物业管理师答疑精华7节 第1节
物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括()
A:上年实际成本
B:本年实际成本
C:预测实际成本
D:累计实际成本
答案：C
解析：
物业管理成本的实际成本是指计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
管理是指组织为了实现预期的目标，以人为中心进行的协调活动，其基本任务有()。
A:实现组织的特定目的和使命
B:使工作富有成效，员工具有成就感
C:处理对社会的影响与承担社会责任
D:协调人际关系
E:激励与沟通
答案：A,B,C
解析：
管理作为组织社会的基本器官和功能，不仅仅是指企业管理，而是涵盖所有现代社会机构的管理。管理具有三大基本任务，即实现组织的特定目的和使命，使工作富有成效，员工具有成就感，处理对社会的影响与承担社会责任。
下列情形中，应当办理房屋转移登记的有()。
A:部分房屋拆除
B:法人名称改变
C:划拨房屋
D:继承房屋
E:分割房屋
答案：C,D,E
解析：
转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。发生以上情况，房屋所有权主体都会发生转移。
下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有()。
A:因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品
B:由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目
C:因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品
D:因技术进步造成的功能落后的产品
E:长期被搁置未使用的进口设备
答案：A,C,D
解析：
本题考核的知识点为以存货形式表现的不良资产的内容。以存货形式表现的不良资产，主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。
业主作为不动产所有权人( )。
A．受国籍限制
B．不受国籍限制
C．受地域限制
D．受户籍限制
物业管理师答疑精华7节 第2节
一般而言，应优先考虑选用的探测器是( )。
A．感烟探测器
B．感温探测器
C．感光探测器
D．火焰探测器
承租人有( )行为的，出租人有权终止合同，收回房屋。
A.拖欠租金累计3个月以上的
B.公用住宅用房无正当理由闲置3个月以上的
C．承租人征得出租人同意，将承租房屋的部分或全部转租给他人的
D．将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的
房屋权属证书的种类包括()。
A:《房屋所有权证》
B:《房屋共有权证》
C:《房屋使用权证》
D:《房屋他项权证》
E:《房屋租赁权证》
答案：A,B,D
解析：
房屋权属证书有以下几种：①《房屋所有产权》，由房屋所有权人收执，②《房屋共有产权》，共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有产权书，其余共有人各执房屋共有权证书1份，③《房屋他项产权》，由他项权利人收执。
某物业业主户型统计表如下，则众数为( )的户型。
A．2室1厅(100m2)
B．1室1厅(70m2)
C．3室1厅(120m2)
D．4室1厅(150m2)
关于产业园区物业经营管理的特点说法不正确的是()。
A:园区规模大，地处相对中心
B:入住企业众多，入住周期长
C:企业性质不同，员工需求差异大
D:园区规划统一，政府主导性强
答案：A
解析：
产业园区物业经营管理的特点包括：①园区规模大，地处相对偏远，②入住企业众多，入住周期长；③企业性质不同，员工需求差异大；④园区规划统一，政府主导性强。
物业管理师答疑精华7节 第3节
物业服务企业的特征包括（ ）。
A．多为全民所有制物业服务企业
B．以盈利为目的
C．是独立的企业法人
D．具有一定的公共管理性质的职能
E．属于服务性企业
投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、( )及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素。
A．盈利分析
B．偿债分析
C．市场分析
D．行业分析
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即( )。
A．项目选址意见书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
B．项目意见书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
C．项目规划书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
D．项目规划书，建设用地许可证、建设工程规划许可证
下列属于物业经营管理的风险的是()。
A:管理模式风险
B:竞争的风险
C:经营过程中的风险
D:财务风险
E:政策环境变化的风险
答案：A,C,D,E
解析：
物业经营管理的风险主要有以下几类：①管理模式风险。主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：a.不同企业管理模式带来的风险；b.不同产权结构带来的风险。②经营项目选择的风险。经营项目是很难具体化的。需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。③经营过程中的风险。涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。④财务风险。主要包括：a.垫款风险。b.抵押风险。⑤管理团队的风险。物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员，如销售人员、金融管理人员、市场管理人员等。所有企业无不把人才视为企业最重要的财富，从事经营性物业更是如此。⑥政策环境变化的风险。这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。
按照有无信息反馈，可将人际沟通分为()。
A:直接的人际沟通
B:间接的人际沟通
C:单向沟通
D:正式沟通
E:双向沟通
答案：C,E
解析：
人际沟通的类型有多种划分方式：①按照对媒介的依赖程度，分为直接的人际沟通和间接的人际沟通，②按照所使用的符号形式，分为语言沟通和非语言沟通，③按照组织程度，分为正式沟通和非正式沟通，④按照有无信息反馈，分为单向沟通和双向沟通。
物业管理师答疑精华7节 第4节
物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括 （）
A.车辆维修员 B.车辆清洗员
C.交通疏导及管理员 D.停车场保洁员
E.停车收费员
答案：C,D,E
解析：
物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括交通疏导及管理员、停车场保洁员、 停车收费员。
我国普遍采用的建筑消防给水系统是( )
A.消火栓给水系统
B．独立消防给水系统
C.自动喷水灭火系统
D．区域集中消防给水系统
写字楼物业管理的工作内容，包括( )。
A．制定管理计划、物业市场营销
B．制定租金收取办法、物业维修养护
C．安全保卫
D．协调业主与租户的关系
E．组织与控制
某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。
1.解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？
2.上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？
3.试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施。
4.在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？
5.针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平。
答案：
解析：
1.（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项。
（2）其中第1、6、9项应在物业服务费用中列支； 第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。
2.（1）第4项和第12、13项。
（2）物业服务企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责范围， 无权直接处理，物业服务企业应向有关部门（城管、交通部门等）反映，积极协调，争取解决；针对第12项，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务，并跟踪事态，及时向业主通报。
3.（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。
（2）应采取的措施：加强环境治理。包括及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠，同时加强宣传教育，取得业主配合。
4.第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（或因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费）。
5.（1）加强基础管理，包括日常检查和员工培训。
（2）调整优化管理服务工作流程。
（3）加强安全管理，公共秩序管理。
（4）加强小区共用设施设备的更新、改造工作。
（5）加强小区卫生管理工作。
（6）加强沟通和宣传工作。
我国2006年颁布的《绿色建筑》评价标准包括()大体系。
A:9
B:8
C:5
D:6
物业管理师答疑精华7节 第5节
下列不属于目前应用较多的物业管理信息系统的是()。
A:住宅物业管理信息系统
B:政府后勤物业管理信息系统
C:高校物业管理信息系统
D:商业物业管理信息系统
答案：C
解析：
目前，应用较多的物业管理系统有：住宅管理信息系统、政府后勤物业管理系统、商业物业管理信息系统、公租房物业管理系统、数字化社区门户等。
下列不属于物业管理企业特征的是( )。
A．是独立的企业法人
B．属于服务性企业
C．具有一定的公共管理性质的职能
D．资产属于国家所有
在组织中占主导地位，有明确的分工和结构的群体是()。
A:项目群体
B:协会群体
C:正式群体
D:非正式群体
答案：C
解析：
在人们的实际工作与生活中，有各种群体的类型。常见的是根据群体形成的方式划分成正式群体和非正式群体。其中，正式群体是组织中占主导地位的群体类型，自组织根据特定的目标通过“官方”途径正式组建和任命。群体内有明确的分工和结构，群体的领导人或主管起着关键的作用。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证件等文件到()办理登记备案手续。
A:市、县人民政府房地产管理部门
B:直辖市、市人民政府房地产管理部门
C:直辖市、市、县人民政府房地产管理部门
D:区、县人民政府房地产管理部门
答案：C
解析：
为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
一个物业管理区域( )。
A．只能成立一个业主大会
B．只能成立2个以上业主大会
C．只能成立3个以上业主大会
D．至少成立2个业主大会
物业管理师答疑精华7节 第6节
业主大会运行应当遵循的规则是()
A:管理规约
B:业主大会决议
C:业主大会议事规则
D:业主委员会决议
答案：C
解析：
业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
下列不属于水泵进水管和泵体内有空气的原因是()。
A:水泵启动前未灌满足够的水
B:水流的进出水管中的阻力损失过大
C:水泵的填料团长期使用已经磨损或填料压得过松
D:进水管团长期潜在水下，管壁腐蚀出现孔洞
答案：B
解析：
进水管和泵体内有空气的原因包括：①水泵启动前未灌满足够的水，有时看上去灌的水已从放气溢出，但未转动泵轴将空气完全排出，致使少许空气残留在进水管或泵体中，②与水泵接触的进水管的水平段逆水流方向应用0.5%以上的下降坡度，连接水泵进口的端为最高，不要完全水平。如果向上翘起，进水管内会存留空气，降低了水管和水泵中的真空度，影响吸水，③水泵的填料团长期使用已经磨损或填料压得过松，造成大量的水从填料与泵轴轴套的间隙中喷出，其结果是外部的空气就从这些间隙进入水泵的内部，影响了提水；④进水管团长期潜在水下，管壁腐蚀出现孔洞，水泵工作后水面不断下降，当这些孔洞露出水面后，空气就从孔洞进入民进水管，⑤进水管弯管处出现裂痕，进水管与水泵连接处出现微小的间隙，都有可能使空气进入进水管。而水流的进出水管中的阻力损失过大属于水泵吸水少或根本吸不上水的原因。
BAS系统是指( )。
A．楼宇自动化系统
B．办公自动化系统
C．通信自动化系统
D．智能建筑集成系统
写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，归纳绩效评价的主要指标包括（ ）。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．信息指标
D．市场专业化指标
E．物业品牌化
某杂志记者，未经核实，就报道某明星在公共场所打架斗殴，袭击前来处理事情的警察，该报纸和记者侵犯了该明星的()。
A:姓名权
B:肖像权
C:名誉权
D:隐私权
答案：C
解析：
人格权是指民事主体依法固有的为维护自身独立人格所必备的，以人格利益为客体的权利。人格权主要包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、肖像权和一般人格权等。根据我国《民法通则》第九十八条规定，名誉权，即公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。
物业管理师答疑精华7节 第7节
政府兴建一座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的()。
A:政策影响性
B:专业依赖性
C:发展阶段性
D:相互影响性
答案：D
解析：
本题考核的知识点为房地产投资的特性。房地产投资的特性包括位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。其中相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。
A:同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
B:从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C:从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D:资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
答案：D
解析：
D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。
物业管理日常运作过程中存在的风险包括( )。
A.管理费收缴风险
B.物业使用带来的风险
C.物业管理员工服务存在的风险
D．公共媒体在宣传报道中的舆论风险
E．替公用事业费用代收代缴存在的风险
基本群体是( )的别称。
A．内群体
B．所属群体
C．正式群体
D．初级群体
关于物业服务委托合同的法律特征，说法正确的是()
A:物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提
B:物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同
C:委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务
D:物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
E:物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是物质成果或物化成果
答案：A,B,C,D
解析：
物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。(2)物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。(4)物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果；合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。
