2021物业管理师考试真题7节

发布时间：2021-08-12

2021物业管理师考试真题7节第1节

《中华人民共和国价格法》对包括服务收费在内的价格管理所规定的定价形式有( )。

A.物业服务企业自行定价

B．市场调节价

C．政府定价

D．政府指导价

E.物业服务企业和业主共同协商定价

正确答案：BCD

发展房地产金融，通过（）等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

A．租赁方式

B．信贷规模

C．贷款方式

D．利率水平

E．金融创新

正确答案：BCDE

为了保证物业承接查验工作有约可依和有据可查，应当约定的契约性文件有()。

A:物业买卖合同
B:临时管理规约
C:前期物业服务合同
D:物业规划设计方案
E:建设单位移交的图纸资料

答案：A,B,C

解析：

为了保证物业承接查验工作有约可依和有据可查，《物业承接查验办法》明确规定，应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件：①建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准，②建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定，②建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

期房的价格由()等因素决定。

A:现房价格
B:风险补偿
C:成本价格
D:预计从期房达到现房期间现房出租的净收益
E:预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值

答案：A,B,E

解析：

期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。其计算公式为：期房价格=现房价格-[预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值]-风险补偿

物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由 ( )承担。

A．物业管理企业

B．物业管理企业经理

C．业主

D．业主代表

正确答案：C

下列()不属于商品房销售合同中的内容。

A:商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
B:面积差异的处理方式
C:装修管理押金的管理方式
D:办理产权登记有关事宜

答案：C

解析：

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的支付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。

某小区居住的张女士。经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极拳，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落。枯枝清晰可见。突然。一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡。颈椎过伸性损伤。请问物业管理公司对小区内老杨树是否有管理义务?对于此案的树木致人受伤。物业管理公司是否应该承担赔偿责任?

(1)物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司应负赔偿责任。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

答案：

解析：

2021物业管理师考试真题7节第2节

关于早期介入的表述错误的是（　　）。

A:早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动?
B:早期介入对开发建设单位而言是强制性要求?
C:早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持?
D:早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用

答案：B

解析：

本题考核的是早期介入的概念。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

投诉的途径包括哪些?

正确答案：
投诉的途径一般包括：电话、个人亲临、委托他人、信函邮寄、投送意见信箱以及其他方式，如通过保安、清洁等物业操作人传言投诉、传真投诉和网上投诉等。

合同解释的原则主要包括( )等。

A．客观解释原则

B．整体解释原则

C.主观解释原则

D．习惯解释原则

E.重点解释原则

正确答案：ABD

对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中( )的方法。

A．真诚对待，冷静处理

B．耐心倾听，不与争辩

C．及时处理，注重质量

D．总结经验，改善服务

正确答案：A

按照企业竞争的优势分类，经营战略不包括()。

A:产品市场战略
B:总成本领先战略
C:差别化战略
D:专业化战略

答案：A

解析：

按照企业竞争的优势分类，经营战略包括：①总成本领先战略；②差别化战略；③专业化战略。

取得()的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

A:《物业管理师合格证书》
B:《物业管理师资格证书》
C:《物业管理师注册证》
D:《物业服务企业经理上岗证书》

答案：B

解析：

物业管理从业人员执业资格实行注册登记制度，取得《物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。未经注册者，不得使用物业管理师的名称从事有关业务。

下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有（）。

A:劳动保护费
B:董事会费
C:财产保险费
D:技术开发费
E:业务招待费

答案：B,D,E

解析：

2021物业管理师考试真题7节第3节

经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

A．5%

B．10%

C．20%

D．25%

正确答案：C

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A:10
B:15
C:20
D:30

答案：D

解析：

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

下列关于物业服务合同具有的委托合同的法律特征中，说法错误的是( )。

A．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提

B．物业服务合同是无偿的

C．物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同

D．物业服务合同是劳务合同

正确答案：B

答案：

解析：

房屋及设备设施维修养护计划的实施内容包括()。

A:修前预检
B:修前资料、工艺准备
C:组织实施
D:更新换代
E:验收和存档

答案：A,B,C,E

解析：

房屋及设备设施维修养护计划的实施内容包括：①修前预检；②修前资料准备；③修前工艺准备；④其他准备；⑤组织实施；⑤验收和存档。

有关物业管理工作中产生的重要决议、决定、合同协议、通知、记录、工作计划、统计报表的保护期限为( )。

A．15年

B．30年

C．60年

D．无期限

正确答案：D

居住消费本身包含众多的消费环节，包括( )。

①购房消费支出；

②家庭装饰装修消费支出；

③使用过程中的水、电、气、暖方面的长期消费支出；

④房屋大、中修及设备改造以及物业管理消费支出；

A．①②③

B．②③④

C．①③④

D．①②③④

正确答案：D

2021物业管理师考试真题7节第4节

下列不属于承租人治安责任的是( )。

A．必须持有本人身份证或其他合法证件

B．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口规定在10日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记

C．将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所审报备案

D．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险品

正确答案：B

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由()交纳。

A:房地产开发商
B:业主
C:建设单位
D:业主和建设单位共同

答案：C

解析：

《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

根据《城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括()三种形式。

A:房地产转让
B:房地产抵押
C:房屋拆迁
D:房屋租赁
E:房屋大修

答案：A,B,D

解析：

人事管理部门不同意员工辞职的情况为( )。

A．劳动合同期满

B．与企业订有试用合同

C．与企业订有特殊工作协议

D．未与企业订立劳动合同

正确答案：C

创新活动的主要特征不包括( )。

A．高风险性

B．高效益性

C.相对性

D.主导性

正确答案：D

当什么情况出现时，会出现"社会闲散效应"( )。

A:群体规范和内聚力失调时
B:群体压力和内聚力失调时
C:群体决策方式出现偏差时
D:群体规模和群体压力失调时

答案：A

解析：

制定物业管理计划的基本原则有( )。

A:注册物业管理师主持
B:政府审批
C:发挥物业管理人员的集体智慧
D:专家论证
E:实际物业管理人员应该参与其中

答案：A,C,E

解析：

2021物业管理师考试真题7节第5节

下列关于合同要约与邀请要约的表述中，正确的是( )。

A:邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约的意思表示
B:邀请要约必须承担相应的法律责任
C:拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于要约
D:拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为邀请要约

答案：A

解析：

租赁关系会因双方中一方死亡而自动终止的是()。

A:定期租赁
B:意愿租赁
C:私房租赁
D:长期租赁

答案：B

解析：

不定期租赁又称意愿租赁，租赁双方没有约定租期，出租人租给承租人物业使用权的时间期限不确定，租赁双方可以随时终止租赁关系，是否延续依赖双方的意愿。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。计算卖方实际得到的价格为（）元/m2。

A．2325

B．2425

C．2625

D．2835

正确答案：A

是指那些没有明确所有者，人人都可以免费使用的财产。

A．国家财产

B．公司财产

C．共有财产

D．公共财产

正确答案：C

写字楼物业经营管理项目选择的原则包括()。

A:企业拥有资源原则
B:客户需求原则
C:客户群体特征原则
D:物业项目特征原则
E:企业经营战略原则

答案：B,C,D,E

解析：

写字楼物业经营管理项目原则包括客户需求原则、客户群体特征原则、物业项目特征原则以及企业经营战略原则。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。

一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。它包括两大部分即劳动或劳动力耗费所创造的价值和( )。

A．所耗费的生产资料转移价值

B．经营费用

C．资金的时间价值

D．销售费用

正确答案：A

技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。

A.技术

B.自然

C．使用

D．经济

正确答案：A

2021物业管理师考试真题7节第6节

房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的（）倍。

A．2．0

B．2．5

C．3．0

D．3．5

正确答案：A

在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人( )。

A:自主经营
B:自负盈亏
C:风险自担
D:结余归己
E:盈余归己，亏损由业主承担

答案：A,B,C,D

解析：

物业管理的基础是()。

A:业主的建筑物区分所有权
B:物业服务企业的经营管理权
C:建设单位的发包权
D:政府主管部门的行政管理权

答案：A

解析：

物业管理的基础业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使建筑物区分所有权的行为。

物业经营管理的常规工作包括( )。

A．现金流量和成本管理

B．日常维修和维护

C．未来维修和维护

D．设施设备管理

E．人力资源管理

正确答案：ABCD

目的是降低风险频率和减少损失程度，重点在于改变引起风险事故和扩大损失的各种条件的风险管理方法主要包括( )。

A．放弃

B．消除

C．抑制

D．风险中和

E．集合或分散

正确答案：CDE

以下涉及业主共同利益的事项有( )。

A．全体业主授予物业管理企业行使的管理权利

B．业主承诺按时足额交纳物业服务费用

C．物业共用部位大中修和设备设施更新改造

D．利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定

E．物业管理区域公共场所、道路

正确答案：ABD

一般来说，为每个办公室工作人员提供( )m2的单元内建筑面积比较合适。

A．1～5

B．5～10

C.15~20

D．20～25

正确答案：C

2021物业管理师考试真题7节第7节

房屋的结构部分不包括( )。

A:基础
B:承重构件
C:屋面
D:暖通

答案：D

解析：

共用题干
某业主向甲保险公司担保50万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损60万元。问题：

该业主向甲乙保险公司担保订立保险合同时，应遵循的原则包括()。
A:公平互利原则
B:赔偿原则
C:最大诚信原则
D:重复保险分摊原则

答案：A,B,C,D

解析：

最大诚信原则是指保险合同当事人双方订立保险合同时，应依法向对方提供影响对方是否缔约及缔约条件的全部实质性重要事实，一旦合同订立，则双方在合同的有效期间应绝对信守合同约定和承诺的原则。保险合同当事人在保险交易中须持最为诚实的态度，这反映在吉知、保证、弃权和禁止翻悔等方面。
超额责任制又称为顺序责任制，甲公司以基本责任承保，即甲公司赔偿50万元，剩余的赔偿额10万元由乙公司承担。
保险的基本原则：①最大诚信原则，②保险利益原则，③近因原则，④损失补偿原则，⑤重复保险分摊原则，⑥公平互利原则。
近因是指引起保险标的损失最直接、最有效、起决定效作用的原因，而并非一定是空间上、时间上最近的原因。近因原则指凡引起保险事故发生、造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任，若近因属于除外责任，则保险人将不负赔偿责任。房屋自于遭受战争时期炸弹的袭击起火受损，其近因是战争，而不是火灾，保险人无需赔付此房屋的火灾险。

保险与慈善最本质的区别是()。

A:危险依赖性
B:危险选择性
C:分担社会性
D:资金公益性

答案：B

解析：

危险选择性B保险与慈善事业最本质的差别。危险选择性，是指保险公司作为营利性的经济组织，尽管它要承担社会责任，特别是发挥经济补偿的功能，但首先要考虑的是开办某一险种，或者经营保险事业能否保证赢利，能否使设立保险公司的投资人有可预见的利润回报。

()情况下，可以终止处分抵押房地产。

A:抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的
B:现被拍卖抵押物有权属争议的
C:抵押权人请求中止的
D:诉讼或仲裁中的抵押房地产
E:其他应当中止的情况

答案：A,B,C,D,E

解析：

下列情况下，可以终止处分抵押房地产的行为：①抵押权人请求中止的，②抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的，③发现被拍卖抵押物有权属争议的；④诉讼或仲裁中的抵押房地产，⑤其他应当中止的情况。

物业管理招标投标过程中，开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件()公开进行。

A:截止时间
B:截止时间24小时内
C:截止时间后3天内
D:截止时间后15天内

答案：A

解析：

开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。

具体地说，物业管理服务主要包括( )等内容。

A．物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

B．代收水电费用的服务

C．物业档案资料的管理

D．专项维修资金的代管服务

E．物业装饰装修管理服务

正确答案：ABCE

租赁关系会因双方中一方死亡而自动终止的是()。

A:定期租赁
B:意愿租赁
C:私房租赁
D:长期租赁

答案：B

解析：

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