物业管理师历年真题和解答9卷 第1卷
根据《物业管理条例》的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的()
A:前期物业服务合同
B:物业服务合同
C:物业管理委托合同
D:物业管理合同
答案:A
解析:
根据《物业管理条例》的有关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
物业管理档案的收集整理一般是按照( )分类进行的,通常包括物业承接查验期档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。
A.物业管理项目
B.物业管理流程
C.物业管理服务内容
D.物业管理部门
围绕工作目标,制订实施方案,属于政府履行职能中的()职能。
A:计划
B:组织
C:领导
D:控制
答案:A
解析:
本题考核的知识点为政府履行的职能。从政府运作的过程和履行职能的方式来看,行政职能可以分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等。计划是为达到一定目标所制订的未来行动方案。
产业园区物业管理经营对策包括()。
A:做好物业管理早期介入,为经营管理打下基础
B:协调处理好与园区开发商、管委会的关系
C:制定物业费的收费标准和服务制度
D:了解园区产业政策和主导产业服务需求
E:处理好人员代管与费用代担问题
答案:A,B,D,E
解析:
产业园区物业管理经营对策包括:①做好物业管理早期介入,为经营管理打下基础,②协调处理好与园区开发商、管委会的关系,③了解园区产业政策和主导产业服务需求;④处理好人员代管与费用代担问题。
公共秩序管理服务是指在物业管理区域内,物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动,其内容不包括( )。
A:公共安全防范管理服务
B:消防管理服务
C:车辆停放管理服务
D:通信安全管理
答案:D
解析:
本题考核的是公共秩序管理服务的概念及内容。公共秩序管理服务是指在物业管理区域内,物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动,包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。公共秩序管理服务的实施,一要以国家相关法规为准绳,二要以物业服务合同的约定为根据,明确相关各方的责任和义务,不得超越职权范围,不得违规操作。
完善的零售商业物业现场管理计划应当包括( )。
A.机构设置和人员编制
B.费用测算和依据
C.服务内容和服务标准
D.工作流程
E.任务计划编制
物业管理师历年真题和解答9卷 第2卷
标点符号的作用,大体上不包括( )。
A:表示停顿
B:表示语气,标明句子是陈述语气、疑问语气,还是感叹语气
C:表示句子中某些词句的性质
D:表示语意
有关承诺的撤回,下列表述不正确的是( )。
A.撤回承诺的通知在承诺通知到达要约人之前到达要约人的,则撤回承诺的通知有效
B.受要约人有权随时撤回所作出的承诺,不受时间限制
C.撤回承诺的通知与承诺通知同时到达要约人的,则撤回承诺的通知有效
D.撤回承诺的通知在承诺通知到达要约人之后到达要约人的,则视为合同成立,双方受合同约束
在安全防范服务的要求中,对值班记录叙述不正确的是( )。
A:记录及时、齐全、规范和真实
B:交接班事项及物品记录清晰,未完成事项无需跟进记录
C:接班人员分别签字确认
D:记录、分类和归档正确及时,记录本整洁完好,记录字迹清楚
下列选项中,属于特殊能力的是( )。
A:记忆力
B:抽象概括能力
C:观察力
D:数学能力
履行保险合同的首要原则是()
A:诚信原则
B:可保利益的原则
C:比例分摊原则
D:近因原则
答案:A
解析:
所谓诚信原则即要求订立保险合同的双方都要诚实守信。这是履行保险合同的首要原则。
物业管理单位应当定期向住户公布收费的收入和支出账目,具体的时间为( )。
A.5个月
B.6个月
C.10个月
D.1年
物业管理师历年真题和解答9卷 第3卷
近年来新兴的一种火灾探测器是( )火灾探测器。
A.感烟
B.感温
C.气体
D.复合式
房屋的维护与修缮是()。
A.物业管理的全部内容
B.物业管理的重要环节
C.常规性服务的主要内容
D.常规性管理的主要内容
办理变更注册需要提交的材料包括( )。
A.与聘用单位签订的劳动合同
B.《中华人民共和国物业管理师注册证》
C.《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》
D.与新聘用单位签订的劳动合同
E.工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明,退休人员的退休证明
物业服务企业未能履行物业服务合同约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的()
A:经济责任
B:法律责任
C:违约责任
D:赔偿责任
答案:B
解析:
《物业管理条例》第三十六条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担目应的法律责任。
下列选项中,物业管理的重要作用不包括( )。
A.维护社区秩序
B.缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移
C.协助公安等有关部门侦破刑事犯罪
D.防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故
E.辅导小区内的学生完成作业
《物业管理条例》中规定的业主大会的职责有( )。
A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B.选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作
C.选聘、解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施
D.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
E.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责
物业管理师历年真题和解答9卷 第4卷
根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为( )。
A.整体物业管理项目招标
B.单项服务项目的招标
C.全权管理项目招标
D.顾问项目招标
E.分阶段项目的招标
某物业项目年度绩效指标体系如下表所示:
2012年末,经项目绩效总结,形成如下结果:净利润实现24万元,物业管理费收缴率为97%,住户满意度指数为85,工作计划完成率为97%,建立并实施项目质量管理体系的成熟度为40%,员工满意指数为96,员工能力提升的成熟度为55%。(基准值匹配基础分为50,目标值匹配基础分为75,挑战匹配基础分为100)
1,计算该项目各单项指示的绩效分数
2,计算该项目2012年绩效分数
1,计算该项目各单项指标的绩效分数
净利润指标绩效分数=0
物业管理费收缴率:50+(97%-96%)/(98%-96%)*(75-50) = 62.5
2,计算该项目2012年绩效分数
单项指标的绩效分数*该指标的权重
物业管理服务的( )源于其服务产品的特征。
A.即时性
B.长期性
C.持续性
D.无形性
下列主体中,不属于我国民法中规定的民事主体的是( )。
A:某物业服务企业员工
B:某市物业服务企业商会
C:业主大会
D:某物业服务企业工程部维修班
规定处分抵押物受偿顺序是( )。
A.《担保法》
B.《城市房地产抵押管理办法》
C.《城市房地产管理法》
D.《房屋共有权证》
年利率为16%,存款额为2000元,期限为一年,以一年4次按季利率计息,则一年后的本利和为()元。
A:2320
B:2339.72
C:2026
D:2320.83
答案:B
解析:
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积。一年4次计息,则一年后的本利和F=2000*(1+16%/4)4=2339.72(元)。
物业管理师历年真题和解答9卷 第5卷
照明是建筑的耗能大项,在商业建筑中,照明能耗可占总能耗的()。
A:10%~20%
B:20%~25%
C:20%~30
D:25%~30%
答案:C
解析:
照明也是建筑的耗能大项,在商业建筑中,照明能耗可占总能耗的20%~30%。照明不仅本身能量,在空调降温需求的场合,照明发热还增大了空调系统冷的能耗。
下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。
A:交通与公用设施情况调查
B:确定管理计划目标
C:进行严密的经济论证
D:组建精干的经营管理团队,确定合理的经营目标
答案:B
解析:
制订管理计划一般应遵循如下工作步骤:①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析,具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况,交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯(消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等)。在此基础上,确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支,做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队,确定合理的经营目标。
买卖合同中,买受人都负有以下()义务。
A:瑕疵担保
B:保管
C:检验
D:转移标的物的所有权
E:及时受领
答案:B,C,E
解析:
买卖合同,是指出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。买受人的义务和责任主要是:①支付价款;②检验义务;③保管义务;④及时受领的义务。
出入口自动控制系统也叫门禁系统,其组成不包括( )。
A.计算机
B.电子锁
C.识别卡
D.报警控制器
物业的车辆管理人员应包括()。
A:车辆交通的疏导人员
B:客户服务人员
C:园区巡视人员
D:道路清洁人员
答案:A
解析:
为做好管理区域内车辆管理,提供安全有序的车辆停放管理服务,物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排,包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。
临时管理规约的主要内容包括()。
A:共用部位公用设施设备的使用规定
B:物业服务企业的权利与义务
C:物业的权属状况
D:房屋装饰装修规定
E:物业的自然状况
答案:A,C,D,E
解析:
以《业主临时公约(示范文本)》为主要参照依据,临时管理规约应当具备以下主要内容:(1)物业的自然状况与权属状况。①物业的自然状况;②物业权属情况。(2)业主使用物业应当遵守的规则。①相邻权规定;②房屋装饰装修规定;③共用部位共用设施设备的使用规定;④使用物业的禁止性规定。(3)维修养护物业应当遵守的规则。①物业维修养护中业主应当相互配合与协助;②涉及公共利益与公共安全的物业维修养护;③保修责任与住宅专项维修资金的交存、使用和管理。(4)涉及业主共同利益的事项。①全体业主授予物业服务企业行使的管理权利;②业主承诺按时足额交纳物业服务费用;③利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。(5)违约责任。
物业管理师历年真题和解答9卷 第6卷
物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的()设备进行承接查验。
A:物业全部
B:物业业主产权部分
C:物业重要部位
D:物业共用部位、共用设施
答案:D
解析:
物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。
对违规装修房屋,擅自拆改房屋结构和设备设施的,应当向()报告。
A:房屋管理部门
B:规划管理部门
C:公安管理部门
D:市政管理部门
答案:A
解析:
对违规装修房屋,擅自拆改房屋结构和设备设施的,应当向房屋管理部门报告。
成语“爱屋及乌”的含义是“爱其人者,兼屋上之乌”。它体现了影响人际吸引因素中的()。
A:相似性因素
B:临近因素
C:移情效应
D:情感的相悦性
答案:C
解析:
移情效应,是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。移情效应是一种心理定势,我国古代就有的“爱人者,兼其屋上之乌”之说,就是移情效应的典型表现。
前期物业服务合同应包括的内容有( )。
A.合同期限
B.物业的使用与维护
C.物业经营管理活动的内容
D.物业的承接查验
E.物业服务收费方式
房屋租赁合同的基本条款包括( )。
A.租金及支付方式
B.房屋的修缮责任
C.转租的约定
D.变更和解除合同的条件
E.租赁双方的义务
某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担,据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%,则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。
A.2500
B.2625
C.2763
D.2325
物业管理师历年真题和解答9卷 第7卷
《业主(用户)手册》的主要内容包括( )。
①欢迎辞;
②小区概况;
③验收情况简要描述;
④小区内相关公共管理制度;
⑤物业管理公司以及项目管理单位情况介绍;
A.②③④⑤
B.①③④⑤
C.①②④⑤
D.①②③⑤
物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数,计提基数和计提比例( )。
A:由国家政策规定
B:通过物业服务合同约定
C:由物业服务企业确定
D:由业主确定
公共关系的根本职能是( )。
A.协调沟通
B.提供服务
C.辅助决策
D.传播推广
从物业价值是从物业预期未来收益的现值之和的角度来看,由于物业价值与折现率( )相关,而折现率与利率( )相关,所以利率升降会使物业价格( )。
A.负 负 上升或下降
B.正 正 上升或下降
C.负 正 下降或上升
D.正 负 下降或上升
下列关于房地产开发企业的市场活动规则的表述,正确的有()
A:对房地产开发企业设立资质等级制度的目的,就是规范房地产开发企业的市场活动
B:房地产开发企业必须按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目
C:各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务
D:一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目
E:二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积35万m2以下的开发建设项目
答案:A,B,C,D
解析:
对房地产开发企业设立资质等级制度的目的,就是规范房地产开发企业的市场活动,维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。
下列关于绿色物业管理的说法,错误的是()。
A:非绿色建筑不能实施绿色物业管理
B:物业服务企业可以从早期介入阶段、日常管理服务阶段和物业寿命结束期推进绿色物业管理
C:在日常物业管理服务阶段,物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面,全面开展绿色物业管理活动
D:在日常物业管理服务阶段,物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面,全面开展绿色物业管理活动
答案:A
解析:
所谓绿色物业管理,是指物业服务机构通过科学管理、技术应用、制度建设和宣传教育等手段,开展的目在有效节约资源,保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的物业使用空间与环境的物业管理服务活动。绿色建筑离不开绿色的物业管理,非绿色建筑也应该倡导实施绿色物业管理。在日常物业管理服务阶段,物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面,全面开展绿色物业管理活动。
物业管理师历年真题和解答9卷 第8卷
从期望理论中,我们得到的最重要的启示是( )。
A.应把绩效获奖估计和期望概率进行优化组合
B.期望概率的高低是激励是否有效的关键
C.绩效获奖估计是激励是否有效的关键
D.金钱可以成为一个有效的激励因子
下列选项中,( )标志着物业管理行业的成熟。
A.行业自治组织的成立
B.皇家特许屋宇经理学会的成立
C.非盈利性行业组织的成立
D.芝加哥建筑管理人协会的成立
物业管理企业( ),为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
A.不可以接受业主和使用人的委托
B.不可以接受业主的委托
C.不可以接受使用人的委托
D.可以接受业主和使用人的委托
某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。
A.2108
B.2206
C.2763
D.2930
专业服务咨询的风险是( )。
A.物业管理的风险
B.早期介入的风险
C.前期物业的管理
D.日常物业管理风险
物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着市政设施的配合管理和物业的装修管理等,这体现了物业服务企业的( )特征。
A.服务性
B.无偿性
C.独立性
D.公共管理性质
物业管理师历年真题和解答9卷 第9卷
零售商业物业经营中承租商的选择因素包括()。
A:声誉
B:财务能力
C:承租商的组合与位置分配
D:承租商需要的可能面积组合
在同一组织中既设置纵向的职能部门,又建立横向的管理系统等特点的是( )。
A.直线制
B.直线职能制
C.事业部制
D.矩阵制
为了保证成本预算的有效性,编制成本预算时,必须遵循的基本要求有( )。
A.必须同其他预算相协调
B.要以各项定额为基础
C.应有相应的组织合同措施保证
D.要全面权衡,提高资金使用效益
E.既要符合实际,又要适当留有余地
新建物业承接检验中过程,物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交( )处理。
A.监理单位
B.业主
C.建设单位
D.项目负责人
我国建设写字楼时考虑以客户的贴身需求为导向,加入绿色环保办公理念,属于()。
A:新型四代写字楼
B:第一代写字楼
C:第二代写字楼
D:第三代写字楼
物业管理一级服务标准中对保洁服务的要求有( )。
A.高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日早、中、晚各清运2次
B.共用雨、污水管道每年疏通1次
C.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次
D.二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求
E.合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次