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物业管理师历年真题解析7卷

发布时间：2021-08-07
物业管理师历年真题解析7卷

物业管理师历年真题解析7卷 第1卷

合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括( )。

A:当事人的缔约能力
B:当事人的真实意思表示
C:合同的内容不合法
D:合同的形式合法
E:合同的内容合法

答案：A,B,D,E
解析：

适用听证程序的行政处罚有()。

A:较大数额的罚款
B:没收违法所得
C:责令停产停业
D:吊销许可证
E:行政拘留

答案：A,C,D
解析：
听证程序，是指行政机关在作出处罚决定之前，公开举行自利害关系人参加的听证会，对事实进行质证、辩驳的程序。目前规定适用听证程序的行政处罚有：①责令停产停业，②吊销许可证或者证照，③较大数额罚款。例如治安处罚罚款超过2000元以上为较大数额罚款。

投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的（）。

A:兴趣
B:资历
C:实力
D:技能

答案：D
解析：

合同中免责条款无效的有()。

A:造成标的全部灭失的
B:造成对方人身伤害的
C:因故意造成对方财产损失的
D:因重大过失造成对方财产损失的
E:因不可抗力造成财产损失的

答案：B,C,D
解析：
免责条款是指当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。但并不是所有免责条款均有效，合同中的下列免责条款无效：①造成对方人身伤害的，②因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

消防安全检查的基本程序是什么?

正确答案：
消防安全检查的基本程序如下。
(1)按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查。
(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。
(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检
查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。
(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。
(5)对检查情况进行登记存档、分析总结，提出安全检查报告。

你是某物业管理公司客户服务部经理，你公司接管的一个项目已办理入住三年。物业费收缴率一直在80%附近徘徊。为了解客户的满意度和找出服务上的差距。公司要求你做一次项目的客户满意度调查。(1)请写出客户满意度问卷调查的实施步骤。(2)你是如何处理客户投诉意见的，请写出物业管理投诉的处理程序。



答案：
解析：

(1)客户满意度调查的策划--利用客户数据库--了解客户期望--草拟问卷--审核问卷--调查--分析结果--报告反馈与实施战略行动计划--客户满意过程再评估。(2)记录投诉内容--判定投诉性质--调查分析投诉原因--确定处理责任人--提出解决投诉的方案--答复业主--回访--总结评价。

下列各项中，属于无效民事行为的有( )。

A．恶意串通损害第三人利益的民事行为

B．显示公平的民事行为

C．一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下所做的损害国家利益的民事行为

D．行为人对行为内容有重大误解的民事行为

E．以合法形式掩盖非法目的的民事行为

正确答案：ACE

物业管理师历年真题解析7卷 第2卷

共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。

吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同，应分为()两个阶段。
A:邀请与承诺
B:要约与承诺
C:要约与签订
D:协商与签订

答案：B
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。

设备磨损的类型中，与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比的是（ ）。

A．第一类有形磨损

B．第二类有形磨损

C．第一类无形磨损

D．第二类无形磨损

正确答案：B

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。下列选项中关于其特征的叙述错误的是( )。

A．内容构成具有复合性

B．权利处分具有一体性

C.标的物是特定的实体，而非空间

D．是人与物的关系和人与人的关系的结合

正确答案：C

维修员知识培训的主要内容包括( )。

A．物业管理基础知识

B．房屋附属设备维修的类型

C．供水供电基本知识

D．给水排水设备的验收接管知识

E．房屋日常养护知识及房屋维修知识

正确答案：ACE

制定投资方针和政策需考虑的是( )。

A．投资数量

B．利率

C．房地产市场

D．对风险的承受能力

E．投资期限

正确答案：ADE

房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。

A:注册
B:审核
C:登记备案
D:批准

答案：C
解析：
物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和( )的权利，这三种权利具有不可分离性。

A．共同分配

B．共同处分

C．共同管理

D．共同占有

正确答案：C

物业管理师历年真题解析7卷 第3卷

在民用建筑的基本组成中，( )是多层建筑中联系上下各层的垂直交通构件，供人们上下楼和紧急疏散之用。

A．墙或柱

B．板层与地面

C．屋顶

D．楼梯

正确答案：D

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用()的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A:物业管理
B:设施管理
C:租赁管理
D:房地产资产管理。
E:房地产组合投资管理

答案：A,B,D,E
解析：
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的（ ）状态。

A．不稳定

B．平稳

C．正常运行

D．可变

正确答案：B

管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的( )。

A．强制性条例

B．行为准则

C．合同规定

D.基本原则

正确答案：B

市场调查的主要内容有()。

A:走访式调查
B:销售渠道调查
C:技术发展调查
D:竞争结构调查
E:市场需求调查

答案：B,C,D,E
解析：
市场调查的内容相当广泛，凡是直接和间接影响企业生产经营活动的资料信息都属于调查搜集的范围。一般来说，市场调查的内容主要有：①市场环境调查，②市场需求调查，③消费者和消费行为调查，④产品调查，⑤销售渠道调查，⑥竞争调查，⑦技术发展调查。

下列有关市场主体退出市场秩序的内容，错误的是( )。

A．企业歇业秩序

B．企业破产秩序

C．企业产权转让秩序

D．以上皆不正确

正确答案：D

在物业管理活动中，业主依法享有的权利是( )。

A:按时交纳物业服务费
B:执行业主大会的决定
C:遵守物业管理服务方面的规章制度
D:监督物业服务企业履行物业服务合同

答案：D
解析：

物业管理师历年真题解析7卷 第4卷

下列选项中，登记机关有权注销权属证书的是( )。

A．因正当理由不能按期提交证明材料的

B．依法由房地产行政主管部门代管的房屋

C.因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的

D．属于违章建筑的

正确答案：C

政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求是( )。

A．专业技术人员职业资格

B．就业资格

C．从业资格

D．执业资格

正确答案：A

在我国现行土地制度下，政府的( )政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。

A．金融

B．地价

C．税收

D．土地供应

正确答案：D

增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的( )。

A．上升

B．无变化

C．下降

D．稍微下降

正确答案：A

某物业公司要求所有员工要对业主使用规范化文明语言、微笑服务，这种服务属于()。

A:功能服务
B:心理服务
C:个性化服务
D:主动服务

答案：B
解析：
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，情感化服务又包括两个方面：①功能服务。功能服务指的是具有一定客观标准的服务内容，即为业主解决实际问题。功能服务是“硬件”，满足业主期待的“实用性”与“享受性”的需求，②心理服务是“软件”，是通过人际交往而产生的，态度在人际交往中的作用至关重要。心理服务的常用办法包括：使用得体的服务语言，礼仪着装体现职业素养，抓住业主的心理需求，表现出使人感受亲切的态度，发自内心地微笑，以及适当运用幽默感等。

物业共用部位保修期满后大中修的资金来源是()。

A:保修费
B:专项维修资金
C:物业服务费
D:公共更新改造款

答案：B
解析：
住宅专项维修资金是指专项用于指摘共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所以其便是物业共用部位保修期满后大中修的资金来源。

公共商业场所识别体系包括()。

A.企业名称

B.商标，招牌

C.企业简介

D.员工服装

正确答案：ABCD

物业管理师历年真题解析7卷 第5卷

房屋存在()情况的，禁止租赁。

A:故意损坏承租房屋的
B:未依法取得房屋所有产权的
C:已抵押，未经抵押权人同意的
D:属于违法建筑的
E:共有房屋未取得共有人同意的

答案：B,C,D,E
解析：
为了维护房屋租赁市场秩序，根据有关法律法规的规定，房屋存在以下情况的，禁止租赁：①未依法取得房屋所有产权的，②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的，⑤属于违法建筑的，⑥不符合安全标准的，⑦已抵押，未经抵押权人同意的，⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。其中A项属于房屋租赁合同终止的情形。

固定预算是传统的预算编制方法，其优点为（ ）。

A．实现费用支出效益的最大化

B．调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性

C．对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证

D．编制简单，预算的编制成本较低

正确答案：D

成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是()。

A:卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限
B:最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
C:当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功
D:在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

答案：B
解析：

债券或股票的投资者，可分享房地产的部分收益，成为房地产( )。

A．直接投资者

B．间接投资者

C．开发投资者

D．置业投资者

正确答案：B

物业管理一级服务标准中对保洁服务的要求有( )。

A．高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日早、中、晚各清运2次

B．共用雨、污水管道每年疏通1次

C．小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次

D.二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求

E.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次

正确答案：BCDE

实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ ）最大化。


A.价值 B.净收益
C.价格 D.收入

答案：B
解析：
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基站上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

财务报告分析的主要形式包括()

A:内部分析与外部分析
B:趋势分析、现状分析与潜力分析
C:全面分析与专题分析
D:定性分析与定量分析
E:财务报表分析与内部报表分析

答案：A,B,C,E
解析：
财务报告分析的主要形式包括：(1)内部分析与外部分析；(2)全面分析与专题分析；(3)财务报表分析与内部报表分析；(4)趋势分析、现状分析、潜力分析。

物业管理师历年真题解析7卷 第6卷

住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是( )。

A．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享

B．以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统

C．各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作

D．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享

E．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面

正确答案：ACDE

改变共有部分的用途的权利属于()。

A:业主大会筹备组
B:业主大会
C:业主委员会
D:建设单位

答案：B
解析：
《业主大会和业主委员会指导规则》明确了业主大会的十项职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修资金；(7)改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

请分析后回答以下问题：

1．顾某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备?说明理由。

2．顾某是否应承担王某的损失?说明理由。

正确答案：

房屋租赁只转移房屋权属中的( )，不转移房屋的所有权。

A．使用权

B．处分权

C．最终收益权

D．房屋的维护权

正确答案：A

合同风险具体包括( )几个方面。

A．合同条件的风险

B．合同期限

C．合同违约的风险

D．合同订立的风险

E．合同执行的风险

正确答案：BDE

居住小区社区文化的特点包括( )。

A．文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容

B．不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性

C．业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性

D．文化氛围是营造社区文化的必要环境

E．社区成员是社区文化的主体

正确答案：ABC

业主大会筹备组应当自组成之日起()日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

A:10
B:30
C:60
D:90

答案：D
解析：
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

物业管理师历年真题解析7卷 第7卷

业主委员会委员资格终止后，该业主应当自( )起限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

A．终止之日

B．终止之日的次日

C．终止之日前7天

D.终止之日的次月

正确答案：A

建设（房地产）主管部门挪用住房专项维修资金的，由()（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，对直接责任人依法予以处分或追究刑事责任。

A:建设单位
B:下级建设
C:同级建设
D:上级建设

答案：D
解析：

某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/m2，出租的年末净收益为110元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。

A:978
B:1000
C:1078
D:1178

答案：A
解析：
该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)

在社会认知的法则中，根据某一事物与典型事物的相似程度来进行分类的是()。

A:便利法则
B:相似性法则
C:代表性法则
D:锚定与调整法则

答案：C
解析：
在社会认知中，人们经常需要面对大量的社会信息。由于认知资源和经验有限，人们会自动运用一些判断法则来处理这些社会信息，这就是社会认知法则。认知法则分为如下三种：①便利法则，又称可用性法则，②代表性法则，又称象征性法则，指的是人们根据某一事物与典型事物的相似程度来进行分类。③锚定与调整法则。

吉芬商品是唯一不遵从( )的特殊商品。

A．供给法则

B．需求法则

C．弹性理论

D．生产理论

正确答案：B

招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的( )。

A.政府主管部门

B．物业管理机构

C．建设部附属机构

D．社会中介组织

正确答案：D

物业管理师注册时，注册审查机构批准注册的，在决定批准之日起()个工作日内，将标

A:10
B:15
C:20
D:30

答案：A
解析：
物业管理师注册时，注册审查机构批准注册的，在决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《物业管理师注册证》。注册审查机构决定不予批准注册的，应当书面说明不予注册的理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。

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