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2021物业管理师历年真题5节

发布时间：2021-08-13
2021物业管理师历年真题5节

2021物业管理师历年真题5节 第1节

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（ ）同意。


A.全体业主 B.有利害关系的业主
C.物业服务企业 D.业主委员会

答案：B
解析：
《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

对于维护各方面在物业管理活动中的合法权益举足轻重。

A．合同是否依法订立

B．合同内容不详细

C．合同不具有可操作性

D．时间不确定

正确答案：A

物业管理绩效评价的主要方法是( )，用于计量指标的评价计分。

A．德尔菲法

B．市场比较法

C．成本法

D．功效系数法

正确答案：D

房地产市场需求的特点包括( )。

A．具有广泛性

B．高度的垄断性

C．具有非同质性

D．具有多样性

E．缺乏弹性

正确答案：AD

有关对物业服务企业成本费用的管理，以下表述正确的是（ ）。

A．物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中

B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入营业成本

C．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入管理费用，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本

D．物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0．2％～0．3％计提坏账准备金，计入管理费用

正确答案：A

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有（ ）。

A．资本价值

B．时间价值

C．空间价值

D. 投资价值

正确答案：B

物业管理的( )包括流转环节的营业税及附加收益环节的所得税等。

A．税收和税费

B．税金和费用

C．税收和费用

D．税费和费用

正确答案：B

共用题干
某物业公司注册资金300万，是国家二级物业管理资质企业。运用超前的管理理念和创造性思维，不断探索物业管理新模式，先后取得多项国家、省、市荣誉称号。公司现有员工400人，其中学历结构为：研究生：本科生：大专生=1：5：8。主管级以上人员全部持有物业管理上岗证书，特殊工种全部持有专业上岗证书。2011年总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元。业主对保安、保洁、绿化的平均满意度为89%。

2013年该物业公司总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元，下列关于平均指标的说法正确的是()。
A:代表变量数列的一般水平
B:反映了变量分布的集中趋势
C:按照计算方法的不同，主要由算数平均数、几何平均数、众数和中位数
D:在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异

答案：A,B,C,D
解析：
相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。
比例相对数是反映总体内部各个组成部分之间数量对比关系的指标。计算公式为：比例相对数=总体内某一部分数值/同一总体内另一部分数值。
平均指标主要用于反映社会经济现象总体各单位某一数量标志在定时间、地点、条件下所达到的一般水平。总体中某一标志在数量上的变化是有差异的，变量值从小到大形成一定的分布，在社会经济现象的范围内，较多地表现为正态分布或接近正态分布。标志值很大或很小的数值出现的次数较少，平均数周围的单位数则占较大比重，因而平均数反映了标志值变动的集中趋势，代表着变量数列的一般水平。平均指标按照计算方法的不同，主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。平均指标在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异。

2021物业管理师历年真题5节 第2节

关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。

A:房地产置业投资属于间接投资
B:房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C:房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D:房地产出租不属于房地产置业投资

答案：C
解析：

修建性详细规划是依据( )的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。

A．城市性详细规划

B．控制性详细规划

C．近期建设规划

D．各项专业规划

正确答案：B

物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在()年以上的资产。

A:1
B:2
C:4
D:5

答案：A
解析：
《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定：固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1年以上的资产。

强制性国家标准的编号为()。

A:GB50XX—XXXX
B:GB/T50XX—XXXX
C:GB50XXX—XXXXX
D:GB50XX—XXXX

答案：D
解析：
强制性国家标准的编号为：GB50XXX-XXXX(GB:强制性国家标准的代号，50XXX；发布标准的顺序号，XXXX：发布标准的年号)。

下列选项中，关于房地产中介服务机构管理的说法错误的是( )。

A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构

B.房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案

C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记

D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织

正确答案：D

客户关系管理的本质是( )。

A．客户价值差别化管理

B．提高企业的应变能力

C．强调个性化服务

D．企业外部资源的整合

正确答案：A

物业服务企业应本着（ ）原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

A．诚信

B．公正

C．诚信公平

D．自愿公平

正确答案：C

下列选项中，关于房地产中介服务机构管理的说法错误的是（ ）。

A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构

B．房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案

C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记

D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织

正确答案：D

2021物业管理师历年真题5节 第3节

、物业管理的主要内容不包括()。

A.财务管理

B.保洁管理

C.环境经营

D.车辆管理

正确答案：A

物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是( )。

A．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作

B．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作

C．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见

D．参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议

正确答案：B

当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户()。

A:应具备相互均等的财务能力
B:所要求的租赁价格要相等
C:所提供商品搭配合理
D:与次要租户提供的商品类型应互补
E:都应被视为整个购物中心内的一部分

答案：C,D,E
解析：
本题考核的知识点为租户组合。当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。

是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。

A．利润最大化

B．资本利润最大化

C．企业价值最优化

D．每股利润最大化

正确答案：A

一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由( )负责。

A．中国物业管理协会

B．住房与城乡建设部

C．地方物业管理行政主管部门

D．住房与城乡建设部信息中心

正确答案：A

根据社区管理主体( )划分，可分为社区党政组织、社区自治组织、社区中介组织、业主委员会等。

A．在社区管理中的地位

B．性质

C.特点

D.在社区管理中的作用

正确答案：B

为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定，前期物业管理服务由（ ）选聘物业服务企业。

A．业主委员会

B．物业产权人

C．建设单位

D．业主大会

正确答案：C

《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于()次公布物业服务资金的收支情况。

A:1
B:2
C:3
D:4

答案：A
解析：
《物业服务收费管理办法》规定：物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

2021物业管理师历年真题5节 第4节

成本控制的原则包括()

A:全面控制原则
B:讲求经济效益原则
C:责权利相结合原则
D:例外管理原则
E:“宜细不宜粗”的原则

答案：A,B,C,D
解析：
尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循以下一些原则：(1)全面控制原则；(2)讲求经济效益原则；(3)责权利相结合原则；(4)例外管理原则。

物业查验的相关资料，由( )进行必要的复核。

A:建设单位
B:施工单位
C:物业服务企业
D:开发商

答案：C
解析：

共用题干
某小区采用智能化管理，其建筑设备自动化系统、办公自动化系统、安全防范自动化系统、通信自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统等一应俱全。问题：

入侵报警系统主要有()。
A:入侵报警探测器
B:中央报警控制器
C:集中报警控制器
D:报警装置

答案：A,B,D
解析：
楼宇自动控制系统可采用集中控制和集散控制。集中控制方式是将所有现场信号集中，由一台计算机进行集中控制。这种控制方式结构简单，但功能有限，可靠性低。集散控制以分布在现场被控设备附近的多台计算机控制装置，完成被控设备的实时检测和控制，以集中控制室的管理计算机完成集中报警、显示、操作、打印和控制。
安全防范系统包括：①门禁系统（出入口管理系统），②入侵报警系统（周界防越报警系统、防盗报警系统），③电视监控系统，④巡更系统，⑤停车场自动管理系统，⑥中心控制台。火灾自动报警系统属于火灾报警及消防联动系统（FAS）。
区域报警控制器具有以下功能：①接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，②在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发连火灾信号，③检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。
楼宇自动控制系统(BuildingAutomationSystem,即BAS)是利用微机控制技术和现代通信技术对建筑物内的电力、照明、空调、电梯、给排水、消防、安全防范等楼宇设备实施监视、测量和控制的系统。按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为：电力供应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统这六个子系统。

在成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。

A．名义价格

B．现房价格

C．实际价格

D．期房价格

正确答案：C

房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。

A:5%
B:10%
C:20%
D:30%

答案：C
解析：
房地产开发项目管理应当遵循以下制度：(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。（4）房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。

在零售商业物业经营中，对于珠宝承租商的位置，应该分配在()。

A:商场监控中心较近的地方
B:商场入口处
C:购物商场中心较远的地方
D:购物商场中心较近的地方

答案：D
解析：

业主大会和业主委员会开展工作的经费的筹集、管理、使用具体由( )规定。

A．业主大会议事规则

B．物业管理条例

C．管理规约

D．法律法规

正确答案：A

《物业管理条例》法律责任的特点包括()

A:刑事责任、民事责任并存
B:凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
C:体现了业主自我管理、自我监督.的原则
D:当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理，然后再追究相应的法律责任
E:由国家授权的机关依法实施

答案：B,C,D
解析：
《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)设定了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确定涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、向我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

2021物业管理师历年真题5节 第5节

财务报告分析的主要方法中，（ ）是物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出的关系。

A．构成比率分析法

B．效率比率分析法

C．相关指标比率分析法

D．垂直分析法

正确答案：B

判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064

正确答案：D

业主与物业服务企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括( )。

A．物业经营活动的项目名称

B．双方确认共同部位共用设施设备存在的问题

C．物业经营项目的收费标准

D．物业经营部位的权属界定

E．业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例

正确答案：ACDE

产权登记制度下所进行的房地产权属登记()。

A:既具有公示力，又具有公信力
B:无公示力，也无公信力
C:只具有公示力，无公信力
D:只具有公信力，而无公示力

答案：A
解析：
政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。权证登记制度认为当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，仅仅是债权的设定、变更和解除，只能得到法律关于债权的保护，而不能得到物权的保护。

房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种，以下属于房地产有偿转让方式的有()。

A:买卖
B:抵债
C:赠与
D:租赁
E:继承

答案：A,B
解析：
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情况。

你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理工作。请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些?

房屋及设施设备管理的主要内容及方法有：房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零部件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术支持。

答案：
解析：

物业企业如果对房屋及共用设施设备的维护管理项目选用外包模式，需要进行综合分析的内容包括()。

A:物业服务企业的管理规模、所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况、自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小。
B:政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求
C:设施设备的生产年代、技术先进程度、设施设备生产厂家的技术服务情况
D:本地能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度
E:所管物业中共用设施设备的价值大小和体积大小

答案：A,B,C,D
解析：
除ABCD四项外，市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平也是物业服务企业在采用外包模式时应该考虑的因素。

根据马斯洛需要层次理论，人的最高层次需要是()需要。

A:安全
B:自我实现
C:社交
D:尊重

答案：B
解析：
本题考核的知识点为马斯洛需要层次理论的最高层次需要。自我实现的需要，这是最高一层的精神需要，包括个人成长，发挥个人潜能，实现个人理想的需要。

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