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物业管理师经典例题7辑

发布时间：2021-08-15
物业管理师经典例题7辑

物业管理师经典例题7辑 第1辑

物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同中，（ ）是这类企业物业管理活动中最主要的合同。

A．物业服务合同

B．物业经营合同

C．物业综合合同

D．物业租赁合同

正确答案：A

以下物业中，( )属于经营性的物业。

A．写字楼

B．居住物业

C．综合楼

D．商厦

E．别墅

正确答案：ACD

前期物业服务合同是()订立的。

A:业主与物业服务企业
B:业主大会与物业服务企业
C:建设单位与物业服务企业
D:业主委员会与建设单位

答案：C
解析：
前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(2)前期物业服务合同具有过渡性，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。(3)前期物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出(物业管理服务成本构成)，不包括( )。

A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B．办公费用

C．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

D．物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

正确答案：D

弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算，其中编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般包括（ ）。

A．列表法和公式法

B．列表法和定额法

C．分解法和定额法

D．公式法和分解法

正确答案：A

写字楼租金高开低走策略适用于()。

A:写字楼项目品质平凡，卖点不突出
B:宏观经济形势不景气
C:具有别的写字楼所没有的独特卖点
D:区域市场同类竞争写字楼较少
E:市场供应量过大，存在过于激烈的竞争

答案：B,C,D
解析：
高开低走策略适用于：在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少；具有别的写字楼所没有的独特卖点；写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素，此时市场需求资源有限。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。

对于需求价格弹性分别为1，1.5，0.8，2.0，1.25的甲乙丙丁戊五种商品，厂商可以通过降低价格增加收入的是( )。

A．甲

B．乙

C．丙

D．丁

E．戊

正确答案：BDE

礼仪文书是物业管理公司用于日常社会交往并反映一定的礼节、仪式的文字形式，其显著特点包括( )。

A:礼节性
B:规范性
C:法制性
D:概括性
E:连贯性

答案：A,B
解析：
本题考核的是物业管理应用文书中礼仪文书的特点。礼仪文书是物业管理公司用于日常社会交往并反映一定的礼节、仪式的文字形式。礼仪文书的显著特点，一是礼节性，二是规范性。

房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经( )个月无异议的，予以补发。

A．3

B．6

C．9

D．12

正确答案：B

物业管理师经典例题7辑 第2辑

下列不属于房地产其他转让登记方式的是()

A:企业之间互相交换
B:以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更
C:因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移
D:以房地产抵债

答案：A
解析：
房地产转让分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。

在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度的是( )。

A．对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度

B．实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责

C．操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备

D．操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程

正确答案：C

物业服务企业利润的构成不包括( )。

A．营业成本

B．营业外收支净额

C．投资净收益

D．专项维修资金

E．补贴收入

正确答案：AD

在混凝土中，( )起骨架作用。

A．水泥

B．石灰

C．水

D．砂、石子

正确答案：D

关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（ ）。

A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作

B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分

C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主

D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

正确答案：D

在全国设36个地区办事处，每个办事处一般管理( )邻区单位。

A．1～2个

B．2～3个

C．3～4个

D．4～5个

正确答案：B

不属于物业承接查验协议的内容是()

A:物业权属状况
B:存在问题
C:解决方法及其时限
D:双方权利义务

答案：A
解析：
《物业承接查验办法》规定：物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

近十年来，随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年（ ）以上的速度增长。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

正确答案：A

对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是( )，物业的产权往往也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到物业服务。

A．建设单位

B．物业管理企业

C．业主

D．物业买受人

正确答案：C

物业管理师经典例题7辑 第3辑

有关物业档案资料的建立与管理的表述中，正确的是( )。

A．档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用

B．分类应严格按照住房与城乡建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行

C．档案资料的体系内容可以用表格的形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式

D．对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出综合性的管理措施

正确答案：D

以经济学的基本假设和基本原理来分析民众的公共选择行为以及两者关系的理论是()。

A:博克斯的公共选择理论
B:博克斯的公民治理理论
C:布坎南的公共选择理论
D:布坎南的公民治理理论

答案：C
解析：
公共选择理论是20世纪60年代以来在西方经济学界逐渐形成的一个新的研究领域，其最重要的创始人之一和主要的传播者是美国的诺贝尔经济学奖得主詹姆靳布坎南。公共选择理论以经济学的基本假设（即所有个人都追求自身利益的极大化）为前提，依据（自由的市场交换能使交易双方都获利的）经济学原理，分析民众的公共选择行为以及两者的关系。

物业管理档案管理包括物业管理档案的( )。

A．分类

B．收集整理

C．保管利用

D．以上三项都是

正确答案：D

开展社区文化活动必须有场地，()是社区文化活动的基本保障。

A:硬件设施
B:资金
C:设立机构
D:计划和方案

答案：A
解析：
开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。社区文化活动的开展需要一定的资金支持。设立机构是社区文化活动得以正常开展的组织保证。社区文化建设的管理部门要指定好社区文化活动的计划和方案，并及时做好活动后的总结工作。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第一节。

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的()。

A:2%
B:3%
C:4%
D:5%

答案：A
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。

A．开发商

B．建设单位

C.监理单位

D．承包单位

正确答案：B

资金动态形式可以分为( )三种类型。

A．经营性现金流动

B．投资性现金流动

C．固定资产

D．筹资性现金流动

E．变动资产

正确答案：ABD

业主对专有部分享有()

A:共有权
B:管理权
C:所有权
D:经营权

答案：C
解析：
业主对专有部分享有所有权，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

正常房地产成交价格形成时的必要条件有()。

A:垄断市场的存在
B:信息畅通
C:平等自愿
D:诚实无欺
E:没有利害关系

答案：B,C,D,E
解析：
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通《、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。

物业管理师经典例题7辑 第4辑

营业税税额的计算方法是：营业税税额一应纳税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为()

A:5%
B:7%
C:10%
D:15%

答案：A
解析：
营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售（出租）收入*税率，目前营业税的税率为5%。

小区上空一定范围的空间可以看作为()。

A:物业内部空间
B:物业附属空间
C:物业内部资源
D:物业关联资源

答案：B
解析：
从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来定的经济效益。

物业服务企业通过增强写字楼综合服务功能，对客户提供完善配套服务，得到可观的()。

A:物业服务费
B:卫生管理费
C:安全管理费
D:写字楼租售佣金收入
E:边际资源收益

答案：A,D,E
解析：
物业服务企业通过增强写字楼综合服务功能，对客户提供完善配套服务，得到可观的物业服务费、写字楼租售佣金收入和边际资源收益。

在正常使用条件下，房屋装修工程的最低保修期限为()年。

A:1
B:2
C:3
D:4

答案：B
解析：
在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

物业经营管理实践中，许多设备更新的情况都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，进而( )。

A．提高租金

B．提高入住率

C．减少租金拖欠

D．以上全是

正确答案：D

物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示”。“请示”是( )。

A．下行文或后行文

B．下行文或外行文

C．上行文或前行文

D．上行文或内行文

正确答案：C

建设单位应当在()，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

A:物业竣工验收合格15日前
B:物业竣工验收合格15日后
C:物业交付使用15日前
D:物业交付使用15日后

答案：C
解析：

()起因于对顾客需求的深刻认识，是市场营销观念的质的飞跃。

A:服务营销
B:品牌营销
C:绿色营销
D:产品营销

答案：A
解析：
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。服务营销是种全新营销理念，起因于对顾客需求的深刻认识，是市场营销观的质的飞跃。

收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括()

A:测算折旧
B:测算重新购建价格
C:求取积算价格
D:预测估价对象的未来收益
E:搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料

答案：A,B,C,E
解析：
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：(1)搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；(2)测算重新购建价格；(3)测算折旧；(4)求取积算价格。

物业管理师经典例题7辑 第5辑

下列物业中，适宜采用超额租金的物业是()。

A:住宅小区
B:政府办公楼
C:零售商业
D:工业厂房

答案：C
解析：
百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第一节。

建筑区域内，是否设立业主大会由（ ）决定。

A:全体业主
B:全体房屋使用人
C:房地产行政管理部门
D:街道或乡镇人民政府

答案：A
解析：

物业管理企业在物业管理中最根本的权利、义务是( )。

A．依据物业管理委托合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务

B．依据物业管理委托合同对受委托物业实施物业收费管理

C．仅履行物业管理委托合同，提供物业管理服务

D．仅制止违反物业管理制度的行为

正确答案：A

某物业服务企业管理有多层住宅共计100万m2，管理写字楼共计20万m2，则该企业在管理面积方面符合的物业服务企业资质等级为()

A:一级
B:二级
C:三级
D:四级

答案：B
解析：
这道题涉及计算百分比的问题，首先物业服务企业管理两种类型以上物业，符合“一级和二级”资质的初步条件，再根据各自面积基数计算百分比：(1)一级计算基数为：④多层住宅200万m2；②办公楼、工业厂房及其他物业50万m2，则百分比之和为100/200+20/50=90%，没达到一级资质。(2)二级计算基数为：①多层住宅100万m2；②办公楼、工业厂房及其他物业20万m2，百分比之和为100/100+20/20=200%，达到二级资质条件。

物业项目开发销售阶段的方法和要点包括（ ）。

A．准确全面展示未来物业管理服务内容

B．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作

C．仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据

D．派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

E．征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据

正确答案：AE

房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有()。

A:工程施工合同及关于施工进度的说明
B:建设用地规划许可证
C:投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明
D:土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
E:开发企业的《营业执照》和资质证书

答案：A,C,D,E
解析：
房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：①商品房预售许可申请表，②开发企业的营业执照和资质证书，③土地使用产权、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明，⑤工程施工合同及关于施工进度的说明，⑥商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面目。

据统计，经济发达城市物业管理的覆盖面已占物业总量的()

A:38%左右
B:45%左右
C:50%以上
D:95%以上

答案：C
解析：
据统计，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖面已经超过95%。

业主或使用人在使用物业和接受物业服务过程中存在的日常物业管理风险有 （）

A.管理费收缴风险 B.替公用事业费用代收代缴存在的风险
C.物业违规装饰装修带来的风险 D.物业使用带来的风险
E.法律概念不清导致的风险

答案：C,D,E
解析：
日常物业管理中，业主或物业使用人在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险有：（1）物业违规装饰装修带来的风险；（2）物业使用带来的风险；（3）法律概念不清导致的风险。

下列()不属于业主大会的职责。

A:制定、修改管理规约和业主大会议事规则
B:选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C:与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D:决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

答案：C
解析：
“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会的职责。《物业管理条例》规定业主大会有六项职责：(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业服务企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

物业管理师经典例题7辑 第6辑

在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是（ ）：

A．建设单位

B．业主

C．专业公司

D．政府部门

正确答案：B

房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的合同是( )。

A．《前期物业管理服务合同》

B．《短期物业管理服务合同》

C．《物业管理服务合同》

D．《长期物业管理服务合同》

正确答案：A

以下关于索引符号和详图符号说法中错误的是( )。

A．索引符号是由直径为14mm的圆和水平直径组成，圆及水平直径均应以细实线绘制

B．与被索引的图样同在一张图纸内时，应在详图符号内用阿拉伯数字注明详图的编号

C．索引出的详图，如与被索引的详图不在同一张图纸内，应在索引符号的上半圆中用阿拉伯数字注明该详图的编号，在索引符号的下半圆中用阿拉伯数字注明该详图所在图纸的编号

D．详图符号的圆应以直径为14mm粗实线绘制

正确答案：A

物业管理承接查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行()。

A:必要的移交
B:必要的检查
C:必要的复核
D:必要的检测和试验

答案：C
解析：
查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核，应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。

物业管理的基本特征包括( )。

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．强制性

E．单一性

正确答案：ABC

根据《商品房销售管理办法》，商品房现售的条件之一是( )。

A:供水、供电等主要配套基础设施已确定交付日期
B:拆迁安置方案已编制完成
C:竣工验收方案已获通过
D:物业管理方案已经落实

答案：D
解析：

当今物业管理行业的核心竞争力，是传统物业管理与()相结合而构成的核心产品。

A:专业服务
B:资产管理
C:物业经营
D:电子商务

答案：B
解析：
传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。

零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合，其中，决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式是（ ）。

A．主要租户类型

B．混合租户类型

C．临时租户类型

D．次要租户类型

正确答案：A

零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（ ）租金的方式。

A．净

B．基础

C．超额

D．百分比

正确答案：D

物业管理师经典例题7辑 第7辑

建筑立面图的图示内容包括( )。

A．墙体的定位轴线、编号

B.图名、图例

C.内外墙的尺寸及标高

D.外墙面装修材料、构造做法及施工要求等

E.建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高

正确答案：BDE

物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括()

A:上年实际成本
B:本年实际成本
C:预测实际成本
D:累计实际成本

答案：C
解析：
物业管理成本的实际成本是指计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。

某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.4%，通常称年利率为( )。

A．4.0%

B．4.4%

C．4.8%

D．5.0%

正确答案：C

下列有关工商行政管理的说法，正确的是( )。

A．工商行政管理的主体是股东

B．工商行政管理的对象是社会

C．工商行政管理的对象是市场经营的主体及其市场经济活动以及商品

D．是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过宏观调控的方法调节市场

正确答案：C

指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。

A．存量

B．新竣工量

C．空置量

D．空置率

正确答案：C

差异目标市场营销策略的优点是( )。

A:经营成本低
B:容易实现规范化管理
C:营销稳定性好
D:产品集中度高

答案：C
解析：

拟定具体物业经营管理项目和内容时，首先要考虑现有物业管理服务内容等资源是否能够促进经营管理的有效运行，这是经营管理方案设计原则中的()。

A:适应性原则
B:收益性原则
C:操作性原则
D:互助性原则

答案：D
解析：

《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的( )备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。

A．省级人民政府房地产行政主管部门

B．区、县人民政府房地产行政主管部门

C．区、县人民政府工商行政主管部门

D．区、县人民政府民政府

正确答案：B

以下物业评估难以采用市场法的是()。

A:学校、纪念堂
B:物业开发土地、普通商品住宅
C:高档公寓、别墅
D:写字楼、商铺

答案：A
解析：
比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

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