物业管理师考试真题9卷 第1卷
以下关于专项维修资金管理的表述，不正确的是( )。
A:专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
B:保证专项维修资金安全的前提下，当维修资金闲置时，可以挪作他用
C:在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
D:专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造
成本预算的编制方法中，( )预算是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
A．固定
B．弹性
C．零基
D．滚动
承租人有下列( )行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失，由承租人赔偿。
A．未经抵押权人同意抵押房屋的
B．将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的
C．将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的
D．公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的
E．故意损坏承租房屋的
零售商业物业的分类，主要依据有（ ）等方面。
A.建筑规模 B.建筑结构
C.经营成本 D.商业辐射区域的范围
E.经营商品的特点
答案：A,D,E
解析：
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
下列各项属于互利性组织的是()。
A:工会
B:商业组织
C:医院
D:政府机构
答案：A
解析：
按照组织目标和获利者的类型，可分为互利组织，如工会；私有者的营利组织，如商业组织；服务组织，如医院；公益组织，如政府机构。
商业物业管理的基本共性中保障性是从()角度对比分析得出。
A:从物业角度看
B:从客户角度看
C:从物业角度看
D:从业主角度看
答案：D
解析：
了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析：①附随性——从商业角度看，②潜隐性——从物业角度看，③保障性——从业主角度看。
性格的( )特征主要表现为行为活动的习惯方式，这是人对现实态度的另一种表现。
A．意志
B．情绪
C．智力
D．理智
规划设计阶段的工作内容包括( )。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．就物业的管理、经营方面提出改进建议
C．就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见
D．提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见
E．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施等提出意见
物业管理师考试真题9卷 第2卷
以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经()通过。
A:工会
B:股东大会
C:董事会
D:企业职工代表大会
答案：D
解析：
以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业( )。
A．跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化
B．随时满足业主客观上存在的物业服务需求
C．长时间接受客户的监管和考验
D．对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括()
A:物业服务成本
B:法定税费
C:物业服务企业的利润
D:专项维修资金的合法投资收益
E:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的利润
答案：A,B,C
解析：
实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
组合投资管理的要素包括( )。
A．管理方法
B．管理计划
C．管理对象
D．管理者
E．管理资本
下列属于业主在《物业管理条例》中规定享有的在物业管理中的权力是( )。
A．参加业主大会会议，行使投票权
B．选举业主委员会委员，并享有被选举权
C．对物业管理企业提供的服务不满，可以拒交物业费
D．监督业主委员会的工作
E．监督物业管理企业履行物业服务合同
有以下( )情形房屋禁止转让。
A．达不到法定条件的房地产也可转让
B．依法收回土地使用权的
C．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
D．权属有争议的
E．未依法登记领取权属证书的
下列物业的评估中，适宜用比较法的有()。
A:物业开发用地
B:学校
C:教堂
D:普通商品住宅
E:标准厂房
按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为（ ）。
A．向物业业主、租户提交的物业管理报告
B．向物业经营管理者提交的物业管理报告
C．向企业管理各部门提交的物业管理报告
D．向高层次管理者提供的物业管理报告
E．向投资者或董事会提交的物业管理报告
物业管理师考试真题9卷 第3卷
CRM是营销管理的创新，实际的CRM分为三个层次即( )，这三个层次是层层递进的。
A．管理思想层、软件产品层、管理系统层
B．管理思想层、实际操作层、软件产品层
C．管理思想层、实际操作层、管理系统层
D．实际操作层、软件产品层、管理系统层
( )是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
A:包干制和酬金制
B:物业管理费用包干制
C:物业服务费用包干制
D:物业管理费用酬金制
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取()以外的其他费用。
A:手续费
B:服务费
C:管理费
D:佣金
答案：D
解析：
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
公共关系活动中的传播由( )等元素组成。
A．传播的范围
B．传播者
C．传播的内容
D．传播媒介
E．传播对象
下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是（）。
A:被雇人员由于疾病所致死亡
B:被雇人员自残导致的伤残
C:投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残
D:被雇人员违反操作规程出现的伤残
保险标的发生保险责任范围内的损失时，计算赔偿金额的方式错误的是()
A:保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限
B:保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿
C:按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，按保险金额赔偿
D:保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算
答案：C
解析：
保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额：(1)全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。(2)部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。(3)如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。
物业经营管理在我国的出现与发展源于()。
A:业主需求的变化
B:物业管理业态的扩展
C:物业服务企业自身良性发展的要求
D:信息技术的出现
E:政府的大力支持
答案：A,B,C,D
解析：
(1)业主需求的变化呼唤物业经营管理；(2)物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间；(3)物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力；(4)信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第一节。
改革开放几十年来，我国房屋管理一直采取( )的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。
A．私有型
B．福利型
C．多元型
D．强制型
物业管理师考试真题9卷 第4卷
包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付()后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
A:部分物业服务费用
B:全部物业服务费用
C:物业服务费用
D:固定的物业服务费用
答案：D
解析：
包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
房屋附属设备设施养护制度一般包括( )。
A．设备维修、保养的要求
B．某些设备的预防性试验周期
C．设备操作人应具备的证书及设备使用和操作要求
D．确定维修及保养工作的类别及内容
E．定期检查超水压试验
对于物业管理来，市场营销管理就是物业服务企业发现、分析、选择和利用市场机会的管理过程。在此过程中，物业服务企业应做好()。
A:分析市场需求
B:进行市场细分
C:确定目标市场
D:进行市场定位
E:确定发展目标
答案：B,C,D,E
解析：
对于物业管理来，市场营销管理就是物业服务企业发现、分析、选择和利用市场机会的管理过程。在此过程中，物业服务企业应做好如下几个方面的工作：①组织开展系统的市场调查，以发现和评价市场机会；②进行市场细分；③确定目标市场；④进行市场定位，包括地域选择和定位、承接物业的档次定位、物业项目的类型定位等；⑤确定发展目标。包括总体目标和分解而成的各项具体指标；⑥确定市场营销策略。配合各项指标的完成，形成具体的市场营销策略和计划方案，并确定市场营销预算；⑦执行市场营销计划。
下列选项中，根据群体的( )分类，可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等。
A．任务性质
B．任务特点
C．形成方式
D．组织特点
《民法通则》规定了下列()行为人应承担无过错责任。
A:产品缺陷致人损害
B:欠债不还
C:高度危险作业致人损害
D:饲养的动物致人损害
E:污染环境致人损害
答案：A,C,D,E
解析：
《民法通则》规定了以下几种情况，行为人应承担无过错责任：①用人单位对工作人员的行为侵害他人承担无过错责任，②产品缺陷致人损害时，生产者承担无过错责任，③高度危险作业致人损害的，侵害人承担无过错责任，④污染环境致人损害的，排污单位承担无过错责任，⑤被监护人致人损害，监护人承担无过错责任，⑥个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害，自接受劳务一方承担侵权责任，⑦饲养的动物致人损害，饲养人承担无过错责任。
变形缝的种类不包括( )。
A．伸缩缝
B．压力缝
C．沉降缝
D．防震缝
外派培训是提高物业服务企业员工素质的一个重要途径。物业服务企业的外训包括企业性外训、岗位性外训。个人性外训、奖励性外训。岗位性外训即( )。
A:企业工作发展需要所需的外派培训
B:员工工作岗位性质所需的外派培训
C:员工个人发展需要所需的外派培训
D:企业为奖励员工而外派其参加的培训
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害( )的合法权益。
A．全体业主
B．物业服务企业
C.业主委员会
D．物业买受人
物业管理师考试真题9卷 第5卷
房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砌体结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到( )。
A．1：1
B．1：0.7
C．0.5：0.7
D．1.5：2.3
在正常使用条件下，房屋装修工程的最低保修期限为()年。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：B
解析：
在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
在社会知觉和归因层次上，人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象是（）。
A:成见效应
B:近因效应
C:先入印象
D:刻板印象
从正字法的角度而言，我们要注意做到的几点不包括( )。
A:不要书写错别字
B:不要随意生造简化字
C:不要书写繁简夹杂的字
D:不要书写简化字
下列因素中，( )决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力。
A．与另外商业设施接近的程度
B.市政公用和公建配套设施完备的程度
C．公共交通便捷程度
D．易接近性
根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于（ ）个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A:2
B:3
C:4
D:5
组织管理过程包括的环节有( )。
A．决策
B．实施
C．监督
D．生产
E．产出
设施设备完好率是指( )设施设备数量古全部设施设备数量的百分比。
A:无损坏
B:一般损坏
C:严重损坏
D:完好
物业管理师考试真题9卷 第6卷
物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取（ ）。
A．手续费
B．水、电费
C．通信费用
D．取暖费
写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有()。
A.电视机，电话机
B.打印机，计算机
C.传真机，中英文处理机
D.装订机，投影仪
关于出租人的治安责任，错误的是( )。
A．可将房屋出租给无合法有效证件的人
B．承租人是外来暂住的人员，应当带领其到公安派出所办理暂住证
C．发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时向公安派出所报告
D．停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办注销登记手续
技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。
A.技术
B.自然
C．使用
D．经济
业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由（ ）持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。
A:业主大会
B:相关业主
C:建设单位
D:物业服务企业
典型紧急事件包括( )。
A:火警
B:气体燃料泄漏
C:电梯轨道磨损
D:噪声侵扰
E:电力故障
下列选项中，（ ）是物业服务企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。
A．年度运营预算
B．长期预算
C．资本支出预算
D．财务收支预算
双因素理论的提出者是( )。
A:马斯洛
B:赫茨伯格
C:麦克莱兰
D:贝雷尔森
物业管理师考试真题9卷 第7卷
确保会所经营成功，必须做到()。
A:定位准确
B:增值服务
C:专业经营
D:合理收费
E:营销到位
答案：A,B,C
解析：
要确保会所经营成功，必须做到以下三个方面：①定位准确，②增值服务；③专业经营。
在其他因素不变的情况下，商品的供给量与价格()变动。
A:同向
B:反向
C:无关
D:同向或反向
答案：A
解析：
在其他因素不变的情况下，商品的供给量随其价格上涨而增加，随其价格降低而减少，二者呈同向变动，即为供给规律，也称供给定理（价格是自变量，供给量是因变量）。
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()
A:物质折旧
B:功能折旧
C:预算折旧
D:经济折旧
E:设备折旧
答案：A,B,D
解析：
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
A．40年
B．45年
C．50年
D．70年
员工的解聘包括的情况有( )。
A:辞职、辞退
B:辞职、资遣
C:辞退、资遣
D:辞职、辞退、资遣
下列选项中，属于业主共有的是( )。
A.建筑区划内的道路
B.建筑区划内的绿地，城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房
D．城镇公共道路
E．绿地、道路作为土地上的附着物
物业服务企业可通过一定渠道或选择一定的方式，公布有关招聘信息，其招聘信息内容包括( )。
A:招聘的时间
B:招聘的职位
C:应聘人员的数量
D:相关资格要求
E:招聘人员的数量
房地产市场中供求变化比较剧烈，因此需根据( )经常对租金水平进行调整。
A．市场状况
B．经营策划
C．市场需求
D．市场供求
物业管理师考试真题9卷 第8卷
公用事业单位与代收纳公用事业费用的物业服务企业属于()。
A:物业服务合同关系
B:销售合同关系
C:委托合同关系
D:合作单位关系
答案：C
解析：
物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位的委托，代收有关费用，两者之间是一种委托合同关系。
房地产投资的系统风险包括( )风险。
A．利率
B．时间
C．政策
D．持有期
E．变现
公共关系在组织经营管理过程中的基本职能是( )。
A．树立形象，广结良缘
B．设施维护服务
C．收集信息、咨询建议
D．进行宣传，引导舆论
E．交往沟通，协调关系
《物业管理条例》的法律责任的特点是()
A:物业管理权利和财产权利相对应的原则
B:行政责任、民事责任并存
C:凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
D:体现了业主自我管理、自我监督的原则
E:从实际出发，实事求是的原则
答案：B,C,D
解析：
《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存；(2)遵循以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。
交流电梯包括()。
A:交流单速电梯
B:交流双速电梯
C:交流高速电梯
D:交流调压调速电梯
E:交流变压变频变速电梯
答案：A,B,D,E
解析：
交流电梯是按照驱动方式对电梯进行分类中的一种，交流电梯多为低速和快速电梯。它包括交流单速电梯、交流双速电梯、交流调压调速电梯、交流变压变频变速电梯等。
下列关于“国家工商行政管理局是国务院主管市场监督管理和行政执法的职能部门。”这个定位包含的意义不正确的是( )。
A．他是市场监督管理职能部门
B．他是市场监督行政执法的职能部门
C．他是综合性经济监督的职能部门
D．国家工商行政管理局是国务院主管市场监督管理和行政执法的职能部门
企业经营战略有多种类型，常用的分类方式有( )。
A．按照企业在行业中经营的态势分类
B．按照企业竞争的优势分类
C．按照企业的经营功能分类
D．按照企业的经营策略分类
E．按照企业产品市场分类
物业管理企业培训方法有很多，常用的培训方法有课堂教学法、现场教学法和( )。
A．师徒式培训法
B．面对面培训法
C．指导性培训法
D．师徒式教学法
物业管理师考试真题9卷 第9卷
下列目标市场选择中，( )目标市场营销策略的缺点是易导致激烈竞争。
A．无差异
B．差异
C．集中
D．分散
影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。
A．经济发展状况、家庭收入水平及分布
B．物价水平
C．房价租金比
D．房地产金融政策
E．工资及就业水平
判断写字楼等级时，不考虑的因素是（）。
A:建筑形式
B:建筑装潢
C:建设单位
D:建筑质量
房地产的权益包括( )。
A．转让权
B．使用权
C．收益权
D．处置权
E．占有权
建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括()。
A:尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏
B:使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气
C:用于控制排水系统内的液位，避免溢流
D:使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命
答案：C
解析：
通气管系统是用于通气的管道系统。它的作用，①尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏，②使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气，③使排水管内常有新鲜空气流通，减缓管壁腐蚀，延长排水管使用寿命。
共用题干
2012年12月24日下午，晨光小区业主张某在无车证情况下，强行开车闯进地下车库，造成当时的保安员小李受伤，汽车栏杆损坏。事发后，自于张某态度恶劣，激起小区其他业主的极大不满，报110后，各位业主向警方作证，证实张某的违法行径。最终，警察判定该业主故意伤人和损坏公物罪，已构成执行刑事拘留的条件。但该小区物业服务中心陈主任十分冷静地处理了此事，在张某承认了错误，赔偿了损失并征得受伤保安的认可后，没有要求派出所追究其刑事责任。事后，张某及其家人都十分感激物业的宽容和大度，并诚心诚意地向物业管理人员说：“我欠你们物业的太多，今后我一定要做一个守规矩的好业主。”
晨光小区物业服务中心冷静地处理张某强行开车造成不良后果的行为，使张某及其家人都十分感激物业的宽容和大度，张某也改过自新，针对此问题，下列关于影响人际关系心理效应的说法正确的有()。
A:罗密欧与朱丽叶效应认为人性在外力强制条件下很容易引起对立情绪
B:“爱屋及乌”反映了近因效应的影响
C:马太效应启示我们想在某一领域保持优势，就必须在此领域迅速做大
D:皮革马利翁效应启示我们赞美、信任和期待能改变人的行为
答案：A,C,D
解析：
人与人第一次交往中给人留下的印象，在对方的头脑中形成并占据着主导地位，这种效应即为首因效应。即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。人们根据最初获得的信息所形成的印象不易改变，甚至会左右对后来获得的新信息的解释。
影响人际关系的心理效应有：①罗密欧与朱丽叶效应。人性在外力强制条件下很容易引起对立情绪，很可能出现反抗作用，②从众效应。即个体因受到群体的影响而怀疑、改变自己的观点、判断和行为等，以和他人保持一致，③晕轮效应。指人们对他人的认知判断首先是根据个人的好恶得出的，然后再从这个判断推论出认知对象的其他品质的现象。晕轮效应的最大弊端在于以偏概全，日常人际关系中“爱屋及乌”就是最常见的关系状态，④马太效应。在人际关系的建立与维系中，马太效应提醒我们：想在某一个领域保持优势，就必须在此领域迅速做大，⑤皮格马利翁效应。皮格马利翁效应启示：赞美、信任和期待具有一种正能量，它能改变人的行为，⑥首因效应和近因效应。首因效应即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。近因效应是指在多种刺激一次出现的时候，印象的形成主要职决于后来出现的刺激，即交往过程中，我们对他人最新的认识占了主体地位，掩盖了以往形成的对他人的评价，因此，也称为“新颖效应”。
物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。①物业管理文化塑造社区文化；②物业管理是社区关系的润滑剂；③物业管理是社区文化的附加值。
物业管理的内容带有( )的性质。
A．政府管
B．行政管理
C．公共管理
D．代办管理
是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
A．业主委员会
B．居委会
C．业主大会
D．物业服务企业主管部门
