21年物业管理师考试真题8卷 第1卷
关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在（ ）文件中。
A．大厦管理规约
B．住宅使用说明书
C．员工行为管理规定
D．物业服务合同
组织形式之中较为现代的一种，适合管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式是( )。
A:事业部制
B:矩阵制
C:直线职能制
D:直线制
答案：A
解析：
本题考核的是物业服务企业组织形式中事业部制的特点。事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制定和行政管理分开;二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。
沟通管理包括( )。
A．建立物业管理沟通环境
B．建立定期客户沟通制度
C．建立跟踪分析和会审制度
D．引进先进技术和手段，加强客户管理
物业管理投标程序中，编制投标书最重要的内容是()
A:投标单位的概况简介
B:概述投标单位拟采取的管理策略
C:分析投标物业的管理要点
D:详述物业管理的实施计划
答案：D
解析：
投标书的编制包括以下内容：(1)投标单位的概况简介；(2)分析投标物业的管理要点；(3)概述投标单位拟采取的管理策略；(4)详述物业管理的实施计划；(5)有关附件及说明。其中，详述物业管理的实施计划，这一部分是投标书最重要的内容。
属于行政职能的内容有( )。
A．政治统治职能
B．社会管理职能
C．领导职能
D．组织职能
E．控制职能
21年物业管理师考试真题8卷 第2卷
物业开发项目的竣工和验收阶段早期介入的方法和要点是( )。
A．随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论
B．派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议
C．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
D．征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括()
A:直接人工费
B:物业运营费
C:直接材料费
D:董事会费
E:间接费
答案：A,C,E
解析：
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
物业价格主要有下列特征：物业价格实质上是物业权益的价格、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金、物业价格形成的时间较长、物业价格容易受交易者的个别因素的影响以及( )。
A．物业价格受区位的影响很大
B．物业价格受区位的影响很小
C．物业价格受政策的影响很大
D．物业价格受政策的影响很小
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为()。
A:关闭公共区域照明，降低能耗
B:协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本
C:充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本
D:加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度
答案：B,D
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过。
A．1/2
B．1/3
C．2/3
D．3/4
21年物业管理师考试真题8卷 第3卷
在消防管理中，检查各处消火栓是否损坏属于( )。
A．每周检查项目
B．每月检查项目
C．每半年检查项目
D．每年检查项目
房屋租赁成本租金中不包括（）。
A:房产税
B:投资利息
C:折旧费
D:利润
物业服务收费应该公示的内容包括()
A:服务内容、服务标准
B:服务成本、经营利润
C:收费项目、收费依据
D:收费标准
E:物业服务企业名称
答案：A,C,D,E
解析：
物业服务收费应该公示的内容包括物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。
抵押是《担保法》规定的担保形式之一，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，但抵押人对抵押财产暂时不享有( )。
A．所有权
B．占有权
C．使用权
D．经营权
物业成本管理按照与决策的关系，可将成本分为（ ）等。
A．目标成本、计划成本和实际成本
B．边际成本、计划成本和实际成本
C．边际成本、差异成本和机会成本
D．实际成本、差异成本和计划成本
21年物业管理师考试真题8卷 第4卷
与招标文件确定的提交投标文件截止时间同时公开进行的是( )。
A．开标
B．评标
C．中标
D．签订合同
我国2006年颁布的《绿色建筑》评价标准包括()大体系。
A:9
B:8
C:5
D:6
《物业管理条例》中法律责任的特点有( )。
A．物业管理权利和财产权利相对应的原则
B．行政责任、民事责任并存
C．凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
D．体现了业主自我管理、自我监督的原则
E．从实际出发，实事求是的原则
在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括()
A:生产法
B:功效系数法
C:收入法
D:综合分析判断法
E:支出法
答案：A,C,E
解析：
在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。
酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公共物业服务资金年度预决算，并( )不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
A:每周
B:每月
C:每季
D:每年
21年物业管理师考试真题8卷 第5卷
下列关于物业租金的说法正确的有()。
A:有毛租金、净租金和百分比租金三种形式
B:净租通常在短期租赁中采用
C:百分比租金常用于零售商业物业
D:百分比租金通常也特为超出性租金
E:净租的租赁时间可达10年以上
答案：A,C,D,E
解析：
B项，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。
制定租赁方案和租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
A．预算
B．计划
C．策略
D．方法
正常房地产成交价格形成时的必要条件有()。
A:垄断市场的存在
B:信息畅通
C:平等自愿
D:诚实无欺
E:没有利害关系
答案：B,C,D,E
解析：
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通《、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。
我国的物业管理制度是由国家法规政策和()共同组成。
A:部门规章
B:行政法规
C:中央性法规
D:地方性法规政策
物业入住在物业管理中是一项繁琐细致的工作，工作的特点包括( )、劳动强度大。
A:专业性强
B:持续时间长
C:劳动难度高
D:频密度高
答案：D
解析：
本题考核的是物业入住准备工作的重要性。物业入住在物业管理中是一项繁琐细致的工作，既要求快捷高效，又要求井然有序。由于业主普遍缺乏物业入住的相关知识和经验，经常会存在相关资料准备不足和对物业入住管理等缺乏认识的问题，加之业主入住又是短时间内集中办理的，工作的频密度高、劳动强度大，因此，一定要充分做好物业入住的各项准备工作。
21年物业管理师考试真题8卷 第6卷
民用建筑构造中的楼板层的设计要求不包括( )。
A．满足建筑经济的要求
B．满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求
C．满足隔声、防火、热工等方面的要求
D．楼板具有足够的承载力和刚度
紧急事件的处理分为( )几个阶段。
A．事先准备
B．制定方案
C．事中控制
D．事后处理
E．改进组织
下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有（ ）。
A．员工医疗险
B．大厦财产险
C．中央空调险
D．电梯责任险
E．失业险
与上层建筑的其他组成部分相比，法所具有的特征包括()。
A:法作为个整体在国领域内具有普遍的约束力
B:法是自国家制定或认可的社会规范
C:法是自立法机关制定或认可的社会规范
D:法是规定了人们权利和义务的社会规范
E:法是自国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范
答案：A,B,D,E
解析：
法是上层建筑的重要组成部分，与上层建筑的其他组成部分（如政策、道德、宗教等）相比，具有以下特征：①国家创制性。法是自国家制定、认可和解释的规范，体现统治阶级（或人民）的意志。国家创制法的方式包括制定、认可和解释三种，②普遍适用性。法的普遍适用性包括两层意思：一是法作为一个整体在国领域内具有普遍的约束力，二是要求法律面前人人平等，③以权利义务为内容。法是通过规定人们的权利与义务来实现统治阶级意志，调整社会关系的。权利是指法律上赋予人们实现其利益的某种能力、资格。义务与权利相对，是指法律规定人们必须履行的某种责任，④由国家强制力保证实施。任何社会规范都由某种强制力保证其实施，但只有法是自国家强制力保证实施的。这种国家强制力表现为军队、警察、法庭、监狱等。
有关车辆管理注意事项的叙述中，错误的是（ ）。
A．车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系
B．车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道
C．车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷
D．对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内
21年物业管理师考试真题8卷 第7卷
对于房屋及设施设备维修养护计划实施中的修前预检的步骤来说，其下列属于使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷与进行运行检查，开动设备，观察运行情况两步骤之间的步骤是( )。
A:进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等
B:预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料
C:按部件解体检查
D:使用和维护人员介绍对象目前的技术和主要缺陷
下列选项中，（ ）通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。
A．储备基金
B．所得税
C．有效毛收入
D．净运营收益
中水处理工艺应根据中水原水水质和中水水质等因素，经技术经济比较后确定。中水处理可分为()三个阶段。
A:预处理
B:主要处理
C:后处理
D:集中处理
E:分散处理
答案：A,B,C
解析：
中水处理可分为：①预处理，去除大的漂浮物、悬浮物、其他杂物及为使后续处理构筑物能够正常运行而进行水量和水质的调节，②主要处理，去除污水中的有机物和悬浮物等，③后处理，在主要处理后进行的消毒处理及对中水供水水质要求很高时进行的深度处理。
常用的危机公关的传播策略包括()。
A:关注苗头，重视长尾效应
B:密切洞察，避免误导危机
C:移花接木，用更强新闻转移公众注意力
D:拨开云雾，用事实说话
E:以进为退，主动承担责任
答案：A,B,C,D
解析：
常用的危机公关传播策略有以下几类：①关注苗头，重视长尾效应。网络媒体，特别是门户网站之外的网络信息应该成为企业日常监控的重要对象之一，②密切洞察，避免误导危机。及时纠正正在流传的误导性消息，对于控制企业危机升级、顺利解决处理危机非常必要，③移花接木，用更强新闻转移公众注意力，④拨开云雾，用事实说话。在危机负面报道铺天盖地的时候，组织应该及时举行媒体沟通会，通过运作一篇高质量的正面报道，用事实和数据说话，⑤以退为进，主动承担责任。企业可以把最新新闻稿、最权威的事实、最有说服力的证据连同企业的立场和危机管理处理的内幕故事及时传到网上，这是互联网时代危机处理的优势资源。
保险的主要职能包括()
A:经济补偿职能
B:融通资金职能
C:融资职能
D:防灾防险职能
E:分担风险职能
答案：A,B,E
解析：
保险的主要职能有：①经济补偿职能，是在发生保险事故造成损失根据保险合同按所保标的的实际损失数额给予赔偿，这是保险经济价值的最集中体现，是担保人参加保险的最终目的，②分担风险职能，保险是采用危险转移方式处理损失的一种有款方法，以其较为经济的技术性措施而显示其强大生命力，③融通资金职能，融通资金指保险人利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。
21年物业管理师考试真题8卷 第8卷
物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能力状况的指标包括()
A:主营业务利润率
B:资产负债率
C:利息保障倍数
D:营业增长率
E:资本积累率
答案：B,C
解析：
偿债能力状况指标有：(1)资产负债率；(2)利息保障倍数。选项A属于财务效益状况修正指标；选项D、E属于发展能力状况指标。
物业管理计划的主要内容包括（ ）。
A．建筑物管理计划
B．财务收支计划
C．租赁计划
D．物资装备计划
E．物业运行绩效评估及与业主沟通计划
1949年以后，我国对城市房地产确立了逐步实行( )政策。
A．国有化
B．民营化
C．城市化
D．政府化
的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
A．物业管理有限责任公司
B．股份合作型物业管理企业
C．集体股份物业管理企业
D．物业管理股份有限公司
物业管理社会化的必要前提是()。
A:现代化大生产的社会专业分工
B:物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C:物业的所有权人在社会上选聘物业服务企业
D:物业服务企业能够在社会上找到可以代管的物业
答案：B
解析：
B项物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，A项，现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。CD两项，物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
