21年物业管理师考试试题题库5卷 第1卷
下列理论中，()被称为操作条件反射理论、行为修正理论。
A:需要理论
B:强化理论
C:期望理论
D:目标设置理论
答案：B
解析：
强化理论是美国心理学家靳金纳（BurrhusFredericSlinner）等人提出的一种理论，也叫操作条件反射理论、行为修正理论。该理论认为，人或动物为了达到某种目的，会采取一定的行为作用于环境。当这种行为的后果对其有利时，这种行为就会在以后重复出现（正强化），不利时，这种行为就减弱或消失（负强化）。所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。
取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满()的，可申请参加物业管理师资格考试。
A:2年
B:3年
C:4年
D:5年
答案：C
解析：
物业管理师资格考试报名条件中规定：取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。
以下属于房地产有偿转让情况的有()。
A:房地产买卖、房地产交换发生的房地产转让
B:以房地产抵债的
C:一方提供土地使用权，另一方提供资金，合资合作开发经营房地产，房地产权属发生变更的
D:房地产继承行为或赠与行为发生的房地产转让
E:因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的
答案：A,B,C,E
解析：
有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的，②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的，③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的，⑤法律法规规定的其他情况。
住宅专项维修资金属于（ ）所有。
A.物业服务企业 B.全体业主
C.物业服务企业和全体业主 D.建设单位
答案：B
解析：
专项維修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质。
下列关于制订物业管理方案要求的叙述中，不正确的是( )。
A:物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项
B:方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订;整体方案可直接制订，避免调研、评估影响进程
C:方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等
D:制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案
关于物业管理绩效评价的总资产增长率，下列说法正确的是（ ）。
A．是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率
B．是企业年末利润总额同年初资产总额的比率
C．是企业年末所有者权益总额同年初资产总额的比率
D．是企业本年总资产增长额同年末利润总额的比率
成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标()的基础上编制的。
A:日常会计核算
B:试算平衡
C:收付实现
D:分析判断
答案：B
解析：
成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。由于企业的规模、生产经营特点及管理要求不同，因而成本预算的编制程序也不尽一致。
关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。
A:准备金又称大修理基金
B:用于物业的日常维修和更新改造
C:如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除
D:准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金
答案：B
解析：
准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。
21年物业管理师考试试题题库5卷 第2卷
根据物业服务定价成本审核的方法和标准，固定资产残值率按( )计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
A．1%～3%
B．3%～5%
C．4%～8%
D．5%～9%
物业服务合同的当事人中，()具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。
A:业主委员会
B:建设单位
C:业主大会
D:物业服务企业
答案：D
解析：
按照《合同法》的规定，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中。
净资产收益率充分体现了投资者投人企业的自有资本获得净收益的能力，其计算式为（ ）。
A．(净利润/注册资本)×100%
B．(平均所有者权益/平均资产总额)×100%
C．(净利润/平均净资产)×100%
D．(净利润/平均资产总额)×100%
变形缝的种类不包括( )。
A．伸缩缝
B．压力缝
C．沉降缝
D．防震缝
()的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。
A:主要租户
B:租户结合
C:经营产品
D:潜在客户
答案：A
解析：
主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。也就是说，次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。
应用文书的基础要求包括( )。
A:正确使用汉字
B:正确使用词语
C:正确使用标点符号
D:表达要符合规范和逻辑
E:尽量使用文学语言和描述
城镇住房制度是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度，主要包括()等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。
A:住房分配方式
B:住房管理方式
C:住房消费方式
D:城镇住宅建设投资方式
E:住房交换方式
答案：A,B,C,D
解析：
所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。
由业主大会制定、全体业主承诺、对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，称为( )。
A．管理规约
B．物业管理条例
C．物业规约
D．居住条例
21年物业管理师考试试题题库5卷 第3卷
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有的行为包括( )。
A．索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益
B．允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
C．同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务
D．与一方当事人串通损害另一方当事人利益
E．不得赚取房地产差价
业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是()。
A:供用合同关系
B:物业服务合同关系
C:委托合同关系
D:行政管理关系
经营性物业的租金水平，主要取决于( )。
A．市场供求关系
B.投资收益率目标
C．当地房地产市场的状况
D．最低租金水平
住宅小区召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开()日前告知与物业管理区域相关的居民委员会。
A:10
B:15
C:20
D:30
物业承接查验期，物业管理档案收集的特点包括（ ）。
A．收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行
B．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为物业基础资料档案
C．档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验
D．档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位
E．如收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响
照明供电的干线的各种供电系统中，适用于为狭长区域的建筑群供电的是()。
A:放射式配电系统
B:树干式配电系统
C:直线式配系统
D:混合式配电系统
答案：B
解析：
树干式配电系统灵活性好，但干线故障时影响范围较大，适用于用电设备比较均匀、容量不大的场合，如狭长区域的建筑群电。
接管验收合格后，接管单位应在( )内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。
A．7天
B．15天
C．1个月
D．2个月
关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是()
A:收集和整理有关资料→根据企业（部门）特点编制成本预算→对预算期成本指标进行预测
B:根据企业（部门）特点编制成本预算→收集和整理有关资料→对预算期成本指标进行预测
C:根据企业（部门）特点编制成本预算→对预算期成本指标进行预测→收集和整理有关资料
D:收集和整理有关资料→对预算期成本指标进行预测→根据企业（部门）特点编制成本预算
答案：D
解析：
成本预算的编制程序如下：(1)收集和整理有关资料；(2)对预算期成本指标进行预测；(3)根据企业（部门）特点编制成本预算。
21年物业管理师考试试题题库5卷 第4卷
建筑设备施工图主要包括()。
A:给水排水施工图
B:采暖施工图
C:地下停车场施工图
D:通风空调施工图
E:结构平面布置图
答案：A,B,D
解析：
一套完整的工图一般包括建筑工图、结构工图、给排水、采暖通风工图及电气工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气工图在一起统称设备工图。
签订前期物业服务合同应注意的事项有（ ）。
A．物业的承接验收
B．违约责任
C．物业的经营与管理
D．物业服务的费用
E．前期物业服务合同的解除或终止
物业管理的市场化特征表现为( )。
A．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
B．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
C．物业管理活动应遵循市场原则
D．非市场性的房屋管理不属于物业管理
E．随着社会经济发展，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大
《物业管理条例》( )规定：“建设单位应按国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”
A．第四十一条
B．第三十一条
C．第三十二条
D．第三十三条
下列属于资产营运状况修正指标的有( )。
A．主营业务利润率
B．不良资产比率
C．资产损失率
D.应收账款周转率
E．盈余现金保障倍数
公共关系的基本构成要素有()。
A:社会组织
B:管理职能
C:公众
D:信息传播
E:目标市场
答案：A,C,D
解析：
本题考核的知识点为公共关系的基本构成要素。公共关系的基本构成要素有社会组织、公众、信息传播。
以下关于业主大会会议的表述正确的是()。
A:应当有物业管理区域内共有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加
B:应当有物业管理区域内共有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主参加
C:可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式
D:应当采用集体讨论的形式
答案：C
解析：
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的；业主且占总人数过半数的业主参加（双1/2）。
设施设备状态管理包括的内容有( )。
A:设备的检查
B:设备的状态监测
C:定期预防性试验
D:设备故障诊断技术
E:节能管理
21年物业管理师考试试题题库5卷 第5卷
物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、( )等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
A:延伸性的专项服务
B:创收性的经营服务
C:随机性的特约服务
D:无偿性的咨询服务
E:委托性的代办服务
答案：A,B,C,E
解析：
本题考核的是物业服务企业的概念。主要包括：(1)独立的企业法人，物业服务企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所，拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质，独立核算，自负盈亏。以自己的名义享有民事权利，承担民事责任，所提供的服务是有偿的和赢利性的。(2)属于服务性企业，物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此物业服务企业的"产品"就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。(3)具有一定的公共管理性质的职能。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
物业管理一级服务标准要求，设有服务接待中心，公示()小时服务电话。
A:3
B:5
C:12
D:24
答案：D
解析：
物业管理一级服务标准要求：设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
()年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。
A:1991
B:1992
C:1993
D:1994
答案：C
解析：
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
物业管理招标的主体一般是( )。
A．物业的使用人
B．物业的建设单位
C．业主大会
D．主要业主
E．物业产权人
下列选项中，能实现房屋价值和房屋修缮资金来源的是()
A:租金调整
B:租金收入
C:房屋保险赔偿
D:租金方案的实施
答案：B
解析：
租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。
下列选项中，( )为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
A．全国第一次物业管理工作会议的召开
B．确立了物业管理新体制
C．制定了物业管理服务考评标准
D．党的十六大确立全面建设小康社会的宏伟目标
企业运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的()
A:市场价值
B:时间价值
C:使用价值
D:投资价值
答案：B
解析：
运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。
某杂志记者，未经核实，就报道某明星在公共场所打架斗殴，袭击前来处理事情的警察，该报纸和记者侵犯了该明星的()。
A:姓名权
B:肖像权
C:名誉权
D:隐私权
答案：C
解析：
人格权是指民事主体依法固有的为维护自身独立人格所必备的，以人格利益为客体的权利。人格权主要包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、肖像权和一般人格权等。根据我国《民法通则》第九十八条规定，名誉权，即公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。
