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2021物业管理师考试真题及答案9卷

发布时间：2021-08-14
2021物业管理师考试真题及答案9卷

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第1卷

业主需将住宅改变为经营性用房的，应当( )。

A:遵守法律、法规
B:遵守管理规约
C:遵守业主大会议事规则
D:经业主委员会同意
E:经有利害关系的业主同意

答案：A,B,E
解析：

下列关于城市紫线、蓝线、绿线和黄线管理的说法有误的是()。

A:绿线内的土地只准用于绿化建设，不得改为他用
B:在城市紫线范围内，禁止违反保护规划的大面积拆除、开发
C:控制性详细规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线
D:不得未经批准，在城市黄线区域内改装、迁移或拆毁原有城市基础设施

答案：C
解析：
城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线，并明确城市蓝线保护和控制的要求。在控制性详细规划阶段，应当依据城市总体规划划定的城市蓝线，规定城市蓝线范围内的保护要求和控制指标，并附有明确的城市蓝线坐标和相应的界址地形图。

住宅小区会所的定位应()。

A:与小区目标客户群的生活追求相符合
B:满足业主高品质的生活需求
C:与社区周边环境相协调
D:与社区居民的普遍需求相一致
E:与物业经营管理者的能力相匹配

答案：A,C,D,E
解析：
会所的定位应与小区目标客户群的生活追求相符合，与社区周边环境相协调，与社区居民的普遍需求相一致，与物业经营管理者的能力相匹配。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。

某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。

A:544.10
B:556.00
C:1776.32
D:2109.38

答案：B
解析：
具体计算过程如下：①n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=6%/12=0.5%;②初始抵押贷款数额为30万元，③该家庭月还本付息额为:A=P*i/[1-(1+i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530（万元），④第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=（0.2530/0.5%）*[1-(1+0.5%)-(180-60)]=22.77（万元）;⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77（万元），⑥从第6年开始该家庭月还本付息额为：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.1974（万元）;⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974=556（元）。

临时管理规约的主要内容包括()。

A:共用部位公用设施设备的使用规定
B:物业服务企业的权利与义务
C:物业的权属状况
D:房屋装饰装修规定
E:物业的自然状况

答案：A,C,D,E
解析：
以《业主临时公约（示范文本）》为主要参照依据，临时管理规约应当具备以下主要内容：(1)物业的自然状况与权属状况。①物业的自然状况；②物业权属情况。(2)业主使用物业应当遵守的规则。①相邻权规定；②房屋装饰装修规定；③共用部位共用设施设备的使用规定；④使用物业的禁止性规定。(3)维修养护物业应当遵守的规则。①物业维修养护中业主应当相互配合与协助；②涉及公共利益与公共安全的物业维修养护；③保修责任与住宅专项维修资金的交存、使用和管理。(4)涉及业主共同利益的事项。①全体业主授予物业服务企业行使的管理权利；②业主承诺按时足额交纳物业服务费用；③利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。(5)违约责任。

对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，因此，必须从业主整体利益出发，按照( )的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同。

A．从实际出发，实事求是

B．现实性与前瞻性有机结合

C ．少数服从多数

D．维护物业服务企业合法权益

正确答案：C

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第2卷

下列各项属于合同要约的是()。

A:拍卖
B:广告
C:标价
D:投标

答案：D
解析：
招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一旦中标，合同即成立。因此往往在物业管理招标文件或投标文件中，必须明确物业管理服务合同的主要内容。

社会化的基本特征主要包括( )。

A．终身持续性

B．相互性

C．客观被动性

D．社会强制性

E．主观能动性

正确答案：ABDE

各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有（ ）。

A．固定灭火器材

B．不固定灭火器材

C．手动式灭火器

D．消防战斗服

E．推车式灭火器

正确答案：AE

物业管理机构更迭办理交接手续时的注意事项包括( )。

A:评价物业及共用配套设施设备的使用状况
B:移交资产和费用
C:业主和装修资料
D:合同协议情况
E:提出遗留问题的处理方案

答案：A,B,E
解析：

下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是()。

A:洗手间
B:停车场
C:开水间
D:电梯厅

答案：B
解析：
本题考核的知识点为写字楼物业管理经营目标。写字楼物业管理经营目标：收益部分使用率最大化。租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线（门厅、电梯厅、走廊楼梯等）、共用房间（洗手间、开水间、休息室等）、物业管理用房、设备机房等。

物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是( )。

A．物业运转资金要落实到位

B．人力资源要充足

C．资料准备要充足

D．紧急情况要有预案

E．分批办理入住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱

正确答案：BCDE

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第3卷

以下不属于由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位是( )。

A．物业管理用房

B．避雷设施

C．屋面

D．公共走廊

正确答案：A

《物业管理条例》对物业服务收费作出原则规定：物业服务收费应当遵循( )原则。

A．合理

B．公平

C．费用与服务水平相适应

D．公开

E．价廉物美

正确答案：ACD

关于建筑给水方案的说法，错误的是( )。

A:直接给水方式是最简单、经济的给水方式
B:设水箱的给水方式易产生水质污染问题
C:相比直接给水，采用间接给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响
D:高层建筑采用分区给水主要是因为给水水压不足无法满足高层用户使用的要求

答案：D
解析：

以下关于企业薪酬管理目标的表述中，错误的是( )。

A:吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
B:努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
C:企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准
D:使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力

答案：C
解析：

物业设施管理的服务对象是人，目标是()

A:实现企业全部财务活动的需要
B:提高办公室工作效率和使建筑物保值增值
C:实现商业物业的收益最大化
D:经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现.

答案：B
解析：
物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

有关空调系统管理工作的主要内容，以下叙述错误的是( )。

A．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划

B．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态

C．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题

D．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视

正确答案：D

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第4卷

建筑石灰不用于( )。

A．建筑室内粉刷

B．拌制建筑砂浆

C．拌制水泥

D．配制三合土和灰土

正确答案：C

决定内在经济的主要因素有( )。

A．厂商具有较雄厚的资金实力

B．可以配备更多先进的机器设备

C．实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作

D．实行科学的管理制度

E．与厂商的资金实力大小无关

正确答案：ABCD

招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其( )。

A．申请表

B.押金

C．投标书

D.定金

正确答案：C

风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照()来划分的。

A:损失的性质
B:风险的对象
C:风险发生的原因
D:风险影响的程度

答案：A
解析：
纯粹风险与投机风险是按损失的性质来划分的；财产风险、责任风险及人身风险是按风险的对象来划分的；自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险是按风险发生的原因来划分的；基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和范围来划分的。

选择租户过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。一般来说，为每个办公室工作人员提供( )m2的单元内建筑面积比较合适。

A．1～5

B．5～10

C．15～20

D．20～25

正确答案：C

房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的()而预先垫支的资金。

A:收益目标
B:经营目标
C:市场目标
D:评价目标

答案：B
解析：
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中。为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第5卷

领导机关的职能是( )。

A．负责制定行政组织的目标、规划和政策，对辖区内的重大行政问题进行集中领导与协调，并督导决策的实施

B．为领导机关和职能机关收集信息，提供咨询、协调沟通各方面的关系，管理日常事务

C．处理各种综合性事务，协助领导处理政务

D．对下行使政府的行政管理职能

正确答案：A

个人需求是表示一个人在特定时间内，在各种可能的价格下，购买某种商品的( )。

A:基本数量
B:特定数量
C:各种数量
D:需要数量

答案：C
解析：

在地面与墙脚交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分。这部分称踢脚线，也有的称踢脚板。其高度一般为()mm。

A:10～50
B:50～100
C:100～150
D:150～200

答案：C
解析：
踢脚线，又称踢脚板。踢脚线的主要功能是保护墙面，以防止墙面团受外界的碰撞而损坏，或在清洗地面时，弄脏墙面。踢脚线的高度般为100～150mm。其材料可与地面一致或按装修档次确定。构造也分层制作。通常实出墙面4～6mm。

以下对专项维修资金的管理叙述，不正确的是（ ）。

A．专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用

B．专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造

C．在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨

D．为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，可以挪作他用

正确答案：D

共用题干
甲、乙两个物业服务企业分别承担着某市不同区域两个居民小区的物业服务，甲物业服务企业自于管理制度完善，为小区创造了优美的环境，得到业主的好评，也为周围的居民带来了良好的环境效益。乙物业服务企业自于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，不仅给物业管理区域内的业主和使用人带来不利，也给相邻区域带来不好的影响。

甲企业创造了良好的效益，而乙企业却给业主造成不利影响，根据这一情况，决定物业服务企业内在经济的因素不包括()
A:实行企业内部合理的资源调配
B:行业生产规模扩大使个别厂商获利
C:厂商具有较雄厚的资金实力
D:提高副产品的综合利用效率

答案：B
解析：
内在不经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有：①企业管理机构庞杂，管理效率低下，②生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加，③增加销售费用等。
内在经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力，可以配备更加先进的机器设备，实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率，减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。
内在经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力，可以配备更加先进的机器设备，实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度，提高副产品的综合利用效率，减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。B项，内在不经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量减少和成本增加，C项，外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低，D项，外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。

请写出物业服务费成本(支出)构成。并对其中的"物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用"的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。

(1)物业服务费成本(支出)构成：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有：①公共建筑及道路土建零修费用;②给排水设备日常运行维护费用;③电气系统设备维护保养费用;④消防设备日常运行维护费用;⑤电气系统设备运行能源费用等。

答案：
解析：

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第6卷

电梯通常自机房、井道、()轿厢几部分组成。

A:层站
B:电源开关
C:曳引电动机
D:呼梯盒

答案：A
解析：
电梯通常由机房、井道、层站、轿厢等几部分组成。

将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( )划分的。

A:经济性质
B:与业务量的关系
C:经济用途
D:与决策的关系

答案：B
解析：

1959年新加坡独立时，因房荒严重，( )住在棚户区内。

A．40%的人家

B．30%的人家

C．20%的人家

D．10%的人家

正确答案：A

写字楼物业经营管理绩效评价的经济指标包括（ ）。

A．租赁方案方面的指标和物业经营服务方面的指标

B．租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标

C．物业管理服务的满意度指标和员工对物业管理领导的满意度指标

D．物业计划控制方面的指标和物业管理服务的满意度指标

正确答案：B

物业服务合同的订立以()为前提。

A:双方达成协议
B:当事人相互信任
C:支付物业服务企业一定的酬金
D:符合要求的劳务

答案：B
解析：
物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。

(1)公共安全防范管理服务内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。(2)治安防范的注意事项包括：①遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。②遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。③管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 ④辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。⑤管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。


答案：
解析：

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第7卷

物业服务定价成本的构成中，人员费用是指( )。

A．保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等

B．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等

C．管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用

D．维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等

正确答案：C

已作抵押的房地产，由()占用与管理。

A:抵押人
B:抵押权人
C:债务人
D:抵押权银行

答案：A
解析：
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债券。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

()的主要内容是建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。

A:建设项目选址意见书
B:建设用地规划许可证
C:建设工程规划许可证
D:开工证

答案：A
解析：
建设项目选址意见书的主要内容是：建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。城市规划行政主管部门对建设项目选址意见书的审批权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关而确定。

要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能的调查方法是()。

A:访问法
B:实验法
C:文案调查法
D:网络调查法

答案：C
解析：
文案调查法的缺点之一是：文案调查要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能，否则在工作中将力不从心。

写字楼租金变相折扣的主要方式有()。

A:减免应收费项目
B:赠送装修
C:提供洗衣等附加服务
D:提供免租期
E:续租打折优惠

答案：A,B,D
解析：
变相折扣方式比较隐蔽，方式也多种多样。它是通过提给承租人其他的优惠条件，间接地给予承租人减免租金。通常的方式有减免应收费项目、赠送装修以及提免租期等。

写字楼租金的调整有()策略。

A:稳定价格
B:高开低走
C:高开高走
D:低开高走
E:低开低走

答案：A,B,D
解析：
写字楼租金的调整大致有稳定价格、高开低走、低开高走三种策略。

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第8卷

与多年来国家采取的行政管房方式相比较，物业管理的一个特征就是业主与物业管理企业依法建立了( )，双方依据合同享有权利并履行义务。

A．法律关系

B．合同关系

C．民事责任关系

D．服务合同关系

正确答案：B

以下不属于物业管理事务公文的是( )。

A:计划
B:总结
C:大事记
D:会议纪要

答案：D
解析：

客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户（ ）的需求。

A．需要迅速反应

B．需要被倾听

C．需要服务人员专业化

D．需要被关心

正确答案：A

物业管理企业通过客户沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升管理服务水平，获取更大经济效益的行为是指( )。

A．客户管理

B．客户协调

C．满意度管理

D．服务管理

正确答案：A

一个人个性的形成和发展，不经过( )。

A．儿童时期

B．青少年时期

C．学生时期

D．走向社会时期

正确答案：B

下列各项属于建筑物的有()。

A:住宅
B:工业厂房
C:水塔
D:仓库
E:烟囱

答案：A,B,D
解析：
建筑物是指用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所，如住宅、医院、学校、商店等，构筑物是指人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。

2021物业管理师考试真题及答案9卷 第9卷

构成正式的组织结构的基本元素有()。

A:职位
B:技术
C:环境
D:部门
E:规范

答案：A,D
解析：
社会组织的正式结构指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式。职位、部门是构成组织结构的基本元素。

市场营销人员在宣传工作中推广物业时，能给高素质的职员带来一种成功感，有利于租户吸引优秀人才的宣传工作是()

A:价格优势
B:物业本身的素质
C:良好的声誉
D:经济实用

答案：C
解析：
就商业价值而言，声誉是一种可以推销的商品。声誉良好的物业的租金肯定会比较高，但也会使租户的商业机会增加，从而大大提高其营业额。这就会使物业租金在租户的毛经营收入中所占的比例下降。此外声誉良好的物业也能给高素质的职员带来一种成功感，这非常有利于租户吸引优秀人才。

以下说法正确的是( )。

A．有效毛收入＝潜在毛收入-空置和收租损失

B．净运营收益＝有效毛收入-房产税费用

C．税前现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息

D．税后现金流＝税前现金流-所得税

正确答案：C

在地震设防地区、大风地区或屋面坡度大于( )时，全部瓦材应采取固定加强措施。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

正确答案：D

出租人的权利，包括按期收取租金、监督承租人按合同规定合理使用房屋以及( )等方面。

A．按期进行房屋管理

B．监督承租人进行房屋清扫

C．依法收回出租房屋

D．保障承租人居住安全

正确答案：C

下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有()。

A:投资价值是指某物业对于个典型的投资者的价值
B:投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件
C:市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D:评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提
E:在某时点，投资价值是惟一的

答案：B,D
解析：
A项，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。C项，物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。E项，在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

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