。
A．物业的自然情况与权属情况
B．业主使用物业应当遵守的规则
C．维修养护物业应当遵守的规则
D．涉及业主共同利益的事项
E．违约责任
营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和( )。
A．其他业务收入
B．物业大修收入
C．特约服务收入
D．附加业务收入
社会保险种类中，( )保险是社会保险中最早出现的保险项目。
A．生育
B．失业
C．工伤
D．医疗
