物业管理师考试题免费下载9章 第1章
房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。
A:宏观因素
B:供求关系
C:相关因素
D:微观因素
答案：A
解析：
就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。
物业服务合同的特点有()。
A:产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同
B:各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动
C:物业管理服务是有偿性质
D:物业服务企业是合同的甲方
E:只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
答案：A,B,C,E
解析：
物业服务合同的特点有：①产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同；②各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动；③物业管理服务是有偿性质；④只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
运用成本法估价的步骤不包括（ ）。
A．测算重新购建价格
B．测算折旧
C．求取积算价格
D．求取比准价格
下列四种方法中,不属于白蚁防治主要方法的是( )。
A．挖巢法
B．药杀法
C．熏蒸法
D．诱杀法
横向定位轴线的编号应符合的要求是( )。
A．用阿拉伯数字，从左至右顺序编写
B．用大写拉丁字母，从左至右顺序编写
C．用大写拉丁字母，从下至上顺序编写
D．用阿拉伯数字，从下至上顺序编写
物业管理师考试题免费下载9章 第2章
物业服务企业在自制品牌的过程中，应注意()。
A:品牌定位要突出个性
B:确保质量战略、市场战略与品牌战略的同步
C:要重视宣传与沟通
D:保证企业利润最大化
E:追求企业成本最小化
答案：A,B,C
解析：
物业服务企业在自制品牌的过程中，应注意以下几点：①品牌定位要突出个性，②确保质量战略、市场战略与品牌战略的同步，③要重视宣传与沟通。物业服务企业在创立品牌的决策过程中，要充分考虑自身的优势和特点，只有这样才能走上成功的品牌经营之路。
下列选项中，( )是现代市场经济中各行各业所呼唤的一个基本原则，也是人际关系建立、维持和发展所必须遵循的一个基本原则。
A．诚信原则
B．平等原则
C．互惠互利原则
D．宽容原则
下列选项中，对社会化的条件表述正确的有( )。
A．人有较长的生活依赖期
B．人有较弱的学习能力
C．人有思维能力
D．人有语言能力
E．人有较短的生活依赖期
取得()的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。
A:《物业管理师合格证书》
B:《物业管理师资格证书》
C:《物业管理师注册证》
D:《物业服务企业经理上岗证书》
答案：B
解析：
物业管理师初始注册申请为：取得《物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出初始注册申请。
财务预算可以细分成()。
A:人力成本预算
B:材料预算
C:管理费用预算
D:短期的现金收支预算
E:信贷预算
答案：D,E
解析：
企业的全面预算包括业务预算和财务预算。业务预算包括收入和支出两方面，还可以细分成人力成本预算、材料预算、管理费用预算等；财务预算是关于资金筹措和使用的预算，包括短期的现金收支预算和信贷预算。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
物业管理师考试题免费下载9章 第3章
物业服务合同的签订时间，一般应在业主委员会成立后( )个月内，最迟不应迟于( )个月。
A．1 3
B．2 6
C．3 6
D．3 12
下列关于资产管理深度发展的上游环节的说法错误的是()。
A:物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营
B:在物业项目的开发过程中，物业服务企业可为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装备询等专业服务
C:在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务
D:在资产经营方面，通过优质的传统物业管理，物业服务企业可通过全体业主或部分业主的委托，对共有物业或个人所有物业或其他财产进行租赁、销售或从事其他理时活动
答案：D
解析：
向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。如：①在物业项目的开发过程中，物业服务企业可充分发挥自身综合信息优势，为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装咨询等专业服务。②在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务。从目前的实践看，这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点。D项属于下游环节。
物业经营管理的风险主要有()。
A:项目选择风险
B:产品组合的风险
C:经营过程中的风险
D:管理团队的风险
物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用()的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。
A:物业管理
B:设施管理
C:物业资产管理
D:物业组合投资管理
E:后勤管理
答案：A,B,C,D
解析：
物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（台设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是成本决策结果的系统化。
A．成本目标
B．成本水平
C．成本预算
D．成本计划
物业管理师考试题免费下载9章 第4章
下列内容中，属于规划设计说明书的内容的是()。
A:用地布局
B:房屋结构设计
C:空间组织和景观特色要求
D:道路和绿地系统规划
E:现状条件分析
答案：A,C,D,E
解析：
修建性详细规划的文件包括规划设计说明书和图纸。规划设计说明书的内容主要包括：①现状条件分析，②规划原则和总体构思，③用地布局；④空间组织和景观特色要求，⑤道路和绿地系统规划，⑥各项专业工程规划及管网综合，⑦竖向规划，⑧主要技术经济指标。
物业的车辆管理人员应包括( )。
A:车辆交通的疏导人员
B:客户服务人员
C:园区巡视人员
D:道路清洁人员
财务管理的具体目标有( )目标。
A．筹资管理
B．企业价值最大化
C．投资管理
D．利润最大化
E．利润分配管理
致密结构主要特性一般包括()。
A:强度低
B:保温隔热性能好
C:吸水性大
D:抗渗抗冻性好
对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施，只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查、分析，才能制订出科学、合理、可行的方案，因此，( )是编制物业管理方案的前提条件。
A．客户服务需求分析
B．项目简介
C．项目分析
D．项目的可行性研究与定位
物业管理师考试题免费下载9章 第5章
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
为业主提供满意的服务是物业公司的重要职责，那么，在物业管理中，其核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
入住服务的内容包括( )。
A．入住手续
B．入住的准备
C．入住的有关约定
D．入住服务的含义
E．入住服务的管理
住宅楼宇底层商铺营业产生的噪音、油烟等影响楼上住户生活，属于经济学中所称()问题。
A:最大效益
B:代理行为
C:外部性
D:逆选择
答案：C
解析：
外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。小区改善绿化使相邻小区受益，住宅楼宇底层商铺营业产生的噪音、油烟等影响楼上住户生活等，均可归于外部性问题。
下列选项中，既可以为物业管理公司回顾工作和查证历史留下重要依据，成为珍贵的档案材料，总结出一些带有规律性的东西，指导各项工作向前发展，还可以作为编写物业年鉴的历史资料是指（ ）。
A．“倡议书”
B．“大事记”
C．“计划”
D．“总结”
业主大会开展工作的基本形式是()
A:业主大会活动
B:业主大会会议
C:业主大会组织
D:业主大会管理
答案：B
解析：
业主大会会议是业主大会开展，工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
物业管理师考试题免费下载9章 第6章
房屋租赁关系是()
A:买卖关系
B:雇佣关系
C:合作关系
D:经济要式契约关系
答案：D
解析：
物业租赁（房屋租赁）具有以下特点：(1)不转移房屋的所有权；(2)标的是作为特定物的房屋；(3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；(4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；(5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
共用题干
对于一个住宅小区的居民们来说，物业管理服务的主体内容近似于一种公共物品，如公共秩序维护和共有共用部位维修养护、保洁、绿化等服务，不能因为个别业主不交物业服务费而停止提供，“搭便车”现象很难完全避免。
“搭便车”现象属于经济学的()问题。
A:公共物品
B:信息不对称
C:外部性
D:垄断
答案：A
解析：
公共物品是每个人都可以同时消费而且不能把一个人排除在外的物品或劳务。
导致市场失灵的主要原因有垄断、外部性、公共物品和信息不对称等。
公共物品的特点：(1)非竞争性。指公共物品可以被多人同时消费，一个消费者对某一种公共物品的消费并不影响其他人对该公共物品的消费。(2)非排他性。指公共物品被某人消费时，不能排除其他人同时消费该物品。
下列关于联合经营型的经营方式说法正确的有()。
A:不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续
B:充分发挥社会专业分工的优势，权责分明，适用范围大、效率高
C:可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势，为客户提供的服务更加专业
D:降低经营成本，经营风险共同承担
E:不利于保证服务质量，不利于充分满足客户的服务需求
答案：A,C,D,E
解析：
联合经营型模式的优点包括：①不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续，②可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势，为客户提供的服务更加专业，③降低经营成本，经营风险共同承担等。缺点：①两个经营管理团队需要磨合，不同的企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道可能不畅，容易出现利益纷争，②责任不明的情况，不利于保证服务质量，不利于充分满足客户的服务需求等。委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的专业公司承担项目经营任务，充分发挥社会专业分工的优势，权责分明，适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易，物业服务企业的收入相对稳定，专业服务企业经营积极性更高等是委托经营型模式的特点。
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，不属于招标活动方案内容的是( )。
A．开标时间
B．招标组织机构情况
C．开标地点
D.评标标准和方法
权益是房地产中无形的部分，包括( )．
A．权利
B．权力
C．利益
D．收益
E．毛利润
物业管理师考试题免费下载9章 第7章
下列选项中，不属于从建筑剖面图中可以看出的内容的是( )。
A．剖切到的各部位的位置、形状
B．内外墙的尺寸及标高
C．檐口节点表明屋面的高度、标高及构造做法
D．详图索引符号
人际交往中，相互的了解往往是最近的印象最深，最近发现的情况占优势，从而掩盖了对交往对象的长期的、一贯的了解，这就叫( )。
A:近因效应
B:光环效应
C:成见效应
D:刻板印象
义务消防队一般分为指挥组、通信组、灭火组以及( )等。
A:医疗组
B:设备组
C:疏散组
D:交通指挥组
消费品市场细分标准一般可分为( )。
A．生理标准
B．地理标准
C．行为标准
D．心理标准
E．人口标准
在编制营业成本预算时，应以()为基础。
A:概率预算
B:收入预算
C:固定预算
D:零基预算
答案：B
解析：
由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。
物业管理师考试题免费下载9章 第8章
房屋权属登记的种类有()登记。
A:注销
B:初始
C:延续
D:变更
E:他项权利
答案：A,B,D,E
解析：
房屋权属登记的种类：(1)总登记；(2)初始登记；(3)转移登记；(4)变更登记；(5)他项权利登记；(6)注销登记。
根据马斯洛需要层次理论，人的最高层次需要是()需要。
A:安全
B:自我实现
C:社交
D:尊重
答案：B
解析：
本题考核的知识点为马斯洛需要层次理论的最高层次需要。自我实现的需要，这是最高一层的精神需要，包括个人成长，发挥个人潜能，实现个人理想的需要。
公共关系活动中的传播由( )等元素组成。
A．传播的范围
B．传播者
C．传播的内容
D．传播媒介
E．传播对象
()是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。
A:特殊性
B:规模性
C:多样性
D:不确定性
答案：B
解析：
一般情况下，物业服务企业可以采取项目与项目联合、区域与区域联合、企业与企业联合的经营管理形式，也可以尽可能地为写字楼客户群体提供所需要的所有服务，尽量满足他们的切需要，达到规模效益。规模性应是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。
A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司诀定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后。接收人员便在"一切正常"的宇样下签了名。春夏之交。在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能起动。需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责。造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员"一切正常"签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场"物业管理机构更迭"的移交工作中存在什么问题?如何避免?
(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署"遗留问题备忘录"，这时的签字可能是"一字千金"的。
物业管理师考试题免费下载9章 第9章
是保证建筑物达到某种要求的技术条件。
A．设备
B．建筑生产技术
C．材料
D．结构
业主委员会委员应当符合的条件不包括()。
A:具有从事类似工作2年的经验
B:遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C:具有完全民事行为能力
D:热心公益事业，责任心强，公正廉洁
答案：A
解析：
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。
梅奥的人群关系理论的基本观点包括( )。
A．认为金钱是刺激积极性的唯一动力
B．生产效率的提高和降低，主要取决于职工的工作情绪
C.在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”
D．生产效率主要决定于工作方法和工作条件
E．提出了新型领导和民主管理的必要性
以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有()
A:直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
B:间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C:直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式
D:开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
E:间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
答案：A,B,C,E
解析：
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为开发投资和置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。
社会组织具有的社会功能包括()。
A:社会发展的功能
B:整合功能
C:协调功能
D:维护利益的功能
E:实现目标的功能
答案：B,C,D,E
解析：
现代社会是个高度组织化的社会，社会组织是人类追求理性、追求效率的产物，它在人类社会生活中发挥着重要的社会功能：①整合功能，②协调功能，③维护利益的功能，④实现目标的功能。
