21年物业管理师考试真题及答案8辑 第1辑
用于某一个或数个特定警戒区域的报警控制，与火灾探测器直接连接，处理各种报警信息的报警器属于( )。
A．区域火灾报警控制器
B．集中火灾报警控制器
C．分散火灾报警控制器
D．系统火灾报警控制器
下列房地产抵押权的设定规则中，（ ）抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
A．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的
B．以共有的房地产抵押的
C．预购商品房贷款抵押的
D．以已出租的房地产抵押的
关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是()
A:可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
B:智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
C:噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
D:要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
E:垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
答案：A,C,D,E
解析：
可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素有：(1)控制空气质量，提高大气洁净度。(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用。(3)垃圾分类处理。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。(4)控制噪声。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。(5)建立生态绿化系统，美化住区环境。(6)注重采用新型建材饰材和自然能源。(7)提高物业管理的信息化水平。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。
( )是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
A:包干制和酬金制
B:物业管理费用包干制
C:物业服务费用包干制
D:物业管理费用酬金制
业主委员会应当建立工作档案，工作档案主要内容包括()。
A:业主大会会议记录
B:物业服务合同
C:公共设施设备的保养维修资料
D:业主及业主代表名册
E:物业承接查验资料
答案：A,B,D
解析：
《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会应当建立工作档案。工作档案包括以下主要内容：(1)业主大会、业主委员会的会议记录；(2)业主大会、业主委员会的决定；(3)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；(4)业主委员会选举及备案资料；(5)专项维修资金筹集及使用账目；(6)业主及业主代表的名册；(7)业主的意见和建议。
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第2辑
物业管理的核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
物业管理的内容是由业主和物业管理企业在( )中约定的。
A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．物业合作合同
D．物业管理协议
物业服务定价成本监审的依据包括()。
A:会计师事务所审计的年度财务会计报告
B:原始凭证和账册
C:物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料
D:业主大会提供的相关资料
E:物业服务企业收费的情况
答案：A,B,C
解析：
核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
为了保证维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当()，严禁挪作他用。
A:专户存储、专款多用
B:多户存储、专款多用
C:多户存储、专款专用
D:专户存储、专款专用
答案：D
解析：
为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。
( )是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。
A:风险
B:物业管理风险
C:管理风险
D:提前介入风险
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第3辑
物业承接查验的移交分为( )几种情况。
A:建设单位将物业房屋移交给业主
B:物业产权单位将物业移交给物业服务企业
C:合同终止物业服务企业将物业移交给业主大会或产权单位
D:业主大会或业主委员会将物业移交给物业服务企业
E:建设单位将新建物业移交给物业服务企业
在大宗房地产投资组合中，物业管理和设施管理定位在( )的管理。
A．策略性
B．现场操作层面
C．物业监控层面
D．战略计划
物业管理也具有周期性，它会经历从( )到“衰退”甚至“消亡”的生命历程。
A．起步、成长、成熟
B．复苏、成熟
C．起步、成长
D．复苏、起步、成长
物业服务企业在领取营业执照之日起30d内，持( )企业法定代表入的身份证明 等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
A.营业执照
B．企业章程
C.验资证明
D．业绩证明
E．企业法定代表的身份证明
从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有( )等方面的内容。
A．守法经营
B．诚信经营
C．努力学习，掌握专业技能
D．.团结互助、公平竞争
E．提高竞争能力
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第4辑
风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照()来划分的。
A:损失的性质
B:风险的对象
C:风险发生的原因
D:风险影响的程度
答案：A
解析：
纯粹风险与投机风险是按损失的性质来划分的；财产风险、责任风险及人身风险是按风险的对象来划分的；自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险是按风险发生的原因来划分的；基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和范围来划分的。
物业服务定价成本监审应遵循( )的原则。
A.合法性
B．对应性
C．相关性
D．合理性
E.公开性
住宅专项维修资金的使用，应当遵循()的原则。
A:社会监督
B:方便快捷
C:公开透明
D:受益人和负担人相一致
E:所有权人决策
沟通管理包括( )。
A．建立物业管理沟通环境
B．建立定期客户沟通制度
C．建立跟踪分析和会审制度
D．引进先进技术和手段，加强客户管理
商业物业经营管理的对象主要是()。
A:自动售货
B:有店铺零售业态
C:无店铺的零售
D:网上商店
答案：B
解析：
有店铺零售业态因其有着固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成，因此需要良好的物业经营管理。商业物业经营管理的对象主要是有店铺的零售业态。无店铺的零售是自厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售，目前与物业服务企业的经营管理尚无明显的、直接的联系。
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第5辑
构成建筑空间环境的骨架是( )。
A:设备
B:生产技术
C:材料和结构
D:设施
关于生命周期成本的特点，说法错误的是()
A:生命周期成本的费用只在初始投资时发生
B:为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值
C:采用节能技术措施或加强管理措施所增，加的投资可很快回收
D:生命周期成本必须考虑折现率，即利率的影响
答案：A
解析：
生命周期成本(LCC)的特点包括：(1)生命周期成本(LCC)的费用并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。(2)为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值。因此必须考虑折现率，即利率的影响。(3)如果对设备和系统采用节能技术措施或加强管理，可以大大降低每年的等价均匀的全年费用(EUAC)，为采取这些措施所增加的投资也可很快回收。
物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。初选阶段的评估主要是（ ）。
A．对投标物业进行经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
B．在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标
C．对投标物业进行技术论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
D．对投标物业进行深入的调查并提出最佳投标方案
新建商品住宅项目招标人应当在()完成物业管理招投标工作。
A:售前30日
B:售前45日
C:售前60日
D:售前90日
答案：A
解析：
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品厉预售许可证》之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的()原则。
A.产权“经营权分离
B.业主之上
C.专业高效
D.公平竞争
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第6辑
下列选项中，属于管理层员工中的中高级管理人员知识培训的主要内容的是( )。
A:物业服务企业财务管理
B:物业管理基础知识
C:物业管理收费知识
D:环境管理知识
公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点()。
A:需求对象复杂
B:服务时间短
C:市场化程度高
D:建筑档次高
前期物业服务招标投标的招标人是( )。
A:业主委员会
B:房地产行政管理部门
C:建设单位
D:招标代理机构
物业管理企业的营业成本包括( )等。
A．直接人工费
B．直接材料费
C．间接费用
D．差旅费
E．保安费
写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过( )活动，为业主或投资者创造利润和回报。
A．物业经营管理
B．投资
C．物业管理
D．管理
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第7辑
物联网的支柱技术与业务群包括()。
A:RFID
B:传感网
C:M2M
D:两化融合
E:移动终端
答案：A,B,C,D
解析：
物联网具有四大支柱技术与业务群：①RFID：射频识别(RFD)技术在物联网中起重要的“使能”（Enable）作用。②传感网：借助于各种传感器，探测和集成包括温度、湿度、压力、速度等物质现象的网络，是智慧社区系统感知世界的主要手段和依托。③M2M：即末端设备互联和集控管理，以达到人与物、物与物的实时交流。两化融合：两化融合是指信息化和工业化的高层次的深度结合，主要是在技术、产品、业务、产业四个方面进行融合，达到以信息化带动工业化、以工业化促进信息化的目的。两化融合的核心是信息化支撑，形成可持续发展模式。
建筑消防给水系统按( )分类，可分为低层建筑消防给水系统和高层建筑消防给水系统。
A．建筑层数或高度
B．供水范围
C．灭火时间
D．灭火方式
三级资质物业服务企业可以承接()。
A:30万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目的物业管理业务
B:20万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目的物业管理业务
C:30万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目的物业管理业务
D:20万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目的物业管理业务
答案：B
解析：
物业服务企业按照以下规定承接物业管理项目：①一级资质可以承接各种物业管理项目，②二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务，③三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
代表和维护全体业主共同利益的有效机制是()
A:管理规约制度
B:业主大会制度
C:业主委员会制度
D:物业管理制度
答案：B
解析：
业主大会就是一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。
以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是()
A:物业管理或设施管理
B:物业管理和房地产资产管理
C:房地产资产管理和房地产投资组合管理
D:房地产投资组合管理和设施管理
答案：A
解析：
物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理或设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
21年物业管理师考试真题及答案8辑 第8辑
物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余
时，除可以在管理预算中调整外，也可经( )同意设定一定比例纳入专项维修资金。
A．业主大会
B．建设单位
C．业主委员会
D．物业产权人
当物业管理公司在内部要转发上级单位和不相隶属单位的公文、宣布实施某项制度、要求下级单位办理或通知事项、任免人员时，要使用( )文种。
A．“通报”
B．“请示”
C．“通知”
D．“会议纪要”
物业服务定价成本监审的依据有()。
A:经会计师事务所审计的年度财务会计报告
B:原始凭证与账册
C:物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料
D:国家时政部门发布的成本标准
E:适合当地物价水平的平均价格
答案：A,B,C
解析：
核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。
A．物业管理收入
B．物业财务收入
C．主营管理收入
D．主营业务收入
在建筑物区分所有权中，占主导地位的是()。
A:专有部分的管理权
B:专用部分的所有权
C:共有部分的共有权
D:共有部分的共同管理权
答案：B
解析：
本题考核的知识点为建筑物专有部分的所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。
