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21年物业管理师答疑精华7辑

发布时间：2021-08-14
21年物业管理师答疑精华7辑

21年物业管理师答疑精华7辑 第1辑

揭示人与人之间的社会关系及其发展规律的是()。

A:科学
B:政治经济学
C:伦理学
D:社会学

答案：D
解析：
社会学是揭示人与人之间的社会关系及其发展规律的。A项，科学是揭示客观事物的本质联系及其发展规律的，B项，政治经济学是揭示生产关系及其发展变化规律的，C项，伦理学是揭示人与人之间的道德关系及其发展规律的。

在我国房地产领域的现行法规体系中，《物业管理条例》属于房地产()。

A:法律
B:行政法规
C:部门规章
D:规范性文件

答案：B
解析：
本题考核的知识点为《物业管理条例》创设的法律制度。《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。

白蚁防治中，利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行灭杀的办法称之为()。

A:药杀法
B:挖巢法
C:诱杀法
D:生物防治法

答案：D
解析：
生物防治法的原理就是利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。

主要的需要理论包括()。

A:马靳洛的需要层次理论
B:麦克莱兰的需要分类法
C:ERG理论
D:公平理论
E:赫茨伯格的需要双因素理论

答案：A,B,C,E
解析：
主要的需要理论包括：①马靳洛的需要层次理论，即生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现的需要，②赫茨伯格的需要双因素理论，即激励因素和保健因素，③麦克莱兰的需要分类法，即成就需要、权力需要和亲和需要，④ERG理论，即生存需要、相互关系需要和成长需要。

为了防范物业管理风险，物业服务企业需要通过( )改进经营管理方式。

A:机制创新
B:管理创新
C:科技创新
D:费用类型创新
E:规避责任创新

答案：A,B,C
解析：

为避免有些房产交易人欺骗房地产管理部门和税务管理部门，造成国家税费流失，房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的()。

A:转让情况和成交价格
B:成交价格和出售情况
C:房产情况和转让情况
D:房地产地价格和物业管理情况

答案：A
解析：
房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。权利人自请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明，以及与房屋转让情况相关的证明文件。

某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是（ ）。

A．－11.11%

B．－10%

C．10%

D．11.11%

正确答案：C

21年物业管理师答疑精华7辑 第2辑

铝合金门窗的优点有( )。

A．刚度好

B．美观光洁

C．保温好

D．门窗轻

E．密闭性能好

正确答案：DE

物业服务合同的( )是物业管理企业提供的公共性物业服务。

A．标的

B．条约

C．条例

D．内容

正确答案：A

在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于()。

A:当地房地产市场状况
B:物业本身的状况
C:物业所处的位置
D:业主希望达到的投资收益率目标
E:其可接受的最低租金水平

答案：B,C
解析：
写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。而写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积大小也有一定差异，尤其对高层建筑而言。

影响房地产市场转变的社会经济力量是( )。

A．金融业的发展、信息、通信技术水平的提高

B．生产和工作方式的转变

C．人文环境的变化

D．自然环境的变化

E．政治制度的变迁

正确答案：ABCDE

物业服务企业利润总额包括 （ ）
A.企业所属项目上交的管理酬金 B.营业利润C.投资净收益 D.营业外收支净额
E.补贴收入

答案：B,C,D,E
解析：
物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的（ ）决定。

A．供求关系

B．价格关系

C．地理位置

D．管理体系

正确答案：A

我国在《物业管理条例》颁布前出台，有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有()。

A:《全国优秀管理住宅小区标准》
B:《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
C:《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
D:《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
E:《物业服务企业资质管理办法》

答案：A,B,C
解析：
2000年6月8日，《物业管理条例》正式颁布。在《物业管理条例》颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：①《全国优秀管理住宅小区标准》，是原建设部于1995年印发的，②1997年原建设部印发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，③2000年5月，原建设部发布的《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。

21年物业管理师答疑精华7辑 第3辑

建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括()。

A:尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏
B:使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气
C:用于控制排水系统内的液位，避免溢流
D:使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命

答案：C
解析：
通气管系统是用于通气的管道系统。它的作用，①尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏，②使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气，③使排水管内常有新鲜空气流通，减缓管壁腐蚀，延长排水管使用寿命。

鼠害防治的主要方法有哪几种?

正确答案：
鼠害防治的主要方法有以下几种。
(1)防鼠。防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。
(2)化学灭鼠。化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠。在用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵不得含有国家禁用的急性灭鼠剂，其主要有效成分含量应符合标准，选用的毒饵的适口性要好，不变质或发霉。投放毒饵时应遵循少量多堆、定时补充的办法。
(3)器械灭鼠。器械灭鼠就是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。
(4)生物灭鼠。生物灭鼠就是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。

新建物业承接查验的移交资料包括( )。

A:竣工验收资料
B:物业管理费用和专项维修资金的移交审计资料
C:施工设计资料
D:物业质量保修和物业使用说明资料
E:业主资料

答案：A,C,D,E
解析：

物业管理档案的分类方法中，具有保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案特点的分类方法，称为( )分类法。

A．年度

B．组织机构

C．季度

D．问题

正确答案：B

改建、重建建筑物及其附属设施由（ ）决定。

A:物业服务企业
B:建设单位
C:业主
D:业主委员会

答案：C
解析：

日常物业管理期档案的收集，除一些需跨年执行处理的文件或某些特殊载体的文件时间可延长外，一般不应超过( )。

A．半年

B．8个月

C．10个月

D．1年

正确答案：D

一般意义上的资产管理，由()组成。

A:管理
B:收费标准
C:管理
D:经营

答案：C,D
解析：

21年物业管理师答疑精华7辑 第4辑

侵权责任的一般规则原则为()。

A:过错责任
B:无过错责任
C:民事责任
D:公平责任

答案：A
解析：
侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的归责原则，是指基于一定的归责事自确定侵权责任承担的法律原则。按照《民法通则》和《侵权责任法》的规定，归责原则包括过错责任原则（含过错推定归责原则）、无过错责任原则（即严格责任原则）和公平责任原则。过错责任是侵权责任的一般归责原则，除法律法规规定的特别侵权行为外，一般侵权行为均适用过错归责原则。

物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用()的管理手段。

A:系统化
B:现代化
C:信息化
D:科技化

答案：B
解析：
物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用现代化的管理手段。

物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A．各业主分别

B．业主大会

C．业主委员会代表业主

D．物业建设单位

正确答案：C

下列属于一级资质物业管理企业的条件有( )。

A．注册资本人民币500万元以上

B．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

C．管理两种类型以上物业

D．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人

E．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准信用档案系统，有优良的经营管理业绩

正确答案：ABCDE

某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。

2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。

(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。

问题：

1．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?

2．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。

3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。

正确答案：
1．更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2．义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。

空调系统的基本组成部分不包括( )。

A．空气输配系统

B．空气处理设备

C．被调对象

D．通风管道

正确答案：D

尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则有( )原则。

A．可保利益

B.全面控制

C．讲求经济效益

D．责权利相结合

E.例外管理

正确答案：BCDE

21年物业管理师答疑精华7辑 第5辑

物业服务企业（ ）改变公共建筑和共用设施用途。

A．无权决定

B．无权参与协商

C．有权决定

D．有权否定

正确答案：A

下列行政管理组织的种类中，( )是指在领导机关领导下，负责组织和管理某一专业行政事务的执行机关。

A．职能机关

B．领导机关

C．直属机关

D．派出机关

正确答案：A

下列各项，属于健全的情绪的有( )。

A．具有自信、善于与人交往

B．对别人的情绪有同感

C．能建设性的处理问题，能适应变化

D．任何时候精力充沛

E．行为协调

正确答案：ABC

共用题干
某物业公司注册资金300万，是国家二级物业管理资质企业。运用超前的管理理念和创造性思维，不断探索物业管理新模式，先后取得多项国家、省、市荣誉称号。公司现有员工400人，其中学历结构为：研究生：本科生：大专生=1：5：8。主管级以上人员全部持有物业管理上岗证书，特殊工种全部持有专业上岗证书。2011年总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元。业主对保安、保洁、绿化的平均满意度为89%。

2013年该物业公司总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元，下列关于平均指标的说法正确的是()。
A:代表变量数列的一般水平
B:反映了变量分布的集中趋势
C:按照计算方法的不同，主要由算数平均数、几何平均数、众数和中位数
D:在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异

答案：A,B,C,D
解析：
相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。
比例相对数是反映总体内部各个组成部分之间数量对比关系的指标。计算公式为：比例相对数=总体内某一部分数值/同一总体内另一部分数值。
平均指标主要用于反映社会经济现象总体各单位某一数量标志在定时间、地点、条件下所达到的一般水平。总体中某一标志在数量上的变化是有差异的，变量值从小到大形成一定的分布，在社会经济现象的范围内，较多地表现为正态分布或接近正态分布。标志值很大或很小的数值出现的次数较少，平均数周围的单位数则占较大比重，因而平均数反映了标志值变动的集中趋势，代表着变量数列的一般水平。平均指标按照计算方法的不同，主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。平均指标在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异。

确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

A:市场租金水平
B:收租损失
C:业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平
D:物业管理成本

答案：C
解析：
在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

下列目标市场选择中，( )目标市场营销策略的缺点是易导致激烈竞争。

A．无差异

B．差异

C．集中

D．分散

正确答案：A

拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于()。

A:要约
B:反要约
C:邀请要约
D:承诺

答案：C
解析：
拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约，拍卖师击槌表示成交则为承诺，双方交易告成。因此，往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约。

21年物业管理师答疑精华7辑 第6辑

物业服务费应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和( )。

A．市场指导价

B．政府定价

C．协商定价

D．市场调节价

正确答案：D

对于写字楼建筑，公用面积分摊系数一般在()之间。

A:0.3～0.4
B:0.1～0.2
C:0.2～0.3
D:0.4～0.5

答案：C
解析：

下列属于房屋的基本组成部分的是( )。

A．结构部分

B．装修部分

C．设施设备部分

D．以上三项都是

正确答案：D

下列关于合同要约与邀请要约的表述中，正确的是( )。

A:邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约的意思表示
B:邀请要约必须承担相应的法律责任
C:拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于要约
D:拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为邀请要约

答案：A
解析：

住宅小区房屋按产权划分有()。

A.遗产毗连房屋

B.私人房屋

C.集体房屋

D.国有共有房屋

正确答案：BCD

管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，以下属于内部管理制度的是 ( )。

A.电梯使用管理

B.装修管理

C．工程技术管理

D．临时用水电管理

正确答案：C

服务式办公室起源于()。

A:美国
B:英国
C:中国
D:德国

答案：A
解析：

21年物业管理师答疑精华7辑 第7辑

在比较法估价中，搜集交易实例时应搜集交易实例的内容一般包括()。

A:成交价格
B:议价时间
C:成交日期
D:付款方式
E:交易情况

答案：A,C,D,E
解析：
运用比较法进行估价的第一步就是搜集交易实例，在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等，②交易双方，如卖方和买方的名称、买卖双方关系，③成交日期；④成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等）和价款，⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比率）、贷款方式付款（包括首付款比率、贷款期限），⑥交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买），交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易（关联交易）、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

说明物业的名特和坐落地址，物业的名称应当以当地()审定的名称为准。

A:城市规划部门
B:城市城管部门
C:政府主管部门
D:政府规划部门

答案：C
解析：
对物业的自然情况所做的规定之一为，说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当政府主管部门审定的名称为准。

对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，因此，必须从业主整体利益出发，按照( )的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同。

A．从实际出发，实事求是

B．现实性与前瞻性有机结合

C ．少数服从多数

D．维护物业服务企业合法权益

正确答案：C

为了维护房屋租赁市场秩序，下列情况不可以进行房屋租赁的是( )。

A.依法取得房屋所有权证的

B．共有房屋已取得共有人同意的

C．符合安全标准的

D．权属有争议的

正确答案：D

以下属于《物业管理条例》颁布后出台的有关物业管理全国性政策法规有()。

A:《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
B:《临时表理规约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》
C:《物业服务企业资质管理办法》
D:《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
E:《物业服务收费管理办法》

答案：A,B,C,E
解析：
2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布。其后，①2003年9月，原建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，②2003年11月，国家发展改革委员会、原建设部发布《物业服务收费管理办法》，③2004年3月，原建设部发布《物业服务企业资质管理办法》，④2004年9月，原建设部发布《临时理规约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》。

物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的（ ）决定。

A．供求关系

B．价格关系

C．地理位置

D．管理体系

正确答案：A

以下关于房屋转租的叙述中，正确的有( )。

A．承租人转租房屋，必须征得房屋出租人同意

B．转租合同可不办理登记备案手续

C．房屋转租应当订立转租合同

D．转租期间原租赁合同解除，转租合同依然有效

E．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期

正确答案：ACE

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