2021物业管理师考试真题及答案6卷 第1卷
李小姐住在某小区五楼，六楼的邻居王先生"五一"期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家。不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业管理公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业管理公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业管理公司夹在中间，显得左右为难。请问：(1)在上述案例中，你认为物业管理公司的"夹缝"状况是如何造成的?(2)由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担?(3)给出你对物业管理公司在善后处理方面的意见。
答案：
解析：
(1)在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业管理公司应及时与王先生取得联系，告知情况。物业管理公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成"夹缝"状况的主要原因。(2)根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。(3)在善后处理上物业管理公司应当注意的是：第一，应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;第二，最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;第三，进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。
物业管理企业在物业管理中最根本的权利、义务是( )。
A．依据物业管理委托合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务
B．依据物业管理委托合同对受委托物业实施物业收费管理
C．仅履行物业管理委托合同，提供物业管理服务
D．仅制止违反物业管理制度的行为
在建筑物区分所有权中，占主导地位的是()。
A:专有部分的管理权
B:专用部分的所有权
C:共有部分的共有权
D:共有部分的共同管理权
答案：B
解析：
本题考核的知识点为建筑物专有部分的所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。
设备更新的核心工作，是确定设备的( )。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．磨损程度
D．技术寿命
电梯维修保养或故障停梯应及时通告( )。
A.专业电梯维修公司
B.业主、物业使用人
C.物业管理公司负责人
D.物业保安
请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!
下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有()。
A:投资回收期
B:借款偿还期
C:财务净现值
D:资金负债率
E:偿债备付率
答案：B,D,E
解析：
本题考核的知识点为清偿能力指标的内容。清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标，包括借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。选项A属于盈利能力静态评价指标；选项C属于盈利能力动态评价指标。
在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。
A:查找工程质量、功能配套存在的遗留问题
B:了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议
C:掌握验收的情况
D:为物业的承接查验做准备
E:签署竣工验收意见
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业参与竣工验收的主要目的。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见建议和验收结论。
2021物业管理师考试真题及答案6卷 第2卷
室内给水系统的基本组成包括( )。
A．进户管
B．清通设备
C．配水点与给水附件
D．水表节点
E．卫生器具
全国第一部物业管理地方性法规产生于()
A:广州
B:深圳
C:北京
D:上海
答案：B
解析：
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
根据我国《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和( )阶段。
A．组织机构设置
B．公司章程审批
C．资产评估
D.资质审批
下列居住小区居民的各种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。
A:基本物业
B:特约物业
C:家庭装修
D:会所康乐
答案：A
解析：
本题考核的知识点为价格弹性的概念。商品在价格水平较高时，需求的价格弹性较高，而在价格水平较低时，需求的价格弹性则比较低。基本物业价格水平较低，所以价格弹性最小。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法>规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A.15
B．30
C．45
D．60
编制维修养护计划应考虑的问题有( )。
A:安全与环境保护的要求
B:房屋及设施设备的使用要求和管理目标
C:应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间
D:物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响
E:所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性
美国社会学家( )最早研究了初级群体。
A:帕金森
B:库利
C:特纳
D:彼得
2021物业管理师考试真题及答案6卷 第3卷
交付竣工验收的建设工程，应当符合以下条件()。
A:有完整的技术档案和施工管理资料
B:有材料、设备、构配件的质量合格证明资料和试验、检验报告
C:有施工单位署的工程质量保修书
D:完成建设工程的结项项目书
E:有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别署的质量合格文件
答案：A,B,C,E
解析：
交付竣工验收的建设工程，应当符合以下条件：①完成建设工程设计和合同约定的各项内容，②有完整的技术档案和施工管理资料，③有材料、设备、构配件的质量合格证明资料和试验、检验报告；④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，⑤有施工单位署的工程质量保修书。建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。
要求快硬、高强的混凝土一般优先采用的水泥为( )。
A:矿渣水泥
B:粉煤灰水泥
C:硅酸盐水泥
D:复合水泥
正确答案：
物业服务企业和相关管理部门的责任如下。
(1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。
(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。
物业管理计划中的预算有许多种类型，其中（ ）表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
A．资本支出预算
B．长期预算
C．年度运营预算
D．财务收支预算
我国实行物业服务行业()制度。
A:政府控制
B:市场优化
C:监督管理
D:市场准入
物业服务合同属于民事合同的范畴，是( )之间设立物业服务关系的协议。
A．业主
B．物业管理企业
C．业主和物业管理企业
D．建筑单位
物业管理招投标的原则包括()
A:公开原则
B:合理原则
C:统一原则
D:合法原则
E:公平原则
答案：A,B,E
解析：
物业管理招投标目的是在一场竞争性招标中，找到最理想的物业服务企业，招标方要想吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益，就要对所有参加投标者实行“公开、公平、公正、合理”的原则。
2021物业管理师考试真题及答案6卷 第4卷
《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的( )。
A:物业服务合同
B:前期物业服务合同
C:管理规约
D:其他物业管理合同
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，二级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到（ ）以上。
A:70%
B:75%
C:80%
D:85%
有关房地产转让的程序，说法错误的是( )。
A．房地产转让当事人口头转让合同
B．房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、。当事人的合法证明到房地产管理部门办理过户申请
C．房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复
D．房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )。
A．混合型
B．抵押型
C．收益型
D．权益型
E．管理型
()是物业服务企业最为重要的无形资产。
A:信息
B:技术
C:资源
D:品牌
答案：D
解析：
品牌是物业服务企业最为重要的无形资产，良好的品牌意味着已经具有强大的市场竞争力和较好的收益。
大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意（ ）。
A．不宜使用生长过快的植物
B．在植物选用上多选用成活率高、抗性强的树种
C．不宜使用果树或大花植物作绿化
D．不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
E．植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
下列选项中，关于自动扶梯梯级的使用与维护，说法错误的是()。
A:相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板
B:应经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板
C:乘客可以携带重物使用扶梯
D:应经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级
E:自动扶梯可以作货梯使用
答案：C,E
解析：
自动扶梯梯级的使用与维护措施包括：①经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板，②经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级，③防止乘客带重物上梯，④严禁将自动扶梯作货梯使用，⑤相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板。
2021物业管理师考试真题及答案6卷 第5卷
物业管理成本估算结果汇总计算，计算公式为p＝∑Fi/S，下列说法错误的有( )。
A．P——某项物业管理成本，单位为元/月
B．Fi——各分项费用
C．i——费用项数，i＝0，…，n
D．∑——所有费用项目算术和
E．S——参加测算的物业总建筑面积
利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的( )等内容。
A．主营业务收入
B．所得税
C.营业外收支净额
D．投资收益
E．当年营业利润
设施经理要进行的培训有( )培训。
A．技术技能
B．对员工的管理技能
C．财务管理技能
D．以上全是
物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由（ ）负责。
A．业主大会
B．建设单位
C．物业服务企业
D．施工单位
改革开放几十年来，我国房屋管理一直采取( )的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。
A．私有型
B．福利型
C．多元型
D．强制型
物业管理活动的实质是( )和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
A．业主
B．业主大会
C．业主委员会
D．业主委员会委员
下列说法正确的是( )。
A．物业管理客户包括内部客户和外部客户
B．客户投诉处理和满意度调查主要是针对业主所进行的客户管理活动
C．沟通是两个或两个以上的人之间交流信息、观点和理解的过程
D．阅读不包括在沟通的方法里
E．沟通的形式只有语言交流和书面交流
2021物业管理师考试真题及答案6卷 第6卷
可通过一定渠道或选择一定的方式，公布有关招聘信息。
A．人力资源管理
B．物业日常管
C．物业管理企业
D．信息安全管理
建设单位申领施工许可证的条件包括( )。
A．办理该建筑工程用地批准手续
B．在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
C．施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D．已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效
E．有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
下列各项中，不属于社区治理主体的范畴的是()。
A:社区党组织
B:社区政府组织
C:社区超市
D:业主委员会
答案：C
解析：
社区治理的主体包括社区中各种政府组织、准政府组织、非政府组织和个人。我国城市社区治理的主体主要有党和政府的派出机构一社区党组织和社区工作站、居民委员会、驻区机关单位、业主委员会、物业服务公司、自愿者组织以及居民个人等。
下列关于商业模式的说法错误的是()。
A:商业模式是“企业战略的战略”
B:从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题
C:广义的商业模式又称为盈利模式
D:商业模式是企业创造价值的核心逻辑
答案：C
解析：
商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。
根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( )。
A．整体物业管理项目招标
B．单项服务项目招标
C．分阶段项目招标
D．住宅项日招标
E．非住宅项目招标
在物业管理方案中，整体工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。其中交接期的工作计划内容不包括（ ）。
A:制订《临时管理规约》
B:物业管理供应商的评审和确定
C:建筑物本体和设备资料的接收建档
D:制订交接验收计划及做好相关准备
E:签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》
物业管理活动的实质是( )和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
A．业主
B．业主大会
C．业主委员会
D．业主委员会委员
