物业管理师考试试题及答案8卷 第1卷
预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有( )。
A．年度运营预算
B.资本支出预算
C．长期预算
D.短期预算
E.季度运营预算
有关合同成立的表述中，正确的有( )。
A．合同的成立必须经过要约和发价两个阶段
B．投标人中标，合同即成立
C．受要约人超过要约规定的期限作出承诺时，合同仍然可以成立
D．当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立
E．当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同成立
物业服务企业必须到原资质审批部门办理资质证书变更手续的变更事项有( )。
A:名称
B:法定代表人
C:住所(经营场所)
D:就业人数
E:外包项目
制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是（）控制。
A:前馈性
B:防护性
C:反馈性
D:应急性
属于国家工商行政管理局的主要职责有( )。
A．依法监督管理经济合同
B．监督管理消费品市场、生产资料市场
C．参与监督管理金融、劳动力、房地产、技术、信息等生产要素市场和期货市场
D．依法监督管理广告发布与广告经营活动
E．依法监督和管理物业管理企业的纳税情况
关于鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的处理方法，下列叙述正确的有()。
A:观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋
B:处理使用，适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋
C:停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋
D:整体拆除，适用于部分楼层危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋
E:部分拆除，适用于部分楼层危险但还有修缮价值，需立即拆除的房屋
答案：A,B,C,D
解析：
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：①观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋，②处理使用，适用于采取当技术措施后，可解除危险的房屋，③停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；④整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
一天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。请问在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入?在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?请你评判在这件事情的处理上，该物业管理公司做法是否妥当，还有什么不足?
(1)在本案例所述的情形下，物业管理公司不可以直接破门而入。物业管理公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业管理公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业管理公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进入。(3)值得肯定的是，物业管理公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。不足在于，物业管理公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。
按照明功能分类，下列不正确的是( )。
A．工作照明
B．事故照明
C．值班照明
D．装饰照明
物业管理师考试试题及答案8卷 第2卷
承租人拖欠租金累计( )个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由承租人赔偿。
A．4
B．5
C．6
D．7
不同的用户对供电系统的可靠性有不同的要求，要求有两个独立电源供电的是()负荷。
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
答案：A
解析：
本题考核的知识点为一级负荷的要求。一级负荷要求有两个独立的电源供电，一般采用出自不同变压器的两个独立电源供电。
国家住建部对物业服务企业信用档案系统建设的要求，以下表述正确的有（ ）。
A．物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，必须采用电子邮件方式
B．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
C．物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次
D．保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确
E．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
对房屋产权登记，登记机关自受理登记申请之日起()日内决定是否予以登记。
A:7
B:10
C:15
D:30
答案：A
解析：
房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记不予登记的，书面通知申请人。
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的（ ）。
A．2%
B．4%
C．6%
D．8%
在物业拍卖活动中出现的价格包括( )。
A.评估价
B.保留价
C.起拍价
D.应价和成交价
E．均价
下列关于商业模式的说法错误的是()。
A:商业模式是“企业战略的战略”
B:从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题
C:广义的商业模式又称为盈利模式
D:商业模式是企业创造价值的核心逻辑
答案：C
解析：
商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。
装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下应不超过（ ）。
A．2个月
B．3个月
C．6个月
D．1年
物业管理师考试试题及答案8卷 第3卷
住宅专项维修资金的交存方式中，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时续交。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
运用收益估估价，需要预测估价对象的()。
A:收益
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务
答案：B
解析：
收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
市场营销组合中的价格是指( )。
A:处于盈亏平衡点的价格
B:生产商依成本确定的价格
C:政府指导价格
D:顾客购买商品时的价格
经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起( )日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
A．10
B．15
C．20
D．30
当发生电梯团人时，应该如何处理()。
A:保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。
B:确定电梯位置
C:当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢
D:当电梯未停在距某平层位置约±0.5米范围时，应首先将电梯移至该范围内救人
E:关闭故障电梯
答案：A,B,C,D
解析：
当电梯困人时，应该按照下列步骤处理：①保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动，②确定电梯位置，③当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢，④当电梯未停在上进范围时，应首先将电梯移至上进范围内救人，⑤当采取上进方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
物业服务企业()是写字楼经营管理设计的前提。
A:经营发展战略
B:经营资金投入
C:经营管理团队
D:经营管理企业文化
答案：A
解析：
物业服务企业经营发展战略是写字楼经营挂历设计的前提。物业服务企业只能在企业经营发展战略目标框架内设想经营的项目和内容。
下列关于保险承诺的说法错误的是()。
A:保险承诺是要约人对保险要约的内容完全接受的意思表示
B:保险承诺又称为承保
C:保险承诺可自保险人亲自作出，也可自其代理人作出
D:保险人或其代理人为承保的意思表示是无条件的
答案：A
解析：
保险承诺是指重要约人对保险要约的内容完全接受的意思表示。在保险合同订立中，承诺通常表现为保险人完全接受担保人发出的保险要约的意思表示，即保险人接受担保人在担保请求书中提出的全部条件，在发生保险事故时承担保险给付义务。保险承诺也称为承保。承保既可自保险人亲自作出，亦可自其代理人作出。保险人或其代理人为承保的意思表示须是无条件的。
下列对公寓、别墅的班车服务说法错误的是()。
A:班车路线设计应考虑便捷性、安全性和时效性
B:物业服务企业可以与大型汽车租赁公司联营的方式经营班车服务
C:物业服务企业通过租用车辆自营的方式经营班车服务
D:班车可以接载非社区客户
答案：D
解析：
班车服务应符合验证原则，司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，以免意外发生是承担不必要的责任。
物业管理师考试试题及答案8卷 第4卷
下列选项中，（ ）发挥着重要的作用，是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。
A．前期物业服务合同
B．物业服务合同
C．物业管理合同
D．物业规划合同
关于有效毛收人的计算公式，正确的是（）。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入一空置损失+收租损失+其他收入
B.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入一空置损失一收租损失+其他收入
D.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失一收租损失+其他收入
答案：C
解析：
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入。
物业服务合同约定以外的服务是一种()服务。
A:无偿
B:有偿
C:等价
D:强制
业主对物业的专有部分享有（ ）、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
A．转让
B．占有
C．出售
D．拍卖
根据《物业服务收费管理方法》，常规物业服务合同中的物业服务费用不包括( )。
A:业主人身保险
B:业主机动车的保管
C:使用人的人身保险
D:业主财产保管费用
E:物业公共区域公共责任险
在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有()。
A:原物业管理机构的人员薪金的发放情况
B:物业服务费、停车费、水电费
C:维修基金的收取、使用和结存
D:待付费用
E:各类押金、欠收款项
答案：B,C,D,E
解析：
在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有：各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况，包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
物业管理报告的类型中，向( )提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。
A．高层次管理者
B．投资者
C．业主、租户
D．董事会
物业管理在社会经济中的作用表现在()。
A:有助于推进社会建设
B:有助于提高居民收入水平
C:有助于解决城乡就业问题
D:有助于改善人居工作环境
E:有助于维护社区和谐稳定
物业管理师考试试题及答案8卷 第5卷
下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是（ ）。
A:建筑物外墙清洗
B:小区路灯的维修和管理
C:为业主粉刷防盗网和门窗
D:物业档案资料管理
商品房预售人应当到房地产主管部门和市、县人民政府()部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A:房地产规划管理
B:土地管理
C:行政管理
D:房地产管理
答案：B
解析：
房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
《物业管理条例》规定，物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由（）支付。
A:物业服务企业
B:双方约定
C:业主
D:业主委托代理机构
答案：B
解析：
《物业管理条例》第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务；(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定；(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（ ）等。
A．预算期物资采购情况
B．企业未来的现金流
C．材料消耗定额
D．费用消耗定额
申请人可以申请暂缓登记的情况有( )。
A．依法由房地产行政主管部门代管的房屋的
B．因正当理由不能按期提交证明材料的
C．按照规定需要补办手续的
D．法律、法规规定可以准予暂缓登记的
E．房屋无人主张权利时的
任何一种气质类型都有其积极的一面，又有其消极的一面，例如( )的人有沉着、冷静、坚毅等的优点，也有缺乏活力、冷淡等缺点。
A．黏液质
B．胆汁质
C.多血质
D．抑郁质
()对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障，有利于维护社会主义市场经济秩序。
A:《民法通则》
B:《物业管理条例》
C:《物业承接查验办法》
D:《物权法》
商业物业的支撑是()。
A:商品
B:承租商
C:顾客
D:服务
答案：D
解析：
商业物业是千万种商品的集散地，商业物业以商品为核心，以承租商为平台，以顾客为渠道，以服务为支撑，通过专业促销和运营，完成商品从采购入库、上架、推销、售出、结算、退换货等一系列活动，最终实现商业物业的经营利润。
物业管理师考试试题及答案8卷 第6卷
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A:15
B:28
C:30
D:45
答案：C
解析：
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
在建筑物中应用得最广泛的自动喷淋水灭火系统是( )自动喷淋水系统。
A．干式
B．湿式
C．雨淋式
D．预作用式
由于建筑物专有部分与共有部分具有（ ），所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。
A．完整性、一体性
B．一体性、不可分离性
C．系统性、不可分离性
D．系统性、完整性
下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。
A:社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源
B:开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分
C:社区文化建设能提高社区管理水平
D:带来了社区文化建设资金筹集问题
答案：D
解析：
社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。
关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。
A:在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B:业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C:物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D:对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资
答案：C
解析：
C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。
物业管理的（ ），指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
A．市场化
B．专业化
C．商业化
D．社会化
《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。( )年11月，建设部和人事部已将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。
A．2003
B．2004
C．2005
D．2006
《物业管理条例》规定，要求物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料包括()
A:竣工验收资料
B:技术资料
C:物业管理所必需的其他资料
D:物业质量保修文件和物业使用说明文件
E:竣工验收的内容和程序
答案：A,B,C,D
解析：
《物业管理条例》规定，要求物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交下列物业资料：(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。
物业管理师考试试题及答案8卷 第7卷
保险与储蓄都是为将来的经济需要进行的资金积累的一种形式，但二者存在区别，其区别为( )。
A:支付的条件不同
B:计算技术要求不同
C:财产准备的性质不同
D:行为性质不同
E:风险性质不同
申请物业管理师执业资格注册，必须具备的条件有( )。
A．遵纪守法，遵守职业道德
B．取得《执业资格证书》
C．身体健康
D．能坚持在相应的岗位工作
E．不需要经单位考核
在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和()。
A:总资产周转率
B:流动资产周转率
C:财务内部收益率
D:资本积累率
答案：C
解析：
本题考核的知识点为反映财务效益状况的指标。财务效益状况指标包括：净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率。
已知流动负债为80万元，存货为120万元，应收账款为60万元，无形资产净值为35万元，则流动比率是（ ）。
A．2.69
B．2.25
C．1.50
D．1.19
转让房地产的合法方式不包括( )。
A．因得到福利医院等机构共用的
B．以房地产抵债的
C．因企业被收购、兼并或合并
D．以房地产价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的
下列选项中，( )为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
A．全国第一次物业管理工作会议的召开
B．确立了物业管理新体制
C．制定了物业管理服务考评标准
D．党的十六大确立全面建设小康社会的宏伟目标
法律责任的特征有( )。
A:他是与违法行为相联系的
B:他是与合同约定相一致的
C:他的内容是法律明确而又具体规定的
D:他具有国家强制性
E:他是由国家授权的机关依法实施的
按搜集资料方式不同，可把统计调查分为( )。
A．直接调查、凭证式调查、询问式调查
B．统计报表、普查
C．全面调查和非全面调查
D．统计报表和专门调查
物业管理师考试试题及答案8卷 第8卷
现代法律确立的归责原则中的无过错责任原则也称()。
A:过错责任原则
B:严格责任原则
C:公平责任原则
D:平衡责任原则
答案：B
解析：
无过错责任原则，又称严格责任原则，是指基于法律的特别规定，受害人能够证明损害是加害人的行为或者物件所致，加害人就应当承担民事责任，而不论其是否存在主观上的过错，除非加害人能够证明存在法定抗辩事由。
以下关于物业管理项目财务管理的说法中。正确的有( )。
A:物业管理项目财务管理，受物业服务企业的行政管理和业务指导
B:其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受企业严格管制
C:物业服务企业可以随意调集、挪用和将服务费据为己有
D:酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构(如业主委员会等)监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作
E:物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性
泽华物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积15万m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。泽华物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，并完成了物业服务投标书的编写工作，参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷是原因之一。
根据以上案例，回答1~3题：
泽华物业服务企业在编写该大厦物业服务方案时，应怎样避免专业方面的缺陷?
正确答案：
在编写物业服务方案时，避免专业方面缺陷的基本措施如下。
(1)应该组织相关专业人员共同研讨、分析投标项目的具体情况、管理服务的范围、类型、档次、标准、特点、难点和要求等内容，并共同编写物业服务方案，而不是由企业总经理一个人独立动笔完成方案的编写。
(2)为了保证物业服务方案的专业性和可行性，物业服务方案中应介绍清楚物业服务企业将在各管理阶段提供的物业服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务方法、服务质量目标、服务保障措施、服务物资装备、服务工作量、服务费用等。
(3)采取一些提高本企业技术、管理人员的专业能力与管理水平等其他有效措施。
执业资格必须通过考试方法取得，考试的报名条件根据不同专业由国家业务主管部门会同()共同确定并组织考试工作。
A:国家教育部
B:国家人事考试中心
C:国家工商行政管理总局
D:国家人力资源和社会保障部
答案：D
解析：
执业资格必须通过考试方法取得，考试的报名条件根据不同专业由国家业务主管部门会同国家人力资源和社会保障部共同确定并组织考试工作。有关业务主管部门负责组织执业资格考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，并组织考前培训和对取得执业资格人员进行注册管理。
是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A．房地产咨询
B．房地产价格评估
C．房地产经纪
D．房地产代理
以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括( )等形式存在的不良资产。
A．证券投资
B．项目投资
C．股权投资
D．合资经营公司
E．物业管理公司
对签订前期物业服务合同应注意事项的表述，不正确的是( )。
A.前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定
B．对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，必须在合同中约定
C.应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主
D.对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求
根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标和( )招标。
A:物业产权人为主体的
B:单项服务项目
C:分阶段项目
D:顾问项目
