21年物业管理师历年真题解析6章 第1章
房地产市场投资的强度取决于()
A:编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性
B:潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计
C:物业管理师对未来租户需求的了解程度
D:未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力
答案：B
解析：
房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。
《住宅质量保证书》应当包括的内容中，正常使用情况下墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期是()年。
A:1
B:2
C:3
D:5
答案：A
解析：
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：(1)工程质量监督部门核验的质量等级。(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期如下：①屋面防水3年；②墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；③墙面、顶棚抹灰层脱落1年；④地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑤门窗翘裂、五金件损坏1年；⑥管道堵塞2个月；⑦供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑧卫生洁具1年；⑨灯具、电器开关6个月；⑩其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。(4)用户报修的单位，答复和处理的时限。
下列关于可比实例的说法，正确的有( )。
A．可比实例一定是交易实例
B．可比实例不一定是交易实例
C．交易实例一定是可比实例
D．交易实例不一定是可比实例
E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
在地面与墙脚交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分。这部分称踢脚线，也有的称踢脚板。其高度一般为()mm。
A:10～50
B:50～100
C:100～150
D:150～200
答案：C
解析：
踢脚线，又称踢脚板。踢脚线的主要功能是保护墙面，以防止墙面团受外界的碰撞而损坏，或在清洗地面时，弄脏墙面。踢脚线的高度般为100～150mm。其材料可与地面一致或按装修档次确定。构造也分层制作。通常实出墙面4～6mm。
社会学的研究特点不包括( )。
A．整体性
B．综合性
C．单—性
D．实证性
承租人有下列( )行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失，由承租人赔偿。
A．未经抵押权人同意抵押房屋的
B．将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的
C．将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的
D．公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的
E．故意损坏承租房屋的
房地产开发企业四级资质持有资格证书的专职会计人员不少于( )人。
A．1
B．2
C．3
D．4
21年物业管理师历年真题解析6章 第2章
下列原则可作为物业管理活动的前提条件的是( )。
A．市场原则
B．平等原则
C．公平原则
D．公开原则
房屋登记薄的主要内容有()。
A:属于违章建筑的
B:属于临时建筑的
C:法律、法规规定的其他情形
D:按照规定需要补办手续的
E:无人主张权利的房屋
答案：A,B,C
解析：
房屋登记簿记载内容主要为：①房屋自然状况部分，②房屋权利状况部分，③补换证记录部分；④限制情况部分，⑤其他情况部分。
以下对物业服务定价成本审核的方法和标准的表述，不正确的是（ ）。
A．工会经费、职工教育经费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定
B．住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的应计人定价成本
C．医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支
D．其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支
一套完整的会计报表通常由主表和附表组成，下列各项不属于主表的是( )。
A．资产负债表
B．利润表
C．现金流表
D．资产减值准备明细表
某杂志记者，未经核实，就报道某明星在公共场所打架斗殴，袭击前来处理事情的警察，该报纸和记者侵犯了该明星的()。
A:姓名权
B:肖像权
C:名誉权
D:隐私权
答案：C
解析：
人格权是指民事主体依法固有的为维护自身独立人格所必备的，以人格利益为客体的权利。人格权主要包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、肖像权和一般人格权等。根据我国《民法通则》第九十八条规定，名誉权，即公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。
《物业管理条例》法律责任的特点包括()
A:刑事责任、民事责任并存
B:凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
C:体现了业主自我管理、自我监督.的原则
D:当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理，然后再追究相应的法律责任
E:由国家授权的机关依法实施
答案：B,C,D
解析：
《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)设定了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确定涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、向我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。
零售商业物业策略与运行管理的核心内容是()
A:制定租赁方案和租赁策略
B:选择理想的租户
C:租金的确定与调整
D:制定租约
答案：A
解析：
制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
21年物业管理师历年真题解析6章 第3章
房屋抵押权自()之日起生效。
A:抵押合同签订
B:抵押合同生效
C:抵押权登记
D:核发他项权利证书
共用题干
某物业管理项目经理经过初步调查归纳，发现所管物业项目存在以下问题：(1)少数业主将鞋架摆在走廊上，影响通行，也带来消防隐患；(2)业主经常投诉称提供的特约服务项目收费标准过高，服务人员不够热心、技能差。
对于外部性的企业，政府应采取措施有()。
A:对于具有正外部性的企业，给予财政补贴
B:对于产生负外部性的企业使用税收的手段
C:通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”
D:做好执法检查监督，打击传播虚假信息
答案：A,B,C
解析：
外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。
A项说法错误，特约服务需求价格弹性大；B项说法错误，需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，降低收费标准，会引起特约服务收入增加；C项说法正确，对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入；D项说法错误，薄利多销的观点正确。
用多种手段消除经济活动中负的外部性影响。首先，对那些产生负外部性的企业，政府可以使用税收的手段，例如对污染严重的企业征收适度的污染税，这种税的数额应等于治理污染的费用。而对于那些具有正外部性的企业，政府应给予财政补贴，使其私人收益等于社会收益。这样，就可以鼓励企业增加产量，以实现资源的优化配置。其次，政府也可以通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”。
收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是()
A:投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估
B:评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率
C:评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率
D:在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
答案：D
解析：
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。在净收益方面.评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区，这样的写字楼属()。
A:顶级写字楼
B:甲级写字楼
C:乙级写字楼
D:丙级写字楼
答案：A
解析：
顶级写字楼的标准：建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第一节。
客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户（ ）的需求。
A．需要迅速反应
B．需要被倾听
C．需要服务人员专业化
D．需要被关心
共用题干
建筑智能化程度的高低，近年来已成为酒店、写字楼是否现代化、是否上档次的重要标志。许多新建的酒店、写字楼标榜自己的智能化程度达到了5A级。其在综合布线系统、硬件配备上力求做到尽善尽美。我国88层的上海金茂大厦的消防系统，最大的设计特点可用“立足自救，安全保险”这八个字来形容。自于金茂大厦高420.5m，建筑内部超高层部分旦发生火灾，想要借助外部消防手段来扑灭火灾是不可能的，其必须依靠自身来自救。目前，上海通过室外救火车从水泵接合器加压最高仅能达到160m，而消防车只能达到30～48m。所以金茂大厦的消防必须依靠大厦内部自身的消防设施。金茂大厦的消防设计中，消火桂和自动喷淋系统都采用了屋顶水箱、中间水箱重力流消防供水系统。问题：
下列有关智能建筑的说法，不正确的是()。
A:智能建筑是具有建筑智能化系统的建筑
B:智能建筑物业管理与传统建筑物业管理的关系及功能上有很大不同
C:建筑智能化系统是个综合性的整体，在系统内，自集成中心来控制3A
D:智能建筑所用设备高档，具有成本高的特点，所以不易达到节能环保的要求
答案：D
解析：
建筑智能化系统主要包括通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)和建筑设备自动化系统(BAS)，简称3A。建筑智能化系统是个综合性的整体，在系统内，自集成中心(SIC)通过综合布线系统(GCS)来控制。实现高度信息化、自动化。其中建筑设备自动化系统具体又可分成：空调控制系统、给排水设备监控系统、电气设备监控系统、消防自动化系统、闭路监控系统、防盗报警系统、智能卡系统等。
智能建筑是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、网络通信技术、自动控制技术、多媒体技术（即4C技术）和现代建筑技术有机结合，通过对各类建筑设备的自动监控，对信息资源的管理，对使用者的信息服务及其建筑环境的优化组合，所获得的投资合理、功能先进、安全高效、舒适环保、使用便利、适合信息技术需要的现代化建筑物。
建筑智能化系统主要包括通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)和建筑设备自动化系统(BAS)，简称3A。建筑智能化系统是个综合性的整体，在系统内，由集成中心(SIC)通过综合布线系统(GCS)来控制3A，实现高度信息化、自动化。其中建筑设备自动化系统具体又可分成：空调控制系统、给排水设备监控系统、电气设备监控系统、消防自动化系统、闭路监控系统、防盗报警系统、智能卡系统等。在智能建筑中，因为能够方便地实现对各类设备的自动监测、控制、调节，所以，很容易实现节能环保的要求。
一般室内楼梯扶手的高度应为()mm。
A:900
B:1000
C:1100
D:1200
答案：B
解析：
一般室内楼梯扶手高度应1000mm，不小于900mm，靠近梯井一侧，当水平扶手长度超过500mm时，其高度应不小于1050mm；儿童用的扶手高度一般为600mm，同时应设成人扶手，室外楼梯栏杆高度应不小于1100mm，当梯段的宽度大干1650mm时，应增设靠墙扶手，当楼梯段的宽度大于2200mm时，应增设中间扶手，栏杆距地面或屋面100m高度内不留净空。
21年物业管理师历年真题解析6章 第4章
2007年12月，建设部与财政部发布(),2008年2月1日起施行，为保障住房售后的维修管理。
A:《住宅专项维修资金管理办法》
B:《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
C:《物业管理企业财务管理规定》
D:《全国优秀管理住宅小区标准》
天沟外排水系统适用于( )。
A．长度不超过l00m的多跨工业厂房
B.普通住宅
C.单跨工业厂房
D.屋面面积较小的公共建筑
业主委员会委员有下列（ ）情形的，可经业主大会会议通过，终止其委员资格。
A.无故缺席业主委员会会议连续三次以上B.因疾病等原因丧失履行职责能力
C.以书面形式向业主大会提出辞呈 D.拒不履行业主义务
E.工作单位调动
答案：A,B,C,D
解析：
《业主大会规程》第三十条规定业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委 员的。
物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和()。
A:物业承接查验制度
B:物业管理师制度
C:前期物业管理招标投标制度
D:住宅专项维修资金制度
答案：B
解析：
物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。
是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业管理企业的一项基本功。
A．物业管理档案管理
B．物业管理服务管理
C．物业管理工作管理
D．物业管理资料管理
物业日常管理服务常见的风险是( )。
A．合同风险
B．管理风险
C．收费风险
D．舆论风险
业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督，包括()
A:有权监督物业服务企业的收费情况
B:有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议
C:有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料
D:有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由
E:有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为
答案：A,B,C
解析：
业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业服务企业的收费情况；有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正等。
21年物业管理师历年真题解析6章 第5章
下列各项不属于社区的是()。
A:聊天室
B:网上沙龙
C:村落
D:世贸组织
答案：D
解析：
社区是指聚集在定地域中人群的生活共同体。具体而言，社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动、有特定的生活方式、并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。D项是个国际性贸易组织。
某项目的速动比率为1，流动负债为90万元，存货价值为130万元，则项目的流动比率为（ ）。
A．3.5
B．2.4
C．2.1
D．1.9
当一方违约时，强制履行也是承担违约责任的方式之一，但下列情形中不得强制履行的是( )。
①债务的标的不适于强制履行；
②履行费用过高；
③法律上或者事实上不能履行；
④令债务人重作；
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．②①④
下列选项中，影响行政组织结构形态的决定性因素是( )。
A．管理层次
B．管理方法
C．管理范围
D．管理力度
E．管理幅度
动火过程中的要求包括( )。
A．现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火
B．发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救
C．动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种
D．动火现场要指定安全负责人
E．动火人员要严格执行安全操作规程
以下关于空调系统管理工作的主要内容，表述错误的是( )。
A:根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划
B:根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态
C:在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题
D:空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视
物业装饰装修管理包括( )、验收等环节。
A．装饰装修申报
B．登记审核
C．入场手续办理
D．装饰装修过程监督检查
E．领取房屋钥匙
21年物业管理师历年真题解析6章 第6章
白蚁的防治有( )等，可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。
A．挖巢法
B．捉拿法
C．药杀法
D．诱杀法
E．生物防治法
物业承接查验的内容包括( )。
A．物业管理资料移交
B．物业现场验收
C．物业管理资料移交和物业现场验收
D．物业合同
物业管理项目机构请求购买车辆，公司对其请示必须作出同意与否的答复，就要用“批复”。其“批复”属于（ ）。
A．内行文
B．后行文
C．上行文
D．下行文
考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是( )。
A．净运营收益的最大化
B.准备金的使用情况
C．空置率的大小
D.运营费用的多少
以下不得设定房地产抵押权的有()。
A:用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
B:共有的房地产
C:列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
D:已依法公告列入拆迁范围的房地产
E:被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
答案：A,C,D,E
解析：
不得设定房地产抵押权的情况包括：①权属有争议的房地产，②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产，⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，⑥依法不得抵押的其他房地产。
从宏观上说，房地产市场结构包括( )结构。
A．区域
B．总体
C．产品
D．投资
E．供求
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于( )所有。
A．业主
B．物业服务企业
C．房屋规划主管部门
D．国家
