2021物业管理师历年真题解析6卷 第1卷
管理规约由（ ）制定的。
A.开发商 B.政府
C.全体业主 D.物业服务企业
答案：C
解析：
管理规约是由全体业主共同制定的。根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改〈物血管理条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
影响物业价格的心理因素主要有( )。
A．购买或出售心态
B．个人欣赏
C．时尚风气
D．以上全是
关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是()
A:物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格
B:当为建筑物已建成的物业时，即为期房价格（含土地价格）
C:物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）
D:期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格
答案：B
解析：
物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
在首次业主大会会议召开前()，业主大会筹备组应当将筹备工作情况以书面形式在物业管理区域内公告。
A:3日
B:10日
C:15日
D:30日
答案：C
解析：
业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。一般来说，期房价格( )现房价格。
A．高于
B．等于
C．低于
D．两者无关联
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处()的罚款。
A:1万元以上3万元以下
B:1万元以上5万元以下
C:2万元以上3万元以下
D:2万元以上5万元以下
答案：A
解析：
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
物业服务企业在进行市场定位时，关键在于确定合适的()。
A:物业类型
B:发展目标
C:竞争优势
D:营销策略
答案：C
解析：
市场定位包括地域选择和定位、承接物业的档次定位、物业项目的类型定位等。市场定位的关键在于选择合适的竞争优势。
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，由()制定和修改。
A:房产开发建设单位
B:业主大会、业主委员会
C:物业服务企业
D:房地产主管部门
答案：B
解析：
业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定。
2021物业管理师历年真题解析6卷 第2卷
下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是()。
A:甜点店与服装店相邻
B:冷饮店设置商场入口
C:家具店靠近商场中心
D:食品店远离商场中心
答案：B
解析：
本题考核的知识点为购物中心租户组合与位置分配的要求。合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。鞋店往往是男女服装店很自然的一种补充，冰淇淋等冷饮店一般设置在商场的人口或与快餐店为邻；较小的、较高销售密度的零售业务，如食品和珠宝，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方；较大的、较低销售密度的零售业务，如家用器皿和妇女服饰，趋向于位于离中心较远的地方。
评标委员会的主要成员，由招标从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取()的方式确定。
A:国务院建设主管部门
B:省、自治区、直辖市人民政府住房与建设主管部门
C:城市人民政府住房与建设主管部门
D:城市人民政府房地产主管部门
答案：B
解析：
评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
政府规定所出售的公共组屋从领取房屋钥匙( )起保修一年。
A．一日
B．二日
C．三日
D．四日
在签订物业服务合同中的服务费用的内容条款时，首先应该明确()。
A:物业服务的收费形式
B:实行包干制还是酬金制、或者是其他收费形式
C:收费标准、酬金额额或职费比例
D:交费时间、交费方式及结算方式
E:交费人员和收费单位
答案：A,B
解析：
在签订物业服务合同中的服务费用的内容条款时，首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或职费比例、交费时间、交费方式及结算方式等。
下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是()。
A:要事先做好预案，合理安排服务人员
B:加强与活动主办方的沟通和协调
C:实行前置设防
D:全权交给活动主办方
答案：D
解析：
学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：①防火，②防盗，③防踩踏事故；④防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止各类安全事故的发生。作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户，又增加了企业的利润。
白蚁防治单位未按施工技术规程进行防治的，由房屋所在地的()以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以()的罚款。
A:县级，3万元
B:市级，2万元以上3万元以下
C:市级，1万元以上3万元以下
D:县级，1万元以上3万元以下
答案：D
解析：
白蚁防治单位未按施工技术规程进行防治的，又房屋所在地的县级以上人民中增幅房地产行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于( )进行针对性整改。
A．施工单位
B．建设单位
C．设计单位
D．物业产权人
在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经（ ）。
A．当地房地产行政主管部门审核后划拨
B．业主大会审定后实施
C．业主委员会审定后实施
D．房地产行政主管部门审核后划拨
2021物业管理师历年真题解析6卷 第3卷
收益性物业价值的高低主要取决于( )。
A．未来净收益的大小
B．银行的利息率高低
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益的可靠性
E．物业管理服务的质量
利用共用部位、共用设施设备经营的前提是( )。
A．必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。
B．必须符合《物业管理条例》
C．必须符合《物业服务收费管理办法》
D．必须符合《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》
物业服务合同约定的内容应当包括()。
A:双方的权利义务
B:物业管理事项、服务质量、服务费用
C:特约服务和专项服务
D:专项维修资金的管理与使用
E:物业管理用房、合同期限、违约责任
答案：A,B,D,E
解析：
《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
消防工作的指导原则是( )。
A．“安全第一，预防为主”
B．“预防为主，防消结合”
C．“预防第一，安全为主”
D.“安全第一，防消结合”
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有（ ）特点。
A.临时性B.长期性 C.专项性D.综合性
答案：D
解析：
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
其他物业管理合同包括( )。
A:物业服务合同和前期物业服务合同
B:土地使用合同和工程建设合同
C:售房合同、装饰装修管理服务合同
D:清洁承包合同、垃圾清运合同
E:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同
下列与房地产有关的法律法规，属于行政法规的是()。
A:《物权法》
B:《物业管理条例》
C:《房屋登记办法》
D:《住宅专项维修资金管理办法》
下列( )属于业主对房屋等建筑物的管理方式。
A．业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
B．业主行使对建筑物的占有权
C．业主行使对建筑物的使用权
D．业主行使对建筑物的收益权
2021物业管理师历年真题解析6卷 第4卷
物业管理计划的主要内容包括（ ）。
A．建筑物管理计划
B．财务收支计划
C．租赁计划
D．物资装备计划
E．物业运行绩效评估及与业主沟通计划
下列物业服务企业提供的服务项目中，属于基本公共服务的是()管理。
A:物业档案资料
B:房屋出租
C:房屋中介服务
D:物业经营
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业提供物业服务的项目。物业服务企业提供的合同约定物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。
《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是()。
A:配套性
B:过渡性
C:借鉴性
D:经验性
E:操作性
答案：A,D,E
解析：
过渡性、借鉴性、针对性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规的主要特点。
物业服务企业在获取招标信息后应组织相关人员组成( )，对投标活动进行策划实施。
A:招标委员会
B:投标小组
C:业主大会
D:评标委员会
掌握知识和技能的具体途径与方法是( )。
A．教育
B．社会实践
C.勤奋
D．素质
商品房预售人应当到房地产主管部门和市、县人民政府()部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A:房地产规划管理
B:土地管理
C:行政管理
D:房地产管理
答案：B
解析：
房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
财务绩效定量评价是指对企业一定期间的()进行定量对比分析和评判。
A:盈利能力
B:资产质量
C:经营增长
D:债务风险
建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括()。
A:尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏
B:使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气
C:用于控制排水系统内的液位，避免溢流
D:使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命
答案：C
解析：
通气管系统是用于通气的管道系统。它的作用，①尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏，②使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气，③使排水管内常有新鲜空气流通，减缓管壁腐蚀，延长排水管使用寿命。
2021物业管理师历年真题解析6卷 第5卷
房屋租赁登记备案的一般程序不包括()
A:申请
B:审查
C:核对
D:颁证
答案：C
解析：
房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。
下列有关公共关系与人际关系的说法，不正确的是( )。
A．公共关系的行为主体是组织
B．人际关系的对象是私人关系
C．人际关系中包含了许多公共关系
D．公关工作需要运用人际沟通的手段
房地产中介服务的特点不包括()。
A:人员特定
B:对象特定
C:服务有偿
D:委托服务
答案：B
解析：
房地产中介服务具有人员特定、委托服务、服务有偿的特点。
下列关于物业服务收费的明码标价的表述，错误的是()。
A:在标价之外，可以收取物业服务合同约定以外的服务费用
B:接受委托代收供水、供电等有关费用的，可以不实行明码标价
C:实行政府指导价的物业服务收费应当标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准
D:政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定的情况实施监督检查
E:实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则
答案：A,B
解析：
物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务（特约服务），应当按照《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。物业服务企业不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
物业服务收费原则中，()就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
A:合理原则
B:公开原则
C:公平原则
D:收费与服务水平相适应的原则
答案：D
解析：
物业服务收费与服务水平相适应的原则就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
国家通过立法对劳动者因达到规定的年龄界限而解除劳动义务，由国家提供一定物质帮助以维持其基本生活的一种社会保险是指( )。
A:工伤保险
B:失业保险
C:医疗保险
D:养老保险
对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的()
A:30%
B:40%
C:50%
D:60%
答案：B
解析：
对一个新建成的零售商业物业而言，公共能耗费约占总费用的40%。
下列关于物业管理招标投标基本要求的叙述，不正确的是( )。
A．物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规、政策规定
B．在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素
C．招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的市级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
D．投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性、项目外部环境和条件等方面进行综合评估
2021物业管理师历年真题解析6卷 第6卷
合同的生效的要件包括()。
A:行为人具有相应的行为能力
B:意思表示真实
C:不违反法律或者社会公共利益
D:行为人具有完全行为能力
E:合同标的须确定和可能
答案：A,B,C,E
解析：
一个合同，应当符合以下要件，方为有效：(1)行为人具有相应的行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益；(4)合同标的须确定和可能。
下列选项中，（ ）是根据风险带来损失程度以及物业服务企业或业主的财务预算状况来确定的。
A．确定所需的保险
B．购买保险
C．分析保单条款
D．保险金额和保险费的确定
物业承接查验中现场验收包括()
A:物业共用部位验收
B:物业共用设施设备验收
C:物业管理资料验收
D:物业管理区域环境验收
E:物业自用部位验收
答案：A,B,D
解析：
物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。
业主的建筑物区分所有权的构成有()
A:业主对专有部分的所有权
B:业主对建筑区划内的共有部分的共有权
C:业主对建筑区划外部分的所有权
D:业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
E:业主对建筑区划外部分的管理权
答案：A,B,D
解析：
业主的建筑物区分所有权的构成有：(1)业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。(2)业主对建筑内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。(3)业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
物业统计按调查的组织形式分为( )。
A:全面调查和专门调查
B:统计报表和专门调查
C:统计报表和询问式调查
D:直接调查和间接调查
我国《担保法》规定的可以产生留置权的有( )。
A:加工承揽合同
B:生产合同
C:运输合同
D:营销合同
E:保管合同
在所有权不变情况下，写字楼的类型包括()。
A:企业自用写字楼
B:出租写字楼
C:出售写字楼
D:自用出售复合型写字楼
E:自用出租复合型写字楼
答案：A,B,E
解析：
本题考核的知识点为写字楼的类型。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
按房屋所有权的性质，房屋租赁分为( )。
A．公房租赁
B．私房租赁
C．定期租赁
D．意愿租赁
E．自动延期租赁
