21年物业管理师考试真题及答案6辑 第1辑
建筑石灰主要应用于( )。
A．建筑室内粉刷
B．拌制建筑砂浆
C．配制三合土和灰土
D．制作钢筋混凝土
E．用作灌浆材料
相对于其他目的的物业估价，()是评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。
A:合法原则
B:谨慎原则
C:替代原则
D:最高最佳利用原则
答案：B
解析：
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。
下列关于零售商业物业经营管理中选择与规划的说法，错误的是( )。
A．购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方
B．交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素
C．零售商业物业规模越小，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强
D．地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来
签订房屋租赁合同的，租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A．15
B．30
C．45
D．60
房地产投资不可移动的特性，不要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。
A．置业投资者
B．开发商
C．承包商
D．租客
以下单位中，依据法律法规和合同约定承担房地产开发项目的质量责任的有()
A:建设单位
B:勘察设计单位
C:物业管理单位
D:监理单位
E:施工单位
答案：A,B,D,E
解析：
房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。
房地产物业管理的常规目标中，从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是()
A:做好房屋与设备维护工作
B:调整房屋的有效使用率
C:提高物业的市场地位
D:提高租户对物业环境的满意度
答案：A
解析：
房地产物业管理的常规目标中，从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。
物业的名称应当以( )的名称为准。
A．当地政府主管部门登记
B．当地物业主管部门审核
C．当地政府主管部门审定
D．当地行政主管部门记录
21年物业管理师考试真题及答案6辑 第2辑
已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( )缴纳。
A．建设单位
B．物业管理企业
C．业主
D．物业买受人
目前我国城市住宅的供给类型中，()面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制。
A:廉租房
B:经济适用住房
C:市场价商品住宅
D:标准价商品住宅
答案：A
解析：
目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。
关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( )。
A:市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的
B:市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的
C:市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的
D:市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的
正确的经营战略包台的观念有()。
A:以人为本观念
B:全局观念
C:市场观念
D:竞争观念
E:效益观念
答案：B,C,D,E
解析：
企业经营战略是指企业为实现经营目标，并求得长期生存和不断发展，在对外部环境和内部条件进行全面分析的基础上而进行的总体性谋划。正确的经营战略包台：①全局观念；②市场观念；③竞争观念；④效益观念。
面试程序一般包括五个步骤：准备、( )、提问、结束及复审。
A．见面
B．问候
C．营造和谐气氛
D．考试
以下不属于公共安全防范管理服务内容的是( )。
A:出入管理
B:安防系统的使用、维护和管理
C:施工现场的管理和配合政府开展社区管理
D:装修管理
下列有关物业服务企业的资质条件的表述中，符合二级资质条件的是( )。
A．注册资本为500万元人民币以上
B．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
C．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人
D．具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称
通常可把房屋的完损等级分为()
A:精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房
B:精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
C:完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
D:完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房
答案：C
解析：
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。
21年物业管理师考试真题及答案6辑 第3辑
物业经营管理是以( )物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A．房地产
B．收益性
C．资本性
D．投资性
物业服务最显著的特征是()。
A:无形性
B:同时性
C:差异性
D:不可储存性
答案：A
解析：
物业服务的特征包括：无形性、同时性、差异性、不可储存性、质量评价的主观性和不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
下列有关白炽灯的说法不正确的是( )。
A．白炽灯灯丝温度越低，发光效率越高
B．电压对白炽灯的光通量和寿命有很大影响
C．一般使用寿命1000小时
D．它是利用电流通过灯丝产生热量，把灯丝加热到白炽状态而发光，就是热辐射光源
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以( )为目的的投资。
A．获取最大的利益
B．获取物业所有权或使用权
C．转售
D．出租
物业经营管理市场细分的方法主要有()。
A:单一因素法
B:综合因素法
C:典型因素法
D:系列因素法
E:对比分析法
答案：A,B,D
解析：
物业经营管理市场细分的方法主要有：①单一因素法，是指只根据影响消费者需求的某一种因素进行市场细分。②综合因素法，是指用两种或两种以上影响消费者需求的因素进行市场细分。③系列因素法，是指在进行市场细分时，先列举影响消费者需求的众多因素，然后再由粗到细进行细分。
从名义利率和实际利率的角度来看，下列说法正确的有()。
A:从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B:当计息周期为一年一次时，名义利率与实际利率相等
C:在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大，并无上限
D:在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
E:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
答案：B,D
解析：
名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值，②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大，③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率，⑤当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。
下列选项中，不属于承租人治安责任的是（ ）。
A．必须持有本人身份证或其他合法证件
B．停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续
C．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记
D．将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所申报备案
组合投资理论用基本的（ ）模型来分析每一个房地产项目。
A．管理可行性分析
B．详细可行性研究
C．财务可行性分析
D．最低的资本化率
21年物业管理师考试真题及答案6辑 第4辑
根据《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，不得设定抵押的是()。
A:权属有争议的房地产
B:用于公共福利事业的房地产
C:列入文物保护的建筑物
D:共有房地产
E:出租的房地产
答案：A,B,C
解析：
《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。
物业管理在我国社会经济中的地位与作用有()
A:实施物业管理有利于促进经济增长
B:实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
C:实施物业管理有利于解决中低收入居民的住房困难
D:实施物业管理有利于维护社区稳定
E:实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
答案：A,B,D,E
解析：
物业管理在社会经济中的地位与作用有：(1)实施物业管理有利于促进经济增长；(2)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；(3)实施物业管理有利于增加就业；(4)实施物业管理有利于维护社区稳定；(5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。
A:有效毛收入
B:客观净收益
C:潜在毛收入
D:实际净收益
答案：C
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。
下列有关业主办理人住手续流程的表述中，正确的是( )。
A.为保障业主权益，业主可以先领取房屋钥匙，再凭入住通知书、购房发票及身份证进行登记确认
B．为保障物业服务企业权益，业主应缴纳当期物业管理服务等有关费用后，再签署有关物业管理服务约定的文件
C．业主缴纳当期物业管理服务等有关费用后，入住手续即完成
D．领取房屋钥匙后，入住手续即完成
下列初始登记情况中，不正确的是（ ）。
A．新建房屋进行的初始登记
B．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记
C．集体土地纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记
D．城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记
房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，其内容包括()
A:房屋销售价格指数
B:城市居民消费价格指数
C:房屋租赁价格指数
D:商业零售价格指数
E:土地交易价格指数
答案：A,C,E
解析：
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
反映总体内部各个组成部分之间数量对比关系的指标是()。
A:比例相对数
B:比较相对数
C:强度相对数
D:结构相对数
答案：A
解析：
比例相对数是反映总体内部各个组成部分之间数量对比关系的指标。比例相对数=总体内某一部分数值/同一总体内另一部分数值
业主公约主要包括( )。
A．物业收费相关规定
B．有关物业的使用、维护、管理
C．业主的共同利益
D．业主应当履行的义务
E．违反公约应当承担的责任
21年物业管理师考试真题及答案6辑 第5辑
物业经营管理市场分析，对于物业服务企业的作用是()。
A:了解不同物业类型的市场供求状况
B:制订物业保值增值的计划和方案
C:调查报告阶段适时调整物业租金水平和出租策略
D:了解当地房地产市场的发展趋势
建筑物及其附属设施的维修资金，属于( )共有。
A．业主大会
B．业主委员会委员
C．业主
D．业主委员会
下列说法中错误的是( )。
A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构
B．房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案
C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记
D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织
物业管理的承接查验主要以( )的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
A．检查
B．监督
C．审批
D．核对
注册物业管理经理简称( )。
A．CMP
B．CPM
C．MPC
D．PCM
房地产开发中，建设单位申领施工许可证的条件不包括()
A:已经办理该建筑工程用地批准手续
B:施工场地已经具备施工条件，需要拆迁的除外
C:在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
D:按照规定应该委托监理的工程已委托监理
答案：B
解析：
建设单位申领施工许可证的条件如下：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。
物业经营财务管理中，将长期投资的现金流量计划和管理过程称为()。
A:资本营运
B:资本预算
C:资本控制
D:资本筹集
答案：B
解析：
长期投资的现金流量计划和管理过程，称为资本预算。
在物业管理招标中，有关中标及签订合同的叙述不正确的是( )。
A．招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
B．投标有效期应当在招标文件中载明
C．招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书
D．招标人应当自确定中标人之日起30日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
21年物业管理师考试真题及答案6辑 第6辑
下列关于前期物业服务合同的说法，正确的是()
A:前期物业服务合同具有过渡性
B:前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
C:前期物业服务合同是附解除条件的合同
D:前期物业服务合同是非要式合同
E:前期物业服务合同是附终止条件的合同
答案：A,B,E
解析：
前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同具有过渡性；(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。《物业管理条例》关于前期物业合同的规定，可以从以下两方面解释：(1)前期物业服务合同可以约定期限；(2)前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，具体方法是通过（ ）计算
A．折现
B．市场价格
C．折旧
D．结算价格
业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的（ ）机构。
A．监督
B．执行
C．审查
D．管理
根据冷源设备布置的情况，空调可分为()。
A:中央空调
B:独立空调
C:压缩式制冷机
D:吸收式制冷机
E:分散式空调
答案：A,B
解析：
空调冷源按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等；按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机。
房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括()
A:审查合同的主体是否合格
B:审查是否按规定缴纳了有关税费
C:审查租赁的客体是否允许出租
D:审查租赁合同的内容是否齐全、完备
E:审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置
答案：A,B,C,D
解析：
房屋租赁审查的内容包括：(1)审查合同的主体是否合格。，即出租人与承租人是否具备相应的条件；(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯以给业主良好的印象，在下列物业管理与居住心理效应中，()所产生的印象将在较长时间内影响人们的心理和行为。
A:首因效应
B:近因效应
C:晕轮效应
D:情感效应
答案：A
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
物业管理信息系统(PMIS)是指物业管理中由人和()等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。
A:互联网
B:物联网
C:计算机
D:综台布线系统
答案：C
解析：
物业管理信息系统(ProPertyManagementInformationSystem，PMIS)是指物业管理中由人和计算机等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。它能及时反映物业及物业管理的运行状况。并具有预测、控制和辅助决策的功能，帮助物业管理公司实现其规划目标。
《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积()万m2以下的开发建设项目。
A:15
B:20
C:25
D:30
答案：C
解析：
房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
