2021物业管理师历年真题解析8卷 第1卷
下列有关市场机制的说法，错误的是( )。
A．是指市场中各个要素的相互关系以及运行中的相互联系和作用
B．市场机制多样化
C．市场机制通过竞争机制和供求机制发挥作用，通过价格机制而使市场供需不断地趋向动态平衡
D．市场机制单一化
物业经营管理主要是指物业服务企业以()为目标，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A:资产管理增值
B:满足客户需求
C:价值管理最大化
D:收益性物业
物业服务企业应本着( )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
A．诚信
B．公正
C．诚信公平
D．自愿公平
()是指国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。
A:城市紫线
B:城市绿线
C:城市蓝线
D:城市黄线
答案：A
解析：
城市紫线指国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。城市绿线指城市各类绿地范围的控制线。城市蓝线指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
规定处分抵押物受偿顺序的是（ ）。
A．《担保法》
B．《城市房地产抵押管理办法》
C．《城市房地产管理法》
D．《房屋共有权证》
零售商业物业的租金调整中，对于主要租户一般每（ ）年调整一次。
A．3
B．4
C．5
D．6
风险管理是指( )。
A．丸有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失
B．利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程
C．以最小的经济达到分散、转移、消除风险
D．以保障人们的经济利益和社会稳定为基本目的
2021物业管理师历年真题解析8卷 第2卷
技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。
A.技术
B.自然
C．使用
D．经济
下列物业服务企业统计所得到的相对指标中，属于结构相对指标的有()
A:物业价格上涨率
B:居住物业、写字楼物业、商业物业面积之比
C:绿化完好率
D:物业家庭户主文化程度为研究生以上占比
E:管理居住物业所占比例
答案：C,D,E
解析：
结构相对数是表明总体内部各个组成部分在总体中所占比重的相对指标，用来分析现象总体的内部构成情况。物业服务企业实际工作中常用的物业管理费收费率、投诉处理率、物业设备数量完好率等都是结构相对数。
每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由()根据本地区情况确定并公布。
A:县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门
B:国务院建设主管部门
C:建设部和财政部
D:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
答案：D
解析：
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～80%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。
制度公文的标题出现的形式一般是( )。
A:发文单位加文种
B:事由加文种
C:单用文种名称
D:发文单位加事由
前期物业服务合同与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有()的特点。
A:长期性
B:针对性
C:有偿性
D:自主性
答案：A
解析：
前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有长期性的特点。物业服务企业实施物业管理服务过程中，要进行添置设施设备等一些前期投入，这些前期投入作为企业的经营成本，需要一定时间的经营活动才能逐步得到回收。物业服务企业在承接物业之前，要进行成本测算和经营风险预测，前期物业服务合同期限不确定，不利于物业服务企业统筹安排工作，降低交易成本费用，防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。
下列相对指标的种类中，同一总体中各部分之间同一种指标之比值是( )。
A．结构相对指标
B．比较相对指标
C．比例相对数
D．动态相对数
我国第一部物业管理地方性法规是()。
A:《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
B:《上海市居住物业管理条例》
C:《厦门市住宅区物业管理服务条例》
D:《北京市居住小区物业管理办法》
答案：A
解析：
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
2021物业管理师历年真题解析8卷 第3卷
物业管理招标是( )。
A:要约
B:承诺
C:反要约
D:邀请要约
业主可以在( )方面对物业管理企业授权。
A．保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
B．配合建设单位制定关于物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理，以及共用秩序和环境的维护等方面的规章制度
C．按照政府规定数额与比例缴存、储备专项维修资金，并按照政府规定管理和使用物业专项维修资金
D．以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为
E．维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用
对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是( )。
A.在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己
B．以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是不固定的，会因市场波动、物业管理项目运作情况而发生变化
C.以包干制方式约定的物业服务费用，对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展
D．物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
业主委员会委员以书面方式提出辞职请求，由()提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格。
A:业主委员会2/3委员
B:持有30%投票权数的业主
C:业主委员会30%委员和持有25%投票权数的业主同时
D:业主委员会30%委员
E:持有25%投票权数的业主
医院物业经营管理应注意的问题有()。
A:充分调研，周密策划
B:平稳性与创新性的统一
C:基础性工作与经济效益的统一
D:效益与责任相统一
E:服务与管理相统一
答案：A,C,D
解析：
相对于住宅区、写字楼、商场等一般性物业而言，医院是较难管理的一种物业形式。在管理中矛盾较多，困难较大，这是由医院物业服务自身的特点所决定的。在工作中，要注意：①充分调研，周密策划，②基础性工作与经济效益的统一，③效益与责任相统一。
某物业服务项目6名员工的月工资收入分别为2500元、2700元、3000元、3800元、4500元、5500元，这6名员工工资的中位数是()。
A:3400
B:3600
C:3667
D:4000
答案：A
解析：
中位数是指将总体各单位的标志值按大小顺序排列后，处于中间位置的标志值。如果是未分组资料，先把各单位的标志值按大小顺序排列，然后根据其中点位置就可以确定中位数。确定中点位置的公式为：中点位置=（n+1）/2式中，n代表单位标志值的项数。当n为奇数时，中点位置对应的标志值即为中位数；当n为偶数时，则这个点位于最中间两个单位之间，以中间位置的两个标志值的算术平均数为中位数。
物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是( )。
A．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
B．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
C．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
D．参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
2021物业管理师历年真题解析8卷 第4卷
关于风险与保险的关系，下列说法正确的有( )。
A．风险是保险产生和存在的前提
B．风险的发展是保险发展的客观依据
C．保险是可能造成损失也有获利可能的风险
D．保险是风险处理的传统有效的措施
E．保险经营效益要受风险管理技术的制约
截止到2005年底，我国物业管理企业总数已超过( )。
A．1万家
B．2万家
C．3万家
D．4万家
管理的职能中，( )是具有战略意义的重要职能。
A:决策
B:激励
C:计划
D:组织
下列有关工商行政管理的说法，正确的是( )。
A．工商行政管理的主体是股东
B．工商行政管理的对象是社会
C．工商行政管理的对象是市场经营的主体及其市场经济活动以及商品
D．是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过宏观调控的方法调节市场
在空调系统季节停机后重新投入运行，或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行( )。
A:一般性的检查调整工作
B:严格细致的维修工作
C:严格细致的检查调整工作
D:一般性的维修工作
按照写字楼物业（ ），可将写字楼分为单纯型写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼。
A．所具备的功能差异
B．使用方式不同
C．使用面积不同
D．档次标准不同
如果规模收益和投入的资本量不变，对于生产函数，单位时间里增加10%的劳动投入，产出将( )。
A．增加10%
B．增加小于10%
C．减少10%
D．增加小于10%
2021物业管理师历年真题解析8卷 第5卷
某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：
1月5日晴
近日，公司就本年度物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。
2月6日多云
临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年底因电梯事故而向政府投诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。
3月5日多云
上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场白天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场白天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。
4月2日晴
针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象。工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了各部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。
5月20日阴
五月上旬，公司人力资源部组织新近入职的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。
问题：
1.请用经济学原理，分析该项目部1月5日建议的依据是否正确。说明理由。
2.请用心理学知识解释该项目部2月6日的春节慰问活动是否有效。为什么?
3.针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，请问该项目部开放小区公共场地露天停车场是否妥当?你作为项目部经理，该如何处理这件事?
4.根据4月2日的工作状况，指出楼地面工程的维修有哪些质量要求?
5.请用社会学中社会化的相关知识，结合5月20日的工作日志，解释开展企业员工培训的重要性。
1根据经济学原理，该项目部1月5日建议的依据不正确。
理由：物业管理服务需求是缺乏价格弹性的。
2用心理学知识解释，该项目部2月6日的春节慰问活动是有效的。
理由：业主投诉的一般心理包括：(1)求尊重心理;(2)求发泄的心理;(3)求补偿心理。购买慰问品可以起到安抚心理的作用。
3针对3月5日的日志，依据《物权法》知识，该项目部开放小区公共场地露天停车场不妥当。作为项目部经理，应该首先和业主委员会进行协商，经业主同意后，方可对外开放停车场。
4根据4月2日的工作状况，楼地面工程的维修的质量要求：维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。
5在社会化过程中，个体并非完全被动地接受社会的影响，而是一方面接受社会的影响，另一方面又积极主动地认识社会，影响和作用于周围的环境。个体在社会化中的能动性体现在两个方面：一是个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等因素影响、引导着个体的社会化，个体不仅有选择地将社会价值文化内化，还将内化了的社会价值文化有创造性的外化;二是社会化的个体之间的相互作用，个体既被社会化，也影响其他个体的社会化，个体既是社会化的客体，也是社会化的主体。开展企业员工培训可以增强个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等。
资产管理相比较传统物业管理来讲()。
A:涉及面窄
B:利润水平高
C:重视业主满意度
D:技术水平高
以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有（ ）。
A:物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤
B:物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通1次
C:物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查1次
D:物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行
E:物业管理三级服务标准中，应公示12小时服务电话
《中华人民共和国民法通则>中规定的短期诉讼时效为一年的情形主要包括( )。
A:身体受到伤害要求赔偿的
B:出售质量不合格的商品未声明的
C:寄存财物被丢失或者损毁的
D:延付或者拒付租金的
E:技术进出口合同产生纠纷
根据《物权法》，关于更换建设单位聘请的物业服务企业的说法，错误的是()。
A:业主有权依法更换
B:通过招标的方式更换
C:请求行政主管部门更换
D:经全体业主同意后更换
答案：C
解析：
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是()
A:由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是10～30年
B:在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用
C:租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
D:租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定
E:租金调整对于主要租户一般每4年调整一次
答案：B,C,D
解析：
由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。
物业管理成本开支的审批制度属于()控制。
A:前馈性
B:防护性
C:反馈性
D:应急性
答案：B
解析：
防护性控制即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
2021物业管理师历年真题解析8卷 第6卷
下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是( )。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主
D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同
是建筑功能、技术和艺术内容的综合表现。
A．建筑功能
B．建筑物质技术条件
C．建筑形象
D．建筑目的
发生下列情况，可以变更租赁合同的有( )。
A．由双方约定，改变租赁房屋修缮责任的
B．因出租房屋面积的增减的
C．因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移的
D．因租赁双方约定改变租赁房的用途的
E．因租赁双方约定改变租赁房的内部设施要求的
物业管理的基本特征包括( )。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．强制性
E．单一性
下列选项中，( )是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
A．房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
物业管理的核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
地方性法规的制定主体有()。
A:省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会
B:省级人民政府所在地的市的人民代表大会及其常委会
C:经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会
D:经济特区的人民代表大会及其常委会
E:自治区、自治州和自治县的人民代表大会及其常委会
答案：A,B,C,D
解析：
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常委会根据地方实际，依宪法和法律制定的规范性法律文件。在我国，有权制定地方性法规的主体包括：①省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会，②省级人民政府所在地的市的人民代表大会及其常委会，③经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会，④经济特区的人民代表大会及其常委会。
2021物业管理师历年真题解析8卷 第7卷
物业管理二级服务标准中对房屋管理的要求包括( )。
A.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全
B.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门
C．每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门
D.小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志
E．属于大修、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修
以下关于业主大会会议的表述正确的是()。
A:应当有物业管理区域内共有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加
B:应当有物业管理区域内共有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主参加
C:可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式
D:应当采用集体讨论的形式
答案：C
解析：
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的；业主且占总人数过半数的业主参加（双1/2）。
转租合同的终止日期( )原租赁合同规定的终止日期。
A．可超过
B．可超过2天
C．可超过3天
D．不可超过
下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。
A:滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用
B:逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高
C:滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订
D:概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际
答案：B
解析：
B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。
社会关系的载体是( )。
A．人际关系
B．公共关系
C．社会组织
D．信息传播
为了满足一定功能，运用一定的物质材料和技术手段，依据科学规律和美学原理而建造的相对稳定的人造空间称为( )。
A．建筑物
B．构筑物
C．建筑
D．房屋
智能化建筑的三大系统是()。
A:网络系统
B:声控系统
C:安全防范系统
D:通信及控制系统
E:多媒体系统
答案：C,D,E
解析：
智能建筑是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、控制技术、多媒体技术和现代建筑艺术有机结合，并通过对设备的自动监控，对信息资源的管理，对客户的信息服务及其建筑环境的优化组合，获得合理投资，同时，适合信息技术需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的现代化建筑物。智能化建筑主要可以分为三大系统：安全防范系统、通信及控制系统和多媒体系统。
2021物业管理师历年真题解析8卷 第8卷
物业装饰装修内容上包括( )。
A:装饰装修流程设计
B:管理细则规定
C:过程控制
D:入场手续办理
E:责任界定
答案：A,B,C,E
解析：
本题考核的是物业装饰装修在管理和内容上所包括的内容。物业装饰装修在管理上包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节;在内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。
因( )过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
A．委托人
B．购房人
C．房地产开发企
D．房地产中介服务人员
紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的( )。
A．偶然性
B．随机性
C．偶然性和随机性
D．不确定性
招标人应当在投标有效期截止时限( )确定中标人。
A．10日前
B．15日前
C．20日前
D．30日前
业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括( )。
A．物业管理员工服务存在的风险
B．法律概念不清导致的风险
C．物业违规装饰装修带来的风险
D．物业使用带来的风险
物业管理协助维护公共秩序，对重点区域、重点部位( )。
A．每1小时巡逻1次
B．每2小时巡逻1次
C．每3小时巡逻1次
D．每天巡查1次
正确答案：
蚊子的防治方法有以下几种。
(1)环境治理。环境治理就是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫孳生。
(2)药杀。药杀的主要方法有：在无法清除的积水(如下水道进水口等)投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫；在鱼塘、菜地沟积水投放球型芽孢杆菌类等生物制剂灭蚊幼虫；采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片等方法来对付成蚊。
