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物业管理师答疑精华9卷

发布时间：2021-07-16
物业管理师答疑精华9卷

物业管理师答疑精华9卷 第1卷

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

A.5

B．10

C．15

D．20

正确答案：C

物业服务支出的构成不包括 （）

A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B.物业服务企业财产保险费用
C.物业共用部位、共用设施设备保险费用
D.管理服务人员的工资
E.项目管理处用房装饰装修费用

答案：B,E
解析：
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2 ）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公 费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其他费用。

房地产开发投资通常从( )开始。

A:规划设计
B:购置土地
C:工程建设
D:品牌设计

答案：B
解析：

新建物业的移交包括( )。

A．移交双方和移交资料

B．移交内容和移交资料

C．移交双方和移交内容

D．移交内容和移交财物

正确答案：C

个体从原有的生活方式向另一种新的生活方式的转变、适应和文化内化的过程是指( )。

A:初级社会化
B:基本社会化
C:再社会化
D:继续社会化

答案：C
解析：

对运行和使用者的责任和配合，下列叙述不正确的是( )。

A．负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌

B．运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认

C．指定负责消防系统运行的责任人为1～2人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任

D.负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生

正确答案：C

可作为研究职工生活和确定工资政策依据的房地产市场指标是( )。

A．国内生产总值

B.房地产价格指数

C．城市居民消费价格指数

D.城市家庭可支配收入

正确答案：C

钢筋混凝土构造柱一般不设在()。

A:房屋四角
B:内外墙交接处
C:楼梯间
D:较短的墙体中部

答案：D
解析：
钢筋混凝土构造柱一般设在房屋四角、内外墙交接处、楼梯间、电梯间及某些较长的墙体中部，施工时必须先砌砖墙，后浇注混凝土。

在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要原因是( )。

A．我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为 市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用

B.物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理 的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预

C.普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府以全局的高度进行必要的监管

D．改革开放后，我国的房地产业发展和提升速度迅猛

E．物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响

正确答案：ABC

物业管理师答疑精华9卷 第2卷

在物业的质量保修期间，业主产权专有部分的保修由()负责。

A:建设单位
B:施工单位
C:监理单位
D:物业服务企业

答案：A
解析：
物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。

对于故意违规的业主，给其他业主造成损害后果，( )不承担物业服务合同的违约责任。

A.物业服务企业

B．物业管理部门

C．违规业主

D．业主大会

正确答案：A

关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是()。

A:评价标准是绩效评价的三大要素之一
B:评价标准是评价工作的基本准绳和前提
C:评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类
D:评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度

答案：D
解析：
本题考核的知识点为物业管理绩效评价的标准。评价标准是绩效评价的三大要素之一，是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。因此，它在整个评价体系中占有重要的地位，没有评价标准，就无法实施具体、公正、客观、恰当的绩效评价。一般地，企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。

当物业管理公司在内部要转发上级单位和不相隶属单位的公文、宣布实施某项制度、要求下级单位办理或周知事项、任免人员时，要使用( )这个文种。

A:决定
B:通知
C:批复
D:请示

答案：B
解析：

海报的结构一般不包括( )。

A:标题
B:结语
C:正文
D:落款

答案：B
解析：

共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。

在物业管理中具有多种心理效应的应用，那么，业主可能出现的心理效应包括()。
A:晕轮效应
B:近因效应
C:首因效应
D:移情效应

答案：A,B,C,D
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。

写字楼物业经营管理的资源中，物业企业拥有的各类专业人才属于()。

A:人才资源
B:品牌资源
C:物业服务企业资源
D:管理技术资源

答案：C
解析：

房地产市场需求分析时一般从()等方面进行。

A:需求预测
B:市场占有率分析
C:竞争分析
D:吸纳率分析
E:市场租户对产品功能需求

答案：A,D,E
解析：
房地产市场需求分析从以下几方面进行：①需求预测，具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析，②分析建设和运营中的主要物业项目，③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求，⑤业主及租户对物业服务产品的需求。

物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指( )。

A．各类值班记录

B．对内对外签订的合同、协议原件

C．设备维修记录

D．对内对外签订的合同、协议原件或附件

正确答案：B

物业管理师答疑精华9卷 第3卷

所有权的权能中，( )是所有权的灵魂。

A:使用权
B:收益权
C:占有权
D:处分权

答案：A
解析：

在实践中，物业保安方面出现的问题较多，有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的；也有物业保安人员乱用“职权”殴打业主。出现这些问题的原因中，来自业主的是( )。

A．聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制

B.有些保安人员素质较低，不具备相应的能力

C.个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求

D．有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施

正确答案：C

同国外比较，我国的物业设施管理还相当滞后，主要表现在()

A:观念上的落后
B:市场的了解程度不深
C:服务的对象不明
D:国内物业设施管理的技术含量不高
E:人才严重匮乏

答案：A,C,D,E
解析：
我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后，主要表现在：(1)观念上的落后；(2)服务的对象不明；(3)国内物业设施管理的技术含量不高；(4)人才严重匮乏。

建筑区划内，符合()条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分。

A:具有构造上的独立性，能够明确区分
B:具有利用上的独立性，可以排他使用
C:能够登记成为特定业主所有权的客体
D:依法登记取得建筑物专有部分所有权
E:规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台

答案：A,B,C,E
解析：

张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某人住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。


A.张某 B.李某
C.该住房所在小区的物业服务企业 D.该住房所在小区的开发建设单位

答案：A
解析：
出租住宅用房的自然损坏或合同约定 由出租人修结的，由出租人负责修复不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。

政府在物业管理中之所以起到不可或缺的作用，主要原因是( )。

A．我国当前仍处于计划经济向市场经济转型期

B．由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需政府发挥应有的作用

C．物业管理是我国城市管理的重要组成部分

D．从城市管理职能考虑，政府必须对物业管理进行适度干预

E．物业管理已发展到一定程度

正确答案：ABCD

在目标市场选择中，企业可以运用的策略主要有()。

A:无差异目标市场选择策略
B:差异目标市场选择策略
C:集中目标市场选择策略
D:分散目标市场选择策略
E:整合目标市场选择策略

答案：A,B,C
解析：
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标，在目标市场选择中，企业有以下三种不同的策略可以运用：①无差异，目标市场选择策略②差异目标市场选择策略③集中目标市场选择策略。

根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为 ( )和资质审批两个阶段。

A．工商注册申请

B．资产评估

C.工商注册登记

D．公司章程审批

正确答案：C

 

下列选项中，( )是行政管理必须严格遵循的重要原则。

A．执法必严

B．依法行政

C．行政监督

D．公平公正

正确答案：B

物业管理师答疑精华9卷 第4卷

财务报告分析的主要形式中，( )分析是财务分析的最基本和最主要的形式。

A．趋势

B．潜力

C．全面

D．现状

正确答案：C

共用题干
某小区采用智能化管理，其建筑设备自动化系统、办公自动化系统、安全防范自动化系统、通信自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统等一应俱全。问题：

楼宇自动控制系统的控制方式有()。
A:区域控制
B:集中控制
C:集散控制
D:远程控制

答案：B,C
解析：
楼宇自动控制系统可采用集中控制和集散控制。集中控制方式是将所有现场信号集中，由一台计算机进行集中控制。这种控制方式结构简单，但功能有限，可靠性低。集散控制以分布在现场被控设备附近的多台计算机控制装置，完成被控设备的实时检测和控制，以集中控制室的管理计算机完成集中报警、显示、操作、打印和控制。
安全防范系统包括：①门禁系统（出入口管理系统），②入侵报警系统（周界防越报警系统、防盗报警系统），③电视监控系统，④巡更系统，⑤停车场自动管理系统，⑥中心控制台。火灾自动报警系统属于火灾报警及消防联动系统（FAS）。
区域报警控制器具有以下功能：①接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，②在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发连火灾信号，③检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。
楼宇自动控制系统(BuildingAutomationSystem,即BAS)是利用微机控制技术和现代通信技术对建筑物内的电力、照明、空调、电梯、给排水、消防、安全防范等楼宇设备实施监视、测量和控制的系统。按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为：电力供应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统这六个子系统。

房地产转让的实质是（ ）。

A．房地产权属发生转移

B．土地使用权发生变化

C．房地产开发商地位转移

D．房地产抵债

正确答案：A

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。

A．10%

B．12%

C．14%

D．16%

正确答案：C

零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是()

A:策略与运行管理
B:现场管理
C:物业资产管理
D:改进管理

答案：A
解析：
策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件是( )。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

C．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

D．转让房地产时房屋已经建成的，不需持有房屋所有权证书

E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

正确答案：ABC

房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占()的比例。

A:同期房屋存量
B:同期房屋增量
C:上期房屋存量
D:上期房屋增量

答案：A
解析：
本题考核的知识点为房地产市场中的空置率指标的概念。空置率(VRt)，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量比例，VRt=VCt/St。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

前期物业服务合同可以约定期限，但是( )，前期物业服务合同终止。

A．期限未满

B．业主委员会有效

C．期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的

D．与一般的服务性行为不同

正确答案：C

工商行政管理机关行政行为的具体效力中，( )是指行政行为一旦有效成立和生效，非依法规定丽不得随意变动其内容。

A.约束力

B．确定力

C.执行力

D．强制力

正确答案：B

物业管理师答疑精华9卷 第5卷

评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为( )。

A．3人以下

B．3人以上

C．4人以上

D．5人以上

正确答案：D

决定内在不经济的主要因素不包括( )。

A．企业管理机构庞杂，管理效率低下

B．厂商具有较雄厚的资金实力

C．增加销售费用

D．生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加

正确答案：B

物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循的原则包括( )。

A．公平互利原则

B．赔偿原则

C.最大诚信原则

D．远因原则

E．重复保险分摊原则

正确答案：ABCE

投标的风险主要来自于( )。

A．企业产权人

B．招标人和招标物业

C．物业使用人

D．投标人

E．竞争对手

正确答案：BDE

影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。

A．经济发展状况、家庭收入水平及分布

B．物价水平

C．房价租金比

D．房地产金融政策

E．工资及就业水平

正确答案：ABCE

在建筑给水系统中，一般采用体积小、结构简单、效率高的水泵是( )。

A:轴流泵
B:真空泵
C:离心泵
D:混流泵

答案：C
解析：

物业服务企业的组织形式中，事业部制是较为现代的一种组织形式，其主要优点包括（ ）。

A．能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力

B．促进了内部的竞争．提高了公司的效率和效益

C．有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出

D．有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题

E．加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业

正确答案：ABC

企业在目标市场选择中，以一个或者几个细分市场作为目标市场，重点满足目标市场的消费需求，属于()目标市场选择策略。

A:分散
B:区分
C:集中
D:差异

答案：C
解析：
集中目标市场选择策略：企业选择一个或几个细分市场作为目标市场，集中满足目标市场的消费需求。

业主在行使装饰装修房屋权利时，应以不损害( )利益为前提。

A．物业服务企业

B．业主

C．个人

D．他人和社会公共

正确答案：D

物业管理师答疑精华9卷 第6卷

在民事诉讼时效期间的最后6个月内，权利人因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效()。

A:中断
B:延长
C:中止
D:终止

答案：C
解析：
本题考核的知识点为诉讼时效的中止。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

物业服务企业有()的违规行为不得批准其资质。

A:聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的
B:挪用专项维修资金的
C:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的
D:超越资质等级承接物业管理业务的
E:出租、出借、转让资质证书的

答案：A,B,D,E
解析：
不得批准物业服务企业资质的违规行为有：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区城内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。

管理的职能包括( )。

A．决策

B．计划

C．组织

D．领导

E．鼓励

正确答案：ABCD

采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为_____个，最多为_____个。()

A:2；8
B:3；10
C:4；12
D:5；15

答案：B
解析：
选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。

物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到()。

A.质价相符

B.能够接受

C.价格优惠

D.价格偏低

正确答案：A

下列选项中，( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

A:政府办公楼
B:学校、口岸
C:商场
D:码头
E:机场

答案：A,B,D,E
解析：

资产管理中的管理重在对资产明示的()特征进行有效控制。

A:收益
B:风险
C:效能
D:质量

答案：D
解析：
一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第一节。

物业管理客户沟通的内容不包括( )。

A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流

B．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作

C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流

D．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流

正确答案：B

有关物业管理招标条件的表述中，错误的是( )。

A．招标人不得委托招标代理机构办理招标

B．有能力组织和实施招标活动的招标人，可以委托招标代理机构办理招标事宜

C．招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系

D．有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动

正确答案：A

物业管理师答疑精华9卷 第7卷

房屋共用设施设备的检测、检修与运行记录档案的保存期限应有明确的规定，一般不能低于设备使用年限的( )倍。

A．3

B．2.5

C．2

D．1.5

正确答案：B

租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括()

A:制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理
B:制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理
C:制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理
D:制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作

答案：A
解析：
租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

住宅专项维修资金管理实行()的原则。

A:专户存储
B:专款专用
C:所有权人决策
D:企业管理
E:政府监督

答案：A,B,C,E
解析：
《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

物业服务合同是确立( )在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

A．业主和业主

B．业主和居民委员会

C．业主和物业服务企业

D．居民委员会和物业服务企业

正确答案：C

在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作，属于()。

A:市场营销
B:零售技术
C:物业维护
D:风险管理

答案：B
解析：
本题考核的知识点为零售技术的内容。虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。尤其需要了解：(1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；(2)选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；(3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；(4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；(5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。

下列不属于决定参与投标的关键因素是( )。

A．项目区域、规模符合企业发展规划

B．项目类型符合企业确定的目标客户

C．准确的物业管理年度收支测算

D．项目委托方具有独立法人资格和经济实力

正确答案：C

下列关于需求法则的表述，正确的是()。

A:假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升
B:假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈同方向变化：价格上升，需求量上升，价格下降，需求量下降
C:假定其他条件不变，商品的需求量与价格不定呈同方向变化：价格上升，需求量上升，价格下降，需求量也可能上升
D:假定其他条件不变，商品的需求量与价格不定呈反方向变化：价格上升，需求量下降，价格下降，需求量也可能下降

答案：A
解析：
需求曲线向右下方倾斜的状况揭示了需求函数的个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。这一特征被称为需求法则。需求法则是指假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。

组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中( )是最基本的要素。

A:单位
B:事由
C:文种
D:区域(范围)
E:性质

答案：B,C
解析：

关于员工的奖励，说法正确的是( )。

A:一般来说，对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励两种
B:要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成
C:培训是精神奖励
D:员工作出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励
E:对不同的员工要采用相同的奖励方式

答案：A,B,C,D
解析：

物业管理师答疑精华9卷 第8卷

集群心理的特征包括()。

A:冲动性
B:同质性和过激性
C:情绪性
D:被暗示性
E:无责任性

答案：B,C,D,E
解析：
集群心理是指一定数量的人在共同动因、兴趣的情况下，偶发性或突发性地集合于某一场所下的心理规律，也称群众心理。集群心理具有如下特征：①同质性和过激性，②情绪性和被暗示性，③无责任性。

业主大会议事规则是( )组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

A.业主委员会

B．业主大会

C．物业服务企业

D．其他管理人

正确答案：B

关于房地产置业投资的说法，错误的是（）。

A:房地产置业投资属于直接投资
B:房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C:房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D:房地产出租属于房地产置业投资

答案：B
解析：

下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，不属于招标活动方案内容的是( )。

A．开标时间

B．招标组织机构情况

C．开标地点

D.评标标准和方法

正确答案：D

物业服务企业的营业成本包括( )等。

A．直接材料费

B．管理费用

C．直接人工费

D．间接费用

E．间接人工费

正确答案：ACD

业主委员会任期届满前()个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。

A:1
B:2
C:3
D:4

答案：C
解析：
业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量，称为( )。

A．规模报酬

B．平均产量

C．边际产量

D．边际收益递减规律

正确答案：C

些列属于业主及物业使用人违反管理规约的行为的有()。

A:未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的
B:任意弃置垃圾、排放污染物
C:维护公共秩序和环境卫生
D:使用物业共用部位、共用设施设备
E:违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道

答案：A,B,E
解析：
根据《物权法》、《区分所有权司法解释》和《物业服务司法解释》，业主及物业使用人违反管理规约的行为包括：①业主违反管理规约，未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的。②业主违反管理规约，实施任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。②业主违反管理规约的，利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分，损害他人合法权益的。④业主违反管理规约，实施下列损害他人合法权益行为的：a.损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；b.违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观，c.违反规定进行房屋装饰装修，d.违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等。⑤业主违反管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的。

下列各项属于委托管理模式特点的有()。

A:业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金
B:业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险
C:物业服务企业风险较大
D:业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租收入
E:物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险

答案：D,E
解析：
在委托管理模式中，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业服务企业只负责物业管理和服务，只获取物业管理和服务费用，因此租赁经营活动所获得的利润与物业服务企业无关。只要没有失职行为，物业服务企业就不承担任何物业租赁经营活动所带来的风险。

物业管理师答疑精华9卷 第9卷

担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权，其主要特征不包括的是( )。

A.从属性

B.整体性

C.物上代位性

D．不可分性

正确答案：B

关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是()。

A:银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所
B:既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求
C:保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关
D:银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力

答案：C
解析：
银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面：①银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理。②既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。③既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。④银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。

物业管理最主要的特点是（ ）。

A:社会化
B:专业化
C:市场化
D:集中化

答案：A
解析：

下列选项中，不属于房地产权属登记作用的是（ ）。

A．保护当事人的合法权益

B．保护房地产权利人的合法权益

C．避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险

D．房地产权属登记是房地产管理的基础工作

正确答案：A

下列指标中，( )是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。

A．总资产增长率

B．三年利润平均增长率

C．三年资本平均增长率

D.长期资产合适率

正确答案：A

下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是( )。

A．有自己名称、组织机构

B．有固定的服务场所

C．无规定数量的财产和经费

D．具有房地产及相关专业中等以上学历

正确答案：C

房地产投资的特性不包括()

A:位置固定性
B:适应性
C:区位影响性
D:各异性

答案：C
解析：
房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性；(4)各异性；(5)政策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。

住宅小区物业管理形式是()。

A.行政性管理

B.监督式管理

C.协商式管理

D.文件化管理

正确答案：D

《合同法》所规定的是()

A:物权合同
B:身份合同
C:债权合同
D:一般合同

答案：C
解析：
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同法，是调整平等主体之间的交易关系的法律规范的总称。《合同法》规范的是债权合同。

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