物业管理师经典例题6章

发布时间：2021-08-16

物业管理师经典例题6章第1章

业主临时公约的内容主要包括( )。

A．物业的自然情况与权属情况

B．业主使用物业应当遵守的规则

C．维修养护物业应当遵守的规则

D．涉及业主共同利益的事项

E．违约责任

正确答案：ABCDE

三级资质物业服务企业可以承接()。

A:30万m²以下住宅项目和5万m²以下非住宅项目的物业管理业务
B:20万m²以下住宅项目和5万m²以下非住宅项目的物业管理业务
C:30万m²以下住宅项目和8万m²以下非住宅项目的物业管理业务
D:20万m²以下住宅项目和8万m²以下非住宅项目的物业管理业务

答案：B

解析：

物业服务企业按照以下规定承接物业管理项目：①一级资质可以承接各种物业管理项目，②二级资质物业服务企业可以承接30万m²以下的住宅项目和8万m²以下的非住宅项目的物业管理业务，③三级资质物业服务企业可以承接20万m²以下住宅项目和5万m²以下的非住宅项目的物业管理业务。

零售商业物业关于代收代缴费用和净租约，下列说法正确的是()

A:当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
B:许多租户喜欢毛租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付
C:净租的租户仅按比例分摊与物业有关的税项
D:净租的租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
E:净租的业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

答案：A,C,D,E

解析：

像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。而业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业总可出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。净租的形式一般有以下几种：(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项；(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

在责任保险中，一般对被保险雇员的工作性质都有详细说明，如果该雇员的工作性质变了，则必须向保险人申请改动，否则在索赔上会引起纠纷。这体现了保险的（）

A．诚信原则

B．可保利益的原则

C．近因原则

D．比例分摊原则

正确答案：A

因为水泥会吸收空气中的水分和二氧化碳，产生缓慢水化和碳化作用，经6个月后强度约降低( )。

A:10%～20%
B:15%～30%
C:20%～35%
D:25%～40%

答案：B

解析：

本题考核的是水泥的相关内容。水泥受潮后，因表面已水化而结块，从而丧失胶凝能力，严重降低其强度。而且，即使在良好的储存条件下，水泥也不可储存过久，因为水泥会吸收空气中的水分和二氧化碳，产生缓慢水化和碳化作用，经3个月后水泥强度约降低10%～20%，6个月后约降低15%～30%，1年后约降低25%～40%。

按照边际收益递减规律，当劳动投入增加到使边际产量为零时，则()。

A:总产量达到最大
B:平均产量达到最大
C:平均产量达到最小
D:平均产量等于边际产量

答案：A

解析：

本题考核的知识点为边际收益递减的规律。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。

()是业主获取的、与承租商经营业绩（经营额）不相关的个最低收入。

A:物业管理费
B:百分比租金
C:基础租金
D:代收代缴费用

答案：C

解析：

基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩（营业额）不相关的个最低收入。

对于公司来说，战略最具一般意义的本质特征是( )。

A．全局性

B．长远性

C．政策性

D．应变性

正确答案：A

某住宅小区由建设单位下属的甲物业服务企业负责物业管理，假如张鹏是该企业的高级管理人员，公司决定由张鹏起草前期物业服务合同，并委派他与建设单位签订前期物业服务合同。一年后，该住宅小区成立了业主委员会，该企业又委派张鹏与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同是整个物业管理关系的核心。虽然《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对各项事务做事先约定。

问题：

1．张鹏起草前期物业服务合同，应包括哪些内容？

2．请简述物业服务合同的特征有哪些？

3．签订物业服务合同应注意哪些事项？

4．物业服务合同与前期物业服务合同的主要差别有哪些？

1、前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系。张鹏起草前期物业服务合同的内容，应包括：合同的当事人，物业基本情况，服务内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。

2、物业服务合同的特征包括：

(1)一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

(3)在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。

(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。

3、签订物业服务合同应注意以下事项：

(1)明确业主委员会的权利义务；

(2)明确物业服务企业的权利和义务；

(3)对违约责任的约定；

(4)对免责条款的约定；

(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；

(6)合同的签订要实事求是；

(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。

4、物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确、稳定性强等特点。

答案：

解析：

物业管理师经典例题6章第2章

下列各种无机凝材料中，属于水硬性胶凝材料的是()。

A:石灰
B:石膏
C:水泥
D:沥青

答案：C

解析：

气硬性胶凝材料是指只能在空气中硬化，也只能在空气中保持或继续发展其强度的胶凝材料，如石膏、石灰等。水硬性胶凝材料是指不仅能在空气中硬化，而且能更好地在水中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料，如各种水泥。

房地产市场中，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有()

A:广泛性
B:多样性
C:非同质性
D:垄断性

答案：B

解析：

房地产与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性。

对员工惩罚时应注意的问题叙述不正确的是( )。

A:惩罚要合理
B:惩罚要适当
C:惩罚要一致
D:惩罚要单一

答案：D

解析：

租赁合同属于自然终止的情况为（）。

A．将承租的房屋擅自转租的

B．符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的

C．将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

D．无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的

正确答案：B

防控物业管理活动中的法律风险，物业服务企业可以从()方面入手。

A:增强风险意识
B:扩大权利边界
C:加强合同管理
D:依法维护权利
E:自觉履行义务

答案：A,C,D,E

解析：

防控物业管理活动中的法律风险，物业服务企业可以从以下几个方面入手：(1)增强风险意识；(2)认清权利边界；(3)加强合同管理；(4)依法维护权利；(5)自觉履行义务。

房地产投资的优点包括（）。

A．相对较高的收益水平

B．能够得到税收方面的好处

C．易于获得金融机构的支持

D．投资回收期短

E．能抵消通货膨胀

正确答案：ABCE

通常用来表示物业的从“外”到“内”一“进”的方便程度的术语是()。

A:便捷性
B:方便程度
C:可及性
D:可通达性

答案：C

解析：

可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出”的方便程度。

置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着()而加大的。

A:持有期的延长
B:投资的增加
C:成本的降低
D:未来经营的优化

答案：A

解析：

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

债权的发生主要基于（）等原因。

A.合同

B.侵权行为

C.不当得利

D.管理失职

E.无因管理

正确答案：ABCE

物业管理师经典例题6章第3章

通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下( )规定的时限完成物业管理招标投标工作。

A．新建商品房项目应当在预售前30日完成

B．新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

C．新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成

D．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成

E．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

正确答案：BDE

关于物业管理用房的说法，错误的是（）。

A.物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有
B.物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房
C.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途
D.虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途

答案：D

解析：

《物业管理条例》第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

按使用功能划分,物业可分为( )物业。

A．居住

B．公共

C．商业

D．工业

E．其他

正确答案：ACDE

下列费用中，不属于运营费用的是（）。

A.保险费 B.房产税
C.员工工资 D.公益捐款

答案：D

解析：

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

评标委员会由（）共同组成。

A．投标人和招标人

B．评标专家和监督人员

C．招标人的代表和评标专家

D．投标人的代表和评标专家

正确答案：C

用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建成的建筑称为（）结构建筑。

A:钢筋混凝土
B:混凝土
C:砖混
D:框架

答案：C

解析：

投标人借用其他物业服务企业的资质证书参加投标的，属于()。

A:投标人之间串通投标
B:投标人以非法手段骗取中标
C:投标人以行贿的手段谋职中标
D:投标人与超标人之间串通招标投标

答案：B

解析：

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定了以下禁止行为：①投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，②投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益，③投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；④禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋职中标。

市场调查的方法很多，按()划分，有直接调查法和间接调查法。

A:调查手段
B:调查范围
C:调查方式
D:调查内容

答案：C

解析：

市场调查的方法很多，按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法，其中直接调查法又分为询问法、观察法和实验法。

在工程上适用于某些特定环境的火灾探测器是( )火灾探测器，并且属于“中期发现”的探测器。

A．感烟

B．感温

C.感光

D.复合式

正确答案：C

物业管理师经典例题6章第4章

在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发( )的方式进行管理。

A:年卡
B:月卡
C:临时卡
D:通行卡

答案：C

解析：

物业管理投标文件编写中应注意的问题是( )。

A．不可任意修改填写内容，投标人所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改的，则应由投标方负责人在修改处签字

B．补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加

C．对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围

D．密切关注、正确分析竞争对手的报价

正确答案：A

以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是( )。

A:砖木结构
B:混合结构
C:钢筋混凝土结构
D:墙承重结构

答案：D

解析：

下列关于物业管理一级服务标准中协助维护公共秩序的表述，正确的是()

A:小区主出人口12小时站岗值勤
B:对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放
C:配有安全监控设施的，实施24小时监控
D:对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理
E:对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施

答案：B,C,D,E

解析：

物业管理一级服务标准中协助维护公共秩序的要求如下：(1)小区主出入口24小时站岗值勤；(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控；(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

前期物业服务合同可以约定期限，但是( )，前期物业服务合同终止。

A．期限未满

B．业主委员会有效

C．期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的

D．与一般的服务性行为不同

正确答案：C

下列说法错误的是( )。

A．在筛选申请表时，对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接筛掉

B．在筛选申请表时，应标明疑点，在面试时作为重点提问内容之一加以询问

C．面试程序一般包括四个步骤：准备、提问、结束及复审

D．心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异

正确答案：C

以下不属于住宅专项维修资金的使用原则的是()。

A:方便快捷
B:受益人和负担人相一致
C:公开透明
D:公平公正

答案：D

解析：

住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相二致的原则。

共用题干
2012年1月31日甲因临时住房需要向乙租借一房屋，租期为10个月，即到2012年11月30日止。双方在合同中约定，在租赁期内由甲承担房屋损坏的责任。甲为了预防因房屋损坏而使自己承担赔偿的责任，于租期开始时即向而保险公司投保了火灾险，保险期间为1年。到2012年11月30日租期届满，房屋未发生任何损坏，甲从房屋中搬出，并将房屋按约定交还于乙。甲退房后一个月，房屋因新年燃放鞭炮而烧毁。甲得知乙房屋烧毁的消息，即拿着保单向而保险公司提出赔偿请求。问题：

甲为了预防因房屋损坏而使自己承担赔偿的责任，于租期开始时即向而保险公司担保了火灾险，从保险的原理上说，要求保险利益的存在是为了防止()。
A:道德风险
B:心理风险
C:实质风险
D:信用风险

答案：A

解析：

按照我国保险法规定，人身保险合同的担保人在保险合同订立时，对被保险人应当具有保险利益，若订立合同时，担保人对被保险人不具有保险利益的，人身保险合同无效，财产保险的被保险人在保险事故发生时，对保险标的应当具有保险利益，保险事故发生时，被保险人对保险标的不具有保险利益的，不得向保险人请求赔偿保险金。
保险利益是指担保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益，又称可保利益。坚持保险利益原则的重要性在于：①防止保险变为赌博的工具，②防止道德风险，③可以限定保险赔偿范围，即无论保险标的损失的价值有多大，被保险人所能获得的补偿程度要受保险利益的限制。
构成保险利益必须具备三个条件：①必须是合法的利益，保险利益必须是法律认可并受到法律保护的利益，②必须是可以用货币衡量的利益，③必须是可以确定的利益。确定的利益是指投保人对保险标的所具有的已经确定的利益和可以确定的期待利益。已经确定的利益是客观上或事实上已经存在的利益，可以确定的期待利益又称为预期利益，是指在订立合同时利益尚未确定，但保险事故发生前或发生时必能确定的合法利益。

我国改革开放前，城镇住房制度呈现的主要特征包括()。

A:住房投资自国家和国有企业统包
B:住房分配采取实物分配
C:采取福利低租金制度
D:住房用地实行政府出让方式
E:采取国家包修包养制度

答案：A,B,C,E

解析：

改革开放前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：①住房投资自国家和国有企业统包，②住房分配采取实物分配，③住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

物业管理师经典例题6章第5章

根据物业服务合同约定，应当由（）承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

A．业主

B．住宅使用者

C．物业服务企业

D．物业管理部门

正确答案：C
C

物业承接查验活动由物业()组织实施。

A:业主或业主委员会
B:建设单位或业主大会
C:业主或业主大会
D:建设单位或业主委员会

答案：D

解析：

物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。

房地产抵押合同订立中以在建工程抵押的，抵押合同应当载明()。

A:《建设用地规划许可证》编号
B:《建设工程规划许可证》编号
C:《国有土地使用权证》编号
D:《竣工验收许可证》编号
E:《住宅质量保证书》编号

答案：A,B,C

解析：

以在建工程抵押的，抵押合同应当载明的内容包括：①《国有土地使用产权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号，②已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额，③已投入在建工程的工程款；④施工进度及工程竣工日期；⑤已完成的工作量和工程量。

改革开放后，住宅小区建设方面规划布局的指引方针是（）。

A．统一规划

B．合理布局

C．综合开发

D．配套建设

E．改革体制

正确答案：ABCD

编制招标工程标底的工作应由( )来完成。

A．投标单位

B．政府部门

C．招标单位

D．房地产学会

正确答案：C

物业管理企业中的管理人员应熟悉物业管理基本的法律法规，并能将其运用于( )。

A．物业管理

B．物业管理实践

C．物业管理服务

D．物业管理企业

正确答案：B

以下属于定量考核法的主要内容的是（）。

A．上级评定

B．群众考评

C．个人述职

D．设计相应的考核指标体系

正确答案：D

物业管理的基本特征有()

A:专业化
B:产业化
C:规范化
D:社会化
E:市场化

答案：A,D,E

解析：

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。其中，市场化是物业管理最主要的特征。

按《合同法》规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书”等为()。

A:要约
B:承诺
C:要约邀请
D:宣传

答案：C

解析：

要约邀请，又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是订立合同，而是邀请相对人向其发出要约的意思表示。要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，其本身不发生法律效果。《合同法》第十五条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。

物业管理师经典例题6章第6章

下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是( )。

A．浇水

B．病虫害防治

C．杂草防治

D．绿化改造工程

正确答案：D

按《合同法》规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书”等为()。

A:要约
B:承诺
C:要约邀请
D:宣传

答案：C

解析：

物业管理项目机构请求购买车辆，公司对其请示必须作出同意与否的答复，就要用( )，是下行文。

A．批复

B．通知

C．决定

D．计划

正确答案：A

房地产作为权益派生出的权利不包括()

A:承租权
B:收益权
C:抵押权
D:典权

答案：B

解析：

房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。

《合同法》所规定的是()

A:物权合同
B:身份合同
C:债权合同
D:一般合同

答案：C

解析：

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同法，是调整平等主体之间的交易关系的法律规范的总称。《合同法》规范的是债权合同。

商业服务业设施建设要防止()。

A.盲目效仿

B.主次颠倒

C.精心策划，合理布局

D.只看眼前，不计长远

正确答案：ABD

物业服务企业可划分为( )物业服务企业。

A.实用型

B．管理型

C．综合型

D．专业型

E．收益型

正确答案：BCD

物业服务企业对业主大量存放易燃、易爆有毒物品的行为应( )。

A.向公安管理部门报告

B．向房屋管理部门报告

C．向规划管理部门报告

D．通知天然气管理单位

正确答案：A

下列关于物业管理招标的说法，错误的有()。

A:招标分为公开招标和邀请招标
B:公开招标不适用于规模较小的物业项目
C:物业管理招标投标的实质是一种市场双向选择行为
D:物业管理项目必须采用招标方式
E:物业服务合同到期后再次聘用的，通常采用公开招标方式

答案：B,D,E

解析：

公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标，对于小规模的物业项目也适用，《物业管理条例》要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求。

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