2021物业管理师历年真题和解答6节 第1节
安全防范周检除日检内容外，还包括( )。
A:现场管理效果及过程管理记录
B:各类安防设施设备的检查
C:业主意见收集反馈
D:班组长检查记录
E:安全隐患分析
可以把商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。一个指导即()。
A:店面的指导
B:权益的指导
C:安全的指导
D:价格与质量的指导
答案：B
解析：
根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。其中，六个统一包括：①统一的店面管理，②统一的形象管理，③统一的员工管理；④统一的安全管理，⑤统一的租赁管理，⑥统一的价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。
包干制收费形式是指物业服务企业的盈亏自负，是指无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的()提供相应服务。
A:服务标准
B:管理标准
C:监督标准
D:计划标准
答案：A
解析：
包干制收费形式就是指，物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
制定物业管理计划的基本原则有（ ）。
A．注册物业管理师主持
B．政府审批
C．发挥物业管理人员的集体智慧
D．专家论证
E．实际物业管理人员应该参与其中
下列不属于对地基的要求的是( )。
A．强度
B．变形
C．稳定
D．造价
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列( )等文件到房地产开发主管部门备案。
A．企业规划
B．验资证明
C．营业执照复印件
D．企业法定代表人的身份证明
E．管理人员的资格证书和劳动合同
物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据( )，定期检查房屋共用部位的使用状况。
A．房屋规划部门的要求
B．房屋实际使用年限
C．物业服务合同的约定条款
D．业主的要求
共用题干
郭某拥有220万元的家庭财产，向保险公司担保家庭财产保险，保险金额为1200万元。在保险期间郭某家中失火。问题：
下列关于家庭财产保险金额的说法错误的是()。
A:房屋及室内附属设备的保险金额由担保人根据当时实际价值自行确定
B:室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占30%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占40%
C:农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定
D:特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明
答案：B
解析：
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险金额是计算保险费的依据，所以保险合同对其须明确约定。财产保险的保险金额可以根据投保人对该标的物的利益程度和保障要求，按照保险财产的实际价值、重置价格或估价等方式来确定。
家庭财产保险的综合险保险金额自担保人自行确定，并在保险合同中载明。其中：①房屋及室内附属设备、室内装潢的保险金额自投保人根据当时实际价值自行确定，②室内财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定。不分项目的，按各大类财产在保险金额中所占比例确定，即室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占40%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占30%，③农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定，④特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明。
家庭财产保险，是指城乡居民的家庭财产，一般如房屋及其附属物、家庭日用品、衣服、行李、家具等，在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故造成损失后得到经济补偿的保险。家庭财产保险的保险产品主要包括综合险和附加险，其中附加险包括管道破裂及水渍险、盗抢险等。
当家庭财产损失为210万元时，由于损失超过保险金额，保险公司按保险金额赔偿200万元。
2021物业管理师历年真题和解答6节 第2节
业主首次交存商品住宅专项维修资金的标准由()制定。
A:国务院建设主管部分
B:省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门
C:直辖市、市、县人民政府建设主管部门
D:房地产开发商
物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场属于()。
A:自营
B:专业服务
C:提供交易平台
D:合作经营
答案：C
解析：
提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：①通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务②物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场等。
我国的房地产权属登记制度基本采用()
A:权属登记制度
B:契证登记制度
C:权证登记制度
D:产权登记制度
答案：C
解析：
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充()，也可以按照业主大会的决定使用。
A:物业费
B:专项维修资金
C:经营者
D:业主委员会
答案：B
解析：
关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，备方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
下列关于体育馆物业车辆管理的说法，不正确的是()。
A:车辆管理要实行分区域、分片包干管理
B:不同的车要停放在事先规划的区域，所有的车要事先派发相同标记的车证
C:力争做到自行车不丢失，汽车不剐蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等
D:赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度
答案：B
解析：
车辆管理要实行分区域、分片包干管理，这样的管理效果最好，最适合大型赛事活动的特点。不同的车要停放在事先规划的区域，不同功能和性质的车要事先派发不同颜色和标记的车证以示区别，同时也便于指挥疏导。车辆管理的另一个方面是车辆的安全管理。力争做到自行车不丢失.汽车不剐蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等。赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度，尽快疏散聚集在场馆周围的各类车辆，确保观众迅速离开。
租赁管理过程中，始终贯穿着()。
A:租金调整
B:租赁营销管理
C:租约续期
D:租赁方案与策略
答案：B
解析：
租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。
商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起()日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
A:20
B:30
C:60
D:90
答案：D
解析：
商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
不得设定房地产抵押权的情况包括( )。
①权属有争议的房地产；
②被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
③已依法公告列入拆迁范围的房地产；
④已完成的工作量和工程量；
A．①③④
B．①②③
C．③④
D．①②③④
2021物业管理师历年真题和解答6节 第3节
根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹的资金。
A．物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
出租私有房屋是一种( )行为。
A．物业经营
B．物业资产经营
C．物业收益处分
D．物业处分
寻求自信、自立、成就、知识、地位、受人赏识、受人认同的需要属于()，
A:生理需要
B:社交的需要
C:尊重的需要
D:自我实现的需要
答案：C
解析：
马靳洛将人的需要由低到高分为五层：生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我实现的需要。其中，第四层次是尊重的需要，包括受人赏识、受人认同和受人尊敬的需要，还包括自尊的需要。
建设部建立全国物业管理企业信用档案系统的年份是()年。
A:1994
B:1998
C:2000
D:2002
答案：D
解析：
2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。
物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到2楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到3楼，管理员问："2楼和3楼的灭火器的数量怎么不一样呀"?经理说："每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致"。看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问："消防柜前的物品摆放是否有规定"?经理说："没明确规定，但是消火栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用"。管理员问："3楼的通道门用灭火器撑着是为什么"?经理说："有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门撑开后省得经常放下东西去开门，这也是个办法"。在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问道："在大厦的公共场所里是否可以吸烟"?经理说："我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止"。管理员说："经理您看，发小广告的都到3楼来了"。经理说："现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法"。走到3楼的尽头，经理说："我们还得从那边上4楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了"。来到4楼，管理员说："我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下"。经理说："大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点"。
请分析后回答以下问题：
指出并改正本案例中存在的不妥之处。
答案：
解析：
(1)不妥之处：客人提大箱子出门门卫不检查。正确做法：门卫应该让携带大件物品出门的客人应出示出门条。
(2)不妥之处：木工和焊工同场作业。正确做法：木工和焊工不允许同场作业。
(3)不妥之处：焊工作业场地准备的灭火器类型。正确：应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。
(4)不妥之处：各楼层配备的灭火器数量。正确做法：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。
(5)不妥之处：消防柜前摆放花盆。正确做法：消防柜前不允许放置任何物品。
(6)不妥之处：通道门用灭火器撑着。正确做法：消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态：
(7)不妥之处：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。正确做法：发现有人在公共场所吸烟应制止。
(8)不妥之处：管理人员看到发小广告不制止。正确做法：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。
(9)不妥之处：箱子都摆在通道上。正确做法：任何物品存放都不应妨碍消防通道。
(10)不妥之处：闻到烧纸味不及时查找原因。正确做法：发现火灾隐患应马上查明原因。
某物业公司要求员工在业主购买大量物品下车后，为其搬运到电梯口，这种服务属于()。
A:功能服务
B:心理服务
C:特约性服务
D:主动服务
答案：D
解析：
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，个性化服务又包括两个方面：①特约服务。由于特殊需要，业主可能会要求物业服务企业为其提供个别服务，②主动服务。虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，物业企业的员工可以主动提供针对性的服务，从而使业主获得超越预期的良好印象。例如，对于提重物回家的业主，物业服务人员在不影响工作的前提下就可以主动提供帮助，但是同时要注意不要伤害对方的自尊心。
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有( )。
A．广泛性
B．特殊性
C.多样性
D．复杂性
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况不包括()
A:抵押人依规定处分抵押房地产的
B:抵押人被依法宣告解散或者破产的
C:抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的
D:债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的
答案：A
解析：
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况包括：(1)债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的：(4)抵押人擅自处分抵押房地产的。(5)抵押合同约定的其他情况。
2021物业管理师历年真题和解答6节 第4节
锅炉的日常养护管理应注意( )。
A．冷却、冷冻锅炉
B．检查保温层是否已破损
C．定期检查、超水压试验
D．检查开关、阀门是否灵活
E．在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行保养(干式和湿式)
某高层楼宇巡楼员在例行的巡检过程中，发现了某户业主未经申报擅自违章更换了一套铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。
根据以上案例，回答2~6题：
本案例从表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析，此案例中存在的哪些问题需要引起注意?
正确答案：
本案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做得是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗哨是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了，这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。
下列支出可以列入成本的是()
A:购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
C:对外投资支出
D:物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出
答案：D
解析：
物业服务企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。按现行财务制度的规定.不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金.以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家( )统一部署。
A．行政主管部门
B.住房与城乡建设部
C.中国物业管理协会
D．当地物业管理行政主管部门
编制成本预算应遵循的基本要求有( )。
A:成本预算必须同其他预算相协调
B:成本预算要以各项定额为基础
C:成本预算要完全符合实际
D:成本预算应有相应的技术经济措施保证
E:成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
下列关于物业管理制度的必要性，说法错误的是()。
A:以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要
B:以政府为主导的制度建设是维护社会公共利五的需要
C:以政府为主导的制度建设是维护业主需求的体现
D:以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要
答案：C
解析：
与私有产权制度和市场经济体制发育更为成熟的西方国家相比，我国物业管理发展道路的个重要特征就是：以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：①以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要，②以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要，③以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。
在我国，下列项目中涉及的利息计算方式为单利的有()。
A:个人储蓄存款
B:住房抵押贷款
C:国库券
D:房地产开发贷款
E:民间借贷
答案：A,C
解析：
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。
协助新物业项目监理质量管理体系是( )的主要职责之一。
A．总经理室
B．市场拓展部
C．品质管理部
D．经营管理部
2021物业管理师历年真题和解答6节 第5节
契据登记制度下所进行的房地产权属登记()。
A:具有公示力和公信力
B:无公示力，也无公信力
C:只具有公示力，无公信力
D:只具有公信力，而无公示力
答案：C
解析：
契据登记制度下所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
物业管理在社会经济中的地位与作用表现在()。
A:有助于促进经济增长
B:有助于提高人民文化素质
C:有助于增加就业
D:有助于维护社区稳定
E:有助于推进社会建设
答案：A,C,D,E
解析：
物业管理对我国经济社会发展的推动作用日益显现，突出表现在以下五个方面：(1)有助于改善人居工作环境；(2)有助于推动国民经济增长；(3)有助于维护社区和谐稳定；(4)有助于解决城乡就业问题；(5)有助于推进社会建设。
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以( )为目的的投资。
A．获取最大的利益
B．获取物业所有权或使用权
C．转售
D．出租
下列关于制订物业管理方案要求的叙述中，不正确的是( )。
A:物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项
B:方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订;整体方案可直接制订，避免调研、评估影响进程
C:方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等
D:制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案
在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（ ）保险。
A.定值 B.不定值
C.保证 D.法定
答案：B
解析：
一般情况下，很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确估价，所以一般采用不定值保险。
统计调查分为统计报表和专门调查，这种分类的依据是统计的（）。
A:调查组织形式
B:搜集资料方式
C:总体范围
D:调查内容
与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有( )的特点。
A．强制性
B．临时性
C．单一性
D．长期性
创新商业模式应处理好的关系包括()。
A:标准化和个性化的关系
B:日常服务和增值服务的关系
C:专业化和多元化的关系
D:盈利模式和管理模式的关系
E:价格竞争与价值竞争的关系
答案：A,C,D,E
解析：
物业服务企业在开展物业经营管理，选择、复制、改进或者创新商业模式时，应当妥善处理好四个关系：①标准化和个性化的关系，②专业化和多元化的关系，③盈利模式和管理模式的关系④价格竞争与价值竞争的关系。
2021物业管理师历年真题和解答6节 第6节
我国在《物业管理条例》颁布前出台，有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有()。
A:《全国优秀管理住宅小区标准》
B:《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
C:《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
D:《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
E:《物业服务企业资质管理办法》
答案：A,B,C
解析：
2000年6月8日，《物业管理条例》正式颁布。在《物业管理条例》颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：①《全国优秀管理住宅小区标准》，是原建设部于1995年印发的，②1997年原建设部印发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，③2000年5月，原建设部发布的《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。
对小区场地一类共有部分，物业服务企业须在()的前提下方可开展经营活动。
A:征得业主大会同意
B:与业主委员会签署相关协议
C:征得业主大会同意并与业主委员会签署相关协议
D:征得业主大会同意或与业主委员会签署相关协议
答案：C
解析：
对小区场地一类共有部分，物业服务企业须在征得业主大会同意并与业主委员会签署相关协议的前提下方可开展经营活动。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”中的第三节。
行政权力是国家行政机关为有效实现国家意志，依靠特定的手段和宪法原则，对国家事务进行管理的权力，行政权力的自身特点包括( )等。
A．行政权力是一种公共权力
B.行政权力具有合法性
C.行政权力是一种强制性的权力
D．行政权力具有“多元性”
E．行政权力是一种操作性很强的执行权力
群体决策研究提出常用的方法主要包括( )。
A.权威决策法
B.少数人决策法
C.多数人决策法
D．反应决策法
E．共同意见决策法
日企业2011年销售收入为100万元，本年会计成本合计为50万元，所获得的超额利润为10万元，则甲企业2011年的经济成本为()万元。
A:40
B:50
C:80
D:90
答案：D
解析：
经济成本是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本，经济利润（超额利润）=销售收入-会计成本-隐含成本。由题意，甲企业2011年的经济成本=销售收入-超额利润=100-10=90（万元）。
物业管理在社会经济中的地位与作用表现在( )。
A．有利于促进经济增长
B．有利于提高人民文化素质
C．有利于增加就业
D．有利于维护社区稳定
E．有利于推动房地产业的良性发展
空心砖是指( )的烧结砖。
A.孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸大而数量少
B.孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸小而数量多
C.孔洞率等于或大于 20%、孔的尺寸大而数量少
D．孔洞率等于或大于29%、孔的尺寸小雨数量多
某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是()万元。
A:160
B:240
C:320
D:480
答案：D
解析：
已知P=2000万元，n=3*4-12，i=8%/4=2%，则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额=P*i*n=2000*2%*12=480（万元）。
