2021物业管理师考试真题精选及答案6节 第1节
国家住建部对物业服务企业信用档案系统建设的要求，以下表述正确的有（ ）。
A．物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，必须采用电子邮件方式
B．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
C．物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次
D．保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确
E．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
影响某种商品需求变动的主要因素有()。
A:该商品本身价格
B:该商品替代品的价格
C:消费者个人偏好
D:消费者个人性格
E:消费者的预期
答案：A,B,C,E
解析：
一般来说，影响需求变动的主要因素有：(1)商品本身价格；(2)消费者个人偏好；(3)消费者的数量和收入；(4)替代品的价格；(5)互补品的价格；(6)预期；(7)其他因素。
物业服务合同是物业管理活动产生的()基础。
A:契约
B:管理
C:法律
D:约定
答案：A
解析：
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
以下影响物业价格的各种因素中，属于社会因素的是()。
A:物业周边人文环境
B:房地产投机
C:城乡规划
D:时尚风气
答案：B
解析：
(1)影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。区位因素包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。实物因素主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。(2)影响物业价格的制度政策因素包括房地产制度因素、税收制度因素、金融制度因素、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。(3)影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。(4)影响物业价格的心理因素主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。
薪酬体系设计的基本步骤包括( )薪酬结构设计和实施、修改。
A:职位分析
B:职位评价
C:薪酬调查
D:薪酬定位
E:绩效评估
商品房销售原则包括( )。
A．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
B．商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议
C．房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
D．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
E．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
房屋他项权利登记后，房屋所有权证书由()收执。
A:抵押权人
B:抵押人
C:房地产行政主管部门
D:保证人
答案：B
解析：
房屋他项权利登记是针对房屋所有权抵押行为进行的登记，而抵押是不转移财产占有权的担保方式，因此房屋他项权利登记后，房屋所有权证书仍由抵押人收执，抵押权人持有登记机构发给的房屋他项权利证书。
2021物业管理师考试真题精选及答案6节 第2节
物业服务企业组织机构设置的影响因素中，外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、( )、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。
A．产品特点
B．管理知识
C．设备
D．技术
房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力，还本付息的方式包括（ ）等。
A．一次还本利息照付
B．等额还本利息照付
C．等额还本付息
D．分次性偿付
E．“气球法”
物业管理中，人员的管理包括（ ）等。
A．竞争机制
B．服务意识
C．培训内容
D．录用与考核
E．协调关系
火灾爆发时的剧院中，人们不顾一切地相互践踏冲向出口，这属于()集合行为。
A:恐慌
B:大众歇斯底里
C:灾后行为
D:集体行动
答案：A
解析：
恐慌是一种广为人知的大众行为。它是面临迫近的危险时为获得安全而进行的逃逸。恐慌通常出现在这样的情况下：虽然有逃离的路径，但数量有限或是即将消失，因此看起来只有些人，而不是所有的人能够逃离。典型的例子是火灾爆发时的剧院、餐厅和夜总会中，人们不顾一切地相互践踏着冲向出口。
下列土地权利属于债权的是( )。
A．典权
B．租赁权
C．永佃权
D．地设权
在各类绿化植物的日常绿化检查的重点内容中，对棕榈科植物的日常绿化检查的重点内容来说，下列属于棕榈科植物的日常绿化检查的重点内容是( )。
A:花苞及花果枝及时清除
B:植物叶面积尘情况
C:表面平整度、秃斑
D:有无垃圾杂物
物业管理企业组织机构设置的影响因素有( )。
A．技术因素
B．企业的人员结构
C．组织规模及所处阶段
D．外部环境因素
E．企业战略因素
2021物业管理师考试真题精选及答案6节 第3节
某商业店铺的购买价格为80万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()
A:9.5%
B:12.5%
C:13.8%
D:14%
答案：A
解析：
税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。结合题意，该项投资的税前现金回报率为：3.8/40*100%=9.5%。
在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。
A:通常意义的成本
B:费用
C:价格
D:营业费
答案：C
解析：
成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
商业零售物业区位的优劣取决于()
A:公共交通便捷程度
B:社区文化氛围、人身与财产安全状况
C:交通、通信的方便程度
D:周围土地利用情况和环境
答案：C
解析：
商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：(1)周围人口密度；(2)交通、通信的方便程度；(3)居民的购买力水平和消费习惯。
企业经营活动的中心是()。
A:提高产品价格
B:提高经济效益
C:满足顾客需求
D:降低生产成本
答案：B
解析：
提高经济效益是企业经营活动的中心。提高经济效益就是以最少的消耗生产出更多符合社会需要的产品。
不属于房屋所有权转移登记情形的是()
A:赠与
B:以房屋出资入股
C:继承、受遗赠
D:抵押房屋
答案：D
解析：
《房屋登记办法》规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(1)买卖；(2)互换；(3)赠与；(4)继承、受遗赠；(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(6)以房屋出资入股；(7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(8)法律、法规规定的其他情形。
新建物业承接查验的主要内容不包括( )。
A．物业资料
B.物业共用部位
C．共用设施设备
D．建设单位资料
下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有()。
A:投资回收期
B:借款偿还期
C:财务净现值
D:资金负债率
E:偿债备付率
答案：B,D,E
解析：
本题考核的知识点为清偿能力指标的内容。清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标，包括借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。选项A属于盈利能力静态评价指标；选项C属于盈利能力动态评价指标。
2021物业管理师考试真题精选及答案6节 第4节
如果规模收益和投入的资本量不变，对于生产函数，单位时间里增加10%的劳动投入，产出将( )。
A．增加10%
B．增加小于10%
C．减少10%
D．增加小于10%
下列选项中，有关合同要约的表述，不正确的是( )。
A:要约在商品交易中又称为发盘
B:要约指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示
C:发出要约的一方称为受要约人
D:要约就是订立合同的意思表示
经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多，这反映的是所有权的( )。
A．整体性
B．本源性
C．弹力性
D．社会性
新建物业承接查验的主要内容不包括( )。
A．物业资料
B.物业共用部位
C．共用设施设备
D．建设单位资料
关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是()
A:物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格
B:当为建筑物已建成的物业时，即为期房价格（含土地价格）
C:物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）
D:期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格
答案：B
解析：
物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
市场调查人员通过参加展销会、陈列会、订货会，观察商品购销情况、同行业同类产品的发展情况，从而为改善企业经营管理提供可靠依据。这种市场调查方法属于()。
A:用户观察法
B:柜台观察法
C:邮寄调查法
D:痕迹测量法
答案：B
解析：
A项，用户观察法是指市场调查人员亲自观看用户选购商品的情况，了解吸引用户的事项，以便针对用户关心的问题，加以改进提高；C项，邮寄调查法是指调查者将所拟定的调查表通过邮局寄给被调查者，要求被调查者填妥后寄回给调查者，D项，痕迹测量就是观察某事物留下的痕迹来进行市场调查。
承担合同违约责任的方式有（）。
A:强制履行
B:认定责任
C:赔偿损失
D:提起诉讼
E:违约金
2021物业管理师考试真题精选及答案6节 第5节
起草《物业管理条例》的难度体现在( )。
A．立法时机不成熟，理论上尚存在较大争议
B．地区差异比较大
C．物业管理在我国发展仅20多年，时间短
D．各地物业管理发展不均衡
E．我国物业管理理论研论还处于起步状态
异产毗连房屋的所有人和使用人，应按照()的原则，正确处理毗连关系。
A:共同使用、共同协商、共同维护
B:有利使用、共同协商、公平合理
C:有利使用、团结互助、平等协商
D:合理使用、团结互助、共同协商
答案：B
解析：
异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划.房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。
经过清洁的游泳池应确保水质达到()要求的标准，确保泳客的健康安全。
A:建设单位
B:国家技术监督局
C:国家卫生防疫部门
D:物业服务企业
物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是( )的服务产品。
A:全天候
B:多角度
C:不间断
D:多层次
E:全方位
答案：A,C,D,E
解析：
本题考核的是物业管理招标投标行业特殊性的体现。主要体现在：(1)招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体，成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。(2)物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。
物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经( )同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。
A．物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
1999年，建设部在深圳召开了全国( )物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验。
A．第一次
B．第二次
C．第三次
D．第四次
你是某物业管理公司的管理人员，负责安全管理工作，请说明发生火警时的应对措施是什么?
应对措施如下：(1)了解和确认起火位置、范围和程度。(2)向公安消防机关报警。(3)清理通道，准备迎接消防车入场。(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
2021物业管理师考试真题精选及答案6节 第6节
关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是()
A:可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
B:智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
C:噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
D:要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
E:垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
答案：A,C,D,E
解析：
可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素有：(1)控制空气质量，提高大气洁净度。(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用。(3)垃圾分类处理。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。(4)控制噪声。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。(5)建立生态绿化系统，美化住区环境。(6)注重采用新型建材饰材和自然能源。(7)提高物业管理的信息化水平。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。
无论商品房预售与现售，都必须遵守的原则有( )。
A．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
B．商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议
C．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
D．房地产开发企业不得采取加价销售或者变相加价销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
E．房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定
重点防火的物业不包括()。
A:酒店
B:机房
C:商场
D:写字楼
答案：B
解析：
重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等；重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库（室）和计算机（资讯）中心等。
发生物业工程质量问题的原因主要有( )。
A:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷
B:施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料
C:验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善
D:气候、环境、自然灾害等其他原因
E:验收时人为观测错误引起的工程质量问题
需求理论中，需求量的变动是由于( )所引起的。
A:消费者收入的变动
B:消费者偏好的变动
C:商品自身价格的变化
D:其他商品价格的变动
办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括()
A:交通费
B:通信费
C:加班费
D:书报费
E:低值易耗文具、办公用品费
答案：A,B,D,E
解析：
办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用.主要包括：(1)交通费；(2)通信费；(3)低值易耗文具、办公用品费；(4)书报费；(5)宣传广告和市场推广费；(6)法律费用；(7)节日装饰费；(8)办公用房租金（含水电费）。
物业服务企业经理岗位规范的内容包括( )。
A．培训教学费用
B．岗位必备知识
C．培训教学考核难度
D．岗位必备能力
E．培训教学计划
