2021物业管理师历年真题解析6辑
2021物业管理师历年真题解析6辑 第1辑
B:收益现金流风险
C:市场供求风险
D:未来经营费用风险
E:资本价值风险
B:复杂性
C:层次性
D:开放性
下列选项中，属于影响社会公共利益的生产经营秩序的是( )。
A．企业歇业秩序
B．制止结构性垄断状态秩序
C．防止环境污染和破坏生态平衡方面的秩序
D．涉外金融秩序
B:湿式喷水灭火系统
C:雨淋式喷水灭火系统
D:喷雾式喷水灭火系统
社会组织与其他社会结构类型相比，更具有( )的特性。
A．持续性
B．可靠性
C．相互性
D．强制性
E．可控性
B:设水箱
C:设气压结水设备
D:设水泵
下列选项中，( )的情况下申请人不可以申请暂缓登记。
A．因正当理由不能按期提交证明材料
B．按照规定需要补办
C．法律法规规定可以准予暂缓登记
D．属于违章建筑的
B:物业日常的维护与维修
C:运行管理
D:策略性管理
B:反要约
C:邀请要约
D:承诺
2021物业管理师历年真题解析6辑 第2辑
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
B:同类零售店聚集理论
C:中心地理论
D:区域竞争效应理论
新设立物业管理企业的资质申请需具备的条件不包括( )。
A．营业执照
B．企业章程
C．物业服务合同
D．企业法定代表人的身份证明
一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种( )关系。
A．合同
B．义务
C．责任
D．没有关系
A.临时性B.长期性 C.专项性D.综合性
《城市房地产管理法》规定登记机关不予登记的情形有( )。
A．属于违章建筑的
B．属于临时建筑的
C．属于共有建筑的
D．属于公共建筑的
E．土地使用年限届满
B:发展模式
C:产业集聚形成方式
D:产业园区的性质和功能
可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成。这五大系统分别是( )。
A．投资支持系统、发展支持系统、环境支持系统、管理支持系统、智力支持系统
B．生存支持系统、管理支持系统、环境支持系统、项目投资支持系统、智力支持系统
C．生存支持系统、发展支持系统、环境支持系统、社会支持系统、智力支持系统
D．生存支持系统、发展支持系统、长期投资支持系统、社会支持系统、智力支持系统
某宗物业的正常成交价格为3500元／m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为( )元／m2。
A．3255
B.3325
C．3675
D．3745
2021物业管理师历年真题解析6辑 第3辑
成本预算的编制方法中，( )预算为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的。
A．零基
B．滚动
C.概率
D．弹性
(1)在本案例所述的情形下，物业管理公司不可以直接破门而入。物业管理公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业管理公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业管理公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进入。(3)值得肯定的是，物业管理公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。不足在于，物业管理公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。
下列选项中，不属于房屋使用人、行为人应当承担的民事责任是（ ）。
A．使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质
B．使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施
C．行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
D．因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故
对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是（ ）。
A．企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准
B．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
C．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
D．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
下列选项中，对物业保险的作用表述不正确的是( )。
A．可以促进住房制度改革
B．可以增强社会防灾救灾力量
C.增强保险人的信用程度
D．可以抵御意外不幸
业主在办理人住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确（ ）。
A．滞纳金及其计收比例
B．物业管理费计费时段和缴交时间
C．物业管理费收缴方式(现金或托收等)
D．物业管理费收费面积、收费标准及金额
E．填写装修申报登记表的时限
下列不属于物业管理早期介入阶段内容的是( )。
A．开发设计
B．施工建设
C．竣工验收
D．日常管理制
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在（ ）合同基础上的。
A．建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售
B． 物业服务企业与购房人签订的前期物业服务
C． 物业服务企业与房产开发商签订的前期物业服务
D． 建设单位与房产开发商签订的包含前期物业服务内容的商品房建筑
B:石灰膏
C:生石灰粉
D:消石灰粉
2021物业管理师历年真题解析6辑 第4辑
物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着市政设施的配合管理和物业的装修管理等，这体现了物业服务企业的( )特征。
A.服务性
B．无偿性
C．独立性
D．公共管理性质
B:朝向变化
C:空间尺寸
D:户型
E:结构型式
B:顾客进入购物中心的珠宝店购买了一对戒指
C:顾客进入购物中心的时装店购买了一套时装
D:顾客在临走时买了一支蛋卷冰淇琳
B:调整房屋的有效使用率
C:提高物业的市场地位
D:提高租户对物业环境的满意度
B:控制各项专业规划和近期建设规划
C:确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署
D:规定项目与大市政接口
B:清洁用扫地车
C:立体车库停车架
D:客服人员用电脑
E:剪草机
B:不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业服务企业
C:投标人少于5个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业
D:对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业
物业的自然情况中，说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以（ ）审定的名称为准。
A．当地政府主管部门
B．县级以上人民政府主管部门
C．市级以上人民政府主管部门
D．住房和城乡建设部
B:周检
C:月检
D:督察
2021物业管理师历年真题解析6辑 第5辑
B:16
C:8
D:4
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次缴存额( )的，业主应当及时续缴。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
有关房地产转让的程序，说法错误的是( )。
A．房地产转让当事人口头转让合同
B．房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、。当事人的合法证明到房地产管理部门办理过户申请
C．房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复
D．房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
B:每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上
C:小区主出入口24小时值勤
D:生活垃圾每天清运1次
E:路灯、楼道灯完好率不低于80%
B:3个星期
C:20个工作日
D:2个星期
B:持续性
C:可靠性
D:可预见性
E:可控性
物业管理服务的( )源于其服务产品的特征。
A．即时性
B．长期性
C．持续性
D．无形性
下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是( )。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B．前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及业主
D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同
确定住户共用部位共用设施设备具体范围的主要依据是( )。
①相关法律行政法规；
②住房买卖合同；
③物业管理企业规定；
A．①③
B．②③
C．①②③
D．①②
2021物业管理师历年真题解析6辑 第6辑
B:水泥浆体不易在水中硬化
C:水泥的强度是评定其质量的重要指标
D:常用来制造各种形式的混凝土
可以包括各个部门的成本费用表是( )。
A．现金流量表
B．资产负债表
C．利润表
D．成本报表
B:协会群体
C:正式群体
D:非正式群体
据21世纪经济观察报的报道：物业管理直是令广大业主头痛的老问题，中国消费者协会的投诉统计也显示，近几年关于物业管理的投诉比例正呈现上升趋势。中国已经加入了世贸组织，国外不少物业服务企业均看好中国这个大市场，而国内的服务企业仍然在沿袭过去老的管理模式，难以让购房者满意。
A:上涨；业主
B:上涨；物业服务企业
C:降价，业主
D:降价，物业服务企业
当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，物业管理服务存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业服务企业，因为会有一些物业服务企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另方面也会有一部分物业服务企业自于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。
影响需求价格弹性的因素包括：①商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。②人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐，而些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，其需求弹性就很大。②商品本身用途的多寡。一般来说,一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置。⑤时间的长短。时间越短，商品的需求弹性就越小，时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。
某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。
{图}
请分析后回答以下问题：
1.解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?
2.上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业服务企业应如何处理?
3.在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?
4.针对上述问题，请结合工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平?
1.需要资金投入的项目：第1、6、7、8、9项。其中第1、6、9项应在物业服务费中列支;第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。
2.不属于物业服务企业管理职责范围的项目：第4、12、13项。物业服务企业应向业主作出解释，第4、13项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理;物业服务企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务;并跟踪事态，及时向业主通报。
3.不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是第11项，因为物业服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。
4.管理措施：
(1)加强基础管理，包括日常检查和员工培训。
(2)调整优化管理服务工作流程。
(3)加强安全、公共秩序管理。
(4)加强小区共用设施设备的更新改造工作。
(5)加强小区卫生管理工作。
(6)加强沟通和宣传工作。
下列选项中，( )指人们在认识过程中，在认识逻辑上常出现的一种偏差，即由知觉对象所具有的某种特征推及对象的总体特征，从而产生美化或丑化对象的印象。
A.成见效应
B．光环效应
C.先入印象
D．近因效应
物业管理应提倡的主要维修养护方式是( )。
A．预防性维修
B．事后维修
C．使用中维修
D．紧急抢修
下列不属于写字楼物业管理风险种类的是( )风险。
A.工程隐患
B．设备运行
C.设备运输
D.消防防范
为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，需采购( )的物业经营管理服务。
A．系统化、全面化
B．高标准、系统化、专业化
C．高标准、高质量、专业化
D．高质量、综合化
