物业管理师预测试题8章

发布时间:2021-07-27
物业管理师预测试题8章

物业管理师预测试题8章 第1章


根据《物权法》,未经批准,业主对其建筑物专有部分不得作出的行为是()。

A:抵押贷款
B:出租经营
C:赠与他人
D:改变使用性质

答案:D
解析:
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用,实现居住或者营业的目的;也可以依法出租,获取收益;还可以出借,解决亲朋好友居住之难,加深亲朋好友间的亲情与友情;或者在自己的专有部分上依法设定负担,例如,为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人,或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人,对专有部分予以处分。


物业经营管理活动包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )等经营活动。

A.资本投资决策

B.市场营销

C.租赁管理

D.成本控制

E.经营绩效评估

正确答案:ABCDE


()是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

A:包干制
B:酬金制
C:报酬制
D:包工制

答案:B
解析:
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。


31_物业服务企业属于营利性法人,( )是其生存和发展的前提,也是其承担民事责任的物质基础。

A.有自己的名称

B.依法成立

C.能够独立承担民事责任

D.有必要的财产或者经费

正确答案:C


物业服务企业资质等级为一级资质,注册资本( )万元以上。

A.100

B.200

C.400

D.500

正确答案:D


物业管理师预测试题8章 第2章


房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于()。

A:10%
B:20%
C:30%
D:40%

答案:B
解析:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”


变形缝的种类包括()。

A:伸缩缝
B:沉降缝
C:温度缝
D:防震缝
E:抗变形缝

答案:A,B,D
解析:
变形缝有伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。建筑物因受外界温度变化的影响而产生的热胀冷缩,致使建筑物出现不规则破坏,为防止这种情况的发生,常沿建筑物长度方向每隔定距离或结构变化较大处预留缝隙,这条缝隙称为伸缩缝。在建筑物适当部位预留竖向缝隙,将建筑物划分成若干个独立的结构单元,使每个单元都能自由沉降,这条缝称为沉降缝。为防止地震对房屋的破坏,须设置竖向缝隙,将房屋分成若干形体简单、刚度和质量均匀的独立单元,这条缝称为抗震缝。


性格的人性情急躁,动作迅猛。

A.黏液质

B.抑郁质

C.多血质

D.胆汁质

正确答案:D


风险基本要素不包括( )。

A.风险因素

B.风险事故

C.不确定性

D.损失

正确答案:C


实行物业管理服务费用包干制时,物业管理服务费的构成不包括( )。

A:物业管理服务成本
B:法定税费
C:物业服务企业的利润
D:物业服务企业的酬金

答案:D
解析:


物业管理师预测试题8章 第3章


物业服务企业经理岗位规范的内容包括( )。

A.培训教学费用

B.岗位必备知识

C.培训教学考核难度

D.岗位必备能力

E.培训教学计划

正确答案:BDE


关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法,正确的是 ()。


A.业主享有权利、承担义务,不履行义务的前提是放弃权利
B.业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利
C.业主可以根据需要调整建设规划,改变绿地、道路、停车位等布局
D.业主专有部分出租时,可以一并转让共有权和共同管理权

答案:B
解析:
物业共用部位、共用设施设备和相关场地,与业主所拥有的物业不可分割,业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分,不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下,依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益,因此,每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。


可通过一定渠道或选择一定的方式,公布有关招聘信息。

A.人力资源管理

B.物业管理企业

C.物业日常管理

D.信息安全管理

正确答案:B


租赁方案与策略主要涉及的内容有()。

A:租赁备案管理
B:制订租赁经营预算
C:定位目标市场
D:明确吸引租户的策略
E:确定可出租面积和租赁方式、租金方案

答案:B,C,D,E
解析:
租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析,并逐项设计具体实施内容、计划安排等。租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概括,而且要重视细节,既要有租赁问题详尽描述,又要有针对性的可行性措施,既要覆盖租赁全过程,又能突出重点。内容包括:①确定租赁类型、可出租面积和租赁方式,②编制租赁经营预算,②市场定位;④确定租金,⑤吸引承租人的策略。


合法租赁合同的终止一般分为()。

A:自然终止
B:有续终止
C:无续终止
D:原因终止
E:人为终止

答案:A,E
解析:
租赁合同一经签订,租赁双方必须严格遵守。在符合法定条件和程序的情况下,允许合同的变更和终止。合法租赁合同的终止一般有两种情况:①合同的自然终止,②人为终止。


物业管理师预测试题8章 第4章


下列关于酒店公寓的说法错误的是()。

A:酒店公寓以接待短期住户为主
B:酒店公寓的建筑及布局与公寓相似
C:酒店公寓引进了酒店管理的服务模式
D:入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同

答案:A
解析:
酒店公寓,又名酒店式公寓,是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主,入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同,写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。


物业服务企业要尽可能( ),以使交给业主的净运营收益尽可能大。

A.增加物业的潜在毛租金收入,降低抵押贷款还本付息

B.增加物业的有效毛租金收入,降低运营费用

C.增加物业的有效毛租金收入,降低抵押贷款还本付息

D.增加物业的潜在毛租金收入,降低运营费用

正确答案:B


建华物业服务公司承接了海丰花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放现象,下水道通畅,公共用水池定期清洗,保安人员24小时值班,巡逻,公共配套设施维护良好,水、电、消防设施保障有效。经过建华物业服务公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到25%,园林绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动。因此,建华物业服务公司向海丰花园业主委员会提出:物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝。


问题:


1.建华物业服务公司提高物业服务费的理由可能有哪些?


2.业主委员会应如何解释拒绝的原因?


3.你有什么建议?


1、物业服务公司提出提高物业服务费的理由可能包括以下几项:在过去的几年时间里,物业服务公司付出了较多的努力,取得了超出合同要求的管理效果;由于物价上涨等因素,导致管理成本增加,利润减少。


2、业主委员会可以作以下解释:合同早已签订,不能随意增加费用;对物业服务公司的管理效果予以肯定,但这不能成为提高物业服务费的理由。


3、如果物业服务公司事先和业主委员会协商和沟通了,提高物业管理服务的水平和服务质量,增加了物化劳动和活劳动的投入,则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通,自作主张增加各种投入来提高小区的质量、档次和服务水准,事后要求提高管理费就不合理了。建议该公司真诚地与业主委员会商量,将每一个支出项目请业主委员会审定,看哪些是必要的,哪些是多余,哪些是可要可不要的,在得到业主委员会认可后,再确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。


答案:
解析:


过错责任原则是侵权责任的一般归责原则,是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准,其构成要件包括( )。

A:损害事实的发生
B:行为人实施违法行为
C:高度危险作业致人损害
D:行为人有过错
E:违法行为与损害事实之间有因果关系

答案:A,B,D,E
解析:


下列材料中,设有孔隙的有()。

A:木材
B:钢材
C:玻璃
D:塑料
E:砖板

答案:B,C
解析:
绝对密实状态下的体积是指不包括孔隙在内的体积。除了钢材、玻璃等少数材料没有孔隙外,绝大多数材料都有一些孔隙。


物业管理师预测试题8章 第5章


写字楼物业风险管理中,( )是制订风险应对计划的依据。

A.风险识别

B.风险控制

C.风险预测

D.风险评价

正确答案:A


依据法律法规和合同约定,承担房地产开发项目的质量责任的单位有()。

A:建设单位
B:勘察、设计单位
C:物业管理单位
D:监理单位
E:施工单位

答案:A,B,D,E
解析:
《城市房地产开发经营条例》规定,房地产开发企业开发建设的房地产开发项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。


在物业管理机构发生更迭时,新的物业服务企业必须在( )的情况下方可实施承接查验。

A.物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同

B.物业的业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同

C.物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同

D.物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同并且同新的物业服务企业签订了物业服务合同

正确答案:D


房地产中介服务机构在领取营业执照后的()个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

A:1
B:2
C:3
D:4

答案:A
解析:
设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。


写字楼租金高开低走策略适用于()。

A:写字楼项目品质平凡,卖点不突出
B:宏观经济形势不景气
C:具有别的写字楼所没有的独特卖点
D:区域市场同类竞争写字楼较少
E:市场供应量过大,存在过于激烈的竞争

答案:B,C,D
解析:
高开低走策略适用于:在一段时间内,区域市场同类竞争写字楼较少;具有别的写字楼所没有的独特卖点;写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素,此时市场需求资源有限。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。


物业管理师预测试题8章 第6章


作为第一部全国性的物业管理法规,《物业管理条例》第一条开宗明义,将( )作为其立法宗旨。

A.提高物业服务质量

B.规范物业管理活动

C.维护业主的合法权益

D.维护当事人合法权益

E.改善人民群众的生活和工作环境

正确答案:BDE


共用题干
某业主向甲保险公司担保50万元的财产保险,又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险,在保险有效期内,由于火灾,保险标的受损60万元。问题:

在保险期限内,该业主自于火灾使保险标的受损,保险人无需赔付此房屋的火灾险,依据的原则是()。
A:最大诚信原则
B:可保权益原则
C:近因原则
D:公平互利原则

答案:C
解析:
最大诚信原则是指保险合同当事人双方订立保险合同时,应依法向对方提供影响对方是否缔约及缔约条件的全部实质性重要事实,一旦合同订立,则双方在合同的有效期间应绝对信守合同约定和承诺的原则。保险合同当事人在保险交易中须持最为诚实的态度,这反映在吉知、保证、弃权和禁止翻悔等方面。
超额责任制又称为顺序责任制,甲公司以基本责任承保,即甲公司赔偿50万元,剩余的赔偿额10万元由乙公司承担。
保险的基本原则:①最大诚信原则,②保险利益原则,③近因原则,④损失补偿原则,⑤重复保险分摊原则,⑥公平互利原则。
近因是指引起保险标的损失最直接、最有效、起决定效作用的原因,而并非一定是空间上、时间上最近的原因。近因原则指凡引起保险事故发生、造成保险标的损失的近因属于保险责任,则保险人承担赔偿责任,若近因属于除外责任,则保险人将不负赔偿责任。房屋自于遭受战争时期炸弹的袭击起火受损,其近因是战争,而不是火灾,保险人无需赔付此房屋的火灾险。


写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案,主要包括()

A:供电、供水中断应急预案
B:“三电”信号中断应急预案
C:防火、防水应急预案
D:防盗、防毒应急预案
E:垂直、水平运输事故应急预案

答案:A,B,C,D
解析:
写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案,主要包括如下方面:供电中断应急预案;供水中断应急预案;燃气泄漏应急预案;“三电”信号中断应急预案;垂直运输事故应急预案;防火应急预案;防水应急预案;防盗应急预案;防毒应急预案;防爆座急预案;防疫应急预案;防震应急预案。


房地产投资是指以获得未来的房地产资产( )为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

A.收益或增值

B.居住

C.建筑

D.管理

正确答案:A


对合同订立、履行、解除以及违约责任,作出了系统的规定。

A.《民法通则》

B.《税收征收管理法》

C.《合同法》

D.《公司法》

正确答案:C


物业管理师预测试题8章 第7章


业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在()中的合法权益。

A:物业维权活动
B:日常工作活动
C:物业管理活动
D:房地产投资

答案:C
解析:
业主大会由物业管理领域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式,有权依据法律法规的规定和管理规约的约定,决定物业管理区域内切物业管理事项。


下列导致房屋租赁合同终止的原因中,属于自然终止的是()。

A:公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
B:故意掼坏房屋的
C:承租人利用承租的房屋进行违法活动的
D:因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

答案:D
解析:


《业主临时公约(示范文本)》规定,以()审定的数字为准,明确物业的建筑面积和用地面积。

A:当地政府主管部门
B:区域政府主管部门
C:国家政府主管部门
D:城市规划部门

答案:D
解析:
《业主临时公约(示范文本)》规定了物业的自然情况:(1)在物业的自然情况中,要说明物业的名称和坐落地址,物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准;(2)明确物业类型,物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分,如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等;(3)以城市规划部门审定的数字为准,明确物业的建筑面积和用地面积;(4)以城市规划部门审定的总平面图为准,明确物业管理区域的四至,说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。


2009年5月10日夜晚,张某搭乘电梯回家,电梯刚开始运行正常,可快到达4楼时,突然失去控制坠落到了1楼,张某当场昏迷过去。1个小时以后,张某被人发现,才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状,医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。


问题:


1.常见电梯的种类包括哪些?


2.电梯系统日常管理工作的主要内容是什么?


3.当电梯发生故障时,物业服务企业应该怎么应急处理?


4.根据案例分析,本次事故的责任是否由物业服务公司承担?



答案:
解析:

1.常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。


2.电梯系统日常管理工作的主要内容如下。


(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定,所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书;


(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明,制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序,包括值班安排,操作规程和应急处理,日常巡视、周检、月检内容,大中修计划和工作程序等;


(3)建立电梯技术档案,将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档,妥善保管;


(4)备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等,以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品,了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司;


(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间;


(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算,以此测算出电梯的使用成本;


(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人;


(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时,要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格,认真监督合同的执行情况,定期对承包方的服务进行评价;


(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检,获得年检合格证,才能继续使用。


3.当电梯发生故障时,物业服务企业的应急处理如下。


(1)当乘客被困电梯时,消防监控室应仔细观察电梯内情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;


(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;


(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意,必要时请消防人员协助;


(4)督促电梯维保单位全面检查,消除隐患;


(5)将此次电梯事故详细记录备案。


4.解决这个问题的关键在于:电梯是由谁来负责,是电梯公司,还是物业服务公司?如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题,理所应当由电梯公司负责。如果在保修期外,电梯超过了保修期,而物业服务公司又没通知业主更换,当然由物业服务公司承担责任。物业服务公司只是保障电梯能运行正常并进行日常维护,给业主提供舒适的环境,至于电梯质量问题,则应由电梯公司承担。因此,需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。


房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到()的水平。

A:10%
B:20%
C:30%
D:40%

答案:B
解析:
房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平,在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下,该收益率甚至会达到更高的水平。


物业管理师预测试题8章 第8章


对给水排水系统应注意的事项叙述,不正确的是( )。

A:应保证消防用水的基本储备
B:北方地区应注意冬季管道防冻,避免发生水管爆裂、跑水事故
C:餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池,防止油污直接排入排水管道,要定期清理化粪池和隔油池,防止污水管道堵塞
D:采用分流排水系统的不需要坚持雨水和污水分流排放,允许污水通过雨水管道排放

答案:D
解析:


培训的组织与实施的主要工作包括( )。

A.年度培训计划的制定

B.培训员工的管理

C.培训师资的管理

D.培训方法的运用

E.培训效果的评估

正确答案:BCDE


下列对担保人的条件,说法错误的是()。

A:具有完全的民事权利能力和民事行为能力
B:担保人必须是依照保险法设立的保险公司或保险组织
C:担保人对保险标的具有保险利益
D:担保人附有交付保险费的义务

答案:B
解析:
担保人是指与保险人订立保险合同,并承担交付保险费义务的人。一般来说,担保人须具备如下条件:①具有完全的民事权利能力和民事行为能力,②担保人对保险标的具有保险利益,③担保人负有交付保险费的义务。


下列关于商业模式的说法错误的是()。

A:商业模式是“企业战略的战略”
B:从本质上看,商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题
C:广义的商业模式又称为盈利模式
D:商业模式是企业创造价值的核心逻辑

答案:C
解析:
商业模式有广义和狭义之分,狭义的商业模式又称为盈利模式,广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看,商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑,是“企业战略的战略”,它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标,这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。


根据建筑设备自动化系统的运行管理,现场控制器、扩展模块故障应于( )h内修复。

A:2
B:4
C:6
D:8

答案:D
解析: