物业管理师预测试题9节 第1节
在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是()。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:折旧法
答案：B
解析：
在物业保险（包括担保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状，对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。
建筑物从根本上看，是由( )基本要素构成的。
A．建筑功能
B．建筑目的
C．建筑物质技术条件
D．建筑形象
E．建筑群体
维修员知识培训的主要内容包括（ ）。
A．物业管理基础知识
B．房屋附属设备维修的类型
C．供水供电基本知识
D．给水排水设备的验收接管知识
E．房屋日常养护知识及房屋维修知识
物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是( )。
A．招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息
B.采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段
C．盲目作出服务承诺
D．价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
物业管理常用行政公文不包括( )。
A:通知
B:决定
C:意见
D:计划
物业的使用寿命一般都在()年以上。
A:30
B:40
C:50
D:60
答案：C
解析：
由于物业的使用寿命一般都在50年以上，而目前物业管理服务合同大都是以3～5年甚至1～2年为周期，这就容易导致物业服务企业的短期行为，从而影响物业业主使物业持续保持市场竞争力以及长期保值增值的目标。
按公众发展变化的角度，可将公众分为()。
A:行动公众
B:知晓公众
C:边缘公众
D:潜在公众
E:非公众
答案：A,B,D
解析：
从公众发展变化角度，可把公众分为潜在公众与现实公众：①潜在公众是指已经与组织发生了某种直接关系而自身尚未察觉的公众。潜在公众是自非公众转化而来的，②现实公众是指已察觉到与组织直接利害关系乃至已作出某种反应的公众。现实公众又分为知晓公众和行动公众，前者指已明确与组织发生了直接利害关系的公众，后者指在此基础上已作出反应的公众。
物业管理师预测试题9节 第2节
房地产开发主管部门在收到备案申请后()日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：D
解析：
房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和( )，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划。
A．保安组
B．设施管理公司
C．保洁组
D．专业公司
功效系数法作为一种( )的方法，具有规范、节约和不受各种主观因素干扰等特征，能够通过精确的计量模型，比较客观、公正地判断出企业绩效的状况。
A．定量评价
B．定性评价
C．综合分析
D．修正指标计分
已知某投资项目的净现金流量如下表所示。则该投资项目的财务内部收益率为( )。
A．0.1884
B．0.216
C．0.2047
D．0.1765
中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，各等级服务由()个方面内容组成。
A:三
B:四
C:五
D:六
答案：D
解析：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》备等级服务分别自基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。
政府的作用主要应该体现在（ ）业主委员会的成立及运作上，以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。
A．指导、维护、管理、监督
B．指导、帮助、协调、监督
C．维护、帮助、协调、管理
D．维护、帮助、管理、监督
我国写字楼按功能可以分为()三种类型。
A.一级、二级、三级
B.甲级、乙级、丙级
C.大型、中型、小型
D.单纯型、综合型、商住型
物业管理师预测试题9节 第3节
对于已经发生的业主违规行为，《物业管理条例》明确了物业服务企业的()。
A:行政执法权
B:部分执法权
C:行政处罚权
D:制止义务
答案：D
解析：
对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。《物业管理条例》只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并设有赋予物业管理企业行政执法权。
统计指标有实物量指标、价值量指标、劳动量指标之分，属于实物量指标的有（）
A:年、月、日、小时
B:工日、工时
C:吨、公斤、克
D:元、角、分
E:公顷、公亩、平方米
为了提高小区整体形象，有效加强与业主、物业使用人的沟通，通常由物业管理单位根据物业管理的特点及小区实际情况，组织举行入住仪式。参加人员有( )。
A.监理单位代表
B．业主
C.物业服务企业代表
D．建设单位代表
E．本级人民政府建设管理部门的主要负责人
在居住区商场内的主要租户是( )。
A．日用百货商店
B．家用电器维修
C．药店
D．音像制品出租屋
下列选项中，（ ）是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。
A．成本预算
B．成本估算
C．成本考核
D．成本计划
物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选( )名业 主代表参加业主大会会议。
A．1
B．2
C．5
D．7
属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有( )。
A:加强宣传和培训，树立节能意识
B:建立能源消耗的计划和考核制度
C:对设备或工艺进行改造
D:尽量安排设备能够连续、满载开动使用
E:合理设定运行参数(如空调温控点)
物业管理师预测试题9节 第4节
房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得( )。
A．商品房预售许可证明
B．开发企业《营业执照》和资质证书
C．土地使用权证
D．建设工程规划许可证、施工许可证
业主大会和业主委员会开展工作的经费由( )承担。
A．全体业主
B．物业服务企业
C．居民委员会
D．业主代表
自动喷淋水系统不包括( )方式。
A．干式
B．湿式
C．雨淋式
D．自灭式
与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是( )的过程。
A．间断
B．不持续
C．有一定期限
D．不间断持续
下列关于物业服务合同具有的委托合同的法律特征中，说法错误的是( )。
A．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提
B．物业服务合同是无偿的
C．物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
D．物业服务合同是劳务合同
有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是()。
A:横轴为时间轴，坐标轴上“0”点通常表示当前时点
B:时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始
C:如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法
D:某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和
()是个体心理健康的核心。
A:本能需要
B:苗群需要
C:自我肯定的需要
D:社交的需要
答案：C
解析：
交往是维持人的正常心理、生理健康的必要因素。人类个体进行社会交往的动机是为了满足自身需要，包括本能需要、合群需要和自我肯定的需要。其中，自我肯定是人们的基本心理需要，也是个体心理健康的核心。
物业管理师预测试题9节 第5节
物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理()
A:成本管理
B:风险管理
C:财务管理
D:费效评价
答案：D
解析：
物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业服务企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。物业管理绩效评价结果也是物业管理区域业主大会评价、奖惩、选聘或辞聘物业服务企业的重要依据。同时，绩效评价还是物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础。
物业管理企业( )。
A．应自觉接受公安机关监督和指导
B．被逼迫接受公安机关监督
C．不受公安机关监督
D．不受任何部门干涉
房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。
A:注册
B:审核
C:登记备案
D:批准
物业营业管理成本类型中，奖金及职工福利费属于()
A:直接材料费
B:间接费用
C:直接人工费
D:期间费用
答案：B
解析：
物业管理营业成本中的间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
物业管理人员到位的主要内容包括( )。
A:补充人员
B:对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能
C:拟定物业管理的公共管理制度
D:对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构
E:加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队
答案：A,B,D,E
解析：
本题考核的是物业管理项目前期运作人员到位的内容。主要内容包括：(1)补充人员;(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。
物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，称为（ ）。
A．商业用房经营收入
B．物业管理收入
C．物业经营收入
D．无形资产转让收入
业主对业主委员会的工作享有()，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。
A:建议权
B:监督权
C:知情权
D:投诉权
答案：B
解析：
业主对业主委员会的工作享有监督权，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。业主委员会作为联系广大业主和物业服务企业的桥梁，应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议。并把业主的这些建议和意见反映给物业服务企业，以提高物业管理水平。
物业管理师预测试题9节 第6节
城市总体规划的主要任务是( )。
A．综合研究城市的性质、发展目标和发展规模
B．确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署
C．综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划
D．规划城市规划区内的土地利用和各项建设
E．以上都是
以下不是绿化管理基本要求的是( )。
A．保持植物正常生长
B．创建社区环境文化，加强绿化保护宣传
C．督促业主进行种草植树活动
D．加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作
物业的承接查验工程流程的正确顺序为( )。
A．物业建成通过竣工综合验收→物业服务企业组织人员进行承接查验→对查验中发现的问题进行处理→物业移交
B．物业服务企业组织人员进行承接查验→对查验中发现的问题进行处理→物业建成通过竣工综合验收→物业移交
C．物业建成通过竣工综合验收→对查验中发现的问题进行处理→物业服务企业组织人员进行承接查验→物业移交
D．物业服务企业组织人员进行承接查验→物业建成通过竣工综合验收→物业建成通过竣工综合验收→物业移交
居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响，由此投资区位选择时要考虑的因素是()
A:公共交通便捷程度
B:市政公用和公建配套设施完备的程度
C:居民人口与收入
D:环境因素
答案：C
解析：
居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套设施完备的程度；(2)公共交通便捷程度；(3)环境因素；(4)居民人口与收入。其中，居民人口与收入表现为：居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的( )，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。
A．2%～5%
B．5%～8%
C．8%～10%
D．10%～13%
甲公司的物业管理费是6元／m2。乙公司的物业管理费是3元／m2，即甲公司是乙公司报价的2倍，此案例所表现的相对指标的种类为( )。
A.比例相对数
B.结构相对指标
C.评价相对指标
D．比较相对指标
下列不是酬金制和包干制的财务特征的是( )。
A．收入
B．会计主体
C．可预测性
D．成本费用
物业管理师预测试题9节 第7节
企业创新模式主要有( )。
A:"扩张型"创新模式
B:"混合型"创新模式
C:"内生型"创新模式
D:"外生型"创新模式
E:"收缩型"创新模式
某物业管理人员在物业区域施工现场巡视时发现有未佩带工牌的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。
问题：
1.物业装饰装修现场管理对出入口的管理要求是什么?
2.对于物业装饰装修的区域，有何规定?
3.结合案例分析，本案例中施工人员的行为是否违规?物业管理人员应该怎么处理?
答案：
解析：
1.由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标志的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。
2.物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。
3.未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，物业管理人员要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是()
A:有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
B:有要求保障房屋安全的权利
C:有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
D:有对物业管理状况进行监督、建议的权利
答案：C
解析：
房屋租赁合同中出租人的权利包括：(1)有按期收取租金的权利；(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；(3)有依法收回出租房屋的权利；(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。选项A、B、D属于房屋租赁合同承租人的权利。
任务是把现场摄像机发出的信号传送到控制中心。
A．摄像部分
B．显示记录
C．控制部分
D．传输部分
物业服务企业应当具备的条件中，属于程序性要件的是( )。
A．有自己的名称
B．依法成立
C．能够独立承担民事责任
D．有必要的财产或者经费
管理和确保业主的（ ），是物业管理最重要的一个责任。
A．财务收入
B．租务市场管理
C．租赁期间管理
D．经营状况评估
物业承接查验应当遵循()的原则。
A:客观公正
B:保护业主私有财产
C:保护业主共有财产
D:诚实信用
E:权责分明
物业管理师预测试题9节 第8节
根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，固定资产残值率按()计算。
A:1%～3%
B:2%～4%
C:3%～5%
D:4%～6%
答案：C
解析：
本题考核的知识点为物业服务定价成本审核的方法和标准。固定资产残值率按3%～5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
物业管理早期介入的主要服务对象是()。[2010年真题]
A:规划设计单位
B:建设单位
C:施工企业
D:监理单位
答案：B
解析：
物业管理早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。
运用比较法估价时，建立价格可比基础包括()方面的工作。
A:统一付款方式
B:统一采用人民币
C:统一货币单位
D:统一采用平方米
E:统一采用单价
答案：A,C,E
解析：
建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
签订物业服务合同应注意的事项包括( )。
A.明确业主委员会的权利义务
B.明确物业服务企业的权利和义务
C.对违约责任的约定
D.合同是否附生效条件
E．明确违约责任的界定及争议的解决方式
财务内部收益率是指在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A:开发期
B:计算期
C:性能寿命期
D:动态投资回收期
答案：B
解析：
财务内部收益率（IRR）是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达38余万㎡，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请分析后回答以下问题：
1．物业服务企业早期介入有何作用?
2．在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
正确答案：
写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．物业品牌化
D．专业服务的水平
物业管理师预测试题9节 第9节
业主临时公约一般由( )在出售物业之前预先制定。
A．当地政府
B．建设单位
C．全体业主
D．业主委员会
按发展模式，产业园区可分为()。
A:政府主导型
B:企业主导型
C:自主组织型
D:政府和企业联合型
E:中外合资型
答案：A,B,D,E
解析：
案发展模式划分，产业园区可分为政府主导型、企业主导型、政府和企业联合型、中外合资型。按产业聚集形成方式划分，产业园区可分为政府组织型和自主组织型。
在房屋及设施设备维修方式中，( )是物业管理应提供的维修养护方式。
A:预防性维修
B:事后维修
C:紧急抢修
D:事中维修
建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的（ ）等共同事务而产生的共同管理权的总称。
A．管理
B．使用
C．占有
D．维护
E．修缮
房屋权属注销登记在受理登记后的()日内核准注销，并注销房屋权属证书。
A:5
B:15
C:20
D:30
社会保险对象通常是( )。
A．公民
B．社会劳动者
C．工人
D．农民
物业服务企业培训中常用的培训方法，具有系统性、连贯性的特点，多用于知识培训的是（ ）。
A．课堂教学法
B．现场教学法
C．远程网络教学法
D．师徒式培训法
