21年物业管理师考试试题及答案9辑 第1辑
以下关于房屋租赁关系的叙述，正确的有( )。
A．是一种经济契约关系
B．租赁契约没有一定的格式
C．租赁契约必须是法定要式合同
D．租赁合同可采取口头形式订立
E．租赁合同必须登记备案
共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。
大家对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同莫衷是，说明该签订合同的行为是否有效需要进一步坚定，那么，无效民事行为是指()。
A:行为开始时具有法律约束力
B:有民事行为能力人实施的无效行为
C:严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为
D:行为成立后效力处于不确定状态的行为
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设( )的暂定期。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
物业销售之前，由（ ）制定《临时管理规约》。
A．业主大会
B．建设单位
C．政府机关
D．物业产权部门
收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。
A:税金
B:抵押贷款还本付息
C:保险
D:管理费用
、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每()平方米建筑面积产生一名小组成员。
A.300~500
B.500~1000
C.1000~1500
D.1000~2000
写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是()
A:快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分
B:全与缺之分、有与无之分、明与暗之分
C:快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分
D:全与缺之分、有与无之分、好与坏之分
答案：A
解析：
服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分（服务效率），热与冷之分（服务态度），好与坏之分（服务质量），全与缺之分（服务制度），有与无之分（服务程序），明与暗之分（服务标准）。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。
前期物业管理的风险中最主要的是( )。
A:合同风险
B:专业服务咨询的风险
C:管理项目外包存在的风险
D:项目接管的不确定性带来的风险
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第2辑
房地产市场的政府干预中，整个城市规划力求体现的特性包括()
A:超前性
B:科学性
C:动态性
D:合理性
E:适用性
答案：A,B,C,E
解析：
城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。整个城市规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
业主公约的内容主要包括( )。
A．有关物业的使用、维护、管理
B．业主的共同利益
C．业主应当行使的权利
D．业主应当履行的义务
E．违反公约应当承担的责任
房地产具有各异性，这种差异往往最终反映在( )方面。
A．管理成本
B．租金水平
C．出租率
D．收益状况
E．服务费
物业管理市场化的集中体现是( )。
A．管理有序
B．自负盈亏
C．等价有偿
D．双向选择
E．自由竞争
房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砌体结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到( )。
A．1：1
B．1：0.7
C．0.5：0.7
D．1.5：2.3
物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑的消防系统通常由 ( )个部分组成。
A．7
B．8
C．9
D．10
共用题干
某业主向甲保险公司担保50万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损60万元。问题：
按超额责任制计算甲保险公司承担基本责任、乙保险公司承担超额责任的赔偿额分别为()万。
A:50；10
B:10；50
C:30；30
D:60；20
答案：A
解析：
最大诚信原则是指保险合同当事人双方订立保险合同时，应依法向对方提供影响对方是否缔约及缔约条件的全部实质性重要事实，一旦合同订立，则双方在合同的有效期间应绝对信守合同约定和承诺的原则。保险合同当事人在保险交易中须持最为诚实的态度，这反映在吉知、保证、弃权和禁止翻悔等方面。
超额责任制又称为顺序责任制，甲公司以基本责任承保，即甲公司赔偿50万元，剩余的赔偿额10万元由乙公司承担。
保险的基本原则：①最大诚信原则，②保险利益原则，③近因原则，④损失补偿原则，⑤重复保险分摊原则，⑥公平互利原则。
近因是指引起保险标的损失最直接、最有效、起决定效作用的原因，而并非一定是空间上、时间上最近的原因。近因原则指凡引起保险事故发生、造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任，若近因属于除外责任，则保险人将不负赔偿责任。房屋自于遭受战争时期炸弹的袭击起火受损，其近因是战争，而不是火灾，保险人无需赔付此房屋的火灾险。
楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
请分析后回答以下问题：
1．顾某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备?说明理由。
2．顾某是否应承担王某的损失?说明理由。
正确答案：
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第3辑
客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口，体现了客户需要（ ）的需求。
A．被关心
B．服务人员专业化
C．被倾听
D．迅速反应
《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过()的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A:企业竞争
B:招标投标
C:质量评比
D:投票表决
答案：B
解析：
《物业管理条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
服务式办公室客户类型一般不包括()。
A:小企业主
B:开拓外地市场者
C:办公空间暂时紧缺者
D:中间过渡使用者
答案：B
解析：
服务式办公室客户类型：(1)小企业主；(2)开拓本地市场者；(3)办公空间暂时紧缺者；(4)中间过渡使用者；(5)特定项目需求者。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。
猪肉需求曲线左移的原因可能是( )。
A．猪肉价格上涨
B．猪肉预期价格上涨
C．鸡蛋价格上涨
D．鸡蛋预期价格上涨
在保险的分类中，( )是一方保险人将原承保的部分或全部保险业务转让给另一方承担的保险，即对保险人的保险。
A．原保险
B．再保险
C．共同保险
D．重复保险
通常用来表示物业的从“外”到“内”一“进”的方便程度的术语是()。
A:便捷性
B:方便程度
C:可及性
D:可通达性
答案：C
解析：
可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出”的方便程度。
购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是( )。
A:商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
B:商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设
C:商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
D:选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
物业服务企业信用档案，是指利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公示，接受社会( )。
A:制裁
B:管理
C:谴责
D:监督
答案：D
解析：
本题考核的是物业服务企业信用档案的概念。物业服务企业信用档案，是指利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公示，接受社会监督。
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第4辑
招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，其中重点是()的编制和标底的确定。
A:《招标公告》
B:《招标书》
C:《投标须知》
D:《投标书编制要求》
答案：B
解析：
招标文件是招标方意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础，是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。
以下属于非企业法人的有()。
A:国家机关法人
B:事业单位法人
C:社会团体法人
D:中外合资企业法人
E:中外合作企业法人
答案：A,B,C
解析：
我国《民法通则》中将法人分为：①企业法人；②机关法人；③事业单位法人；④社会团体法人。非法企业人是不直接从事生产经营的法人，主要以国家管理和非经营性社会活动为内容。
无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是（ ）。
A．安全委员会
B．安全监督部门
C．物业服务企业
D．物业管理机构
物业管理机构更迭时查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有（ ）。
A．建筑结构及装饰装修工程的状况
B．供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备
C．业主的阳台
D．保安监控、对讲门禁设施
E．停车场、门岗、道闸设施
风险管理的整个过程中，()的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
A:风险控制
B:风险评估
C:风险调整
D:风险识别
答案：B
解析：
风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，既然包括直接损害程度，防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。其目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
下列物业中，适宜采用超额租金的物业是()。
A:住宅小区
B:政府办公楼
C:零售商业
D:工业厂房
答案：C
解析：
百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第一节。
在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是（ ）。
A:业主对遵守《管理规约》予以书面承诺
B:房地产主管部门审核通过
C:业主委员会会议表决通过
D:业主大会会议表决通过
某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了（ ）企业资质要求。
A:一级
B:二级
C:三级
D:三级暂定
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第5辑
承租人依据房屋租赁合同享有的房屋( )受法律保护。
A．使用权
B．占有权
C．销售权
D．拍卖权
31_物业服务企业属于营利性法人，( )是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。
A．有自己的名称
B．依法成立
C．能够独立承担民事责任
D．有必要的财产或者经费
业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（ ）。
A．固定预算
B．弹性预算
C．零基预算
D．滚动预算
对于已在须由取得执业资格人员充任的关键岗位工作、但尚未取得( )的人员，业务主管部门必须进行强化培训，限期达到要求。
A．《从业资格证书》
B．《职业资格证书》
C．《执业资格证书》
D．《专业技术人员执业资格证书》
保险中关于索赔和索赔时效的概念，下列说法正确的是（ ）。
A．索赔指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为
B．索赔原则上由受益人或其法定代理人提出
C．索赔时效是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限
D．在我国，索赔期限通常规定为两年
E．索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起
业主共同财产的管理和共同利益的平衡，主要通过()来实现。
A:选聘物业服务企业
B:政府协调处理
C:业主大会民主协商
D:诉讼调解程序
答案：C
解析：
共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。
物业价格不同于一般物品价格的特征包括()。
A:物业价格受区位的影响很大
B:物业价格实质上是物业权益的价格
C:物业价格受供求因素的影响
D:物业价格形成的时间较长
E:物业价格容易受交易者个别因素的影响
答案：A,B,D,E
解析：
物业价格不同于一般物品价格的特征主要包括：①物业价格受区位的影响很大，②物业价格实质上是物业权益的价格，③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长，⑤物业价格容易受交易者个别因素的影响。
国家通过调整（ ），政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。
A．周期
B．政策
C．利率
D．收益现金流量
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第6辑
业主公约的内容主要包括( )。
A．有关物业的使用、维护、管理
B．业主的共同利益
C．业主应当行使的权利
D．业主应当履行的义务
E．违反公约应当承担的责任
评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是( )。
A．假设前提
B．理论依据
C．评估主体
D．评估目的
技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。
A．技术
B．自然
C．使用
D．经济
下列关于民事权利的说法，正确的有()。
A:财产权包括物权、情权、知识产权
B:知识产权中既有人身权又有财产权
C:人身权包括人格权和身份权
D:人身权包括人格权和物权
E:民事权利可以分为财产权和人身权两大类
答案：A,C,E
解析：
民事权利是民事主体依法享有并受法律保护的利益范围或者得为某种行为（作为或不作为）以实现某种利益的可能性。民事权利主要是财产权和人身权：①财产权是指以财产利益为内容，直接体现财产利益的权利，包括物权、债权、知识产权，一般具有可让与性，在受到侵害时须以财产方式予以救济，②人身权是指与主体的人格、身份不可分离且不直接具有财产利益的权利，包括人格权和身份权。人身权一般不具有可让与性，在受到侵害时首先应当以非财产的方式予以救济。
()是园区的政策指导和监督单位。
A:园区开发商
B:园区管委会
C:政府
D:物业企业
答案：B
解析：
园区开发商负责园区的开发建设和经营管理，是园区的具体经营管理单位；园区管委会负责园区产业政策的制定、招商引资，是园区的政策指导和监督单位。
李小姐住在某小区五楼，六楼的邻居王先生"五一"期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家。不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业管理公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业管理公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业管理公司夹在中间，显得左右为难。请问：(1)在上述案例中，你认为物业管理公司的"夹缝"状况是如何造成的?(2)由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担?(3)给出你对物业管理公司在善后处理方面的意见。
答案：
解析：
(1)在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业管理公司应及时与王先生取得联系，告知情况。物业管理公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成"夹缝"状况的主要原因。(2)根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。(3)在善后处理上物业管理公司应当注意的是：第一，应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;第二，最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;第三，进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。
会议纪要的主体部分一般有概述法和归纳法两种常用的表述方法。对于归纳法来说，归纳法的特点不包括( )。
A:会议的规模较小
B:讨论的问题较多
C:涉及面较广
D:会议的规模较大
所谓( )，就是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组织并转化成产品的过程。
A．需求弹性
B．生产
C．供给
D．需求
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第7辑
业主大会的法定召集人是()。
A:房地产行政主管部门
B:街道办事处或乡镇人民政府
C:建设单位
D:业主委员会
答案：D
解析：
本题考核的知识点为业主委员会的职责。除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。
民用建筑必须设置污水局部处理构筑物的原因是()。
A:污水中含有很多杂质
B:考虑对周围环境的影响
C:内部污水不能自流排至室外检查井
D:污水不符合排入城市污水管网或水体的条件
答案：D
解析：
在污水不符合排入市政排水管网的条件时，应设置污水局部处理构筑物，如隔油池、化粪池等。
下列四种方法中,不属于白蚁防治主要方法的是( )。
A．挖巢法
B．药杀法
C．熏蒸法
D．诱杀法
房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有( )的特性。
A．相互影响性
B．政策影响性
C．不可移动性
D．各异性
物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前( )日以书面形式通知企业。
A．3
B．10
C．15
D．30
工商行政管理对市场经济的运行有着调节、控制、弥补、促进等作用，具体体现毛( )等方面。
A.对市场机制运行的重要作用
B．对市场监督管理的重要作用
C.对优化市场结构的重要作用
D．在弥补市场缺陷中的重要作用
E．对资源优化配置的重要作用
业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( )日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A．7
B．10
C．15
D．20
物业服务费支出的构成包括( )。
A．物业管理区域清洁卫生费用
B．物业服务企业固定资产折旧及修理费
C．物业管理区域绿化养护费用
D．管理服务人员的工资、奖金和按规定提取的福利费
E．物业管理区域秩序维护费用
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第8辑
物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书()手续。
A:变更
B:注销
C:重新核定
D:撤销
答案：B
解析：
物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
房地产管理制度大体可划分为（ ）等三个方面。
A．房地产投资开发管理
B．房地产消费管理
C．房地产维修养护管理
D．房地产管理
E．房地产开发经营管理
物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的()决定。
A:政策行情
B:运行环境
C:运作机制
D:供求关系
答案：D
解析：
物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。
某投资者向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为()万元。
A:1080
B:1200
C:1440
D:1680
答案：C
解析：
已知P=4000万元，n=3*4=12,i=12%/4=3%，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额=P*i*n=4000*3%*12=1440（万元）。
根据《城市房屋白蚁防治管理规定》，白蚁防治单位应确保房屋建筑工程竣工后至少()年不受白蚁危害。
A:10
B:15
C:20
D:25
答案：B
解析：
白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限自工程交付使用之日起计算。
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（ ）。
A．项目接管的不确定性带来的风险
B．合同风险
C．物业管理日常运作过程中存在的风险
D．合同执行的风险
以个人是参与还是接受规范而将群体划分为( )。
A:内群体和外群体
B:正式群体和非正式群体
C:所属群体与参照群体
D:初级群体和次级群体
以下关于写字楼委托经营型模式的说法错误的是()。
A:有利于全面保证服务质量
B:物业服务企业不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续
C:风险主要由专业公司承担
D:不利于及时了解客户的服务需求
答案：A
解析：
委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。优点是不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续，委托方可以专注于主营业务，权责分明，适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易，物业服务企业的收入相对稳定，专业服务企业经营积极性更高等。缺点是需要为专业经营管理另行支付费用，不利于及时了解客户的服务需求，难以明了项目运作的真实成本和情况，无法保证所提供服务的针对性，合同到期后更换专业公司容易出现交接问题，影响经营与物业管理服务的相互促进作用，不利于全面保证服务质量等。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第二节。
21年物业管理师考试试题及答案9辑 第9辑
影响群体内聚力的因素包括( )。
A:群体的构成与规模
B:群体领导方式和外部竞争
C:群体的技术类型
D:群体内聚力与生产率
E:群体多样性
《物业管理条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为( )。
A．物业销售前
B．业主入住前
C．业主收房前
D．物业公司进驻前
申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交的文件资料有()。
A:临时管理规约
B:物业服务合同
C:交接记录
D:建设单位移交资料清单
E:物业承接查验协议
答案：A,C,D,E
解析：
申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交的文件资料包括：①前期物业服务合同，②临时管理规约，③物业承接查验协议；④建设单位移交资料清单，⑤查验记录，⑥交接记录，⑦其他承接查验有关的文件。
下列关于商品房预售的规定，错误的是()。
A:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B:持有建设工程规划许可证
C:按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上
D:确定施工进度和竣工交付日期
答案：C
解析：
C项，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确认工进度和竣工交付日期。
通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分，在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定()。
A:承租户的改建必须经出租人书面同意
B:必须明确改建后新增部分的归属
C:必须明确改建费用的承担
D:用于生意的固置物的处理
E:交一定的保证金
答案：A,B,C,D
解析：
通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：①承租户的改建必须经出租人书面同意，②必须明确改建后新增部分的归属，③必须明确改建费用的承担；④用于经营的固置物的处理。
下列说法不正确的是( )。
A．物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任
B．物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任只来自《物业管理条例》中的规定
C．物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有利于物业的保值增值
D．物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境
耶鲁大学的阿尔德福对马靳洛的需要层次理论进行了修改和完善，修改后的马靳洛理论成为了ERG理论，其中成长需要与马靳洛的()相对应。
A:生理需要
B:安全需要
C:社交需要和尊重需要的外在部分
D:尊重需要的内在部分与自我实现的需要
答案：D
解析：
ERG理论的第一层需要（生存需要）与马靳洛的生理需要、安全需要相对应，第二层次需要（相互关系需要）与马靳洛的社交需要和尊重需要的外在部分相对应，第三层次需要（成长需要），即个人发展的内部需要，与马靳洛的尊重需要的内在部分以及自我实现的需要相对应。
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
心理效应在物业管理中有重要作用，在管理过程中，业主可能出现的“晕轮效应”又可称为()。
A:光环效应
B:成见效应
C:以点概面效应
D:首因效应
答案：A,B,C
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
