客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”,体现了客户( )的需求。
A.需要服务人员专业化
B.需要迅速反应
C.需要被倾听
D.需要被关心
某小区已经成立了业主委员会。该业主委员会与物业服务企业A签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业,但一直未能顺利进行,腾达物业服务企业仍按照原合同提供物业管理和服务。业主李女士以物业服务合同到期为由不再向该物业服务企业缴付物业管理费。物业服务企业A在多次催缴未果的情况下,将李女士告到法院。
问题:
1.你认为物业服务企业A能胜诉吗?为什么?
2.对李女士拖欠物业管理费的行为,物业服务企业A应如何做?
1、物业服务企业A能胜诉,法院应判决李女士偿付拖欠的物业管理费。其原因在于:
合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业服务企业,也没有订立新的物业服务合同,物业服务企业A作为小区的物业管理单位仍按照原合同的标准对小区进行管理和提供服务,李女士作为该小区的业主,实际享受着该物业服务企业提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。
2、(1)当李女士在第一个月拖欠物业管理费后,物业服务企业在第二个月即应向其发催款通知书,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知李女士;如果李女士第二个月仍然拖欠物业管理费,物业服务企业应在第三个月再次发催款通知书,将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知,并限期缴清。
(2)如果业主李女士长期拖欠物业管理费,物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释,争取李女士的理解和支持。如果李女士确有困难,费用方面可以考虑适当给予延期;如果李女士没有特殊困难,当收费员上门催款时依然拒付,物业服务企业可以告知业主委员会,要求业主委员会履行督促义务。
(3)如果依然没有成效,物业服务企业可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时,应当注意催款工作的书面记录是极其重要的,它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。
小麦歉收导致小麦价格上升,在这个过程中( )。
A.小麦供给的减少引起需求下降
B.小麦供给的减少引起需求量的下降
C.小麦量的减少引起需求量的下降
D.小麦供给量的减少引起需求量的下降
物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及( )。
A.现金流管理
B.资产管理
C.股权管理
D.专项维修资金的管理
物业管理中最常见的租赁形式是( )租赁。
A.私房
B.意愿
C.定期
D.周期性
资料档案收集与入住期物业管理工作密切相关,须同步进行的是( )。
A.物业承接查验期
B.物业入住期
C.日常物业管理期
D.特殊物业管理期
物业管理服务的内容包括( )几类。
A.物业管理服务
B.物业服务合同约定以外的服务
C.房屋共用部位的维修、养护与管理
D.物业装饰装修管理服务
E.专项维修资金的代管服务
物业管理招标程序中,有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述中,正确的有( )。
A.招标人采取公告招标方式的,应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
B.招标人采取邀请招标方式的,可不成立评标委员会
C.招标人采取公开招标方式的,应通过公共媒介发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告
D.招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项
E.招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法,应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。专职部门检查,各部门、各项目的自查包括:日常检查、重大节日检查、重大活动检查。消防安全检查内容主要包括:消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。
在大宗房地产投资组合中,主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流的物业经营管理层次是( )。
A.组合投资管理
B.资产管理
C.类型管理
D.物业管理和设施管理
在《物业管理条例》出台前,一般将物业服务合同称之为( )。
A.“前期物业服务合同”
B.“物业管理合同”
C.“前期物业管理服务合同”
D.“物业管理服务合同”
E.“前期物业管理合同”
是物业管理市场的需求主体。
A.政府物业管理部门
B.业主
C.房地产开发企业
D.物业管理企业
2009年8月15日,顶层的16户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致,应由甲物业服务企业负责修缮。之后,乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
请分析后回答以下问题:
1.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?
2.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉?
3.该小区的前期物业服务合同何时终止?
4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。
5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?
1.上述16户业主要求修复的请求是合理的,因房屋未超过保修期限;但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
2.乙物业服务企业的做法不妥当。该公司应勘察现场,统计业主损失情况,积极向业主做好解释工作,告知业主在保修期内,房屋应由建设单位无偿保修;同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位),积极与建设单位联系修缮,随时向业主通报进展情况。
3.该小区的前期物业服务合同的终止时间为2008年7月31日(24时)或2008年8月1日(零时)。
4.拒绝移交的理由不成立;理由是业主欠缴物业服务费用,应通过业主委员会督促,物业服务企业诉讼等其他途径解决。
5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验:
(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验,做好查验记录;尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。
(2)自查验之日起,乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
在放射性及散发大量有害物的实验室应用( )。
A.封闭式集中空调系统
B.全循环式集中空调系统
C.直流式集中空调系统
D.混合式集中空调系统
下列石灰成品中,主要成分为Ca(OH)2和水的是( )。
A.生石灰
B.石灰膏
C.生石灰粉
D.消石灰粉
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