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21年物业管理师考试真题精选及答案7卷

发布时间：2021-07-10
21年物业管理师考试真题精选及答案7卷

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第1卷

物业管理的主要内容包括()。

A.房屋的维护雨修缮

B.房屋装修监督管理

C.房屋附属设备设施的管理及维修养护

D.综合经营服务

正确答案：ABCD

有关四级资质的房地产开发企业应具备条件的说法有误的是()。

A:注册资本不低于100万元
B:工程技术负责人具有相应专业中级以上职称
C:从事房地产开发经营2年以上
D:已竣工的建筑工程质量合格率达100%

答案：C
解析：
根据《房地产开发企业资质管理规定》，四级资质应当具备的条件有：①注册资本不低于100万元，②从事房地产开发经营1年以上，③已竣工的建筑工程质量合格率达100%；④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，⑤工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员，⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，⑦未发生过重大工程质量事故。

《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由( )约定。

A．条例

B．双方

C．业主

D．物业管理企业

正确答案：B

混凝土的优点包括()。

A:原料广泛
B:制作简单与造型方便
C:抗拉强度高
D:防火性能好
E:性能良好

答案：A,B,D
解析：
混凝土是自胶凝材料、粗细骨料与水按一定比例，经过搅拌、捣实、养护、硬化而成的种人造石材。混凝土材料具有原料广泛、制作简单、造型方便、性能良好、耐久性强、防火性能好及造价低等优点，因此应用非常广泛。

下列选项中，( )标志着物业管理行业的成熟。

A．行业自治组织的成立

B．皇家特许屋宇经理学会的成立

C．非盈利性行业组织的成立

D．芝加哥建筑管理人协会的成立

正确答案：A

发展能力状况修正指标中，( )是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。

A．总资产增长率

B．三年利润平均增长率

C．三年资本平均增长率

D．长期资产合适率

正确答案：A

根据是否考虑()因素的影响，赢利能力指标分为静态指标和动态指标。

A:利润率
B:通货膨胀率
C:利率
D:资金时间价值

答案：D
解析：

某公司管理技术人员85人中，具有高级职称的4人，中级职称的18人，初级职称的33人。各等级专业职称人员比例相对数是( )。

A．0.65

B．64.7%

C．高级:中级:初级=4:18:33

D．55:85

正确答案：C

直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及（ ）等。

A．办公费

B．水电费

C．职工福利费

D．劳动保护费

正确答案：C

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第2卷

县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是()。

A:移登记
B:原始登记
C:初始登记
D:总登记

答案：D
解析：

物业营业管理成本类型中，奖金及职工福利费属于()

A:直接材料费
B:间接费用
C:直接人工费
D:期间费用

答案：B
解析：
物业管理营业成本中的间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

劳动者的心理健康主要包括的特征有( )。

A.智力正常

B．精力充沛

C.健全的情绪

D．行为协调

E．行为反应适度

正确答案：ACDE

某物业管理公司因施工需要，须砍伐小区内的几株梧桐树。在给所在街道办事处绿化办公室行文时，宜用( )。

A:请示
B:请示报告
C:建议
D:函

答案：D
解析：

业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括( )。

A.物业管理员工服务存在的风险

B．法律概念不清导致的风险

C．物业违规装饰装修带来的风险

D．物业使用带来的风险

正确答案：A

物业管理档案的分类方法中，能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起，既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面地查阅利用档案特点的分类方法，称为（ ）分类法。

A．事由

B．季度

C．年度

D．组织机构

正确答案：A

下列说法正确的是( )。

A．物业管理客户包括内部客户和外部客户

B．客户投诉处理和满意度调查主要是针对业主所进行的客户管理活动

C．沟通是两个或两个以上的人之间交流信息、观点和理解的过程

D．阅读不包括在沟通的方法里

E．沟通的形式只有语言交流和书面交流

正确答案：ABC

物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循（ ）的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。

A．公平、合理和合法

B．诚实信用、科学和合理

C．公平、诚实信用与合法

D．诚实信用、合法与合理

正确答案：C

下列选项中，合同解释的原则主要包括( )等。

A．客观解释原则

B．整体解释原则

C．主观解释原则

D．习惯解释原则

E．部分解释原则

正确答案：ABD

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第3卷

物业管理绩效包括( )两个层面。

A．物业管理企业

B．分公司

C．子公司

D．指挥部

E．独立的物业资产管理项目

正确答案：AE

承保人分析引起损失的原因时是以( )为准的。

A.近因

B.间接原因

C．最直接的原因

D．主要原因

正确答案：A

一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种( )关系。

A．合同

B．雇佣

C．委托

D．上下级

正确答案：A

管理型物业服务企业的工作重点在于()

A:预算与成本管理
B:高度专业化与高度综合化管理
C:物业市场营销与租赁管理
D:现金流管理、绩效评价和客户关系管理
E:专业物业管理服务采购与分包商管理

答案：A,C,D,E
解析：
管理型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

共用题干
某物业管理企业为更好地应对市场竞争，决策层决定进行一系列改革。公司总裁认为：管理人员的辛勤劳动和创造不能成为过眼烟云，他们的劳动不可能像制造业员工那样量化计酬、也不能像农民那样个体承包，要克服干好干坏都一样的弊端，就必须把他们的功绩记录在案，并增加他们决策的权力。业务档案具有权威性，可以为今后晋升、提工资、奖励提供详实客观的依据，也是企业的财富。建立业务档案后，出现了管理人员自发向上，大家比贡献的局面。

激发员工的动机是促使员工快速发展的重要手段，在现代激励理论中，动机的主要要素包括()
A:决定人行为的方向
B:行为的特点
C:努力的水平
D:坚持的水平

答案：A,C,D
解析：
动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于能否以及在多大程度上满足人的需要。动机有三个要素：①决定人行为的方向，即选择做出什么行为，②努力的水平，即行为的努力程度，③坚持的水平，即遇到阻碍时付出多大努力坚持自己的行为。
赫菠伯格认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等，第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。
马靳洛将人的需要由低到高分为五层：生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我实现的需要。其中，第四层次是尊重的需要，包括受人赏识、受人认同和受人尊敬的需要，还包括自尊的需要。

以下应对当事人予以辞退的情况有( )。

A:在试用期间被证明不符合录用条件的
B:严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的
C:严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的
D:被依法追究刑事责任的
E:企业为了发展需要做出重大调整

答案：A,B,C,D
解析：

成本固定预算通常每年编制()次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

A:1
B:2
C:3
D:4

答案：A
解析：
固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

风险对房地产投资决策的影响包括()

A:根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B:根据风险管理的能力选择投资方向
C:根据风险周期变化特点把握投资时机
D:根据市场需求的变化主动地调整经营策略
E:根据发展战略认真确定初始组合

答案：A,B,C
解析：
风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：(1)根据项目风险大小确定相应的投资收益水平；(2)根据风险管理的能力选择投资方向；(3)根据风险周期变化特点把握投资时机。

物业服务企业经营管理市场调研的内容包括()等。

A:市场竞争情况
B:行业发展情况
C:产品需求数量
D:其他写字楼经营情况
E:供应链情况

答案：A,C,D,E
解析：
在确定写字楼经营管理方案之前，物业服务企业必须对市场进行充分的调研，物业服务企业经营管理市场调研的内容包括市场竞争情况、客户需求情况、产品需求数量、其他写字楼经营情况、供应链情况、经营环境。

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第4卷

行政公文中的批复只答复请示事项，对请示的问题只作( )的指示和决定。

A:原则性
B:结论性
C:政策性
D:可行性
E:针对性

答案：A,B
解析：

根据《物业管理条例》的规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，()应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

A:物业服务公司
B:业主委员会
C:建设单位
D:责任人

答案：D
解析：

对于房屋等建筑物的管理，业主在实际过程中采用的方式有()。

A:业主自行进行管理
B:业主将服务内容委托给专业公司
C:业主选聘物业服务企业进行管理
D:业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
E:业主将服务内容委托居委会处理

答案：A,C,D
解析：
对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：①业主自己进行管理，②业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；③业主选聘物业服务企业进行管理。

物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指（ ）。

A．各类值班记录

B．对内对外签订的合同、协议原件

C．设备维修记录

D．对内对外签订的合同、协议原件或附件

正确答案：B

物业经营管理的常规工作包括( )。

A．现金流量和成本管理

B．日常维修和维护

C．未来维修和维护

D．设施设备管理

E．人力资源管理

正确答案：ABCD

物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是( )。

A．业主的权利和义务

B．双方当事人的权利和义务

C．物业管理服务具体的事项

D．物业管理服务

正确答案：D

实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有()。

A:物业服务企业的利润
B:法定税费
C:物业管理服务成本
D:物业服务企业的酬金
E:物业管理服务支出

答案：D,E
解析：
本题考核的知识点为预收的物业管理服务费的构成。目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）

共用题干
K物业公司管理的某花园属于高档住宅项目，服务标准和要求都比周边的项目要高。2013年8月的一天，某业主M到物业服务处交纳物业费，当M对收费标准存疑时，询问物业服务处的工作人员H。M问：“你们收取的物业费比周边楼盘高5角，这是为什么？”H答：“我们有严格的计算评估标准，这个费用是合理的。”M问：“那你们物业费都花在什么地方了，都包括什么？”H答：“这个我就不好讲了，不过我们都是按国家规定，不会多收费的。”M说：“那要再收这么高我可就不愿意了，感觉你们也没多做什么呀。”

M觉得物业费高，而H认为物业费合理，从经济学角度分析造成这种差距的根本原因是()。
A:公共物品
B:信息不对称
C:外部性
D:垄断

答案：B
解析：
信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。现实经济中，往往存在这样一种情况：在某项经济活动中，某一参与者比对方拥有更多的影响其决策的信息，这就是信息不对称现象。

D项措施不妥，物业服务需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入）。

负责首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议筹备和召集的是()

A:业主委员会
B:物业服务企业
C:业主委员会主任
D:业主代表

答案：A
解析：
除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第5卷

对于考核的原则来说，凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，做到全面完整，以避免考核的( )。

A:准确性
B:片面性
C:全面性
D:不确定性

答案：B
解析：

国家及各地区的门窗通用图集都是按照扩大模数()的倍数。

A:2M
C:4M
D:5M
E:3M

答案：B
解析：
砖墙洞口主要是指门窗洞口，其尺寸应按模数协调统一标准制定，这样可减少门窗规格，有利于工厂化生产，提高建筑工业化的程度。国家及各地区的门窗通用图集都是按照扩大模数3M的倍数，因此一般门窗洞口宽、高的尺寸采用300mm的倍数。

前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有()。[2006年真题]

A:签订合同的主体不同
B:合同终止条件不同
C:前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D:前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E:前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同、

答案：A,B,E
解析：
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：①订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。②合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

在实际交易中，关于买方和卖方市场的说法，错误的是()

A:买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场
B:卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场
C:在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价
D:在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

答案：C
解析：
买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。

工程部和保安部( )按期对大厦消防系统进行模拟检测。确保消防设备处于正常状态。

A:每周
B:每月
C:每季度
D:每年

答案：B
解析：

市场调查的方法很多，按()划分，有直接调查法和间接调查法。

A:调查手段
B:调查范围
C:调查方式
D:调查内容

答案：C
解析：
市场调查的方法很多，按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法，其中直接调查法又分为询问法、观察法和实验法。

下列关于物业服务合同的说法，正确的有()。

A:物业服务合同是委托合同
B:物业服务合同是双务合同
C:物业服务合同是有偿合同
D:物业服务合同是要式合同
E:物业服务合同是实践合同

答案：B,C,D
解析：

收益性物业估价的基本方法包括（ ）。

A．交易法

B．市场法

C．估算法

D．成本法

E．收益法

正确答案：BDE

下列()不属于商品房销售合同中的内容。

A:商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
B:面积差异的处理方式
C:装修管理押金的管理方式
D:办理产权登记有关事宜

答案：C
解析：
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的支付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第6卷

财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。

A．资产负债表

B．成本报表

C．利润表

D．资产减值准备明细表

E．现金流量表

正确答案：ABCE

按建筑物性质及耐久年限分等，耐久年限在( )，耐火等级不低于三级的较高级的公共建筑和居住建筑为二等。

A．l00年以上

B．5～20年

C.23~ 50年

D．50~100年

正确答案：D

房地产转让方式有()。

A:买卖
B:抵债
C:赠与
D:租赁
E:继承

答案：A,B,C,E
解析：
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情况。

生产函数表示一段时间内，在生产技术不变的情况下，生产中所使用的各种生产要素的数量与所能生产的()产量之间的函数关系。

A:最低
B:最大
C:平均
D:最大概率

答案：B
解析：
生产函数表示一段时间内，在生产技术不变的情况下，生产中所使用的各种生产要素的数量与所能生产的最大产量之间的函数关系。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于( )时，此时的投资就转变成了长期置业投资。

A．居住

B．出租

C．投资

D．出售

正确答案：B

从事医院物业的经营管理，需要接受的众多挑战包括()。

A:工作的持续性
B:工作的突发性
C:工作的专业性
D:工作的繁杂性
E:承受压力的能力

答案：A,B,C,E
解析：
从事医院物业的经营管理，需要接受众多的挑战，如①工作的持续性；②工作的突发性；③工作的专业性；④承受压力的能力。

中水原水类型中，( )的特点是有机物和悬浮物浓度相对较低。

A.冷却水

B．沐浴、盥洗和洗衣排水

C.厨房排水

D．厕所排水

正确答案：B

物业服务企业编制成本预算的方法主要有( )预算。

A．收入

B．弹性

C．固定

D．零基

E．滚动

正确答案：BCDE

.公共关系活动中的传播由( )等四大元素组成。

A．传播者

B.传播的内容

C.传播方式

D.传播媒介

E．传播对象

正确答案：ABDE

21年物业管理师考试真题精选及答案7卷 第7卷

社会组织与其他社会结构类型相比，更具有( )的特性。

A．持续性

B．可靠性

C．相互性

D．强制性

E．可控性

正确答案：ABE

政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求是( )。

A．专业技术人员职业资格

B．就业资格

C．从业资格

D．执业资格

正确答案：A

取得《物业管理师资格证书》的人员，初始申请注册者需要提交的必备材料主要有()

A:《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》
B:《物业管理师资格证书》
C:与聘用单位签订的劳动合同
D:通过继续教育的证明材料
E:工作调动证明

答案：A,B,C
解析：
取得《物业管理师资格证书》人员初始申请注册者，自取得《物业管理师资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，并提交以下材料：(1)《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；(2)《物业管理师资格证书》；(3)与聘用单位签订的劳动合同。取得《物业管理师资格证书》人员超过.1年逾期提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交通过继续教育的证明材料。

在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为( )测验。

A．知识

B．心理

C．特殊能力

D．劳动技能

正确答案：D

产权管理机构的他项权利登记主要是( )。

A．备案登记

B.典权登记

C．使用权登记

D．抵押权登记

正确答案：D

招标人应当自确定中标人之日起()日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A:5
B:10
C:15
D:30

答案：C
解析：
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

在日本，物业管理活动的特点为( )。

A．超前管理意识

B．注重清洁工年龄

C．注重清洁工性别

D．重视各类人员的培训

E．高度重视清洁工作

正确答案：ADE

住宅小区的经济功能体现在()。

A:安静、清洁、有秩序的生活环境
B:较完善的公共设施和组织机构
C:小区物业的商品化和管理服务的有偿化
D:与住宅小区内的政府机关、商业网点等单位发生关系

答案：C
解析：
住宅小区的经济功能首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第一节。

在敞开式雨水系统中，埋地管宜采用( )。

A．混凝土管

B．钢筋混凝土管

C.陶土管

D．铸铁管

E．不锈钢管

正确答案：ABC

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