物业管理师考试真题及答案8章 第1章
某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。其追求的需要层次属于马斯洛理论中的( )。
A:生存需要
B:安全需要
C:自我实现
D:认知需要
按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系的分类包括( )。
A．民事法律关系
B．劳动法律关系
C．行政法律关系
D．刑事法律关系
E．环境法律关系
《物业管理条例》是从( )起施行的。
A．2003年5月1日
B．2003年6月1日
C．2003年7月1日
D．2003年9月1日
某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。
A:15
B:20
C:25
D:30
答案：B
解析：
当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。
下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是（）。
A:工厂集体宿舍
B:新建写字楼
C:新建商品住宅区
D:部队营房
下列关于保险承诺的说法错误的是()。
A:保险承诺是要约人对保险要约的内容完全接受的意思表示
B:保险承诺又称为承保
C:保险承诺可自保险人亲自作出，也可自其代理人作出
D:保险人或其代理人为承保的意思表示是无条件的
答案：A
解析：
保险承诺是指重要约人对保险要约的内容完全接受的意思表示。在保险合同订立中，承诺通常表现为保险人完全接受担保人发出的保险要约的意思表示，即保险人接受担保人在担保请求书中提出的全部条件，在发生保险事故时承担保险给付义务。保险承诺也称为承保。承保既可自保险人亲自作出，亦可自其代理人作出。保险人或其代理人为承保的意思表示须是无条件的。
下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是 （ ）。
A.肢体残疾的人 B.没有民事行为能力的人
C.未满十四周岁公民的法定监护人 D.企业的法定代表
答案：B
解析：
租赁作为一种民事法律行为，对其主体-租赁双方都有相应的法律要求。其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。
物业管理师考试真题及答案8章 第2章
物业服务合同或前期物业服务合同的（ ），将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
A．中止
B．部分变更
C．客体变更
D．终止
将统计调查分为全面调查和非全面调查所依据的分类标准是( )。
A．总体范围大小
B．组织形式
C．搜集资料的方式
D．调查形式
物业服务费支出的构成包括( )。
A．物业管理区域清洁卫生费用
B．物业服务企业固定资产折旧及修理费
C．物业管理区域绿化养护费用
D．管理服务人员的工资、奖金和按规定提取的福利费
E．物业管理区域秩序维护费用
技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。
A.技术
B.自然
C．使用
D．经济
对物业管理行业实行（ ）制度，严格审查物业服务企业的资质，是现阶段加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、净化物业管理市场的必要手段。
A．政府控制
B．市场优化
C．监督管理
D．市场准入
房屋权属证书的种类包括()。
A:《房屋所有权证》
B:《房屋共有权证》
C:《房屋使用权证》
D:《房屋他项权证》
E:《房屋租赁权证》
答案：A,B,D
解析：
房屋权属证书有以下几种：①《房屋所有产权》，由房屋所有权人收执，②《房屋共有产权》，共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有产权书，其余共有人各执房屋共有权证书1份，③《房屋他项产权》，由他项权利人收执。
物业承接查验期，物业管理档案收集的特点包括( )。
A．收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行
B．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为物业基础资料档案
C.档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验
D.档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位
E.如收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响
物业管理师考试真题及答案8章 第3章
人际交往中，相互的了解往往是最近的印象最深，最近发现的情况占优势，从而掩盖了对交往对象的长期的、一贯的了解，这就叫( )。
A．近因效应
B．光环效应
C.成见效应
D.刻板印象
《物权法》颁布后物业管理政策法规主要特点是()。
A:协调性
B:过渡性
C:借鉴性
D:引导性
E:创新性
答案：A,D,E
解析：
《物权法》颁布后，物业管理政策法规主要体现以下特点：一是协调性；二是引导性；三是创新性。
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由( )予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
A．县级以上地方人民政府房地产主管部门
B．市级以上地方人民政府房地产主管部门
C．省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门
D.国务院建设行政主管部门
共用题干
某物业管理项目经理经过初步调查归纳，发现所管物业项目存在以下问题：(1)少数业主将鞋架摆在走廊上，影响通行，也带来消防隐患；(2)业主经常投诉称提供的特约服务项目收费标准过高，服务人员不够热心、技能差。
项目经理发现的问题(1)属于经济学的()问题。
A:公共物品
B:委托代理
C:外部性
D:独占
答案：C
解析：
外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。
A项说法错误，特约服务需求价格弹性大；B项说法错误，需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，降低收费标准，会引起特约服务收入增加；C项说法正确，对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入；D项说法错误，薄利多销的观点正确。
用多种手段消除经济活动中负的外部性影响。首先，对那些产生负外部性的企业，政府可以使用税收的手段，例如对污染严重的企业征收适度的污染税，这种税的数额应等于治理污染的费用。而对于那些具有正外部性的企业，政府应给予财政补贴，使其私人收益等于社会收益。这样，就可以鼓励企业增加产量，以实现资源的优化配置。其次，政府也可以通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”。
建筑石膏的特性包括( )。
A．凝结硬化快
B．防火性能良好
C．装饰性好
D．硬化体的可加工性能差
E．凝结硬化后空隙小、强度高
物业价格与一般物品价格的共同之处是（ ）。
A．都是受时间的影响
B．都有波动，受供求因素的影响
C．都是易受交易者的个别因素影响
D．都是价格，用货币来表示
E．都是按质论价，优质高价，劣质低价
不对其销售产品成本负责的内部组织是()。
A:收入中心
B:成本中心
C:利润中心
D:投资中心
物业管理师考试真题及答案8章 第4章
收益性物业的成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，其构成因素包括()
A:折旧费
B:保险费
C:维修费
D:房产税
E:管理费
答案：A,C,D,E
解析：
收益性物业的成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。
房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的()。
A:竞争能力
B:发展能力
C:盈利能力
D:清偿能力
E:抵御风险能力
答案：C,D
解析：
对于一个物业投资项目，投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿能力。其中，盈利能力指标包括静态指标和动态指标；清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。
《房地产开发企业资质管理规定》中规定，三级资质的房地产开发企业应连续（ ）年建筑工程质量合格率达到l00%。
A．1
B．2
C．3
D．4
预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是（ ）。
A．现有的业务活动是企业必需的
B．原有的各项开支在预算中
C．原有的各项开支都是合理的
D．尽量减少费用的开支
E．增加费用预算是值得的
《物业管理条例》特别要求建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业的物业类型是()。
A:商业物业
B:工业物业
C:特殊物业
D:住宅物业
答案：D
解析：
《物业管理条例》第二十四条明确规定：“住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。”而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求。
电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和（ ）。
A．单机控制电梯
B．乘客电梯
C．液压电梯
D．集选控制电梯
对于绿色建筑，物业服务企业经营与管理过程中应遵循()的理念。
A:四节一环保
B:以人为本
C:因地制宜
D:可持续发展
E:信息化管理
答案：B,C,D
解析：
物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、节材、环境保护。该考点来自教材的第十章“物业经营管理的未来发展”中的第二节。
物业管理师考试真题及答案8章 第5章
保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由( )构成。
A.能源费
B．保安人员住房租金
C.保安用房费用
D．保安人员人身保险费
E．保安系统费
下列关于生命周期成本的说法中，正确的是( )。
A．生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和
B．设备和系统的全年费用越大，其经济效益越高
C．设施管理的目的就是最大限度地提高生命周期成本
D．生命周期成本的费用并不是在整个寿命周期内按时间序列发生，而是只在初始投资时发生的
制定租金收取办法的目的是尽量减少（ ）带来的损失。
A.由于迟付或拖欠租金而给业主 B.由于空置或免租期长而给业主
C.由于空置或免租期长而给物业服务企业 D.由于迟付或拖欠租金而给物业服务企业
答案：A
解析：
制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（ ）同意。
A.全体业主 B.有利害关系的业主
C.物业服务企业 D.业主委员会
答案：B
解析：
《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
社会学研究，首要的是研究()。
A:人类历史的全过程
B:社会整体结构的协调和正常发展
C:过去了的社会的人类行为
D:当今世界上还存在的各种原始部落
答案：B
解析：
人类社会是自定社会要素构成，并且不断发展变化的复杂有机系统。只有在各种关系相互适应、相互协调的情况下，社会才能正常发展，社会结构才会协调。社会学研究，首要的是研究社会整体结构的协调和正常发展。
关于前期物业管理招投标，下列表述正确的是()
A:住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业服务企业
B:非住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业
C:对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业
D:前期物业管理招标形式有公开招标、协议招标和邀请招标
E:公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
答案：A,B,C,E
解析：
《物业管理条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求。同时，《物业管理条例》又作了例外的规定，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
物业服务合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照()原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。
A:人身自由
B:组织自由
C:规定自由
D:契约自由
答案：D
解析：
提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。《物业管理条例》规定物业服务企业“可以”而不是“应当”提供相关服务，是因为物业服务企业是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供公共性物业服务的专业化机构。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。
物业管理师考试真题及答案8章 第6章
房屋租赁登记备案的一般程序不包括( )。
A．申请
B．审查
C．批准
D．颁证
下列说法不正确的是()。
A:完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋
B:危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力的房屋
C:严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋
D:设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比
答案：A
解析：
A项，完好房是指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。
国家及各地区的门窗通用图集都是按照扩大模数()的倍数。
A:2M
C:4M
D:5M
E:3M
答案：B
解析：
砖墙洞口主要是指门窗洞口，其尺寸应按模数协调统一标准制定，这样可减少门窗规格，有利于工厂化生产，提高建筑工业化的程度。国家及各地区的门窗通用图集都是按照扩大模数3M的倍数，因此一般门窗洞口宽、高的尺寸采用300mm的倍数。
守则构成一般由（ ）三部分组成。
A．正文
B．签署
C．标题
D．称呼
E．落款
物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是( )。
A．物业管理服务
B．物业本身
C．物业的使用
D．物业的维护
带釉陶土管耐酸碱腐蚀，但脆性大、强度低，可用于排放腐蚀性工业废水。其采用的连接方式为( )。
A.法兰连接
B.承插连接
C.套接
D.螺纹连接
按公众发展变化的角度，可将公众分为()。
A:行动公众
B:知晓公众
C:边缘公众
D:潜在公众
E:非公众
答案：A,B,D
解析：
从公众发展变化角度，可把公众分为潜在公众与现实公众：①潜在公众是指已经与组织发生了某种直接关系而自身尚未察觉的公众。潜在公众是自非公众转化而来的，②现实公众是指已察觉到与组织直接利害关系乃至已作出某种反应的公众。现实公众又分为知晓公众和行动公众，前者指已明确与组织发生了直接利害关系的公众，后者指在此基础上已作出反应的公众。
物业管理师考试真题及答案8章 第7章
建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的()租金。
A:维护
B:基础
C:超额
D:百分比
答案：C
解析：
对于写字楼物业，建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。物业管理师在确定，各出租单元的具体租金时，常使位置较好的出租单元付出一定的超额租金，用这部分收入来平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。
根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，()服务标准要求载人电梯早6时至晚12时正常运行。
A:一级
B:二级
C:三级
D:一级和二级
E:二级和三级
在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为( )测验。
A．知识
B．心理
C．特殊能力
D．劳动技能
物业服务企业经理岗位规范的内容包括( )。
A．培训教学费用
B．岗位必备知识
C．培训教学考核难度
D．岗位必备能力
E．培训教学计划
以在建工程抵押的，抵押合同不需要载明的内容是（ ）。
A．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
B．已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额
C．已投入在建工程的工程款
D．未完成的工程量
按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行 （）
A.政府定价 B.政府指导价
C.市场调节价 D.业主定价
E.政府与业主共同定价
答案：B,C
解析：
《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
物业服务企业进行商业物业经营管理需要考虑的众多因素中，()尤为重要。
A:项目位置
B:销售招商情况
C:专业定位
D:开发商资信
答案：D
解析：
在物业服务企业需要考虑的众多因素中，开发商的实力与资信情况如何尤为重要。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第二节。
物业管理师考试真题及答案8章 第8章
在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。
A:物业出租经营成本
B:业主期望的投资回报率
C:国内整体物价水平
D:同类型物业的市场供求关系
二级物业服务企业资质证书由（ ）颁发和管理。
A.国务院建设主管部门
B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.省、自治区人民政府房地产主管部门
D.直辖市人民政府房地产主管部门
E.设区的市的人民政府房地产主管部门
答案：B,D
解析：
国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
下列原则可作为物业管理活动的前提条件的是( )。
A．市场原则
B．平等原则
C．公平原则
D．公开原则
每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都属于()。
A:品质标志
B:标志表现
C:数量标志
D:标志值
答案：A
解析：
品质标志是表明总体单位属性方面的特征，品质标志的表现只能用文字、语言来描述。如居民的性别是品质标志，其标志具体表现为男、女。
开标应当在( )到齐后公开进行。
A．招标人
B．监标人
C．投标人
D．评标人
E．开标人
礼仪文书是物业管理公司用于日常社会交往并反映一定的礼节、仪式的文字形式。礼仪文书的显著特点是( )。
A．礼节性
B．规范性
C．庄重性
D．严肃性
E．亲切性
所谓“爱屋及乌”体现了影响人际吸引中的( )。
A．临近因素
B．相似性因素
C．移情因素
D．互动频率因素
