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2021物业管理师历年真题解析5章

发布时间：2021-07-06

2021物业管理师历年真题解析5章 第1章

物业管理机构更迭时，管理工作应移交的管理资料是（ ）。

A．各类值班记录

B．装修验收表

C．装修图样

D．物业费收缴明细表

正确答案：A

物业的供电种类按供电( )分为长期供电和临时供电。

A．方式

B．时间

C．性质

D.备用电源情况’

正确答案：C

风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失，其目的是（ ）。

A．以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险

B．防范、分散或转移风险的费用

C．以最小成本有效地控制风险的发生

D．以减少损失发生的可能

正确答案：A

物业管理方案中，管理指标通常由( )组成。

A．物业管理规模指标

B．业绩指标

C．物业管理质量指标

D．物业管理数量指标

E．经济效益指标

正确答案：CE

下列各项属于物业服务企业二级资质条件的有()。

A:注册资本人民币在50万元以上
B:注册资本人民币在300万元以上
C:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
D:物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
E:管理两种类型以上物业

答案：B,C,D,E
解析：
物业服务企业二级资质条件包括：①注册资本人民币300万元以上。②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（多层住宅100万m2，高层住宅50万m2，独立式住宅（别墅）8万m2，办公楼、工业厂房及其他物业20万m2）。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

物业管理投标的主要风险来自于( )。

A．招标人和招标物业

B．投标人

C．竞争对手

D．企业自身条件的分析

E．业主的需求

正确答案：ABC

根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，二级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到（ ）以上。

A:70%
B:75%
C:80%
D:85%

答案：B
解析：

根据国务院《建设工程质量管理条例》，住房与城乡建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行( )制度。

A．竣工验收备案

B．建筑工程质量管理

C.项目报建施工许可证

D．房地产开发施工管理

正确答案：A

下列有关转租房屋规定的表述，说法正确的有()。

A:出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益
B:转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续
C:承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分转租给他人
D:转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期
E:在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同必须随之相应变更、解除或者终止，出租人与转租人不能有其他约定

答案：A,B,C,D
解析：

2021物业管理师历年真题解析5章 第2章

以下对前期物业管理合同关系的表述，正确的是（ ）。

A．是根据房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同

B．不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同

C．不是根据建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同

D．是根据业主和物业服务企业之间签订的前期物业服务合同

正确答案：B

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()

A:80%
B:60%
C:30%
D:90%

答案：A
解析：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

按通风系统的工作( )不同，建筑通风有自然通风和机械通风两种。

A．时间

B．性质

C．内容

D．动力

正确答案：D

应当转入住宅专项维修资金滚存使用的资金不包括()。

A:利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
B:利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外
C:住宅共用设施设备报废后回收的残值
D:房屋转让或灭失时的住宅专项维修资金

答案：D
解析：
《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定，下列收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用：(1)住宅专项维修资金的存储利息；(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

物业经营管理中，风险的防控主要要点包括()。

A:制订合理的经营管理计划
B:合理担保，转移风险
C:建立风险防范机制
D:确定风险防控目标
E:协调处理好备方关系

答案：A,B,C,E
解析：
物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点：①制订合理的经营管理计划。在确定一项具体的经营项目及内容后，首先要制订一份管理计划并获得委托方认可。管理计划是将要进行的管理行为变为在经济上和策略上的行动纲领，②协调处理好备方关系。如协调处理好与租户的关系、协调处理好与消费者间的关系等。③建立风险防范机制。为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要由动进入警戒状态。④合理担保，转移风险。物业经营活动中的管理风险无时不在，为最大限度地减少企业在风险来临后的损失，妥善的办法之一是在信誉好的专业保险机构进行商业保险，通过保险转移风险。

消防水箱可独立设置，也可以和生活、生产水合用。水箱内应贮存室内()分钟的消防水量。

A:5
B:10
C:15
D:20

答案：B
解析：
消防水箱与生活、生产水箱合用，以防止贮水变质。消防水箱（包括气压水罐、水塔、分区给水系统的分区水箱）应贮存10分钟的消防用水量。

在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中教育经费应按工资总额的( )计算。

A.14%

B．5%

C．2%

D．1.5%

正确答案：D

下列选项中，关于受托人的义务不包括的是( )。

A．办理委托事务的义务

B．转移利益的义务

C．赔偿责任

D．转移权利的义务

正确答案：C

风险管理的整个过程中，()的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。

A:风险控制
B:风险评估
C:风险调整
D:风险识别

答案：B
解析：
风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，既然包括直接损害程度，防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。其目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。

2021物业管理师历年真题解析5章 第3章

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的()

A:违约责任
B:侵权责任
C:赔偿责任
D:法律责任

答案：D
解析：
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理中经营计划的核心是()

A:预算
B:租赁
C:买卖
D:绩效

答案：A
解析：
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

普通租售型商务写字楼中，写字楼整体有效使用率一般为()

A:50%～70%
B:60%～70%
C:50%～80%
D:60%～80%

答案：B
解析：
普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：(1)标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%;(2)写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积（停车场除外）=60%～70%。

以下属于定量考核法的主要内容的是( )。

A．上级评定

B．群众考评

C．个人述职

D．设计相应的考核指标体系

正确答案：D

下列选项中，不属于《住宅质量保证书》中的内容是（ ）。

A．工程质量监督部门核验的质量等级

B．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

C．配电负荷

D．用户报修单位答复和处理的时限

正确答案：C

下列属于业主委员会应履行的职责是( )。

A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

B．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

C．选聘或解聘物业管理企业

D．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

E．监督业主公约的实施

正确答案：ABDE

下列消费品市场细分标准中，( )标准是指根据消费者购买时间、地点、频率、忠诚度等项目来细分市场。

A．地理

B．行为

C．心理

D．需求

正确答案：B

物业服务企业投标过程中，各阶段的主要工作安排不同，下列属于标书准备阶段的是( )。

A．讨论确定投标项目管理总体思路

B．制定投标工作计划和进度安排

C．对手动态及优劣势分析

D．做好招标方考察准备

正确答案：A

楼梯按使用性质划分，可分为( )。

A．主要楼梯

B．木楼梯

C．辅助楼梯

D．钢楼梯

E．消防楼梯

正确答案：BD

2021物业管理师历年真题解析5章 第4章

下列选项中，不属于房地产中介服务合同应当包括的内容的是()。

A:合同履行期限
B:中介服务项目的要求和标准
C:收费金额和支付方式、时间
D:变更和解除合同的条件

答案：D
解析：

下列是物业公用部位及共用设施设备管理工作交接的是( )。

A．共用配套设施

B．管理资料

C．物业管理用房

D．房屋建筑工程共用部位及共用设施设备

正确答案：B

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的( )以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，可以进行商品房预售。

A．15%

B．20%

C．25%

D．30%

正确答案：C

主要是用花岗岩和大理岩石经机械加工而成。

A．石板

B．砖

C．陶瓷

D．砌块

正确答案：A

开式自动喷水灭火系统的组成包括( )。

A．升压和贮水设备

B．管网

C．雨淋阀

D．报警阀

E．火灾探测器

正确答案：ABCE

物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由()依法办理有关手续。

A:物业服务企业
B:开发商
C:小区居委会
D:业主

答案：D
解析：
物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第一节。

取得建设用地批准文件以后( )，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

A．超过1年未动工开发的

B．超过半年未动工开发的

C．超过2年未动工开发的

D．超过3年未动工开发的

正确答案：A

共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。

心理效应在物业管理中有重要作用，在管理过程中，业主可能出现的“晕轮效应”又可称为()。
A:光环效应
B:成见效应
C:以点概面效应
D:首因效应

答案：A,B,C
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。

台湾资产管理服务的具体内容有()。

A:不动产代售服务
B:不动产经营顾问服务
C:不动产开发租赁服务
D:不动产经纪服务
E:不动产投资服务

答案：B,C,D,E
解析：
台湾资产管理服务具体包括：①不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定、估价等，②不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租赁、代理等，③不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；④不动产投资服务，如提供不动产的投资管理、收益等服务，⑤其他服务，如提供不动产证券化、经纪等服务。

2021物业管理师历年真题解析5章 第5章

管理的基本职能应包括( )等基本功能活动。

A．决策、计划、组织、指挥、激励和控制

B．决策、计划、指挥、领导、奖励和控制

C．决策、计划、组织、领导、激励和控制

D．计划、组织、领导、指挥、奖励和控制

正确答案：C

物业组合投资管理的利润是通过()途径获得。

A:选择确定经营管理合适的项目
B:通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C:整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理
D:以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营
E:在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业

答案：A,C,D
解析：
组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化，如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：①选择确定经营管理合适的项目，②整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理，③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。

物业管理投诉处理的要求不包括( )。

A.要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇

B.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”

C.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验

D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主（或物业使用人）的合理要求

正确答案：A

下列选项中，( )指人们在认识过程中，在认识逻辑上常出现的一种偏差，即由知觉对象所具有的某种特征推及对象的总体特征，从而产生美化或丑化对象的印象。

A．成见效应

B．光环效应

C．先入印象

D．近因效应

正确答案：B

业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保沽、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于( )。

A．单纯物业管理招标

B．专项服务工作招标

C．物业管理与经营综合招标

D．服务管理招标

正确答案：B

实行差异目标市场营销策略的优点包括( )。

A．营销稳定性好

B.总销售量会增加

C.成本低、投资少

D．能充分挖掘企业潜力

E．易树立企业优越形象

正确答案：ABDE

下列对有关物业管理师执业情况的说法，错误的是()。

A:物业管理项目负责人应当由物业管理师担任
B:物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作
C:物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于60学时（名师解读：应为40学时）
D:物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施

答案：C
解析：

物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行（ ）。

A．定额控制

B．总额控制

C．差额控制

D．周期控制

正确答案：B

《物业管理条例》规定，业主委员会成立后应当向物业所在地的()备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。

A:省、区人民政府行政主管部门
B:区、县人民政府行政主管部门
C:省、区人民政府房地产行政主管部门
D:区、县人民政府房地产行政主管部门

答案：D
解析：
《物业管理条例》规定：业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、管理规约、业主大会议事规则等主要内容。

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