21年物业管理师考试真题及答案9辑 第1辑
酒店公寓的延伸管理服务根据酒店公寓的实际设施而定，通常包括()。
A:会议服务
B:餐饮服务
C:洗涤服务
D:美容美发服务
E:超市服务
答案：A,B,C,D
解析：
延伸服务内容或项目一般应根据酒店公寓的实际设施而定，通常包括：①会议服务。提供会议室和相应的会议设施，及为客户提供会务服务，包括会务礼仪服务等。②餐饮服务。餐饮服务是为就餐客户提供餐饮产品的一列服务的总和。③洗涤服务。很多酒店公寓内部都设有小型洗衣房，以满足客户的干湿洗衣服务需求，同时也可兼顾酒店公寓内部用品的洗涤要求。④美容美发服务。随着专业美容美发的发展，不少酒店公寓为了更好地为客户服务，聘请专业美容店进驻提供这类服务。
房地产权属登记的作用是( )。
①保护房地产权利人的合法权益；
②有效避免交易风险；
③可核对房地产权属档案记载，当事人可快捷、方便地完成交易；
④政府机关不承担登记责任；
A．①③④
B．①②③
C．②③④
D．①②③④
我国的房屋权属登记包括（ ）等。
A.总登记
B.转移登记
C.备案登记
D.他项权利登记
E.注销登记
答案：A,B,D,E
解析：
房屋权属登记包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。
在办理新建物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的物业资料有()。
A:主体结构及外墙、屋面
B:竣工总平面图
C:物业质量保修文件和物业使用说明文件
D:设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
E:单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图
答案：B,C,D,E
解析：
在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业管理所必需的其他资料。
房地产开发的阶段中，( )的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。
A．前期工作阶段
B．建设设计阶段
C．建设阶段
D．决策分析阶段
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第2辑
组织公众的类型包括()。
A:社区型公众
B:周期型公众
C:集团型公众
D:固定型公众
E:权力型公众
答案：A,C,E
解析：
从公众稳定性角度，可把公众分为组织公众和非组织公众：①组织公众是指作为公关对象的各类组织。类型有社区型公众、集团型公众和权力型公众。社区型公众自组织所在地的居民组织、单位、社会团体组成，集团型公众包括各类社会团体以及工厂、商店、学校等，权力型公众是指政府及各类行政管理机构，②非组织公众是指处于无组织状态的个体公众总和，一般包括流散型公众、聚散型公众、周期型公众和固定型公众。
一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由( )作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。
A．业主委员会
B．业主委员会在业主大会的授权下
C．业主大会
D．业主整体
关于管理幅度、管理层次与组织规模三者关系的说法，正确的是（）。
A:管理幅度既定，管理层次与组织规模成正比
B:管理幅度既定，管理层次与组织规模成反比
C:组织规模既定，管理层次与管理幅度成正比
D:管理层次既定，管理幅度与组织规模成反比
房地产中介服务合同的主要内容不包括( )。
A.房地产的用途或使用性质
B．中介服务项目的名称、内容、要求和标准
C．合同履行期限
D．收费金额和支付方式、时间
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当（ ）。
A:按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定
B:由物业服务企业与业主委员会协商确定
C:由物业服务企业依据物业服务合同确定
D:按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第3辑
忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的()。
A.全部要求
B.基本要求
C.首要要求
D.最高要求
()是人对客观事物的态度体验及相应的行为反应。
A:情绪、情感
B:快乐、愤怒
C:恐惧和悲哀
D:愤怒、恐惧
答案：A
解析：
情绪、情感是人对客观事物的态度体验及相应的行为反应。
业主委员会的性质是( )。
A．业主委员会是业主大会的执行机构
B．业主委员会是业主大会的决策机构
C．业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
D．业主委员会由物业管理区域内全体业主组成
保险合同的一般生效要件是()。
A:交纳保险费
B:主体合格
C:意思表示真实
D:附加条件
E:内容合法
答案：B,C,E
解析：
保险合同的生效是指保险合同对当事人双方发生约束力，即合同条款产生法律效力。保险合同的一般生效要件包括：①主体合格，②意思表示真实，③内容合法。
下列选项中，（ ）是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。
A．成本预算
B．成本估算
C．成本考核
D．成本计划
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第4辑
守则构成一般由( )三部分组成。
A．正文
B．签署
C．标题
D．称呼
E．落款
共用设施设备订立外包管理合同时，应注意的事项有()。
A:在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B:合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C:应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
D:委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况
E:建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施
答案：A,B,C,D
解析：
共用设施设备外包管理合同的签署应特别注意以下几个方面：①在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致；②在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷；③应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验；④委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。
收益性物业估价的基本方法中，以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法是（ ）。
A．市场法
B．成本法
C．比较法
D．权益法
已知流动负债为80万元，存货为120万元，应收账款为60万元，无形资产净值为35万元，则流动比率是（ ）。
A．2.69
B．2.25
C．1.50
D．1.19
下列只属于建设部印发的物业服务考核标准的有()
A:《物业管理企业资质管理试行办法》
B:《物业管理企业财务管理规定》
C:《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
D:《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
E:《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
答案：A,D
解析：
我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，全国性的法规政策主要包括：(1)城市新建住宅小区管理办法。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。(2)物业管理服务考评标准。包括：《全国优秀管理住宅小区标准》、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》，这些考评标准均由建设部发布。(3)物业管理从业人员培训合格上岗制度。(4)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。(5)《物业管理企业财务管理规定》。为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业服务企业财务管理规定》。(6)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。(7)《物业管理企业资质管理试行办法》。为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。(8)《住宅室内装饰装修管理办法》。为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）。
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第5辑
业主首次交存的住宅专项维修资金标准为当地住宅建筑安装工程造价的一定比例，该比例最合理的是()
A:2%
B:3%
C:6%
D:10%
答案：C
解析：
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%～8%。具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
财务报告分析实施阶段中，（ ）为企业财务评价提供最基本的依据。
A．报告整体分析
B．财务指标分析
C．基本因素分析
D．经营管理分析
因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成的损失应由()承担。
A:鉴定机构
B:房屋所有人、使用人共同
C:房屋所有人
D:房屋使用人
答案：A
解析：
鉴定机构应当承担民事责任的情形有：①因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；②因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；③因拖延鉴定事件而发生事故。
根据社会组织的功能和目标可将其分为()。
A:生产组织
B:政治组织
C:整合组织
D:文化组织
E:模式维持组织
答案：A,B,C
解析：
按照组织的功能和目标将社会组织分为：生产组织、政治组织和整合组织。
下列( )不属于维修方式。
A．事前维修
B．事后维修
C．紧急抢修
D．预防性维修
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第6辑
市场分析方法运用应注意的事项有()。
A:定性与定量分析相结合
B:不同专业人员相结合
C:物与人的分析相结合
D:问题和技术相结合
E:宏观与微观分析相结合
答案：A,C,E
解析：
市场分析方法运用应注意的事项包括：①定性与定量分析相结合任何市场营销活动，都是质与量的统一。进行市场分析，必须进行定性分析，以确定问题的性质，也必须进行定量分析，以确定市场活动中各方面的数量关系。只有使两者有机结合起来，才能做到不仅问题的性质看得准，又能使市场经济活动数量化，从而更加具体和精确。②宏观与微观分析相结合，市场情况是国民经济的综合反映，要了解市场活动的全貌及其发展方向，不但要从企业的角度去考察，还需从宏观上了解整个国民经济的发展状况。这就要求必须把宏观分析和微观分析结合起来以保证市场分析的客观性、正确性、前瞻性。③物与人的分析相结合。市场分析的研究对象是以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其规律。企业营销的对象是人，因此，要想企业的产品连到所需要的人手中，就需要既分析产品的运动规律，又分析人的不同需求。以便实现二者的有机结合，保证产品销售的畅通。
关于建筑区划内是否设立业主大会的说法，错误的有()。
A:已交付的专有部分建筑面积超过总面积60%的，可以设立业主大会
B:首套房屋出售并交付使用已满两年的，可以设立业主大会
C:业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会
D:行政主管部门可以根据实际情况决定是否设立业主大会
E:未建立居民委员会组织的住宅小区，可以暂缓设立业主大会
答案：D,E
解析：
本题考核的知识点为成立业主大会的限制和选择。一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积50%以上，或者首套房屋出售交付使用之日起已满两年的，可以成立业主大会。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇企业），在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组。《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少的，经过全体业主同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
下列关于业主对专有部分以外的共有部分权利和义务关系的说法，正确的是( )。
A．业主不得以放弃权利为由不履行义务
B．业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得放弃权利不履行义务
C．业主对共有部分如何承担义务，要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定
D．在集中供暖的情况下，如果冬季不在此居住，可以不交纳暖气费用
E．业主不使用电梯，不需要交纳电梯维修费用
某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
2.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
答案：
解析：
1.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2.义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
()是物业服务企业和客户双赢的理性选择。
A:物业服务集成商
B:物业资产运营商
C:物业服务提供商
D:物业保障服务商
答案：D
解析：
物业保障服务商模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。①从物业服务企业角度，市场竞争使其在提供不动产服务的同时，必须挖掘客户的相关需求并提供增值服务，而相关增值服务在与不动产服务结合在一起时，可以实现资源的优化配置、成本的有效控制和客户信息的无障碍沟通，②从客户角度，专业分工使其有必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离，由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统，有利于提高管理水平和劳动效率，改善工作环境和服务形象，提升服务质量和客户满意度，从而增强自身的核心竞争能力。
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第7辑
在医院物业经营管理中，物业服务企业应特别注意随时保持()通道畅通。
A:消防
B:购物
C:急救
D:就餐
E:人行
答案：A,C
解析：
此题教材中没有直接提到这部分内容，需要根据自己的分析进行判断。购物和就餐不是医院的主要功能，只是辅助功能，不选。人行通道不符合题干的意思，A、C更符合实际情况。
物业管理活动主要的合同类型中，( )是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。
A．物业服务合同
B．物业管理合同
C．前期物业服务合同
D．前期物业管理合同
以下各项。不属于民用建筑基本组成的是( )。
A:地基
B:板层与地面
C:楼梯
D:门窗
共用题干
某物业管理处客户部接到业主黄先生的举报电话，该管理处客户部委托朱女士受理业主黄先生的投诉。
黄先生向物业管理处进行电话举报，一般来说，业主投诉的一般心理不包括()。
A:求赔偿心理
B:求尊重心理
C:求发泄心理
D:求补偿心理
答案：A
解析：
业主控诉是物业管理中的常见现象。当业主在主观上认为由于物业服务中的差错而引起麻烦和烦恼，或者自身利益受到损害时，就会向服务人员或有关部门提出投诉。了解投诉业主的心理，是处理物业管理投诉的关键，几种常见的业主投诉心理包括：①求尊重心理，②求发泄的心理，③求补偿心理。
业主投诉是物业管理中的常见现象。当业主在主观上认为自于物业服务中的差错而引起麻烦和烦恼，或者自身利益受到损害时，就会向服务人员或有关部门提出投诉。了解投诉业主的心理，是处理物业管理投诉的关键。以下是几种常见的业主投诉心理：①求尊重心理，②求发泄的心理，③求补偿心理。
常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容不包括( )。
A．精神文明建设
B．办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务
C．客户管理、客户服务和便民措施
D．房屋及共用设施设备的管理
E．参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第8辑
下列选项中，（ ）是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。
A．实事求是
B．公开、公正
C．有针对性
D．等价交换
一般来说，每个办公室工作人员有()m2的单元内建筑面积较合适。
A:5～6
B:7～10
C:15～20
D:20～25
答案：C
解析：
般来说，为每个办公室工作人员提供10～15m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6m2，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。
物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间( )。
A．只有个体利益
B．只有共同利益
C．没有利益
D．既有个体利益也有共同利益
关于建筑物区分所有权的说法，正确的是（ ）。
A:建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权
B:建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利
C:建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割
D:建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性
某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元，因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为()万元。
A:35
B:37
C:40
D:45
答案：A
解析：
建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。计算三种折旧，该住宅的现值为：45-2-53=35（万元）。
21年物业管理师考试真题及答案9辑 第9辑
建设单位申领施工许可证时，若建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的()
A:30%
B:40%
C:50%
D:60%
答案：C
解析：
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
下列建筑排水管材中，生活污水管道一般采用( )。
A．铸铁管或塑料管
B．钢管或塑料管
C．带釉陶土管
D．混凝土管或钢管
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积( )万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
A．15
B．20
C.25
D．30
物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是（）单位。
A:建设
B:施工
C:规划设计
D:监理
通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分，在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定()。
A:承租户的改建必须经出租人书面同意
B:必须明确改建后新增部分的归属
C:必须明确改建费用的承担
D:用于生意的固置物的处理
E:交一定的保证金
答案：A,B,C,D
解析：
通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：①承租户的改建必须经出租人书面同意，②必须明确改建后新增部分的归属，③必须明确改建费用的承担；④用于经营的固置物的处理。
