2021物业管理师历年真题和解答8辑 第1辑
以下综合评价企业资产运营效率的指标是()。
A:净资产收益率
B:总资产报酬率
C:财务内部收益率
D:总资产周转率
答案：D
解析：
总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。
实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和( )。
A．物业服务企业的支出
B．物业服务收益
C．物业共用部位的改造费用
D．物业服务企业的酬金
前期物业服务合同是( )，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。
A:委托性质的个人合同
B:委托性质的集体合同
C:监管性质的个人合同
D:监管性质的集体合同
清洁卫生操作的基本方法不包括( )。
A:全面清扫
B:垃圾收集和垃圾处理
C:晶面处理
D:自行作业
签订物业服务合同时，要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有( )。
A:法制性
B:强制性
C:实用性
D:条理性
E:可操作性
答案：C,E
解析：
本题考核的是签订物业服务合同时对违约责任的约定。主要内容有：(1)履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失，损失的计算及赔偿标准应该按照《中华人民共和国合同法》的规定进行具体表述;(2)对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿;(3)要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。
社会保险的作用具体体现在（ ）方面。
A.社会保险能发挥社会稳定器的作用。
B.有利于拓展新业务
C.社会保险有利于推动社会进步。
D. 社会保险有利于保证社会劳动力再生产顺利进行
E. 社会保险有利于推动社会进步。
正确答案：ACDE
第一，社会保险能发挥社会稳定器的作用。
第二，社会保险有利于保证社会劳动力再生产顺利进行
第三，社会保险有利于实现社会公平。
第四，社会保险有利于推动社会进步。
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第2辑
写字楼物业管理的常规目标包括()
A:经营目标
B:发展目标
C:收益目标
D:服务目标
E:管理目标
答案：A,D,E
解析：
写字楼物业管理的常规目标包括：(1)经营目标：收益部分使用率最大化；(2)管理目标：物业资产保值率和升值率最大化；(3)服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。
物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是()。
A:供用合同关系
B:物业服务合同关系
C:委托合同关系
D:行政管理关系
答案：C
解析：
物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是委托合同关系。
下列选项中，可以转让房地产的情况有( )。
A．达到法定条件的房地产不得转让
B．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间
C．依法收回土地使用权的
D．共有房地产，经其他共有人书面同意的
E．依法登记领取权属证书的
传播的信息首先都来源于人际的信息交流，即人际的信息交流具有其他手段和途径所不能替代的特点，既信息传播的( )。
A．特定性、可信性和直接双向性
B.特定性、系统性和可信性
C.可信性、直接单向性和系统性
D.系统性、可信性和直接双向性
房地产开发企业应当在商品房( )，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。
A．预售前
B．交付使用前
C．完工后
D．竣工验收后
下列属于组合投资管理中投标决策与运作内容的是（ ）。
A．宏观经济分析
B．行业分析
C．投资选择
D．准投资的物业分析
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第3辑
下列关于成本的相关计算公式，正确的有()。
A:会计成本=显性成本
B:经济成本=会计成本（显见成本）+隐性成本
C:经济利润+会计成本+隐性成本=销售收入
D:经济利润+显见成本=销售收入
E:正常利润=销售收入-会计成本-隐含成本
答案：A,B,C
解析：
A项，会计成本也被称为显性成本。隐性成本是企业自身拥有并使用的资源的成本，在做企业成本分析时，它实际上可以被看做是一种机会成本，可以从机会成本的角度按照企业自有生产要素在其他用途中所得到的最高收入来计算和衡量。B项，经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的企业自有生产要素的报酬。企业的所有的显性成本和隐性成本共同构成了企业的总成本。C、D、E项，企业的经济利润是指企业的总收益和总成本的差额（经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本），简称企业的利润。
按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试，取得( )资格，经单位考核合格者可确认从业资格。
A．初级
B．中级
C．高级
D．中高级
()应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。
A:建设单位
B:物业服务企业
C:业主大会
D:业主委员会
下列关于物业管理招投标，说法正确的是( )。
A．物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分
B．物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合
C．物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为
D．物业管理招投标实质是一种直接选择行为
E．通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系
房地产市场中供求变化比较剧烈，因此需根据( )经常对租金水平进行调整。
A．市场状况
B．经营策划
C．市场需求
D．市场供求
公共关系的三要素不包括()。
A:组织
B:公众
C:利益
D:媒介
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第4辑
下列属于发展能力状况指标的是( )。
A．主营业务利润率
B．盈余现金保障倍数
C．成本费用利润率
D.营业增长率
E．资本累计率
下列属于物业经营管理市场分析的定量分析法的有()。
A:归纳分析法
B:趋势分析法
C:演绎分析法
D:比较分析法
E:结构分析法
答案：B,D,E
解析：
定量分析法是指采用数据处理技术，分析事物的数量特征，通过揭示事物的数量特征来把握事物的特性及规律的分析方法。一般用于市场分析的定量分析方法有：①比率分析法，②趋势分析法，③比较分析法，④结构分析法，⑤数学模型法。
在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时采用()。
A:直接给水方式
B:水泵给水方式
C:水箱给水方式
D:水泵和水箱联合给水方式
答案：B
解析：
在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时，可采用下图所示的水泵给水方式。
1.水表；2.泄水管；3.贮水池；4.水泵；5.止回阀；6.阀门
物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的( )服务。
A．综合性
B．公共性
C．特殊性
D．多元性
在大宗房地产投资组合中，物业管理和设施管理定位在( )的管理。
A．策略性
B．现场操作层面
C．物业监控层面
D．战略计划
申请预告登记、在建工程抵押权登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，为申请人发放()
A:《房屋所有权证》
B:《房屋他项权证》
C:《房屋共有权证》
D:《房屋登记证明》
答案：D
解析：
《房屋登记办法》规定：预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。《房屋登记办法》还规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第5辑
共用题干
宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，由于该小区内小孩关闭了给水主干管的阀门，造成小区大多数用户家中无水。问题：
根据背景资料，试推测该小区高层建筑物可能的给水方案是()。
A:直接给水
B:间接给水
C:分区给水
D:气压给水
答案：C
解析：
物业给水系统能向建筑物内提生活、生产和消防用水，按其不同的通途可分为三类：①生活给水系统；②生产给水系统；③消防给水系统
我国给水管道可采用钢管、不锈钢管、铸铁管、塑料管和复合管等。目前在我国用得最多的给水塑料管是硬聚氯乙塑料管，也称为PVC管。
常用的给水方案有直接给水、间接给水和分区给水。其中，直接给水是当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种结水方式有时需设置水箱来调节，采用水箱时应注意水箱中水的污染防治问题，间接给水：室外管网的水是通过水箱或者升压设备后进入室内管网的，用水的压力和流量基本不受给水管网的影响，分区给水方式：高层建筑层数多，高度大，在竖向上必须分为几个区，否则会因低层管道中静水压力过大，造成管道及附件水、低层出水流量大、产生噪声等不利影响，严重时会损坏阀门、管道爆裂。为充分利用室外管网压力，可将建筑物在竖向上分为两个区，下区自外网直接供水，上区自水泵或气压给水设备供水。宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，所以可能的给水方案是分区给水。
给水系统可独立设置，也可根据生活、生产、消防用水对给水的要求，两种或三种合并设置，如生活生产、生活消防、生产消防、生活生产消防等组合给水系统。给水方案（方式）是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。气压给水方式宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用，气压设备可设在建筑物的低处，也可设在建筑物的高处。
物业使用与维护包括( )。
A．公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
B．物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘
C．公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
D．业主装饰装修房屋应当依法规范
E．利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定
可变生产要素增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为( )等阶段。
A.边际产量递增
B．边际产量递减
C.总产量增加
D．平均产量递减
E．总产量减少
下列选项中，关于前期物业管理阶段经营亏损的表述，不正确的是( )。
A．需要投入较大人力、财力、物力等资源
B．管理成本相对较高
C．物业空置率较低，管理费收缴率高
D．前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态
建设单位申领施工许可证的条件中，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的()。
A:20%
B:30%
C:40%
D:50%
物业服务的()使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。
A:无形性
B:综合性
C:长期性
D:即时性
答案：A
解析：
物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第6辑
物业服务企业及执(从)业人员应在每季度后( )日内提交更新数据。
A．15
B．20
C．25
D．28
签订前期物业服务合同应注意的事项有( )。
A．物业的基本情况
B．物业服务的费用
C．物业承接验收
D．物业的经营与管理
E．前期物业服务合同的解除或终止
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万㎡，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介人工作。
1．物业服务企业早期介入有何作用?
2．在可行性研究阶段。物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
正确答案：
1．早期介入的作用：
(1)优化设计。
(2)有助于提高工程质量。
(3)有利于了解物业情况。
(4)为前期物业服务作充分准备。
(5)有助于提高建设单位的开发效益。
2．在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
(2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统。闭式系统有( )。
A．湿式喷水灭火系统
B．预工作式喷水灭火系统
C.水喷雾灭火系统
D.雨淋自动喷水灭火系统
E．干式喷水灭火系统
关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是()。
A:福利基金按工资总额的14%计算
B:员工奖金按工资总额的10%计算
C:教育经费按工资总额的1.5%计算
D:工会基金按工资总额的2%计算
答案：B
解析：
本题考核的知识点为福利费。福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的14%计算；(2)工会基金，按工资总额的2%计算；(3)教育经费，按工资总额的1.5%计算。
物业管理应用文书的类型包括( )。
A．行政公文
B．事务文书
C．记事公文
D．制度文书
E．礼仪文书
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第7辑
建设单位申领施工许可证时，若建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的()
A:30%
B:40%
C:50%
D:60%
答案：C
解析：
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
业主委员会委员无故缺席业主委员会会议连续( )次以上的，其业主委员会委员的资格应当终止。
A．2
B．3
C．4
D．5
()是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
A:业主委员会
B:居委会
C:业主大会
D:管理规约
答案：C
解析：
业主大会师业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设的管理机构。
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场划分的主要方式是（ ）。
A．按目标市场对房地产市场进行划分
B．按地域范围对房地产市场进行划分
C．按交易形式对房地产市场进行划分
D．按房地产用途对房地产市场进行划分
当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，体现的是合同签订中应遵循的( )原则。
A:主体平等
B:守法和维护社会公益
C:诚实信用
D:合同自由
物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是()
A:市场调研结果
B:有足够的信息可用
C:对市场分析判断
D:了解市场行情
答案：B
解析：
提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。
2021物业管理师历年真题和解答8辑 第8辑
关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是()
A:财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素
B:低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因
C:潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面
D:一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合
E:零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动
答案：B,C,D,E
解析：
声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。
在物业开发项目的规划设计阶段，早期介入的方法和要点是( )。
A.物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
B.仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据
C．帮助建设单位优化没计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险
D．组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划
商业场所在()上要下足功夫，力求新颖独特，突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。
A.投资方面
B.设计方面
C.施工方面
D.管理方面
以下关于抵押房地产使用和管理的说法有误的是()。
A:抵押人擅自处分抵押房地产的情况下，抵押权人无权要求处分抵押的房地产
B:抵押权人请求中止的，可以终止处分抵押房地产
C:抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同
D:已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理
答案：A
解析：
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况有：①债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的，③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人擅自处分抵押房地产的，⑤抵押合同约定的其他情况。
租赁妥协的原则是()。
A:租用规模越小、租期越长，租价妥协的空间越小
B:租用规模越小、租期越短，租价妥协的空间越大
C:租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越小
D:租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越大
清洁卫生日常管理一般由()组成。
A:日检
B:周检
C:月检
D:季检
E:专项抽检
答案：A,C,E
解析：
清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。月检的基本内容与日检相同。专项检查则是对物业某个部位的清洁工作实施集中检查的方式，一般多由物业服务企业相关职能部门组织检查。
