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2021物业管理师考试真题及详解7节

发布时间：2021-07-07

2021物业管理师考试真题及详解7节 第1节

在各类绿化植物的日常绿化检查的重点内容中，对棕榈科植物的日常绿化检查的重点内容来说，下列属于棕榈科植物的日常绿化检查的重点内容是( )。

A:花苞及花果枝及时清除
B:植物叶面积尘情况
C:表面平整度、秃斑
D:有无垃圾杂物

答案：A
解析：

下列选项中，属于业主共有的是( )。

A．建筑区划内的道路

B．建筑区划内的绿地，城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

C．建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房

D．城镇公共道路

E．绿地、道路作为土地上的附着物

正确答案：ABCE

物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性( )。

A:小于1
B:等于1
C:大于1
D:为无穷大

答案：A
解析：

不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为( )。

A．采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标

B．对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间

C．向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求

D．从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标

正确答案：B

工程监理工作的依据是工程()合同和监理合同。

A:承包
B:施工
C:招标
D:发包

答案：A
解析：
工程监理工作的依据是工程承包合同和监理合同。监理的职责就是在贯彻执行国家有关法律、法规的前提下，促使甲、乙双方的工程承包合同得到全面履行。

性格的人性情急躁，动作迅猛。

A．黏液质

B．抑郁质

C．多血质

D．胆汁质

正确答案：D

()不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。

A:固定预算
B:弹性预算
C:零基预算
D:滚动预算和概率预算

答案：C
解析：

物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。

A．能够保值和增值

B．受通货膨胀的影响

C．贷款利率较低

D．经营成本较低

正确答案：A

2021物业管理师考试真题及详解7节 第2节

在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同。其品质的具体内容不包括()

A:户型
B:功能
C:环境
D:物业经营

答案：D
解析：
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下.期房价格低于现房价格。在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。

()是个体心理健康的核心。

A:本能需要
B:苗群需要
C:自我肯定的需要
D:社交的需要

答案：C
解析：
交往是维持人的正常心理、生理健康的必要因素。人类个体进行社会交往的动机是为了满足自身需要，包括本能需要、合群需要和自我肯定的需要。其中，自我肯定是人们的基本心理需要，也是个体心理健康的核心。

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的()以上，才可以转让该房屋建设工程。

A:20%
B:25%
C:35%
D:50%

答案：B
解析：
以出让方式取得土地使用权的房地产转让，按照出让合同约定进行投资开发房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，才可以转让该房屋建设工程。

下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是（　　）。

A:就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B:完成物业管理方案及实施进度表
C:就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
D:对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

答案：B
解析：

以下租赁合同终止情况属于自然终止的有()。

A:租赁合同到期
B:当事人协商一致
C:公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上
D:因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的
E:符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的

答案：A,B,D,E
解析：
租赁合同自然终止的情况包括：①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，②符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的，③因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；④当事人协商一致的。

消防安全检查的组织方法包括()。

A:专职部门检查
B:日常检查
C:应急设施定点检查
D:重大活动检查
E:重大节日检查

答案：A,B,D,E
解析：
消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。方法包括：专职部门检查；各部门、各项目的自查，其中包括：日常检查、重大节日检查、重大活动检查。

下列关于商品房预售的规定，错误的是()。

A:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B:持有建设工程规划许可证
C:按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上
D:确定施工进度和竣工交付日期

答案：C
解析：
C项，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确认工进度和竣工交付日期。

观察法用于市场调查不包括()。

A:柜台观察
B:用户观察
C:痕迹测量
D:探头观察

答案：D
解析：
观察法是市场调查人员在调查现场从旁观察被调查者的行为的一种调查方法。观察法用于市场调查有以下几种：①用户观察；②柜台观察；③痕迹测量。

2021物业管理师考试真题及详解7节 第3节

自前期物业管理招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于()日。

A:5
B:10
C:15
D:20

答案：D
解析：
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

物业管理报告的类型中，向( )提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。

A．高层次管理者

B．投资者

C．业主、租户

D．董事会

正确答案：C

通用的应用文书可分为行政公文、会议公文、礼仪公文、经济公文、其他日常文书和司法公文等( )大类几十种。

A:五
B:六
C:七
D:八

答案：D
解析：

客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户（ ）的需求。

A．需要迅速反应

B．需要被倾听

C．需要服务人员专业化

D．需要被关心

正确答案：A

社会组织与其他社会结构类型相比，更具有( )。

A.持续性

B．可靠性

C.相互性

D.稳定性

E．可控性

正确答案：ABE

一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是( )。

A．物业服务企业对业主的登记记录

B．房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证

C．房地产开发商与业主签订的合同凭证

D．房屋现居住人的身份证明

正确答案：B

可以改变物业管理区域内公共建筑和共用设施。

A．业主大会

B．业主委员会

C．业主和物主

D．以上人员都不可以

正确答案：D

物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下( )规定承接物业管理项目。

A．一级资质可以承接各种物业管理项目

B．一级资质可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务

C．二级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务

D．二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务

E．三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务

正确答案：ADE

2021物业管理师考试真题及详解7节 第4节

物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的()基础服务。

A:公共性
B:专业性
C:关联性
D:全面性

答案：A
解析：
物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有()价值。

A:时间
B:空间
C:市场
D:资金

答案：A
解析：
在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

下列物业管理的行政管理部门中，( )的职责主要是宣传、贯彻、落实国家的法规、政策及标准，结合当地实际情况，制定地方性政策，依法查处物业管理活动中的违法违规行为，维护物业管理市场秩序。

A．国家级的物业管理主管机构

B．省市级的物业管理主管机构

C．基层物业管理主管机构

D．基层政府及其派生机构

正确答案：B

设施管理涉及的问题中，因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行（ ）。

A．委托责任

B．运作和维护的设计

C．设施的冗余和灵活性分析

D．设施管理的商业计划

正确答案：C

在正式开展新建物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括（ ）。

A．工作联络登记表

B．物业承接查验记录表

C．物业承接查验工作流程

D．物业查验的内容及方法

E．承接查验所发现问题的处理流程

正确答案：CDE

一般业主都会在不满意物业服务的情况下进行投诉，投诉的意义何在?

正确答案：
投诉的意义如下。
(1)物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径。
(2)要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇。
(3)一般情况下，业主的投诉可反映出在物业管理与服务中存在的缺陷(不合理投诉或无效投诉除外)，也可以折射出业主对物业管理与服务的需求和期望；将各类投诉项目归类存档，同时运用科学的数量统计方法进行顾客满意度的测评，可使管理与服务更上一层楼。(4)如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。如业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的品牌声誉。

写字楼物业经营管理要以()为基础。

A:客户基本需求
B:利润最大化的目标
C:物业的增值服务
D:基本物业服务

答案：D
解析：
写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。

共用题干
某物业管理处客户部接到业主黄先生的举报电话，该管理处客户部委托朱女士受理业主黄先生的投诉。

黄先生向物业管理处进行电话举报，一般来说，业主投诉的一般心理不包括()。
A:求赔偿心理
B:求尊重心理
C:求发泄心理
D:求补偿心理

答案：A
解析：
业主控诉是物业管理中的常见现象。当业主在主观上认为由于物业服务中的差错而引起麻烦和烦恼，或者自身利益受到损害时，就会向服务人员或有关部门提出投诉。了解投诉业主的心理，是处理物业管理投诉的关键，几种常见的业主投诉心理包括：①求尊重心理，②求发泄的心理，③求补偿心理。
业主投诉是物业管理中的常见现象。当业主在主观上认为自于物业服务中的差错而引起麻烦和烦恼，或者自身利益受到损害时，就会向服务人员或有关部门提出投诉。了解投诉业主的心理，是处理物业管理投诉的关键。以下是几种常见的业主投诉心理：①求尊重心理，②求发泄的心理，③求补偿心理。

2021物业管理师考试真题及详解7节 第5节

物业投标风险防范与控制的具体措施有( )。

A:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动
B:对项目进行科学合理的分析、评估
C:完善企业自身管理
D:选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业
E:不必在意合同的附加条款和招标方的特殊要求

答案：A,B,C,D
解析：

财务报告分析具有的特征是( )。

A．拓展性

B．判断性

C．依耐性

D．以上全是

正确答案：D

1949年以后，我国对城市房地产确立了逐步实行( )政策。

A．国有化

B．民营化

C．城市化

D．政府化

正确答案：A

下列关于银行物业的访客管理的说法，正确的有()。

A:访客进入总部内部必须走专用通道
B:访客必须办理登记手续
C:访客必须持发放的访客证方可进入物业
D:物业服务人员应当提醒银行有关部门严格执行一项规定，即当事人领人制
E:访客进入大厦前，只需出示访客证便可进入大厦

答案：A,B,C,D
解析：
银行总部来访客人多。对于访客的管理，关键是注重内紧外松。①访客进入总部内部必须走专用通道，②访客必须办理登记手续，③访客必须持发放的访客证方可进入物业；④物业服务人员应当提醒银行有关部门严格执行一项规定：当事人领人制，⑤访客进入大厦前，要在登记处出示相关证件，如身份证、驾驶证、军官证等。

塑料管的连接方式不包括( )。

A．砌合连接

B．螺纹连接

C．焊接连接

D．法兰连接

正确答案：A

下列关于合同要约与邀请要约的表述中，正确的是( )。

A:邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约的意思表示
B:邀请要约必须承担相应的法律责任
C:拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于要约
D:拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为邀请要约

答案：A
解析：

物业管理绩效的层次包括()①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③独立的物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效

A:①和④
B:②和③
C:①和③
D:③和④

答案：D
解析：
物业管理绩效包括物业服务企业和独立的物业资产管理项目两个层面。

以下关于物业服务企业资质等级的表述中，不正确的是（ ）。

A．国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理

B．占、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

C．直辖市人民政府房地产主管部门只负责三级物业服务企业资质的颁发和管理

D．设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理

正确答案：C

2021物业管理师考试真题及详解7节 第6节

房地产开发项目管理应当遵循的制度包括( )。

A.必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地

B．房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于30%

C.项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施

D.房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范

E．房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用

正确答案：ACDE

物业管理招标程序的第一步是( )。

A．编制招标文件

B．成立招标领导小组

C．发放招标文件

D．发布招标公告

正确答案：B

由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式是指( )。

A．包干制

B．酬金制

C．报酬制

D．包工制

正确答案：A

住宅小区召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开()日前告知与物业管理区域相关的居民委员会。

A:10
B:15
C:20
D:30

答案：B
解析：

物业共用部位共用设施设备验收，主要涉及的内容有()。

A:检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准
B:消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书
C:检查沟、井等附属设施是否符合规定要求
D:高噪声设备设施是否有环保验收合格证
E:检查卫生器材是否安全可用

答案：A,B,C,D
解析：
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的内容有：①共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。②共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、结排水管线、电线、供暖及空调设备等。③共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()

A:《物业管理条例》
B:《全国优秀管理住宅小区标准》
C:《城市新建住宅小区管理办法》
D:《物业服务企业资质管理试行办法》

答案：C
解析：
1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

收益性物业中，投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的（），是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A:理论价格
B:市场价格
C:成交价格
D:单位价格

答案：B
解析：
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（ ）等。

A．预算期物资采购情况

B．企业未来的现金流

C．材料消耗定额

D．费用消耗定额

正确答案：B

2021物业管理师考试真题及详解7节 第7节

某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务净现值为（）万元。（有图）

A:271.93
B:3878.61
C:735.34
D:3564.73

答案：A
解析：
项目财务净现值计算过程如下表（单位：万元）：（有图）

评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是（ ）。

A．风险程度

B．立场

C．物业价格

D．假设前提

正确答案：D

电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是 （ )

A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B.通过安全窗撤离轿厢
C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

答案：C
解析：
当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰。而乘客应通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援。

以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是( )。

A．家庭收入水平及分布

B．人口数量及状态

C．物价水平

D．房地产金融政策

正确答案：B

利用物业共用部位经营给相关业主正常生活造成影响时，该项物业经营活动必须经()才能成立。

A:城市规划部门批准
B:业主委员会同意
C:物业服务企业同意
D:相关业主同意
E:业主大会同意

答案：C,D,E
解析：
利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。利用共用部位、共同设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业服务企业的同意是由物业服务企业的服务性质和服务内容决定的。

物业价格实质上是()

A:物业交易的价格
B:物业整体的价格
C:物业权益的价格
D:物业实际的价格

答案：C
解析：
物业价格具有以下特征：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前不必向买受人明示()。

A:《商品房销售管理办法》
B:《商品房买卖合同示范文本》
C:《城市商品房预售管理办法》
D:《城市房地产管理法》

答案：D
解析：
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有()。

A.电视机，电话机

B.打印机，计算机

C.传真机，中英文处理机

D.装订机，投影仪

正确答案：ABCD

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