21年物业管理师答疑精华9节 第1节
物业服务合同的权利义务终止后，()人民法院不予支持。
A:业主请求物业服务企业退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的
B:业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域的
C:业主委员会请求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施的
D:物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的
答案：D
解析：
物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的；业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
在物业开发项目的建设阶段，早期介入的方法和要点是（ ）。
A．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
B．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
C．参与有关规划设汁的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
D．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
关于前期物业管理招投标，下列表述正确的是()
A:住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业服务企业
B:非住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业
C:对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业
D:前期物业管理招标形式有公开招标、协议招标和邀请招标
E:公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
答案：A,B,C,E
解析：
《物业管理条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求。同时，《物业管理条例》又作了例外的规定，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
侵权责任的一般规则原则为()。
A:过错责任
B:无过错责任
C:民事责任
D:公平责任
答案：A
解析：
侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的归责原则，是指基于一定的归责事自确定侵权责任承担的法律原则。按照《民法通则》和《侵权责任法》的规定，归责原则包括过错责任原则（含过错推定归责原则）、无过错责任原则（即严格责任原则）和公平责任原则。过错责任是侵权责任的一般归责原则，除法律法规规定的特别侵权行为外，一般侵权行为均适用过错归责原则。
物业服务中的心理策略主要包括()。
A:多样化服务
B:高品质服务
C:情感化服务
D:个性化服务
E:特殊化服务
答案：C,D
解析：
物业管理的核心是服务。在服务过程中，针对业主的社会心理采取恰当的策略是非常必要的。物业服务中的心理策略主要包括两个方面：①情感化服务，②个性化服务。情感化服务包括功能服务和心理服务，个性化服务包括特约服务和主动服务。
21年物业管理师答疑精华9节 第2节
物业经营管理市场()的确定，直接影响到物业服务企业市场调查活动的有效性。
A:调查程序
B:调查方法
C:调查方式
D:调查内容
答案：D
解析：
物业经营管理市场调查内容的确定，直接影响到物业服务企业市场调查活动的有效性。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第二节。
在空调系统季节停机后重新投入运行，或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行()。
A:-般性的检查调整工作
B:严格细致的维修工作
C:严格细致的检查调整工作
D:-般性的维修工作
答案：C
解析：
在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供()等方面服务的经营活动。
A:法律
B:法规
C:政策
D:信息
E:劳务
答案：A,B,C,D
解析：
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
在处理投诉时，( )是至关重要的。
A:熟悉主要工作内容
B:沉着冷静处理投诉
C:把握好时间尺度
D:接诉人员拥有处理投诉的权利
共用题干
据21世纪经济观察报的报道：物业管理直是令广大业主头痛的老问题，中国消费者协会的投诉统计也显示，近几年关于物业管理的投诉比例正呈现上升趋势。中国已经加入了世贸组织，国外不少物业服务企业均看好中国这个大市场，而国内的服务企业仍然在沿袭过去老的管理模式，难以让购房者满意。
当物业管理供给量大干市场对物业管理服务需求时，物业管理服务存在____的压力，这种压力主要来自____。()
A:上涨；业主
B:上涨；物业服务企业
C:降价，业主
D:降价，物业服务企业
答案：D
解析：
物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。即物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的。
当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，物业管理服务存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业服务企业，因为会有一些物业服务企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另方面也会有一部分物业服务企业自于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。
影响需求价格弹性的因素包括：①商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。②人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐，而些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，其需求弹性就很大。②商品本身用途的多寡。一般来说,一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置。⑤时间的长短。时间越短，商品的需求弹性就越小，时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。
21年物业管理师答疑精华9节 第3节
下列选项中，关于行政管理主客体及活动原则的说法正确的是( )。
A．行政管理的主体是国家权力机关的执行机构
B．行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务
C．行政管理的基本依据是行政权力
D．行政权力具有强制性
E．行政管理活动的根本原则是依法管理
银行货币资金运动的()是不良物业资产形成的根本原因。
A:变化
B:中断
C:减弱
D:增强
答案：B
解析：
不良资产形成的原因包括：(1)经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因；(2)房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器；(3)银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
物业管理方案中的关键性内容包括( )。
A．费用测算与成本控制
B．管理方式、运作程序及管理措施
C．管理制度的制订
D．物资装备
E．工作计划
普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。
A．40%～50%
B．50%～60%
C．60%～70%
D．70%～80%
文化的特点有( )。
A．揭示人与人之间的社会关系及其发展规律
B．一定的地理环境和生产力发展是文化产生的渊源
C．价值观是文化的主要变量
D．行为是文化的函数
E．文化的传播与融合是文化发展的主要动力
21年物业管理师答疑精华9节 第4节
在物业服务企业，成本的控制步骤包括（ ）。
A．确定控制标准
B．制定控制标准
C．分析相关原则
D．纠正成本偏差
E．进行考核奖罚
某个小区的物业管理费标准作了调整，会影响到年终结算，物业管理项目机构必须告知公司，公司必须告知上级单位(如董事会)，都要用( )。
A．“报告”
B．“通报”
C．“意见”
D．“请示”
“掌握验收情况，收集工程质量，功能配套”是物业管理早期介入的()的方法和要点。
A:建设阶段
B:销售阶段
C:规划设计阶段
D:竣工验收阶段
答案：D
解析：
物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
作为理性的厂商，其决策选择的特征是()。
A:MP＞AP
B:MP＜AP
C:MP≤AP,MP≥0
D:MP≥AP,MP≥0
答案：C
解析：
作为理性的厂商，其决策选择既不会考虑第Ⅰ阶段（MP＞AP），也不会考虑第Ⅲ阶段（MP＜0），而会在第II阶段（MP≤AP≥0之间）进行选择。在第Ⅰ阶段，增加劳动投入会增加平均产量，若要素和产品价格不变且产品总可以销售出去时，增加平均产量则会增加厂商利润，因此厂商至少会将可变要素（劳动量）增加到使边际产量等于平均产量时为止。而在第Ⅲ阶段，由于边际产量为负，总产量绝对减少，因而厂商也不会选择。
在民事诉讼时效期间的最后6个月内，权利人因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效()。
A:中断
B:延长
C:中止
D:终止
答案：C
解析：
本题考核的知识点为诉讼时效的中止。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
21年物业管理师答疑精华9节 第5节
为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合的规定有()
A:以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案
B:以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外
C:以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外
D:以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，只有经董事会通过，但企业章程另有规定的除外
E:以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同失效
答案：A,B,C
解析：
为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合以下规定：(1)固有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；(2)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；(3)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；(4)以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；(5)有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限；(6)以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；(7)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；(8)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；(9)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
天然石板地面，按面层所用材料和施工方式不同属于( )。
A．整体地面
B．镶铺类地面
C．粘贴类地面
D．涂料类地面
资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（ ）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
债权的发生主要基于( )等原因。
A．合同
B．侵权行为
C．不当得利
D．管理失职
E．无因管理
一般阳台的栏板或栏杆扶手的高度不低于()mm。
A:800
B:900
C:950
D:1050
答案：D
解析：
一般阳台的栏板或栏杆扶手高度不低于1050mm，幼儿园栏杆高度不低于1200mm，高层建筑可适当提高，以1100mm为宜，但不宜超过1200mm。
21年物业管理师答疑精华9节 第6节
不属于影响市场需求的因素是( )。
A．个人的资产与收入
B．消费者对商品未来价格的预期
C．消费者人数多寡
D．厂商对于商品未来价格的预期
下列各项中，情事变更原则的适用要件包括()。
A:须有不可预见的情事变更
B:情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前
C:须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平
D:情事变更须发生于合同成立之前
E:情事变更须不可归则于当事人
答案：A,B,C,E
解析：
情事变更原则，是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。情事变更原则的适用要件包括：①须有不可预见的情事变更，②情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前，③情事变更须不可归则于当事人，④须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平。
以下关于专项维修基金的管理，正确的说法有( )。
A．业主大会成立前，专项维修基金的使用由物业管理企业自己审核
B．专户存储，专款专用
C．业主大会成立后，专项维修基金的使用由业主大会审定
D．专项维修基金不可以挪作他用
E．业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户
常用的废、污水局部处理构筑物不包括( )。
A．化粪池
B．隔油池
C．降温池
D．升温池
商品住宅的业主应当在()，将首期住宅专项维修资金交至代收代管单位。
A:交付购房款时
B:办理住宅权属登记手续前
C:办理契税手续时
D:办理房屋入住手续前
答案：B
解析：
业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位。
21年物业管理师答疑精华9节 第7节
成交价格是一个( )的事实。
A．正进行
B．继续进行
C．已经完成
D．无结束
、写字楼的管理方式不包括()。
A.委托服务型
B.自主经营型
C.专业服务公司型
D.有关部门委派型
消防工作的指导原则是（ ）。
A．“安全第一，预防为主”
B．“预防为主，防消结合”
C．“预防第一，安全为主”
D．“安全第一，防消结合”
下列关于设备更新特点的分析，正确的是()
A:设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
B:设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
C:比较设备的费用和利益
D:设备更新分析以费用年值法为主
E:只比较设备的费用
答案：A,B,D,E
解析：
设备更新的特点包括：(1)设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命；(2)设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；(3)只比较设备的费用；(4)设备更新分析以费用年值法为主。
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由()组成业主大会筹备组。
A:居委会
B:业主委员会
C:业主代表
D:当地政府
E:建设单位（包括公有住房出售单位）
答案：C,E
解析：
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表和建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
21年物业管理师答疑精华9节 第8节
气硬性胶凝材料只适用于( )环境。
A．潮湿
B．地下
C．水中
D．地上
影响供给价格弹性的因素不包括()。
A:时间
B:生产周期和自然条件
C:投入品替代性大小和相似程度
D:人们对商品的依赖性
答案：D
解析：
影响供给价格弹性的因素：(1)时间。时间是影响供给弹性的首要因素。在很短的时间内，供给价格弹性一般较小。相度，在较长的时期内，供给价格弹性一般比较大。(2)生产周期和自然条件。一般来说，长周期生产或产品生产对自然条件要求严格的产品，供给价格弹性均较小。(3)投入品替代性大小和相似程度。如果用于生产某商品的投入品很容易在相近行业找到替代品或替代资源，该商品的供给有弹性。如果投入品难以加入或脱离某种特定行业，则其供给缺乏弹性。
从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为()。
A:物业服务提供商
B:物业服务开发商
C:物业资源开发商
D:物业顾问服务商
E:物业顾问提供商
答案：A,C,D
解析：
虽然我国目前有几万家物业服务企业，其自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是，从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，②物业资源开发商，③物业顾问服务商。
()的标准是推荐性标准。
A:保障人体健康
B:保障人身、财产安全
C:法律、行政法规规定强制执行
D:地方性法规规定执行
答案：D
解析：
强制性标准与推荐性标准：保障人体健康、人身财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制性标准，其他标准是推荐性标准。GB:强制性国家标准的代号。GB/T:推荐性国家标准的代号。
公共关系传播的方式有很多，其中( )指的是个体之间信息沟通和交流。
A:组织传播
B:群体传播
C:人际传播
D:大众传播
21年物业管理师答疑精华9节 第9节
风险管理的基本程序包括( )。
A．风险识别
B．风险估测
C．风险评价
D．风险防范
E．风险控制
下列不属于大数据的是()。
A:行数据
B:列数据
C:结构化数据
D:非结构化数据
答案：B
解析：
大数据有三种类型：①结构化数据，即行数据，存储在数据库里，可以用二维表结构来实现的数据。②半结构化数据，这种数据包括电子邮件、办公处理文档，以及许多存储在Web上的信息半结构化数据是基于内容的，可以被搜索。③非结构化数据，包括图像、音频和视频等可以被感知的信息。
下列选项中，属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是( )。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．完成物业管理方案及实施进度表
C．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
D.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
有关物业服务企业职能机构及其职责的表述中，正确的有( )。
A．人力资源部的主要职责包括：制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置
B．财务部的主要职责包括：执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作
C．市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理等
D．品质管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等
E．环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等
下列选项中，关于内在动机和外在动机的相关说法正确的有( )。
A．内在动机驱动的员工更看重的是工作的本身
B．内在动机是指人做某种行为是非行为本身
C．外在动机是指人为了获得物质或社会报酬或避免惩罚而完成某种行为
D．外在动机是行为本身
E．外在动机驱动的员工则更看重工作的结果
